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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 19 juil. 2007 : 19:25:04
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Bonjour à tous,
Voici un problème assez complexe pour lequel j'aurai besoin de conseils avisés:
J'achète un terrain en zone U en bordure d'un chemin communal sur lequel un permis de construire groupé avait été déposé et accepté. Le permis est caduc depuis le début de l'année car il n'a pas été acté. En juin dernier je dépose un permis de lotir sur ce terrain.
Dans le dossier du permis de lotir, j'indique que je vais effectuer la viabilisation (EU, AEP, EDF, PTT). Pour l'EDF, les PTT et l'AEP, pas de problème car ces réseaux passent à proximité. Par contre, le réseau EU communal (Géré par la Communauté de Communes) est à près de 300m.
Aujourd'hui la DDE (qui instruit le permis car la commune est trop petite) m'indique que le permis sera refusé car, juridiquement, pour être accepté, le réseau EU doit se trouver en bordure de parcelle. De plus, la DDE me dit que je ne peux pas me substituer à la communauté de communes pour ces travaux car c'est sur le domaine public. Contactée par téléphone, la Communauté de Commune n'a pour le moment prévu que de rapprocher les réseaux à mi-chemin (soit à 150m de mon terrain) qu'au cours du 1er semestre 2008 (...!!)
Résultat, le permis de lotir risque fortement d'être refusé (ou de recevoir un sursis à statuer) à cause de la non présence du réseau EU alors qu'un terrain en zone U doit normalement bénéficier de tous les réseaux à proximité.
Alors que faire? Je suis prêt à participer financièrement aux travaux et j'ai rendez-vous avec les responsables de la communauté de communes la semaine prochaine. Mais, encore une fois, juridiquement, je ne peux pas financer ces travaux qui doivent être faits par l'Etat.
A votre avis, si le permis de lotir est refusé, qui est responsable et ou devrais-je faire pression pour que les choses avancent? Y a-t'il une procédure de type recours gracieux à mettre en place? Pensez-vous que ce type de litige peut se résoudre rapidement?
Merci d'avance pour vos avis.
Pégase
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 21:02:36
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demandez qu'ils fassent 200m. : si effectivement vous êtes prêt à payer, on peut vous faire financer 100m., pas plus, au titre du L332-15 du CU.
à defaut, prévenez bien sur que ça fera du "barouf", la zone ayant été irrégulièrement classée U puisque ne disposant pas des réseaux nécessaires à sa classification. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 21:32:33
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Je confirme, une zone U est forcément couverte par les équipements nécessaires à l'urbanisation. Cependant, depuis la loi SRU, cela n'exclut pas l'institution d'une PVR. La zone U est donc constructible sans restriction autre que les dispositifs instaurés par la municipalité. Et si la municipalité a délégué ses prérogatives à une communauté, c'est à la communauté d'assumer les obligations de la municipalité.
Dans votre récit, je retiendrais deux points:
1) C'est la DDE qui instruit.
2) C'est la communauté de communes qui établit les réseaux.
Il y a donc une certaine incohérence dans la mesure où la communauté de commune est vraisemblablement partie prenante en matière d'urbanisation et donc de zonage.
La DDE dervrait donc considérer que les réseaux sont présents sur la zone, sans avoir à consulter la communauté.
Pas facile à expliquer mais, pour moi, il y a quelque chose qui ne tourne pas rond.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 10:08:46
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Merci à tous les deux.
Nous sommes bien d'accord sur le principe qu'une zone U implique forcément la disponibilité immédiate de tous les réseaux.
Ce qui est intéressant c'est que le premier permis (PC groupé), déposé en 2004 et caduc depuis janvier 2007, avait été accepté autant par la DDE que par la commune sur la base de la situation des réseaux de l'époque et qui est la même qu'aujourd'hui. La Communauté de Communes avait d'ailleurs accepté de rapprocher le réseau EU à 150m, le bénéficiaire du permis prenant à sa charge les 150m restants.
Le truc c'est qu'il semble y avoir eu des petites magouilles avant qui, depuis le changement des personnes à la DDE, n'existent plus.
Pour la petite histoire, je pense que la communauté de communes sera d'accord pour faire les travaux mais le problème est surtout quand. D'après ce que j'ai compris, le budget travaux de la Communauté de communes est bouclé pour 2007 et pour 2008 et cela repousserai mes travaux à 2009. Pour moi c'est bien évidemment inacceptable car je ne peux pas me permettre d'attendre 2 ans. Ceci dit, 300m de réseaux ce n'est pas la mer à boire. A mon avis ce n'est qu'une goutte d'eau dans leur budget travaux qui doit être de plusieurs millions d'euro vu la taille de la communauté de communes.
Existe-il une durée maximale sous laquelle ce genre de travaux doivent être effectué sachant que l'on parle bien d'une zone U?
Qu'on soit claire, mon seul but est de faire en sorte que ce projet se fasse rapidement. Je n'ai nullement envie de partir sur un bataille juridique qui, même gagnée d'avance, durera certainement plusieurs années.
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 10:19:04
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Complément pour Larocaille:
1. Oui, c'est la DDE qui instruit les permis pour cette commune. Mais la commune donne un avis initial en fonction de son PLU.
2. La Communauté de communes est responsble de la pose de réseaux d'assainissement et d'eau potable. Mais la gestion de ces réseaux est faite par une société exploitante.
L'incohérence est effectivement flagrante entre le zonage et les réseaux. Mais c'est à mon avis plus une faute de la part de la mairie d'avoir classé en U le terrain. Mais je vois mal comment la mairie pourrait revenir sur cette décision qui doit dater d'environs 5 ans.
Pégase |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 10:20:49
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| je dirais "immédiatement" : vous pourrez engager la responsabilité de la com'co ou de la commune pour le retartd pris à votre projet en raison de ses erreurs et vous faire attribuer des DI à ce titre... mais effectivement, ça risque de durer... sauf si vous leur présentez leurs erreurs sous cet angle ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 11:25:19
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Oui. Je compte bien leur faire comprendre qu'en cas de refus d'exécution des travaux immédiatement (ou en tout cas sous un délais raisonnable) il se retrouveront avec une demande de DI importante. Si je fais le calcul entre les frais engagés et le manque à gagner, il va s'agir de plusieurs dixaines de miliers d'euro.
La question est est-ce qu'il seront réceptifs à ce genre d'argumentaire? Pour le moment, je ne sais pas.
De toute manière, je pense qu'il y a moyen de faire pression de manière forte. Si jamais je n'obtiens pas gain de cause lors de mon rendez-vous, je ferai faire une lettre par mon avocat adressée au maire et à la communauté de commune avec copie à la DDE et au préfet pour que tout le monde comprenne bien que je ne suis pas prêt à me laisser faire.
La bonne nouvelle c'est que la DDE va me transmettre (hors procédure d'instruction) un avis de droit sur la situation. Je pense qu'avec ça, j'aurai de quoi argumenter mon entretien avec la communauté de communes.
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 12:46:49
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bonjour à tous,
Je réactive ce sujet car les choses ont avancé.
La demande de permis de lotir déposé em juin vient d'être refusé... Raisons invoquées:
- Art. U4.2 du PLU qui indique que tout construction doit être raccordé au réseau d'assainissement.
- Art. L-421.5 (La collectivité doit indiquer le délais sous lequel ell doit permettre le raccordement)
- La Collectivité a indiqué qu'elle ne rapprocherai les réseaux qu'a 140m, et ce, que courant S1 2008
- L'art. R-111.4 car l'accès actuel au terrain n'est pour le moment qu'un chemin de terre. Mais le permis de lotir indiquait la réfection complete de l'accès!
Donc, que me conseillez-vous de faire? Parceque pour le moment l'argent investi me coute et je ne vois pas très bien comment m'y prendre pour retourner la situation en ma faveur...
Merci d'avance,
Pégase
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 13:29:50
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pour ma part, j'irais au TA pour faire annuler le refus de PL et engager une demande indemnitaire..., notamment à cause des délais et de la distance des 140m. (>100m.) et de l'accès et du classement U pour couronner le tout...
je ne passerais pas par la case recours gracieux ou demande de déféré préfectoral à cause de la demande indemnitaire à laquelle la seule annulation du refus de PL ne répond pas
mais j'irais avec un avocat spécialisé urbanisme..., avocat obligatoire s'agissant d'un recours indemnitaire.
et de toutes façons, pendant le début d'instruction, je préparerais le plan B avec mes architectes !!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 août 2007 13:30:44 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 13:40:55
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Merci Emmanuel pour ces conseils.
Quel serait, d'après vous, la durée de la procédure TA? Un référé pour accélerer la procédure serait-il possible?
Et que me conseilleriez-vous pour le plan B?
Merci,
Pégase |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 13:48:58
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je déconseille toujours a priori le référé , suite à expérience malheureuse : vite instruit, pas toujours bien, il débouche sur des décisions de suspension pas toujours suffisantes quand on conteste un refus et qui sont rarement déjugées par le juge du fond... mais bon...je ne suis ni avocat ni magistrat.
procédure au TA = 18 mois
plan B: modifier le projet de lotissement pour quil voit le jour différemment... en concertation étroite avec la commune.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 13:50:24
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Question complémentaire:
La réforme du permis de construire doit normalement permettre de faciliter les peris de lotir. Savez-vous ce qu'il en est exactement? Cela pourrait-il nous faciliter la procédure?
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 13:51:41
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| 18 mois!?? Impossible alors. Je ne peux pas me permettre de perdre autant de temps... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 août 2007 : 15:24:45
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deux points en réponse donc :
*la réforme des autorisations d'urbanisme modifie sensiblement les procédures applicalbes et les modalités d'instruction... mais pas les règlements d'urbanisme locaux qui restent applicables
*les 18 mois sont intéressants pour la procédure indemnitaire... d'où l'intérêt du plan B pour prendre en compte ce qu'on vous promet pour le semestre 1 -2008. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 19:06:07
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Bonsoir à tous,
Je réactive encore une fois ce sujet car il y a du nouveau:
1. Début septembre la communauté de commune propose d'effectuer à ses frais l'amenée des réseaux d'EU et EP jusqu'a la parcelle. Seule conditions que je finance le tube en fonte pour les EP. J'ai accepté et redéposé le permis de lotir dans la foulée avec le document de la CC indiquant qu'elle s'engage sur ces travaux. Le Maire est ravi, car l'épine lui est enlevée du pied.... ou du moins c'est ce que je pensais.
2. Je contacte la DDE pour avoir leur confirmation sur le fait que le permis sera accepté. Le responsable me dit que non car la pose des réseaux par la CC ne résoud par le problème de voirie (voirie insuffisante) indiqué par le Maire dans son permier refus...!
3. Aujourd'hui, rendez-vous avec le Maire (qui ne peut revenir sur ses dires sur la voirie - qui, soit dit en passant, n'est qu'un faux problème car la route est tout à fait praticable). Il dit avoir trouvé une solution. Je vous la livre brut de décoffrage:
Il va mettre en route ue procédure de PVR (Participation voirie réseaux) qui va prendre 4 à 6 mois et qui indiquera et chiffrera, sur la base d'une étude, les travaux nécessaires pour règler les différents problèmes de VRD. A la fin de l'étude, il me présentera le devis et je devrais alors soit accepter de payer (un vrai cheque en blanc pour la commune) soit refuser et alors il apposera un sursis à statuer sur la base du manque d'argent de la commune pour réaliser les travaux
Je rappele que nous sommes en train de parler d'un terrain classé en zone U....!!!!!!!!!!!
Je vais contacter un avocat demain mais quelqu'un aurait-il déjà une idée sur comment me dépétrer de cette situation ou je sens que je me suis fait avoir comme un bleu...
Merci à tous,
Pégase |
Edité par - Pégase le 16 oct. 2007 19:08:09 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 20:03:54
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oui, une idée : le PL a un délai court pour être instruit depuis la réforme. L'avez vous déposé avant le 1/10 ou après ?
si la mairie trainasse (et ça a l'air parti pour !), vous allez obtenir un PL tacite que l'on ne pourra rapidement plus vous retirer ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 20:25:58
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Je l'ai déposé avant le 01/10 et j'ai déjà reçu l'avis défavorable. Déposer un permis d'aménager dont le délai d'instruction n'est que de 1 mois ne fera pas grand chose vu la situation et le fait que la DDE connait très bien le dossier vu que le responsable s'est carrément déplacé sur place en catimini avec le maire pour justement voir comment le terrain se présentait.
Mais, Emmanuel, n'y a t-il pas matière à attaquer le Maire? On est quand même face à une situation incroyable, non? Sans même compter sur le manque à gagner et le retard dans le projet, je paye en ce moment (et je pense encore pour un moment) des intérêts à la banque.
N'est-ce pas une erreur énorme de la part de la commune d'avoir classé un terrain en zone U alors que les réseaux n'y étaient pas? Je rappele aussi qu'un PC avait été accordé il y a plusieurs années sous POS et que ce permis, non acté, n'est devenu caduc qu'en janvier de cette année soit 3 mois avant l'adoption définitive du PLU...?
Et cette procédure PVR? Elle est juridiquement valable? C'est quand même incroyable qu'un maire puisse transférer ses responsabilités d'aménageur à un particulier sans que ce dernier puisse être inclus dans le processus d'appel d'offre!? J'arrive pas à croire que c'est légal ce genre de chose....
Pégase |
Edité par - Pégase le 16 oct. 2007 20:29:11 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 23:43:50
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je pense que vous pouvez tenter l'action indemnitaire... parce qu'ils vous mènent en bateau... mais elle aurait eu plus de chances d'aboutir sans ce nouveau PL déposé en septembre, montrant que c'est vous qui vous obstinez (ce sera présenté comme ça, sauf si vous avez des écrits !).
quant à la PVR, c'est un sujet sensible et très casse-gueule... Si vous voulez en savoir plus, lisez ce fil traitant de tout ce qu'il ne faut pas faire en la matière... mais rappelant aussi toute la règlementation afférente : PVR et permis de construire, help !!
d'ailleurs, globalement, vous pouvez lire tous fils ouverts par ce contributeur qui s'est retrouvé dans une situation très proche de la votre.... et c'est pas fini à ma connaissance ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 oct. 2007 23:44:13 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:15:10
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Merci Emmanuel. Je suis en train de lire les 10 pages du sujet en question: TRES INTERESSANT!
Je pense que je vais demander à Vinzz si il veut prendre ce dossier. Je pense qu'il y a matière si ce n'est de contester, en tout cas de faire en sorte que je ne sois pas le seul à payer.
Je vous tiendrai au courant de l'évolution.
Cordialement,
Pégase |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:19:18
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| vous pouvez aussi contacter l'auteur du fil : même en vacances actuellement d'UI, elle est restée sur le dossier... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mireil
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:28:31
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je pense que la PVR est une solution a vos problemes, la mairie est tout à fait en droit de la demander
Les finances publiques diminuent comme pot de chagrin et de plus en plus ce genre de procedure s'applique
Il faut aussi penser que sinon c'est la communauté qui finance votre projet et vous qui en recoltez les fruits
nous avons le meme probleme chez nous, sauf à l'envers
certains citoyens demandent une PVR sur un terrain urbanisable, la mairie veut pas ( dans les petites communes , c'est souvent question de relation)
Citation :
qu'un terrain en zone U doit normalement bénéficier de tous les réseaux à proximité
pas forcement, la commune peut prevoir d'amenager apres
chez nous c'est ecrit comme ca sur la carte communale
"les terrains constructibles seront
soit suffisamment desservis ou avec une extension modeste
soit inclus dans une PVR"
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Edité par - mireil le 17 oct. 2007 08:29:24 |
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