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stepht
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 17 sept. 2007 : 15:17:41
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Bonjour,
Qu'entend-on par "approbation des comptes pour l'année écoulée".
S'agit-il de dire si oui ou non on trouve que la comptabilité est tenue correctement ou est-ce à ce moment que l'on doit contester si l'on n'est pas d'accord avec une dépense engagée par le syndic (ex : frais administratifs excessifs) ou au moment du quitus ou les deux ?
Merci pour vos lumières.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 16:39:55
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Il s’agit ici de se prononcer sur deux questions de nature totalement différente, l’une "comptable" l’autre "juridique".
Le vote bloqué étant interdit en copropriété (un seul vote sur deux questions de nature différentes, distinctes), il doit obligatoirement y avoir deux votes distincts sur chacune de ces questions.
"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités" (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 – CA Orléans, 11 mars 1987 )
D’autre part, les effets du quitus sont plus étendus que l'approbation des comptes.
"Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc, etc ..." ( Cass. 3e civ., 6 févr. 1973, – 18 déc. 1996 – CA Paris, 21 oct. 1996) .
Le quitus est par conséquent indépendant de l'approbation des comptes. (Voir les sujets sur le quitus, qu'il ne faut JAMAIS donner s'agissant d'une assurance pour le syndicat.
On doit donc trouver inscrites à l'ODJ de l'AG 2 questions distinctes.
- Approbation des comptes du syndicat (art.24)
- quitus au syndic pour sa gestion (art.24).
Il se peut (très rare) que le syndic n'inscrive pas la question du quitus ...( air jordan, parfois .... )
Pour ce qui concerne les comptes du syndicat et leur approbation totale ou partielle :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
(Les mentions en italiques sont celles à rapporter dans le PV d'AG).
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
A noter que les rejets définitifs peuvent porter sur des honoraires du syndic facturés abusivement, soit parce que hors contrat soit parce que les taches conventionnelles (ou légales) n'ont pas été exécutées ..
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Edité par - gédehem le 17 sept. 2007 16:50:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 16:47:22
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Pour les comptes, il faut rester sur le plan comptable : une écriture exige une pièce justificative et 2 + 2 = 4 et pas 5
Sur le même plan il est également bon qu'une facture de fioul aille dans la catégoei de charges chauffage et pas dans les espaces verts.
Si ces règles sont bien respectées il faut approuver les comptes, en faisant des réserves ponctuelles s'il manque deux factures par exemple.
Si le syndic a commandé des travaux de manière irrégulière, les comptes sont quand même bons car le syndicat est engagé.
C'est un problème qui relève de l'approbation de la gestion, donc du quitus.
Il en résulte selon moi, qu'il est indispensable que l'approbation de la gestion figure à l'ordre à l'ordre du jour. D'autres disent le contraire mais, bien entendu  , ils ont tort. Il n'en est pas moins vrai qu'on ne sait pas ou mettre alors les critiques de la gestion.
Vous pouvez approuver la gestion dans son ensemble tout en contestant tel ou tel point qui ne seront pas approuvés si la mjorité vote dans ce sens.
S'il y a une faure particulièrement grave, la sanction est le non-renouvellement du mandat, qu'il n'est pas nécessaire de motiver, ou la révocation si le mandat est en cours. La révocation doit être motivée.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 16:54:47
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Je signale que j'ai placé mon message alors que celui de Gedehem était en cours d'insertion
Je ne suis surpris que nous soyons arrivés de concert
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 23:46:25
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merci d'expliquer tout aussi gentiment depuis plus de 2ans - si ce n'est plus- la différence des 2.
J'espère que dans toutes ces lectures certains retiendront la leçon. Malheureusement je suis bien souvent la seule dans mes AG à lever la main sur le refus de quitus  Les gens n'osent vraiment pas et dire qu'à peine la réunion finit, les gens s'approchent pour me dire que j'ai raison.
L'on voit LA que les syndics ont encore de beaux jours devant eux pour nous grujer. Et je ne vous raconterai pas comment mon syndic "hors-la-Loi" (encore très dernièrement) parle sur une radio de très grande écoute et fréquente les patrons d'UI et les autres. Inimaginable mais vrai.
Comment voulez-vous ramener ensuite ces gens-là à la réalité. Monsieur doit se sentir au dessus de toutes les Lois. Je lui parle le même langage et il le sait  . C'est comme en politique ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 09:55:26
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Les gens n'osent vraiment pas et dire qu'à peine la réunion finit, les gens s'approchent pour me dire que j'ai raison.
C'est une situation commune à tous les grands esprits ! Jésus-Christ, Charles Quint, Bonaparte, De Gaulle et Jospin sont passés par là.
Sacha Guitry aussi, d'après Brasseur fils et petit-fils
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 10:12:47
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JPM cite : Citation :
Il en résulte selon moi, qu'il est indispensable que l'approbation de la gestion figure à l'ordre à l'ordre du jour. D'autres disent le contraire mais, bien entendu , ils ont tort. Il n'en est pas moins vrai qu'on ne sait pas ou mettre alors les critiques de la gestion.
" ils ont tort " Vous ne pouvez affirmer cela, cela n'engage que vous. Le Quitus n'est qy'une invention des synidcs, il ne repose sur aucune base juridique.
Votre amour pour les syndics vous rend aveugle.
Voter le Quitus, c'est totalement couvrir le Syndic sur ses fautes de gestions.
La seule raison acceptable pour que le syndic propose le vote du Quitus, c'est qu'il face un compte-rendu total écrit sur sa gestion (gestion de la copro, gestion des travaux, respect du RDC, et gestion comptable). Y a t'il des Copropriétés ou le syndic fait ce compte rendu à l'AG  Ce compte-rendu sera à opposer à celui du CS, et l'AG sera en mesure de donner Quitus ou non.
JPM : Si vous aimez à ce point votre bon syndic, embrassez le sur les 2 joues,ou offrez lui des fleurs; mais vous n'avez pas le droit d'engager votre syndicat sur ce point.
JPM vous dites : Citation :
C'est une situation commune à tous les grands esprits ! Jésus-Christ, Charles Quint, Bonaparte, De Gaulle et Jospin sont passés par là.
quelques intrus dans votre liste §§
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 11:23:31
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Projet de loi (en langage courant ; à adapter ultérieurement en langage plus juridique et parlementaire)
Article 1 : L'assemblée générale annuelle est tenue dans les six mois de la clôture de l'exercice échu.
Article 2 : Le syndic est tenu d'établir, en vue de l'assemblée générale annuelle :
- une balance détaillée des comptes du syndicat
- un rapport de gestion faisant notamment apparaître les actes, soumis à ratification, dont il a pris l'initiative, et, le cas échéant, ses réponses aux observations du conseil syndical.
Article 3 : Les textes relatifs aux annexes comptables 1 à 5 sont abrogés.
Article 4 : L'ordre du jour de l'assemblée annuelle comporte l'examen des comptes de l'exercice et l'examen de la gestion du syndic.
L'approbation des comptes et celle de la gestion peuvent s'accompagner respectivement de réserves explicites. Les réserves précisent les conditions dans lesquelles elles pourront être levées.
L'assemblée générale peut donner délégation au conseil syndical pour prononcer la levée des réserves
Article 5 : L'approbation des comptes vaut quitus comptable ;
L'approbation de la gestion vaut quitus administratif
Les quitus n'ont d'effet qu'à l'égard des actions explicitement portées à la connaissance des copropriétaires
Article 6 : Tout refus global d'approbation, soit des comptes, soit de la gestion, doit être motivé.
Article 7 : L'octroi des quitus ne préjuge pas de la décision de l'assemblée relative au renouvellement du mandat du syndic.
Les propositions d'amendements sans dénaturation sont les bienvenues 
Il y en a déjà un : le projet de loi devrait fixer les points obligatoires de l'ordre du jour, en ce inclus le vote du budget prévionnel de l'exercice à venir et le renouvellement, s'il y a lieu des organes syndicaux (syndic et CS)
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:05:07
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JPM : voilà un beau projet !! POUR LES SYNIDCS
Je vous ai demandé plusieurs fois de nous dire qu'elle est votre profession. Lorsque l'on propose un projet de loi aussi sérieux que celui-ci, vous devez justifier de votre profession, de votre expérience.
Vous renvoyez souvent des UInautes sur votre site JPM Copro. Il serait bon de nous informer de votre expertise en la matière.
MERCI
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:52:19
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[quote]Initialement entré par philippe388
JPM : voilà un beau projet !! POUR LES SYNIDCS
Je vous ai demandé plusieurs fois de nous dire qu'elle est votre profession. Lorsque l'on propose un projet de loi aussi sérieux que celui-ci, vous devez justifier de votre profession, de votre expérience.
Vous renvoyez souvent des UInautes sur votre site JPM Copro. Il serait bon de nous informer de votre expertise en la matière.
/quote
quelle que soit la profession de JPM il est libre.Il a le droit de défendre qui il veut et quand il le veut !
Rien ne vous oblige à le suivre .
Il y en a qui sont syndics, avocats, notaires etc et ne le disent pas!
Il n'ont pas à donner,ici,leur profession !
Je peux vous indiquer , par e-mail, la mienne .
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 17:32:04
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Qu'importe l'expertise si le projet tient debout ?
Je sème au vent (comme le Larousse ) Parfois il y a un projet qui prend racine. Parfois aussi la Cour de cassation a admis que j'avais raison (contre les syndics d'ailleurs ) Bien d'autres que moi peuvent en dire autant.
Une seule particularité, pas unique, mais plus rare : DES de droit privé, d'histoire du droit et droit romain. On s'aperçoit alors qu'il y a une différence entre les juristes et " ceux qui savent du droit ".
Les premiers savent que le PACS existait au XVe siècle et aussi que les règles des assemblées remontent à plus de deux mille ans. Les seconds croient que le monde a été créé en 1965, à la rigueur en 1938.
Remarque élitiste ? Surement pas ! Simple constatation d'une dérive de l'enseignement supérieur : les seconds ne savent pas d'où vient la règle de droit. C'est un handicap réel.
D'où vient le nouvel article D 10 ? Tout droit de l'ancienne Grèce. On a seulement oublié qu'il y a fallait l'avis du " conseil ". La solution était pourtant évidente. La petite graine est quand même bien tombée
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 18:18:18
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amendement proposé:
-que le syndic établisse,conjointement avec le conseil syndical,l'ordre du jour et l'élaboration du budget prévisionnel
cet amendement on peut,presque, le retrouver dans la recommandation 13 relative au conseil syndical de la Commission relative à la copropriété
presque car il est indiqué <que le conseil syndical établisse,conjointement avec le syndic....... ; mais malheureusement ce n'est qu'une recommandation sur laquelle s'assoient quelques syndics
A propos du compte rendu de gestion du syndic,demandé par philippe388,il est rappelé que la recommandation 13 précitée "recommande" < que soit présenté un rapport au nom du conseil syndical et que ce rapport donne notamment toute information sur la comptabilité du syndicat,les conditions de conclusion et d'exécution des marchés et de tous autres contrats,ainsi que sur l'activité du conseil >
ce qui est d'ailleurs repris, plus laconiquement, par l'article 22 D1967 < le conseil syndical rend compte à l'assemblée,chaque année,de l'exécution de sa mission >
combien de CS le font.............je ne suis pas syndic |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 18:28:58
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J'aime votre "oubli" du conseil ....
Car il est le gros grain qui fait grincer la petite graine ! 
Plus sérieusement : je me demande si les assemblées sous la grotte de Niaux n'étaient pas plus démocratique que celles de l'ancienne Grèce, celles ci étant réservées en définitive à un petit nombre ....
Sur le fond, nous en avons parlé ici, si l'origine d'une régle de droit est passionnante, il n'en reste pas moins qu'elle a bien eu un début dans un contexte et qu'elle n'est pas restée immuable au fil des ans ..ou des siecles, et qu'elle est venue jusqu'à nous par des chemins parfois très tortueux avec au bout des approches, des transformations (vous diriez dérives ? ) non négligeables .....
Sans rentrer dans un long exposé, ne parlons pas des règles disparues .... celles du droit romain par exemple, oubliées par les francs, mais que ces derniers ont en partie retrouvé plus tard .... , les régles nées du droit féodales, en partie disparues aussi ..., une bonne dose de droit canon, ..un bon coup de révolution, etc ...et nous voila dans nos sociétés de 2007 où le droit internationnal met les pieds dans le plat faisant en bien des choses passer nos droits nationaux en seconde zone...
Quid demain du statut de la copropriété européenne ?
Nous savons déja ce qu'il en est dans bien des zone frontière, Alsace, Lorraine, pays basque, cote atlantique, cote d'azur, ou nombre d'étrangers vienent parfois bousculer nos petites régles ou pratiques ...
Car s'en référer à la démocratie athénienne passée, c'est tout de même réduir les choses à peu : le 'citoyen' .. ce qui exclu la reconnaisance de l'individu . La liberté individuelle est inconnue, c'est dans l'Etat que l'homme est vraiment un être juridique et qu'il trouve liberté et sécurité (Hors de l'Etat, point de salut ....ndlr) .. Ne parlons pas de l'ostracisme athénien ....
Le droit suit la société et change avec elle !
S'il est passionnant de savoir le pourquoi du comment des choses (j'en suis, en droit comme en d'autres choses), il n'empeche que le droit est fait pour maintenant et demain, que celui de demain est à former ..
Bref, il faut avancer en regardant devant, et non en permanence dans le rétroviseur (sauf si on à la police au derrière, bien entendu ...)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 22:30:25
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Pour Gedehem : Je n'ai porté aucun jugement sur le régime athénien. Je me suis borné à indiquer que les règles relatives à la convocation et à la tenue des assemblées nous viennent de la Grèce ancienne et qu'elles demeurent, pour l'essentiel, inchangées à ce jour.
Comme ces règles ne sont pas apparues soudainement, il est vraisemblable qu'il y a une source plus ancienne encore, là ou ailleurs.
Pour Felix : Je n'ai pas la prétention de réformer tout le statut de la copropriété Je suis resté sur le problème du quitus.
Ceci étant le statut donne compétence au syndic pour établir le budget prévisionnel et dit que le CS assiste le syndic. Comme nous tous la Commission recommande la concertation. Il ne me semble pas possible d'en faire plus sur la plan des textes. C'est une affaire de pratique et surout d'information des copropriétaires.
Même observation pour le rapport du CS. J'ai déjà indiqué que dans certains immeubles le syndic et le CS établissent un rapport unique. C'est l'idéal.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 23:13:04
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Pour JPM : j'avais noté que vous ne portiez pas de jugement ....
Platon avait déja dit ce qu'il pensait de ce régime ..
Sur le reste : dans son sens profond, la loi est faite pour encadrer l'organisation sociale, la société, généralement pour protéger le plus grand nombre des 'faibles' des agissements des 'forts'.
L'évolution de "code de la route" est significative sur ce plan...
C'est pourquoi il mesemble imprtan de légiférer en copropriété, et pas n'importe comment, sur despoints oùcertaines pratiques déviantes se sont quasi instituées...
L'exemple de D.art.10 est significative.
Dès son adoption, la profession (qui n'attendait que ça) a aussitot sauté dessus pour imposer des pratiques destinées au final à rendre impossibl ou illusoir toute véléité de vouloir iscrire une question : date butoir folklo par exemple.
Et ceci est d'autant plus détestyable que la loi elle même donne au syndic le moyen d'échapper en toute légalité à ces demandes d'inscription (C'est vrai, de quoi se melent ces coropriétaires ! ).
" Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante."
On voit bien là le retour du droit ancien : ... seuls les hommes libres on 'droit de cité', les autres sont juste bons à être des 'faire valoir' ....
C'est pourquoi ne reconnaitre qu'au syndic la compétence d'établir le budget, et à lui seul puisque ni la concertation ni même la consultation du CS n'est prévue (ne parlons pas "imposée" !), me semble détestable.
Vous savez ce que c'est : si ce n'est pas prévu, on ne le fait pas du tout....
Les pratiques, c'est la "profession" qui les impose, y compris auprès du législateur lorsqu'il faut instituant 'leurs' partiques....
Quand à l'informatione copropriétaires .. cela fait plus de 20 ans qu'avec d'autres je tourne (j'ai tourné) entre les organisations professionnelles dessyndics et les chambres des notaires, entre autres, ....sans que les choses ne bougent d'un poil...
Je suis tout de même tombé, sans mal, sur un petit livret réalisé par le Conseil Régional des Notaires de la Hte Garonne (31) pas mal fait, "Guide du futur et nouveau propriétaire".
170 pages de bons et précieux renseignements ..
La copropriété ? 4 pages ....
Avec ça, le pauvre "nouveau copropriétaire" se fera rouler sans mal dans la farine ....., tout comme le sont trop souvent ses futurs collègues, les "ex-nouveaux" ... |
Edité par - gédehem le 18 sept. 2007 23:15:28 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 08:31:46
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| pour le rapport unique syndic / conseil syndical ,à titre personnel, ce n'est pas l'idéal c'est même a éviter même si vous avez un syndic "normal" (qui fait son travail correctement);il n'est pas souhaitable de "mélanger" les deux cela peut,à minima, toujours prêter à interprétation voire à confusion |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 09:28:03
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JPM : Citation :
J'ai déjà indiqué que dans certains immeubles le syndic et le CS établissent un rapport unique. C'est l'idéal.
Après une projet de Loi magnifique, voilà une autre proposition tout aussi extraordinaire.
Le CS est élu par l'AG pour contrôler les comptes et la gestion du Syndic; il doit-être totalement indépendant, comme tout organisme de contrôle.
N'oubliez pas que le Syndic est le mandataire du Syndicat. J'aimerai que tous les Syndics établissent un rapport de gestion chaque année, ainsi que le Conseil Syndical.
Si votre Syndic parfait se marie avec votre bon CS, JPM, alors gardez-nous les petits
JPM : Citation :
d'histoire du droit et droit romain
,
nous sommes en 2007, JPM. Votre approche est très technique, voire technocratique. La réalité est bien différente dans nos copros, le nombre de posts sur UI en est un exemple parfait.
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