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Je suis propriétaire récent au sein d'une petite co-propriété de 3 personnes/appartements. Le Syndic nous à fait part de devis pour rénover et entretenir la toiture et la charpente du logement. Mais en plus de ces travaux nécessaires, il nous présente un autre devis pour effectuer une isolation thermique au niveau du plancher du toit (dans les combles donc). Ceci permettrait d'apporter de la fraicheur en été et une réduction des frais de chauffage en hiver ... pour l'appartement situé directement sour le toit, cad celui-la même du Syndic.
Je me pose donc la question suivante, est-ce que ces frais d'isolation à l'usage exclusif d'un propriétaire entre en compte dans la copropriété ?
Merci pour vos aides/réponses de bon sens/légales.
PS: les combles sont non aménageables, et inscrites dans les parties communes dans le reglèment de co-propriété, au même titre que la toiture et la charpente. Leur accès n'est possible qu'à partir de l'intérieur de l'appartement sous les toits.
L'isolation thermique dans les combles non amménageables est prévue actuellement lors de la construction des bâtiments. Dans votre cas, la tpiture appartement à l'immeuble et s'agissant de parties communes et d'une amélioration, il me semble évident que vous participiez à ces frais. L'appartement situé sous les combles ne doit pas subir les aléas de la météo. La notion d'usage exclusif d'un copropriétaire dans ce cas de figure n'existe pas : tous les copropriétaires en profitent indirectement.
Les bâtiments de ma copro assez récente sont construits de cette manière avec une isolation thermique et je trouve celà normal.
Je me posais la question, car il est connu que si la majeure partie des déperditions interviens par le toit (30%), une autre perte importante s'effectue par les murs (25%) [source Ademe]. Or des travaux d'isolation (externe) des murs n'est pas envisagé. Faire l'isolation de ces murs à l'intérieur des appartements, outre un prix et une gène élevés, reviendrait entièrement à la charge des propriétaires qui le feraient.
C'est pourquoi cette isolation du plancher des combles me semble réellement motivé par l'interet personnel du gérant du syndic.
Concernant le RDC, il est fait mention des travaux sur la toiture et la charpente, pas sur le sol des combles. Comme précisé plus haut, il s'agit bien d'isoler le plancher des combles, le titre du sujet est probablement mal formulé.
< celui là même du syndic > vous avez donc,semble t-il,un syndic bénévole ou non professionnel.
Même s'il est exacte que l'effet de l'isolation thermique des combles ou d'une toiture terrasse se répercute plus ou moins sur la totalité des différents niveaux il y a quand même un plus sur le dernier niveau et la demande du syndic peut préter à interprétation, notamment si ces tantièmes "communs" sont faibles par rapport aux autres copropriétaires;
Solution: refuser les travaux d'isolation des combles
Le plancher des combles est une partie commune comme le précise votre règlement de copropriété.
À ce titre, les travaux concernant l’isolation thermique du plancher des combles se votent à l’article 25g ou 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le copropriétaire (syndic) qui veut faire ces travaux dispose de combien de tantièmes ?
L’article 25g de la loi du 10 juillet 1965 précise :
" Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : "
" g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude."
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
" Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."
" Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
Je viens de regarder le descriptif des lots, pour identifier les tantièmes de chacun.
Déja je remarque que certains lots ont été sortis de notre syndic de copro (ils n'en font plus partis du tout, ils sont totalement indépendant), sans que les tantièmes soient re-ajustés.
Sinon je n'ai pas tout à fait compris le principe de répartition des frais par rapport aux tantièmes des parties communes.
Il y a 3 parties communes distinctes décrites:
- PC1, le terrain surbati ou non surbati de l'ensemble des parcelles concernées. - PC2, l'entrée, les escaliers, les paliers, la gaines, .... et la toiture - PC3, un chemin dans une cour
Certaines ne concernent que certains propriétaires (PC3), ils "endossent" donc a eux seuls tous les 1000ème de cette PC.
Ma question est donc, pour définir la répartition des frais d'aménagement de ces combles, faut-il calculer les pourcentages de tantièmes globaux de toutes les parties communes ?? Ou uniquement le rapport des tantièmes de la partie commune concernée (ici je suppose PC2) ?
Il existe dans votre règlement de copropriété des charges de parties communes spéciales bien spécifiques, parties communes 1, 2 et 3.
Dans votre cas, pour définir la répartition des frais d'aménagement de ces combles, vous calculez uniquement le rapport des tantièmes de la partie commune concernée, c'est-à-dire la partie commune 2, comme vous le supposez à juste titre.
Voyez ce lien :
Les charges spéciales :
Les parties communes peuvent être communes à tous les copropriétaires ou à certains d'entre eux seulement.
Dans ce cas on parle de parties communes générales et de parties communes spéciales.
Les charges d'entretien de ces dernières font partie des charges dites "spéciales", réparties entre les seuls copropriétaires concernés.
En ce qui concerne votre remarque sur « certains lots qui ont été sortis de votre syndicat de copropriété (ils n'en font plus partis du tout, ils sont totalement indépendant), sans que les tantièmes soient réajustés. »
Sachez que seul un vote d’une assemblée générale à l’unanimité du syndicat des copropriétaires peut autoriser une telle décision.
A défaut, cette décision est illégale.
Voyez également ce lien :
Comment modifier la répartition des charges en copropriété ?
Isolation du toit
Forum fermé
Posté - 08 juil. 2007 : 19:20:59
