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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 18 juil. 2007 : 19:44:38
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Bonjour à tous,
A l'AG de juin de notre copropriété a été votée cette résolution :
Citation :
10éme RESOLUTION DECISION DES COPROPRIETAIRES SUR LA MISE EN CONFORMITE DES ASCENSEURS RENDUE OBLIGATOIRE PAR LE DECRET DU 9/09/2004 AU REGARD DE L’ECHEANCE DU 3 JUILLET 2008 et DECRET 95-826 +
3 JUILLET 2013 + TRAVAUX DE RENOVATION (ART 25)
Réunis en Assemblée Générale, les copropriétaires….
#61553; AYANT ENTENDU l’exposé du Cabinet XXX sur les travaux objets de la présente
#61553; AYANT PRIS CONNAISSANCE des documents joints à la convocation
#61553; DECIDENT de faire procéder à la mise en conformité des ascenseurs, rendue obligatoire par le décret 2004.924, à savoir :
3 JUILLET 2008 et DECRET 95-826 + 3 JUILLET 2013 + TRAVAUX DE RENOVATION
#61553; VOTENT à cet effet un budget total de 343 000 € TTC (remise 5% inclus), ventilé ci-dessous par BATIMENT, et établi à partir de la proposition de l’entreprise YYYY.
Plusieurs résolutions concernant la mise en conformité des ascenseurs étaient à l'ODJ (que mise en conformité 2008, ou 2008+2013 ou celle ci-dessus 2008+2013+rénovation), toutes à la majorité de l'article 25.
C'est évidemment la plus chère qui a été votée (en fait j'ai des doutes j'attends impatiemment le pv, je crains que le 1/3 des tantièmes n'ait pas été atteint ...).
Par ailleurs ce qu'ils appellent rénovation ce sont ce genre de travaux :
- rénovation des cabines (opérateur de porte cabine type "variation de fréquence", habillage stratifié, peinture, ...).
- rénovation des locaux techniques (peinture).
Il me semble que la rénovation, est en fait un ensemble de travaux de "confort" qui devrait au moins être votée à la majorité de l'article 26.
Il me semble donc que cette résolution dans son ensemble est illégale, et que chaque sous-résolution aurait du être votée selon la majorité requise.
Qu'en pensez-vous ?
Que peut-on faire à part ester ? J'ai commencé à travailler le syndic et le CS à ce sjuet et ils me semblent un peu penauds ...
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Cordialement / Frédéric |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 22:11:44
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fguigui,
Vous dites ironiquement que la résolution votée récemment en AGO dans votre copropriété est " belle " !
Avez vous voté contre ou comptez vous le faire si vous étiez absent non représenté ?(pour recevoir de droit le PV)
Ne croyez vous pas puisqu'il s'agit d'un sujet relatif aux ascenseurs que sa place serait aussi bien dans la rubrique "ad hoc".
Votre contribution aurait elle échappée à la sagacité des modérateurs,préfèrant se mettre à table avec du "caviar" sous
leurs dents ! |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 00:04:03
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Bonjour oldman24 !,
C'est un cas particulier. J'ai signé la veille l'achat de mon appart., le lendemain je me retrouve en AG, je me fais élire au CS (je vote contre la résolution évidemment). L'AG se passe de façon un peu folklorique (comptabilisation des voix sur la fct calculatrice de téléphone portable). C'est une très grosse copro, 100000/100000ème. Avec des résolutions qui se votent aux tantièmes généraux pour les travaux ascenseur (le RdC est ainsi fait...) ! Notamment des commerces au RdC (non concernés !) qui votent les travaux ascenseurs avec des tantièmes généraux importants (de l'ordre de 3000/100000ème de tantièmes généraux ce qui est beaucoup !, (mais 0 en tantièmes ascenseur !!!)).
J'ai mis la pression sur le syndic et le CS par mail après l'AG. On va voir ce que ça donne.
J'ai les pv d'ags des années précédentes, j'ai notamment vu des résolutions votées à l'article 26 adoptées avec 51000/100000èmes ...
Je crois que ça va bouger un peu !
A+ |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 juil. 2007 : 19:36:58
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j'ai reçu le pv cette semaine.
Cette résolution a obtenu 34447/100000 (9733 contre) au 1er tour de vote et autant au 2nd tour (qui n'a eu lieu en réalité !). Les 2 tours de vote sont incohérents puisque certains votent pour au 1er et contre au 2nd.
Comme j'avais acheté la veille de l'ag, mon nom ne figure pas au pv pour chacun des votes contre mais il y avait celui du précédent propriétaire, j'avais pourtant bien indiqué mon nom sur la feuille de présence, et c'est bien mon nom qui était dit à chacun des votes... Bien que mon apparaisse dans la liste des CS élus (incohérence, mais je suppose que je ne peux contester ni comme opposant ni comme défaillant...).
Que faire ?
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Cordialement / Frédéric |
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ygg049
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 06:54:27
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fguigui,
Demander copie de la feuille de présence, elle doit vous être communiquée et vous justifierez votre présence à cette AG avec votre signature sur cette feuille.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 11:32:16
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c'est fait !
Mais devant une falsification aussi grossière (bidouillage du décompte des voix de la résolution), je vais peut-être saisir la justice, bon je suis procédurier mais je suis aussi pragmatique s'il y a moyen de rectifier le tir ... (je rappelle qu'il s'agit d'une résolution à 343000€...).
je vous tiendrai au courant. |
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 17:36:25
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Si vous ester en justice, il est possible que cette jurisprudence puisse vous aider dans votre démarche et par ricochet procéder à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur.
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
" Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites."
" Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition."
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 2 mars 2005
Cassation partielle
N° de pourvoi : 03-16731
Publié au bulletin
Président : M. Weber.
Rapporteur : M. Rouzet.
Avocat général : M. Bruntz.
Avocat : Me Luc-Thaler.
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 10 février 2003), que la société Bazar des Iles (la société), condamnée à payer un arriéré de charges de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence La Darse en annulation des clauses du règlement de copropriété lui imposant de contribuer aux charges d'ascenseur pour le lot en rez-de-chaussée dont elle est propriétaire et à celles d'entretien pour des parkings qu'elle ne possède pas ;
Attendu que pour condamner la société à payer à ce titre une certaine somme au syndicat des copropriétaires, l'arrêt qui annule ces clauses énonce que sa décision n'a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu'après la signification de l'arrêt qui, au vu du résultat d'une mesure d'instruction, la déterminera ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu'après signification de l'arrêt qui l'entérinera, et en ce qu'il condamne la société Bazar des Iles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Darse la somme de 38 910,45 euros, l'arrêt rendu le 10 février 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Darse aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille cinq.
Publication : Bulletin 2005 III N° 53 p. 47
Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 2003-02-10
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause réputée non écrite - Constat - Effets - Point de départ.
Viole l'article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui énonce que sa décision annulant des clauses en répartition de charges d'un règlement de copropriété n'a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition ne prendra effet qu'après la signification de l'arrêt qui, au vu du résultat d'une mesure d'instruction, la déterminera, alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.
COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Clause réputée non écrite - Constat - Effets - Point de départ
Précédents jurisprudentiels : Sur les effets du constat du caractère réputé non écrit d'une clause relative à la répartition des charges, dans le même sens que : Chambre civile 3, 2000-12-20, Bulletin 2000, III, n° 198 (2), p. 137 (cassation partielle). Sur l'application dans le temps d'une décision judiciaire déterminant les tantièmes de répartition des charges, à comparer : Chambre civile 3, 2004-04-07, Bulletin 2004, III, n° 74, p. 69 (rejet).
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 43 al. 1.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 19:30:18
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| fguigui ne conteste pas la répartition, les magasins en rez- de-chaussée ne participent pas aux charges d'ascenseur, mais au fait que ceux-ci participent aux votes sur les travaux relatifs aux ascenseurs alors qu'ils ne participent pas aux charges. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 21:52:42
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Tout à fait JB22,
C’est pourquoi j’ai précisé à fguigui ;
«Si vous ester en justice, il est possible que cette jurisprudence puisse vous aider dans votre démarche et par ricochet procéder à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur. » |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 16:51:28
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Que pensez-vous de la réponse du syndic sur l'irrégularité de cette résolution ?
La rénovation des cabines d’ascenseur ne constitue pas une amélioration en soi. Votre courrier utilise le mode affirmatif sans argumentation juridique. Quoiqu’il en soit, plusieurs raisons expliquent que le recours à la majorité de l’article 26 n’était pas justifié dans ce cas d’espèce.
A - Application de la théorie du principal et de l’accessoire
La rénovation des cabines d’ascenseur ne constitue en aucune façon l’objet prioritaire des travaux, le but de ces derniers étant avant tout la mise en conformité des appareils.
Elle revêt donc un caractère secondaire ou accessoire dans sa nature d’une part et par rapport aux sommes en jeu d’autre part.
Compte tenu de ces spécificités il n’y avait pas lieu de faire voter ces opérations à l’article 26.
B- Etat de vétusté des cabines
Les cabines actuelles sont vétustes et dans leur « état d’usage » pour reprendre une expression consacrée. Leur rénovation n’est pas choquante en soi car conforme aux usages des copropriétés. Certaines décisions jurisprudentielles parlent même d’un acte de gestion courante (qui se vote à l’article 24)
La résolution "profitait" de la mise en conformité des ascenseurs pour ajouter des travaux de rénovations (tels que peinture des cabines, ...) votés également à la majorité de l'article 25 alors qu'ils auraient dus ,selon moi, être votés à la majorité de l'article 26.
J'attends vos réactions.
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Cordialement / Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 17:40:11
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| Des avis ? JPM, gédéhem, et tous les autres bien sûr ! |
Cordialement / Frédéric |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 18:51:02
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Pour ma part, je ne vois pas où serait l'amélioration des cabines d'ascenseurs dans ces travaux de rénovation....
Ici, il ne faut pas confondre "amélioration" et ...amélioration ...!
Si vous refaites la tapisserie de votre séjour, c'est pour vous "amélioration" dans la mesure où c'est "plus mieux bien"..., amélioration de confort...
Mais au final, vous aviez une tapisserie, vieille, et maintenant toujours une tapisserie, certes neuve : il n'y a rien de plus, entretien.
Car l'amélioration dont il s'agit L.art.26 et 30 c'est celle qui consiste à ajouter des éléments, à transformer ce qui existe, à créer quelque chose qui n'existait pas auparavant ....
Il faut distinguer l'amélioration 'subjective' (retapisser, refaire la façade, repeindre l'escalier, changer les moquettes, ...), simples travaux d'entretien, de confort, avec l'amélioration 'objective', quantitative (mesurable !), qui est "transformation, adjonction, création"
A l'extreme : Changer la vieille chaudière de 30 ans qui marche à pédale par une chaudière dernier cri piloté par satellite, c'est "travaux d'entretien courant, art.24", remplacement d'un apareil vétuste modèle 1970 par un tout neuf 2007.
Certes, il y a "amélioration" dans le sens d'un meilleur confort et sans doute des économies ! Mais sur un plan objectif, matériel, vous avez toujours une chaudière et rien de plus....
Voyez ce qu'il en est de vos cabines : sans doute "ravalement de façades internes" : Tvx d'entretien, art.24. |
Edité par - gédehem le 19 sept. 2007 18:57:15 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 22:32:57
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Ge dehem a raison.
D'autant qu'il est souvent nécessaire d'avoir sous la main les ascenseuristes pour refaire la cabine.
C'est donc une mesure de bonne gestion que de grouper les travaux.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 19:32:01
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| Thanx ! |
Cordialement / Frédéric |
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Sujet |
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elle est pas belle cette résolution !
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