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 Sujet  |
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OKP33
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 29 juil. 2007 : 22:52:19
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bonjour
Acquéreur d’une grange de 95m² de SHOB et 0m² de SHON (chiffre du CU°, sur un terrain de 450m². Nous avons un CU pour la transformer en maison d’habitation, mais seulement de 67 m² (correspond au 15 % autorisés par le COS)
Notre acquisition est issue d’une ferme qui a été divisée et vendue en plusieurs parties.
Nous souhaitons savoir s’il ne serait pas possible d’obtenir plus de 67 m² d’habitation, sachant qu’il est matériellement possible de faire un étage et donc avoir quasiment 190m² de SHON sans agrandir ?
Pour cela différentes options :
-1- Faire valoir qu’il y a eu de la SHON affectée a cette grange ? Sachant qu’historiquement cette grange à eu plusieurs usages (usine, stockage pour un artisan, dépendance, …)
-2- Faire valoir que notre grange avait aussi un étage à une époque (présence de fenêtres à l’étage, et présence de bouts de poutre du plancher dans les murs ? Et donc faire reconnaître une SHOB de 2* 95m² et une SHON équivalente ?
-3- Obtenir une autorisation de dépassement du COS à partir de la surface autorisée de tout le terrain et de tous les bâtiments avant la division et la vente ?
-4- Tricher en déclarant des surfaces plus petites que la réalité et en déclarant une partie en garage (qui serait modifiée en salle à manger, après déclaration de fin de travaux) ?
Quelle solution peut être envisagée légalement (de préférence une des 3 premières) ?
Quels éléments faut-il apporter ?
A qui s’adresser ?
Merci de vos conseils et de votre aide
OKP33
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mike71
Contributeur senior
89 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 08:05:46
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A priori ça va être dur de le faire.
De tel COS sont souvent liés à des problèmes d'assainissement.
Aves-vous le tout à l'égout?
je pense que non. Il vous faudra alors un assainissement individuel qui sur une petite parcelle pour un gros logement est certes possible mais très chers.
L'historique du bâtiment ne sert pas réellement puisque c'est la situation (en terme de SHON et SHOB) au moment de votre CU qui compte.
Je laisse à d'autres discuter sur les dépassements de COS mais a priori ce n'est plus possible dans les PLU.
N'avez vous pas la possibilité d'acheter un terrain voisin (même s'il est en zone agricole ou naturelle)?
La discussion de votre situation avec le maire est risqué car s'il est contre vous l'aurez alerté et il sera d'autant plus vigilant.
Au moment de l'achat vous n'avez pas demandé de CU? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 08:17:18
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Citation :
Initialement entré par OKP33
bonjour
Acquéreur d’une grange de 95m² de SHOB et 0m² de SHON (chiffre du CU°, sur un terrain de 450m². Nous avons un CU pour la transformer en maison d’habitation, mais seulement de 67 m² (correspond au 15 % autorisés par le COS)
Notre acquisition est issue d’une ferme qui a été divisée et vendue en plusieurs parties.
Nous souhaitons savoir s’il ne serait pas possible d’obtenir plus de 67 m² d’habitation, sachant qu’il est matériellement possible de faire un étage et donc avoir quasiment 190m² de SHON sans agrandir ?
Pour cela différentes options :
-1- Faire valoir qu’il y a eu de la SHON affectée a cette grange ? Sachant qu’historiquement cette grange à eu plusieurs usages (usine, stockage pour un artisan, dépendance, …)
Commencez par relire l'acte de vente. Si le bâtiment est décrit comme grange, il n'y a pas de SHON existante. Si il est décrit comme annexe d'habitation, il représente de la SHON existante.
Citation :
-2- Faire valoir que notre grange avait aussi un étage à une époque (présence de fenêtres à l’étage, et présence de bouts de poutre du plancher dans les murs ? Et donc faire reconnaître une SHOB de 2* 95m² et une SHON équivalente ?
Là, c'est pas gagné car vous devrez prouver:
1) Qu'il y a effectivement eu un plancher.
2) Que ce plancher était porteur de SHON (donc que ce n'était pas une grange).
Citation :
-3- Obtenir une autorisation de dépassement du COS à partir de la surface autorisée de tout le terrain et de tous les bâtiments avant la division et la vente ?
Il faut lire le réglement du POS/PLU de votre zone pour savoir si le dépassement de COS est prévu et dans quelles limites.
Regardez aussi si vous ne pouvez pas acheter un peu de terrain supplémentaire.
Citation :
-4- Tricher en déclarant des surfaces plus petites que la réalité et en déclarant une partie en garage (qui serait modifiée en salle à manger, après déclaration de fin de travaux) ?
Quelle solution peut être envisagée légalement (de préférence une des 3 premières) ?
Tricher à ce niveau, c'est prendre de gros risques (retrait du PC, obligation de remettre les choses à la norme, etc.). Et si vous trichez sur les informations que vous donnez dans la demande de PC, je vous recommande de lire ce qui est écrit à ce sujet sur le formulaire.
Une garage ou une cave ne génèrent effectivement pas de SHON. Vous avez tout à fait le droit de prendre votre matelas et d'aller dormir dans votre cave ou garage. Mais si vous aménagez votre cave en chambre à coucher, elle devient une chambre à coucher et donc de la SHON.
Je ne connais pas la hauteur du bâtiment, mais si il est bas, toutes les surfaces sous toiture dont le dégagement vertical est inférieur à 1,80m ne sont pas comptabilisées en SHON.
Citation :
Quels éléments faut-il apporter ?
Tous ceux dont vous aurez besoin pour décrire votre projet.
Citation :
A qui s’adresser ?
Si votre question concerne la conception du projet, vous n'avez pas besoin d'un architecte tant que vous construisez moins de 170m² de SHON.
Citation :
Merci de vos conseils et de votre aide
OKP33
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OKP33
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 20:41:38
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bonjour, et merci
pas de problème d'assainissement, il passe au pied de la grange.
Citation :
De tel COS sont souvent liés à des problèmes d'assainissement.
Aves-vous le tout à l'égout?
Donc je suis bloqué autant avec la SHON que la SHOB (pour un éventuel étage)
Citation :
L'historique du bâtiment ne sert pas réellement puisque c'est la situation (en terme de SHON et SHOB) au moment de votre CU qui compte.
Pas possible
Citation :
N'avez vous pas la possibilité d'acheter un terrain voisin (même s'il est en zone agricole ou naturelle)?
au pire ce n'est pas grave, car je n'ai pas l'intentionde faire dans l'illégal.
Citation :
La discussion de votre situation avec le maire est risqué car s'il est contre vous l'aurez alerté et il sera d'autant plus vigilant.
Si et nous avons accepté les 67m², mais nous étions persuadé de pouvoir ensuite faire plus. Comme des débutants quoi .......... notre achat reste quand même intéressant même si nous restons sur la base des 67m² de SHON (débutant mais pas complétement stupide quand même . ...)
Citation :
Au moment de l'achat vous n'avez pas demandé de CU?
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Bien Cordialement et Amicalement
OKP33 |
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OKP33
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 22:08:00
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Bonjour et merci de votre aide,
L'acte de vente parle de grange, le CU parle de dépendance et précise SHON existante = 0 m².
Citation :
Commencez par relire l'acte de vente. Si le bâtiment est décrit comme grange, il n'y a pas de SHON existante. Si il est décrit comme annexe d'habitation, il représente de la SHON existante.
Les preuves d'existances du plancher existent (ouvertures et parties de poutres), mais comment prouver qu'il y a eu de la SHON a une époque ? auprès des services cadastres des impots ? je pense pourtant que c'est la seule et meilleure solution légale.
Citation :
Citation :
-2- Faire valoir que notre grange avait aussi un étage à une époque (présence de fenêtres à l’étage, et présence de bouts de poutre du plancher dans les murs ? Et donc faire reconnaître une SHOB de 2* 95m² et une SHON équivalente ?
Là, c'est pas gagné car vous devrez prouver:
1) Qu'il y a effectivement eu un plancher.
2) Que ce plancher était porteur de SHON (donc que ce n'était pas une grange).
Il faut que je regarde de plus près mais je ne sais pas répondre de ce côté.
Citation :
Citation :
-3- Obtenir une autorisation de dépassement du COS à partir de la surface autorisée de tout le terrain et de tous les bâtiments avant la division et la vente ?
Il faut lire le réglement du POS/PLU de votre zone pour savoir si le dépassement de COS est prévu et dans quelles limites.
Pas possible
Citation :
Regardez aussi si vous ne pouvez pas acheter un peu de terrain supplémentaire.
J'ai bien compris les risques, j'oublie donc cette solution, que de toute façon restais vraiment une hypothèse.
Citation :
Citation :
-4- Tricher en déclarant des surfaces plus petites que la réalité et en déclarant une partie en garage (qui serait modifiée en salle à manger, après déclaration de fin de travaux) ?
Quelle solution peut être envisagée légalement (de préférence une des 3 premières) ?
Tricher à ce niveau, c'est prendre de gros risques (retrait du PC, obligation de remettre les choses à la norme, etc.). Et si vous trichez sur les informations que vous donnez dans la demande de PC, je vous recommande de lire ce qui est écrit à ce sujet sur le formulaire.
Une garage ou une cave ne génèrent effectivement pas de SHON. Vous avez tout à fait le droit de prendre votre matelas et d'aller dormir dans votre cave ou garage. Mais si vous aménagez votre cave en chambre à coucher, elle devient une chambre à coucher et donc de la SHON.
Je peux effectivement compter sur une partie de l'étage à moins de 1m80, mais cela m'augmenterais aussi la SHOB sur laquelle je suis également limite  ..... encore une fois la seule solution est de faire reconnaitre un ancien usage de cette grange en tant qu'usine et avec l'étage .
Citation :
Je ne connais pas la hauteur du bâtiment, mais si il est bas, toutes les surfaces sous toiture dont le dégagement vertical est inférieur à 1,80m ne sont pas comptabilisées en SHON.
En conclusions :
-1- Soit je démontre qu'il a existé un étage et de la SHON avec lors d'un ancien usage.
-2- Soit je me contente des 67m² et d'une partie garage ou auvent et j'oublie mon étage mansardé, mais avec l'espoir qu'un jour le COS évolue .
Je crois que je vais parlé de mon projet directement à la DDE, et si je vois qu'il bloquent vraiment et ne veulent pas m'aider à faire quelquechose de joli et intelligent avec ma grange, alors j'obterais pour la solution II.
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Bien Cordialement et Amicalement
OKP33 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 08:38:18
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Que dit le réglement en matière de SHOB ?
Le cadastre ne vous sera d'aucun secours. En plus, il n'a pas valeur de preuve.
Pour pouvoir "plaider" que la SHON existe, il faut que les planchers existent et que le bâtiment soit à usage d'habitation.
Le fait que l'acte de vente décrive le bâtiment comme grange n'est donc pas en votre faveur.
De même, le plancher détruit ne va pas vous aider en matière de SHON. Par contre les "vestiges" et les fenêtres vous permettrons peut-être de faire reconnaître l'existence d'un grenier constitutif de SHOB. C'est peut-être le moyen d'échapper à la restriction de SHOB. Vous pouvez essayer de développer des arguments pour démontrer que le bâtiment a bien été conçu avec un étage et que le laisser en un seul volume avec des fénêtres à 4m du sol serait une aberration.
Renseignez vous aussi pour savoir si une révision du POS/PLU est prévue, et si une densification (augmentation du COS) de votre zone est envisagée.
Cela vous aidera pour concevoir (ou non) la réalisation de votre projet en deux temps. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 12:42:36
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Citation :
Initialement entré par OKP33
bonjour
Acquéreur d’une grange de 95m² de SHOB et 0m² de SHON (chiffre du CU°, sur un terrain de 450m². Nous avons un CU pour la transformer en maison d’habitation, mais seulement de 67 m² (correspond au 15 % autorisés par le COS)
Notre acquisition est issue d’une ferme qui a été divisée et vendue en plusieurs parties.
Nous souhaitons savoir s’il ne serait pas possible d’obtenir plus de 67 m² d’habitation, sachant qu’il est matériellement possible de faire un étage et donc avoir quasiment 190m² de SHON sans agrandir ?
Pour cela différentes options :
-1- Faire valoir qu’il y a eu de la SHON affectée a cette grange ? Sachant qu’historiquement cette grange à eu plusieurs usages (usine, stockage pour un artisan, dépendance, …)
-2- Faire valoir que notre grange avait aussi un étage à une époque (présence de fenêtres à l’étage, et présence de bouts de poutre du plancher dans les murs ? Et donc faire reconnaître une SHOB de 2* 95m² et une SHON équivalente ?
-3- Obtenir une autorisation de dépassement du COS à partir de la surface autorisée de tout le terrain et de tous les bâtiments avant la division et la vente ?
-4- Tricher en déclarant des surfaces plus petites que la réalité et en déclarant une partie en garage (qui serait modifiée en salle à manger, après déclaration de fin de travaux) ?
Quelle solution peut être envisagée légalement (de préférence une des 3 premières) ?
Quels éléments faut-il apporter ?
A qui s’adresser ?
Merci de vos conseils et de votre aide
OKP33
Quoi qu'il en ai été par le passé, la SHOB actuelle de la batisse est de 95m2 puisque le plancher intermédiaire n'existe pas aujourd'hui (d'ou l'énorme importance d'obtenir son PC avant tous travaux de démolition !).
Par contre, la piste de la dernière utilisation de la grange est intéressante, car elle a pu changer de destination sans avoir besoin de PC, ce qui pourrait tout à fait valider les 95m2 de SHON existante.
Car si une grange agricole n'est effectivement pas de la SHON, une usine, un stock d'artisan, un local annexe a une habitation, sont bien eux de la SHON.
Et dans ce cas, la SHON indiquée sur le CU est sans valeur, car seulement basée sur le calcul surfacique foncier.
Donc, la question primordiale est : quelle fut la dernière utilisation de ce bâtiment (et pendant combien de temps) ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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OKP33
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 19:02:11
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Bonjour à tous et merci de votre intérêt.
Au fur et à mesure de mon apprentissage, je pense effectivement que la question primordiale est celle évoquée par Laurent Campedel.Citation :
Donc, la question primordiale est : quelle fut la dernière utilisation de ce bâtiment (et pendant combien de temps) ?
Mais voilâ, ou est-ce que je peux trouver cette information d'une façon officelle et non discutable ??????
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Bien Cordialement et Amicalement
OKP33 |
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OKP33
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 19:55:57
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COmme l'évoque LAROCAILLE, je risque effectivement de laisser 2 fenetres à 4m00 qui tomberons dans des combles non amménageables...... une abération parmis d'autres.
Je ne me priverais pas de l'évoquer auprès de la DDE le jour ou je présenterais ma demande de PC
OKP33 |
Bien Cordialement et Amicalement
OKP33 |
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