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mich17
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43 réponses |
 Posté - 08 juil. 2007 : 09:39:41
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A la rentrée j'envisage de louer un F1 en meublé jusque là en vide mais je n'ai pas l'impression que ce soit intéressant fiscalement :
en vide : loyer 5000 - (dépenses de gestion ...)
impôts 5000 * 0.30 = 1500.
en meublé : loyer 5250 (augmentation de 5 % d'après ce que j'ai pu lire) + les charges locatives 360 = 5610
impôts : 5610 * - 0.70 * 0.30 = 505 + taxe professionnelle 5610 * 0.20 = 1122 TOTAL 1627.
Est-ce que j'ai bien compris le système ? merci
PS : il est vrai que je peux faire de la location saisonnière, nous sommes sur la côte atlantique.
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mich17
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43 réponses |
Posté - 10 juil. 2007 : 10:18:33
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bon, comme je n'ai pas de reponse j'ai téléphoné aux impôts. je transmets si ca interesse quelqu'un. la taxe professionnelle est calculée sur la valeur locative du bien et non pas les recettes. le taux de la TP est variable en fonction de la superficie du logement et de la commune.
donc sur une longue période oui c'est interessant fiscalement  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 juil. 2007 : 22:01:24
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Citation :
en vide : loyer 5000 - (dépenses de gestion ...)
impôts 5000 * 0.30 = 1500.
Je ne comprends pas DU TOUT votre calcul.
Vous être au microfoncier ou au réel?
Comment arrivez vous a payer des impots sur l'intégréalité de vos loyers? Vous devez être un cas unique en France.
Citation :
en meublé : loyer 5250 (augmentation de 5 % d'après ce que j'ai pu lire)
A vérifier les 5%, je ne sais pas d'ou ça vient...
Citation :
+ les charges locatives 360 = 5610
5 610 euros de recettes BIC, oui, en effet.
Citation :
impôts : 5610 * - 0.70 * 0.30 = 505 + taxe professionnelle 5610 * 0.20 = 1122 TOTAL 1627.
Vous êtes au microbic ou au réel?
Que sont ces 0,70, que sont ces 0,30, pouvez vous expliquer.
Si vous êtes au réel, vous semblez oublier pas mal de chose, comem l'amortissment du bien, par exemple, et l'amortissement des meubles. Vous déduisez aussi la taxe rpo, la taxe foncière, et j'en passe....
Citation :
Est-ce que j'ai bien compris le système ? merci
Non, pas du tout.
Allez bosser un peu le côté du microbic, et aussi du BIC au réel. Mais pour un seul bien, si vous n'avez plus d'intérêt d'emprunt (je dis cela car vous n'en parlez pas du tout), le microbic doit être deja intéressant? |
Festina lente |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 10 juil. 2007 : 22:39:07
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vraiment moi aussi je n'y comprend rien !
Qu'est-ce que ces 5 % de quoi ? pour quoi ? pourquoi ? etc... |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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mich17
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 08:56:25
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merci ribouldingue de vous interesser à mon cas. c'est vrai que ce n'est pas clair (ni pour moi).
jusqu'à présent je louais en vide un appart, régime réel car d'autres revenus fonciers. je suis imposable environ 30 %
en vide : revenus 5000 - dépenses de gestion, taxe foncière, travaux...que je n'ai pas chiffrés pour faire simple, donc impots c'est vrai exagérés ! = 1500. c'est plutôt 1200.
si je loue en meublé (dans une agence on m'a dit que les loyers étaient > de 5 % (parce que chages comprises), et hier dans une autre agence l'inverse, les loyers seraient minorés. dans mon calcul précédent j'avais majoré les recettes de 5 % donc 5610 euros.
pour faciliter les calculs : abattement de 70 % puis impots de 30 %.
Pour la TP je me suis renseignée directement aux impots (voir message 2)
1* je croyais que les revenus LMNP étaient déclarés en BIC non ?
donc pas de déduction aucune mais abattement d'environ 70 % ?
2* Dans le cas d'une location annuelle (en fait 9 mois) location CC est-ce que toutefois EDF peut être à la charge du loc ?
3* qui paie la taxe d'habitation ? merci à tous[ |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 20:24:40
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Mich17, avant de poser de NOUVELLES questions, s'il vous plait, si vous voulez qu'on apporte une réponse a votre question, répondez au premières, car vous n'êtes absolument pas clair, je pense que vous n'avez jamais fait de déclaration de revenus ni foncier ni BC, du coup vous comparez des évaluations fausses avec d'autres évaluations fausses.
Dans un premier temps, prenez comme hypothèse que recette meublée (on parle de recette) = loyer nu + charges locatives. Oubliez les 5%, ce n'est pas significatif et la différence n'est certainement pas la.
Citation :
Je ne comprends pas DU TOUT votre calcul.
Vous être au microfoncier ou au réel?
Citation :
Vous êtes au microbic ou au réel?
Que sont ces 0,70, que sont ces 0,30, pouvez vous expliquer.
Si vous êtes au réel, vous semblez oublier pas mal de chose, comem l'amortissment du bien, par exemple, et l'amortissement des meubles.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 juil. 2007 20:27:48 |
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mich17
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 08:49:23
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ah bon cette fois je croyais que mes explications étaient claires. Désolée de vous décevoir mes je fais des déclarations depuis plus de 15 ans !!!
actuellement je loue plusieurs logements en vide + un local commercial donc je suis au réel parce que je dépasse le plafond pour bénéficier du régime microfoncier. de plus pour un appartement je loue en besson ancien (oui c'est encore possible car je ne suis pas au terme des 6 ans d'engagement).
actuellement j'ai un appart qui est vide, (petite copropriete de 10 appart) très bien placé dans une ville universitaire touristique et j'envisage de le louer en meublé (9 mois étudiant le reste aux touristes). alors là D'ACCORD je n'y CONNAIS RIEN c'est bien pour cela que je cherche des pistes.
les calculs comparatifs que j'ai fait sont approximatifs pour simplicication. Dans mon 1er message si je n'ai pas déduit les charges c'était pour montrer que la location en vide était + interssante MAIS c'était parce que je ne comprenais pas le système TP. Maintenant c'est fait je me suis renseignée auprès des impots.
bon maintenant nouvelle question :
en meublé est-ce qu'on loue obligatoirement charges comprises ou peut-on comme en vide récupérer auprès du loc les dépenses locatives eau, petites reparations copro, taxe OM.... ? sur justificatif bien sûr.
SVP Ribouldingue pouvez-vous répondre à cette dernière question ? merci |
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mich17
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 08:57:42
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j'ai oublié de préciser que pour l'appart meublé je pense le déclarer en BIC donc abattement forfaitaire de 71 %. le régime réel me semble compliqué...pour le peu que j'en ai lu ! et je n'ai pas le temps de potasser la rentrée universitaire approche.
ca fait 12 ans que je l'ai acheté et je ne rembourse plus d'emprunt. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 08:58:57
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Je redis donc que vos chiffres de comparaison de votre premier post ne comparent rien du tout, même si vous ... faites vos déclarations depuis 15 ans....
En meublé, vous faites ce que vous voulez, loyer cc, loyer avec provision et régularisation. En revanche, en efet, du côté de la cdéclaraiton, vous déclarez vos recettes et non vos loyers. Les deux sont égales seulement si le loyer est CC. |
Festina lente |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 14:28:08
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Le régime micro bic est très intéressant pour les meublés lorsqu'on a amorti les travaux et qu'il n'y a plus d'emprunts en cours. Mais il faut voir si vous avez de nouveaux travaux à venir, vous ne pourrez plus les déduire alors attention au toit et au ravalement !
Vous ne pouvez pas passer fiscalement en meublé si vous avez déduit des travaux depuis moins de quatre ans.
C'est un régime interessant car pas de tracasseries pour la déclaration d'impots. C'est surtout intéressant actuellement compte tenu de la mobilité des locataires. Ils aiment bien arriver sur place sans déménagement pour études, stages ou CDD. Ainsi les logements sont toujours loués.Idéal pour des bailleurs qui aiment bien voir tourner leurs logements, à déconseiller aux bailleurs qui aiment la tranquillité avec locataires ventouses.
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biskaii
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 12:40:52
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bonjour
je vais signer un bail meublé demain soir avec mon futur locataire à qui j'ai indiqué un loyer 'charges comprises' mais je suis un peu perdu avec les histoires de provisions/charges locatives etc
en fait je voudrais continuer à payer les charges pour éviter d'avoir à faire une régularisation 'd'apothicaire' pour quelques dizaines d'euros, en gros est ce possible de mentionner un loyer 'tout compris sur le bail ??
* Autre question pour avis : mon locataire est un cadre qui ne sera que 3j/semaines à paris, me conseillez vous de louer en 'meublé habitation secondaire?' car si j'ai bien compris ça me permettrait de ne pas être sous le régime qui fait suite à la réforme des meublés ...
Merci pour votre aide !!
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biskaii |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 15:15:07
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Pour un bail meublé, la loi n'impose pas de régularisation de charge. Si vous demandez un loyer charges comprises, vous ne demanderez aucune régularisation, ni aucune indexation des charges puisque leur part n'est pas identifié.
Pour la seconde question, en faisant cela, selon l'endroit ou vous êtes, cela peut vous amener da demander une autorisation préfectorale d'exercer, donc méfiance. |
Festina lente |
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biskaii
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 11:16:31
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Merci bcp pour votre réponse
mon studio est situé à Paris 9eme, mais en effet s'il faut demander à la préfecture un droit d'exercer, je louerai en hab principale
Une derniere question, mon locataire gagne 5 fois le loyer demandé à lui tout seul, il m'a montré 3 fiches de paie, 3 quittances de son ancien loyer + sa fiche d'imposition, je ne vais quand même pas lui demander une caution ! qu'en pensez-vous ?
Merci encore |
biskaii |
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biskaii
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 11:18:14
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CORRECTION A MON POST ci dessus : je voulais dire que je ne vais pas lui demander de GARANT, mais je vais bien sûr demander un dépôt de garantie (2mois Hcharges)
Merci |
biskaii |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 22:43:58
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| nul n'est à l'abri d'un licenciement, à moins qu'il soit fonctionnaire.. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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cathym
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 10 août 2007 : 17:55:33
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Je prends le train en marche mais je viens seulement de découvrir ce forum qui est une mine inépuisable de renseignements... Ma question concerne la réponse de Fanette 44 du 19 juillet : faut-il obligatoirement attendre 4 ans pour passer en meublé après avoir déduit des travaux dans une location vide ? Où puis-je trouver un texte à ce sujet ?
Merci de m'éclairer...  |
cathym |
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 10:55:25
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Oups, j'ai fait une boulette... Idem que cathym, si quelqu'un pouvait apporter quelques précisions sur les propos de fanette44, à savoir :
Citation :
Initialement entré par fanette44
Vous ne pouvez pas passer fiscalement en meublé si vous avez déduit des travaux depuis moins de quatre ans.
Dans un sens, je peux comprendre la mesure annoncée par fanette44 : un bailleur fait "exploser" sa déduction fiscale (régime IR) dont le plafond est de 10 700 € (plus le report au delà sur l'année suivante) puis loue le bien en meublé (régime BIC). Enfin ce n'est tout de même pas en 4 ans que...
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 17:49:05
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Je vous confirme que vous risquez une réintégration de votre déficit foncier pour travaux si vous cessez de louer pendant quatre ans (à voir trois ans plus l'année en cours)
Ceci m'a été indiqué par un inspecteur des impots .Je vais rechercher les textes
Il en est de même si vous le reprenez pour en faire vitre résidence principale.
Logique, le délai est réduit par rapport aux autres formes de défiscalisation où l'engagement est plus long : périssol,de robien etc... |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 18:38:05
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initialement entré par fanette44Citation :
Vous ne pouvez pas passer fiscalement en meublé si vous avez déduit des travaux depuis moins de quatre ans.
Précision : si vous voulez bénéficier du régime micro bic |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 18:46:37
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Citation :
En cas d'imputation du déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, le propriétaire de l'immeuble doit l'affecter à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.
Dans le cas de détention de parts de SCI ou de SCPI, l'investisseur qui a procédé à une déduction de son revenu imposable doit conserver les parts de cette société pendant la même durée.
voir légifrance |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 21:09:13
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Citation :
Obligations à respecter
Austral Invest
Cette faculté d'imputation sur les revenus globaux est subordonnée à un engagement de location.
Engagement de location
Une fois les travaux terminés, l'investisseur doit s'engager à louer nu le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle l'imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux a été réalisée. La location doit être effective et permanente.
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Sujet |
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meublé, vraiment interessant fiscalement ?
Forum fermé
