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jp ferreira
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 18 juil. 2007 : 22:25:02
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Bonjour,
J'ai déposé une demande de permis qui souleve un petit probleme à une 15 aine de jours de l'expiration du délai d'instruction.
Sur le coté droit ma construction s'appuie sur la limite séparative. Sur le coté gauche le corps principal de la maison est prolongé par un "carport" dont le toit servira de terrasse et qui permet donc d'appuyer la construction sur la deuxieme limite séparative afin de supprimer les marges d'isolement. La heuteur à l'egout de la maison est de 7m.
Pour avoir le droit d'exister, ce toit terrasse de 5m 60 de large doit etre desservi par un acces de "plain pied".Cet acces est sur les plans constitué d'une porte fenetre ouvrant une chambre sur la terrasse. La porte est donc à 5m60 de la limite séparative, ce qui ne respecte pas la regle L=H qui exigerai 7m.
De ce côté la parcelle mitoyenne est en fait un chemin d'acces privé d'une largeur de 5,50m. cet acces dessert un terain bâti 30m plus loin.
Pour coller au PLU, le responsable du service urbanisme de la mairie en question, mon architecte et moi même avons envisagé plusieurs solutions:
- obtenir une servitude de cour commune du voisin (qui n'est autre que le proprétaire du terrain que j'achete)
- obtenir une servitude de vue de la part du voisin (à priori moins contraigante ou pénalisante pour lui si il venait a revendre son terrain)
- la chambre en question disposant d'un dressing, décaler la porte fenêtre dans le dressing!! En effet le PLU impose la distance L=H pour les baies éclairant des pièces d'habitation, sinon on est à L=H/2 ce qui fonctionnerait!
Quelqu'un pourrait il me dire si le dressing sera de toute façon considéré comme un piece d'habitation ou bien si cette astuce est juridiquement correcte? c'est évidemment une solution que je favoriserai par rapport à l'obtention d'une servitude.
Merci d'avance
JP
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 06:23:21
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Pour que nous puissions vous conseiller efficacement, le schema me esemble incontournable.
Il faudrait aussi nous recopiez les articles du PLU concernant les distances de recul.
En attendant, voici déjà quelques éléments:
1) Il ne faut pas mélanger les règles d'urbanisme avec les règles civiles. Le service instructeur se référe aux règles du PLU et au Code de l'Urbanisme. C'est à vous, indépendement du service instructeur, de veiller au respect des règles civiles.
J'ai donc un peu de mal à comprendre comment l'acquisition de servitudes pourrait permettre au service instructeur de considérer que les règles d'urbanisme sont respectées. Mais, sait-on jamais, vu tout ce que l'on peut trouver dans les PLU...
2) Pour respecter les règles du Code Civil, vous devez veiller à ne pas créer de vue sur le fonds de vos voisins. Les distances de recul des ouvertures ou exhaussements par rapport à la limite séparative doivent être au moins de 1,90m pour une vue droite et 60cm pour une vue oblique. Pour le civil, votre porte fenêtre ne crée pas de vue, par contre la terrasse en crée une. La solution pour éliminer cette vue consiste à entourer la terrasse d'un mur ou d'un pare-vue de 1,90m de haut que vous terminerez par un retour de 60cm perpendiculaire à la limite séparative. Vous aurez ainsi éliminé toute vue droite ou oblique. Si vous n'éliminez pas les vues il vous faudra disposer d'une servitude de vue sur le fonds voisin.
3) Pour respecter les règles d'urbanisme, il vous faut lire très attentivement le PLU.
Voici déjà quelques points à "élucider":
- Comment est formulée la règle générale de recul? Vous pouvez trouver des formulations type: "Les façades ne comportant pas d'ouverture peuvent être construite en limite séparative", puis des articles régissant les façades avec ouvertures.
- Comment se calcule la distance de retrait? Il y a plein de formulations possibles. En particulier, si la façade borde une voie (même privée), le retrait pourrait être mesuré depuis l'axe de la voie, etc.
- Comment est formulée la notion de "plain pied"? Généralement, de plain pied signifie au niveau du terrain naturel et il faut donc vérifier qu'un accès au niveau d'un étage est légal. Vérifiez aussi que le PLU n'interdit pas les toits-terrasses.
Sans un schéma et les articles du PLU, je ne peux vous en dire plus. |
Edité par - larocaille le 19 juil. 2007 06:51:00 |
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jp ferreira
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 22:13:24
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extrait du PLU
Le retrait par rapport aux limites separatives, s’il est applique, doit correspondre aux normes suivantes :
- la largeur (L) des marges d’isolement doit au moins etre egale a la hauteur (H) de la construction, par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites separatives avec un minimum de 4 m
- cette largeur peut etre reduite a la moitie de la hauteur (H/2) avec un minimum de 2,5 m si la facade qui fait face a cette limite ne comporte pas de baie eclairant des pieces d’habitation ou des locaux
de travail a l’exclusion des baies dont l’appui est situe a plus de 1,9 m au dessus du plancher.
L'accès de "plain pied" à la terrasse implique juste l'existance d'une porte fenêtre.
C'est le service d'urba lui même qui a suggeré le recours à la servitue de cours commune. J'ai apriori trouvé des Jurisprudence qui confirmerait...
La servitude de vue ne fonctionnera pas (mauvaise interpétation de ma part).
Reste la solution d'implanter la porte fenetre dans une piece qui ne rentrerait pas dans la définition d'une "piece d'habitation ou locaux de travail". la chambre dessinée communique avec un dressing, il serait facile de mettre la porte fenêtre "dans" le dressing? Pièce d'habitation ou pas?
Si aucune de ces deux solutions ne fonctionne, il me reste a a jouter un balcon sur la façde arriere de la maison et le faire communiquer avec la terrasse........
JP |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 22:55:15
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Bon, il faudrait regarder le règles qui définissent les conditions où un retrait doit être respecté. Normalement ce sont dans les articles qui précèdent ceux que vous venez de citer.
Citation :
- cette largeur peut etre reduite a la moitie de la hauteur (H/2) avec un minimum de 2,5 m si la facade qui fait face a cette limite ne comporte pas de baie eclairant des pieces d’habitation ou des locaux de travail a l’exclusion des baies dont l’appui est situe a plus de 1,9 m au dessus du plancher.
Cet alinéa est tout bonnement une extension des règles civiles de vue mélangées à une obligation de recul. Il va falloir étudier sérieusement la chose. La clé du problème est certainement là.
Pour le "dressing", c'est sans contestation une pièce d'habitation.
La servitude de cour commune permet de déroger à d'autres restrictions du code civil, comme les vues. Pour l'instant, je ne vois pas ce que cela pourrait apporter car ce qui vous est imposé va largement au delà des exigences du Code Civil. |
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jp ferreira
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 07:35:46
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Merci Larocaille,
Le service d'urbanisme de la ville pensait qu'une servitude de cour commune, sur une assiette limitée à la profondeur de ma maison et à la largeur nécessaire pour placer le pignon contenant la baie à une distance L=H resoudrait le probleme. Ceci reviendrait dont a grever le chemin d'acces du voisin d'une servitude de cour commune de 1,4m x 9m de long environ en regard de ma construction. cette bande de 1,4m s'ajouterais au 5,6m de ma terrasse pour le calul du retrait.
JP |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 08:25:50
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Citation :
Initialement entré par jp ferreira
Merci Larocaille,
Le service d'urbanisme de la ville pensait qu'une servitude de cour commune, sur une assiette limitée à la profondeur de ma maison et à la largeur nécessaire pour placer le pignon contenant la baie à une distance L=H resoudrait le probleme. Ceci reviendrait dont a grever le chemin d'acces du voisin d'une servitude de cour commune de 1,4m x 9m de long environ en regard de ma construction. cette bande de 1,4m s'ajouterais au 5,6m de ma terrasse pour le calul du retrait.
JP
Hé bien, ils ne lésinent pas.
C'est plus que contestable car une servitude quelle qu'elle soit n'a jamais pour effet de déplacer les limites séparatives. Mais dans le pire des cas, si ce genre de solution les satisfait...
Par contre, c'est pas cool pour le voisin et pas très simple à mettre en oeuvre.
Avez-vous trouvé l'article qui décrit ce qui oblige à retrait et ce qui permet d'y déroger ?
J'ai retourné dans tous les sens l'article qui permet de construire à H/2 et il y a peut-être une solution.
Cet article autorise le H/2 à condition que la façade qui fait face à la limite séparative ne comporte pas d'ouverture d'éclairage à moins de 1,90m des planchers.
La subtilité est dans la notion de "façade qui fait face à la limite".
Si je prend le mur qui longe la terrasse (la fameuse façade) et que je fais une porte à une extrémité je tombe sous le coup de l'article.
Mais, si j'ajoute un mur devant la porte que je viens de créer, c'est ce nouveau mur qui constitue la façade et il n'y a donc plus d'ouverture sur la façade. Bien sur je laisse une distance suffisante entre la porte et le mur pour passer.
Je peux même ne mettre une porte qu'au bout du nouveau mur. Cette porte ne sera pas située sur une "façade qui fait face" et sera donc autorisée.
Pour finir, je mettrais des soupiraux à 1,90m du plancher (ils sont autorisés par l'article) afin d'assurer l'éclairage des pièces situées derrière le mur de terrasse.
Il faudrait voir si le service instructeur fait une lecture identique de l'article, mais vu le "montage" qu'ils proposent avec la cour commune ça devrait être beaucoup plus simple (et légal)... |
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jp ferreira
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 09:50:15
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tu peux trouver ici les plans d'étage du projet si ça aide:
***********
je ne comprends pas très bien ton coup du mur à ajouter.
extrait plus grand du PLU:
ARTICLE UB-6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES
ET EMPRISES PUBLIQUES OU PRIVEES
Les constructions doivent etre edifiees a une distance d’au moins 4 m de la limite d’emprise des voies
publiques ou privees existantes ou a creer.
La disposition precedente ne s’applique pas :
• aux constructions a destination d’equipements collectifs d'infrastructures ou de superstructures,
• a la reconstruction a l’identique des batiments sinistres dans les deux ans qui suivent le sinistre,
• a l’extension ou a la surelevation des constructions existantes a condition que le retrait existant
avant transformation ne soit pas diminue.
ARTICLE UB-7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SEPARATIVES
Les constructions seront implantees sur une ou plusieurs limites separatives laterales ou en retrait. Ce
dernier devra alors respecter les normes fixees ci-dessous.
En cas de creation de baies (a l’exception des baies translucides et non ouvrantes), le retrait doit
systematiquement etre respecte.
En fond de terrain, le retrait doit etre respecte.
Regles applicables aux marges d’isolement (retrait)
Nota : pour la notion de hauteur prise en compte dans le calcul des marges d’isolement, se reporter a
l’article 10 ci-apres ainsi qu’aux annexes du reglement.
Le retrait par rapport aux limites separatives, s’il est applique, doit correspondre aux normes suivantes :
- la largeur (L) des marges d’isolement doit au moins etre egale a la hauteur (H) de la construction,
par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites se#769;paratives avec un minimum de 4 m
- cette largeur peut etre reduite a la moitie de la hauteur (H/2) avec un minimum de 2,5 m si la fac#807;ade
qui fait face a#768; cette limite ne comporte pas de baie e#769;clairant des pie#768;ces d’habitation ou des locaux
de travail a l’exclusion des baies dont l'appui est situe a plus de 1,9 m au dessus du plancher.
Les regles du present article ne s’appliquent pas :
• aux constructions a destination d’equipements collectifs d'infrastructures ou de superstructures,
• aux piscines non couvertes,
• aux batiments annexes des constructions a destination d’habitation de#768;s lors qu’ils presentent une
emprise au sol de moins de 10 m2 et qu’ils ne depassent pas une hauteur de 2,5 m mesuree du
terrain naturel a#768; l’egout du toit,
• a la reconstruction a l’identique des batiments sinistres dans les deux ans qui suivent le sinistre,
• a l’extension, la surelevation des constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les
re#768;gles de la zone, sous reserve :
o que la distance par rapport a la limite separative ne soit pas diminuee.
o que les baies creees a l’occasion des travaux respectent les distances re#769;glementaires
par rapport aux limites separatives.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 09:58:29
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jp ferreira, merci de modifier la définition de votre image pour qu'elle soit moins large et permette un affichage lisible.
larocaille, la servitude de cour commune n'a pas pour effet de modifier les limites de propriété, mais elle a quand même un caractère particulier en matière d'urbanisme puisqu'en garantissant une zone non construite chez le voisin, elle permet de construire plus "près" de la limite séparative. elle est prévue au R421-7 du CU |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jp ferreira
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 11:39:47
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Vous pensez que si je remonte de deux metres le mur en limite qui soutient la terrasse, c'est lui qui deviendra "la façade qui fait face à la limite" et donc que la porte fenêtre passera?
ça serait une solution très simple!
JP |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 20:07:07
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Citation :
Initialement entré par jp ferreira
Vous pensez que si je remonte de deux metres le mur en limite qui soutient la terrasse, c'est lui qui deviendra "la façade qui fait face à la limite" et donc que la porte fenêtre passera?
ça serait une solution très simple!
JP
Pour moi, ça tient la route car si il y a un mur de façade, les murs situés derrière celui-ci sont des murs intérieurs pour lesquels l'aménagement est libre.
Voyons ce que va en penser le service instructeur... |
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jp ferreira
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 20:38:38
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il repond que ça ne tient pas la route ;)
apriori un mur sans toit ne représenterait pas une construction à proprement parler donc pas pris en compte comme "façade". Enfin pour résumé, cette solution est jugée comme trop "tendue" pour fonctionner et des cas similaires auraient déjà posé des problèmes. De plus l'ajout de ces murs implique de faire revoir le dossier à l'ABF dont nous ne sommes pas sûr qu'il appreciera la modification.
nous tenterons donc la piste de la servitude de cour commune et je suis en discussion avec le propriétaire du terrain d'à côté.
Je vous tiendrais informé du résultat quoi qu'il arrive. Un grand merci à tous pour votre aide.
JP |
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