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marco6
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 18 juil. 2007 : 12:19:52
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Une équation que je n'arrive pas à résoudre...
Je cherche à acheter un immeuble ( avec travaux) dans une ville moyenne ou le mètre carré est à 1300 euros.
Les trvaux coûte environ 1200 euros (???)et on me propose des produits à minimun 600 euros le ètre carré, comment dans ces conditions pui-je avoir une rentabilité???
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 12:28:41
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Citation :
Initialement entré par marco6
Les trvaux coûte environ 1200 euros (???)et on me propose des produits à minimun 600 euros le ètre carré, comment dans ces conditions pui-je avoir une rentabilité???
Bonne question. Vous en avez une autre ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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marco6
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 12:35:28
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| Je rame dans le sens du courant? et les crocodiles ne savent que se marrer? |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 13:12:19
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pour faire un calcul de rentabilité, je verrai au moins une autre donnée essentielle qui manque ici : le loyer de l'appartement après travaux  |
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marco6
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 14:24:10
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le rapport mensuel est de 7 euros le mètre carré......
donc un rapport - sur la base de 1300 euros/m2 - de près de 7%
mais de 4,4% pour une base de 1900 euros/m2.
et puis rénover au dessus du prix du marché pas très rentable...
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 08:56:59
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Citation :
Initialement entré par marco6
le rapport mensuel est de 7 euros le mètre carré......
donc un rapport - sur la base de 1300 euros/m2 - de près de 7%
mais de 4,4% pour une base de 1900 euros/m2.
et puis rénover au dessus du prix du marché pas très rentable...
a 4.4 brut, laissez votre argent sur un livret a...
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 09:24:45
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7 euros le m2 par mois soit 84 euros le m2 par an. c'est plus que maigre.
Pour une rentabilité de 10% (Vous ne définissez pas votre objectif de rentabilité, je prends donc le mien), il ne faut pas payer le mètre carré plus de 840 euros soit 800 en tenant compte des frais de mutation.
Avec ce niveau de loyer, cela ne peut pas s'appeler un investissement, oubliez....
Cherchez une ville ou le niveau de location est de 12 euros par m2, ce qui fait 144 euros par an.
Pour du 10% il faut acheter à moins de 1440 euros du m2, et en faisant abstraction des frais de mutation, de l'ordre plutôt de 1360 euros du m2. Ca se trouve.
Ce que je ne comprends pas du tout dans votre post, c'est que vous vouliez faire de la rénovation lourde (1 200 euros par m2 c'est le cas). Vous faites de la rénovation qui coute aussi cher que de la construction, donc hormis cas exceptionnel, ca ne donnera JAMAIS une bonne rentabilité.
Il manque peut-être dans votre exposé au moins un autre élément ou deux:
1/ Faites vous de la rénovation lourde pour une déduction fiscale? Dans ce cas, votre calcul n'est plus aussi simple.
2/ Votre rénovation vous donne t'elle le droit a des subventions genre ANAH. Dans ce cas, pareil, votre calcul est encore biaisé.
En conclusion, et votre simple calcul le montre, si vous voulez une bonne rentabilité, il faut acheter avec le moins de travaux possible, et si possible avec des locataires à l'intérier, puisque la décote qui peut exister fait ENCORE baisser le prix du m2.
Il faut évidemment éviter la ville que vous avez ciblée. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 19 juil. 2007 09:29:29 |
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marco6
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 11:27:00
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Merci Ribouldingue de votre réponse,
quelques précisions:
- S'il y a des locataires quelle décôte, d'après vous puis-je envisager?
-Pour un investissement dans un immeuble, il faut bien compter sur une rentabilité de 10 %?
-Pour une rénovation lourde (fenêtres, reprise du toît, de la façade,..) 1200 euros est une moyenne haute ou basse?
L'aspect fiscal ne m'interesse pas mais je compte sur des subventions de l'ordre de 40% |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 11:36:05
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Citation :
- S'il y a des locataires quelle décôte, d'après vous puis-je envisager?
Entre 5 et 15% en général, sauf si ce sont de mauvais dossiers, mais alors, soit vous êtes pro, soit vous évitez  .
Citation :
-Pour un investissement dans un immeuble, il faut bien compter sur une rentabilité de 10 %?
Si vous visez Clermont-Ferrand, Lille, Saint-Etienne ou Mulhouse, par exemple, vous pouvez viser 9% à 10%. Dans certaines villes de province, vous pouvez viser plus. Si vous choisissez des grandes villes type Montpellier, Nimes, il faut être plus modeste.
Citation :
-Pour une rénovation lourde (fenêtres, reprise du toît, de la façade,..) 1200 euros est une moyenne haute ou basse?
je ne suis pas spécialiste. ca peut être beaucoup plus pour du loi malraux ou du monument historique. Si c'est plus pour de l'ancien normal, j'éviterais, car vous n'arriverez jamais à rentabiliser.
Citation :
L'aspect fiscal ne m'interesse pas mais je compte sur des subventions de l'ordre de 40%
Donc il faut diminuer de 40% les 1200 euros/m2, mais il faut compter que vous allez payer des impots sur le revenu sur ces 40% la.... |
Festina lente |
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marco6
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 12:18:10
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Pour profiter de votre connaissance, prenons un exemple d'une annonce à Saint étienne:
"A SAISIR IMMEUBLE à RENOVER de 750 m2 env, comprenant 8 appartements, combles aménageables de 167m2, 450 m2 de garages collectifs, libéré en déc 2007, à saisir rapidement. PRIX 450 000 euros."
Si on fait exeption des combles, avec un rapport de 7 euros par m2
750 x 7 x 12 = 63000 euros de rapport brut/an
à rénover ( dans ce cas pas de subventions)on peut partir sur 600 euros/m2 donc 600 + 600 = 1200 euros ( en fait le prix du marché sur cette ville)
63000/ 1200x750 = 7% brut de rapport
Cela vous semble t il intéressant?
Merci d'avance.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 13:48:08
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A 7 euros du metre carré, je ne paye pas plus de 800 euros du m2 ais-je dit.
Avec un rendement de 7%, vu ou sont les taux maintenant, votre loyer ne rembourse même pas la mensualité.
Vous allez réellement dépenser 450 000 euros en travaux? A dépenser plus de 50 000 euros par appartement en travaux, je préfèrerais que ce soit pour un revenu supérieur à 7 euros par m2.
Vous ne pouvez rien tirer des 450 m2 de garages collectifs?
Vous ne faites que des T4, c'est en effet la ou le locataires sont les plus stables, mais c'est pas la meilleure rentabilité.
Quid de transformer quelques T4 en deux T2 puisque vous faites tant de travaux?
L'idéal pour moi, ce n'est pas un immeuble totalement vide comme celui-ci ou tout est à réhabiliter, et ou vous en êtes pour un an minimum avant d'avoir la moindre rentrée, mais un immeuble de ce genre ou la moitié est occupé, et vous procurer de solides rentrées d'argent, et ou vous pourriez commencer par créer deux T3 dans les combles, l'argent dépensé servant à créer des revenus suplémentaires plutot que d'assurer les revenus existants.
Mais, .... je suis peut-être trop exigeant. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 13:51:30
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Sur le même site que votre annonce, si vous aller sur LE PUY, vous trouver deja mieux en rendement.
Sur Clermont Ferrand, je remarque par exemple cette annonce:Citation :
240 000 euros, A 2 PAS de JAUDE
ENSEMBLE IMMOBILIER COMPRENANT 5 T2 LOUES ET 1 T3 LOUE RAPPORT 21240€/AN
Avec la petite marge de négociation existante, je ne sais pas s'il y a lieu de faire des travaux pour cet immeuble, mais vous achetez, et vous rentrez deja dans vos sous des le second mois.
Certes ce sont des T2 et des T3, donc des locataires pas aussi stables que des T4, mais quand même, la rentabilité est autre. |
Festina lente |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
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