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mscheuer
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 30 juil. 2007 : 10:08:47
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Bonjour,
j'ai besoin dinformations aussi complète que possible car voici mon problème: le syndic de la copropriété où je possède un petit studio veux m'obliger à casser mon studio (refait à neuf il y a deux ans), pour faire refaire mon plancher qui est en mauvais état. Ce studio se trouve dans une maison datant de 1750, qui a été divisée en plusieurs appartements, et dans laquelle nous avons du faire faire de gros travaux dans les parties communes qui étaient en piteux état. Notre syndic est l'un des copropriétaire, qui assure cette fonction bénévolement... mais qui en profite pour faire faire des travaux sans les faire voter, ou sans présenter de devis, et nous mets devant le fait accompli...).
Concernant le plancher de mon studio, alors qu'il serait possible de le faire faire en "reprise en sous oeuvre", en passant par ma cave, et sans casser mon studio, le syndic (influencé par un copropriétaire qui posséde la majorité des tantièmes à lui seul, et qui en profite pour imposer ce qu'il veut dans cette copropriété) ne veut rien entendre et m'a fixé jusqu'au 10 aout pour lui fournir des devis de reprise en sous oeuvre, tout en ayant déjà décider de la démolition de mon studio et de la réféction du plancher en béton (alors qu'il est en bois actuellement). D'autre part, je suis la copropriétaire qui a le moins de tantième donc, tout ce que je demande est systématiquement rejeté.
Or, j'ai lu que je pouvais prétendre à une indemnisation pour préjudice si mon studio est "cassé" et que je ne peux en jouir pendant la durée des travaux. Mais comment dois-je procéder pour faire évaluer ce préjudice. D'autre part, j'ai investi toutes mes économies dans l'achat puis dans la remise en état de ce studio, et n'ai plus les moyens de financer sa démolition et sa remise en état ensuite. (Je prévoyais d'ailleurs de louer ce studio depuis le mois de mars 07 pour pouvoir payer la fin des travaux des parties communes, quand un rapport d'expertise m'a déconseillé d'occuper le studio compte tenu de l'état du plancher.) Un maitre d'euvre m'a dit que "qui casse, paye", mais j'ai besoin de trouver l'article de loi qui le dit, car le synic conteste tout les documents que je lui fourni.
Avant de finir, un petit exemple de la mauvaise foi du syndic: je suis handicapée, avec retard de croissance et me déplace en fauteuil electrique: lors de la réfection de l'entrée de la maison, un interphone (déjà existant) à été remplacé. Mais, bien que j'avais passé une 1/2 heure avec le syndic à déterminer la hauteur maximum pour que je puisse utiliser le nouvel interphone, il a été posé à une hauteur que je ne peux atteindre; J'ai fait valoir les reglementations en matière d'accéssibilité, mais il a fallu que j'ai recours à l'aide de la mairie car le syndic à réfuté toutes mes demandes et les documents (textes de la loi 2005 et d'avant.). Ce problème n'est d'ailleurs pas encore résolu, mais un courrier de la mairie allant dans le sens de ma demande (et dont j'ai reçu une copie) lui a été adressé la semaine dernière.
Dernière précision: ce n'est pas ma résidence principale, je ne peux donc avoir aucune aide financière, et ne peux avoir d'emprunt du fait de mon handicap.
Que puis-je faire ? Une AGE est prévue le 1 sept. prochain pour décider du "sort" de mon plancher" et je sais déjà que c'est la solution la plus chère et qui me pénalisera le plus qui sera retenue. Puis je me faire assister par quelqu'un de compétent lors de cette AGE ? Si oui, dois-je suivre une procédure particulière ?
Puis-je refuser de payer le surplus si la solution la plus chère est retenue, alors qu'une autre, moins onéreuse est possible ? Comment puis-je faire évaluer le préjudice, et me faire indemniser ? Et où puis-je trouver l'article qui dit que "qui casse, paye" ?
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Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 23:41:18
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Bonsoir,
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
“ Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.“
Voyez ces liens :
Travaux de la copropriété affectant un lot privatif :
Quel que soit le bénéficiaire des travaux, si vous les autorisez ou si vous êtes contraint de les accepter par une ordonnance de justice, vous aurez un droit à être indemnisé du préjudice subi.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=4166
Syndic et conseil syndical font traîner la réparation du toit fuyard...
Par contre, la copropriété vous doit indemnisation du préjudice subi (privation partielle ou totale) de jouissance depuis le début des désordres ou au moins à partir du moment où vous avez demandé réparation : cela peut valoir le coup, et vous aurez à coup sûr remboursement des frais d'expertise (dans le cadre des "dépens") et d'une grande partie de vos frais d'avocat (dans le cadre des dommages et intérêts et de l'indemnité de l'article 700 du NCPC)
http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?QR_Code=348
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - ETASPAK le 30 juil. 2007 23:41:57 |
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ygg049
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 08:38:47
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ETASPAK,
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
un rapport d'expertise m'a déconseillé d'occuper le studio compte tenu de l'état du plancher
http://www.explorimmo.com/guidprat/gptra/fc_07_4.shtml
Compte tenu du rapport d'expertise et de l'état de votre plancher, celui-ci faisant partie du gros oeuvre et des parties communes de la copropriété, les travaux de remplacement du plancher sont à considérer comme des travaux urgents. Pour des mesures de sécurité et fonction de l'urgence, le syndic a le pouvoir et le devoir de faire faire les travaux et les faire voter en application de l'article 24, majorité simple. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 12:41:14
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Citation :
Initialement entré par ygg049
ETASPAK,
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
un rapport d'expertise m'a déconseillé d'occuper le studio compte tenu de l'état du plancher
http://www.explorimmo.com/guidprat/gptra/fc_07_4.shtml
Compte tenu du rapport d'expertise et de l'état de votre plancher, celui-ci faisant partie du gros oeuvre et des parties communes de la copropriété, les travaux de remplacement du plancher sont à considérer comme des travaux urgents. Pour des mesures de sécurité et fonction de l'urgence, le syndic a le pouvoir et le devoir de faire faire les travaux et les faire voter en application de l'article 24, majorité simple.
Il me semble bien que nous disons la même chose  |
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ygg049
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 13:23:28
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Etaspak bonjour,
je pensais que vous preniez en référence pour le vote l'article 25 et c'est pourquoi je vous parlais du vote avec le seul article 24.
Néanmoins, cela n'empêche pas mscheuer de négocier auprès du syndicat avec l'appui d'un professionnel pour une possibilité d'exécution des travaux en 'sous-oeuvre'. Si cela était possible, la facture en sera moindre et bénéfique pour l'ensemble des copropriétaires.
Tous les travaux de 'sous-oeuvre' ou de 'gros oeuvre + réfection + préjudice de l'appartement de mscheuer' seront répartis sur tous les copropriétaires selon le RDC (en charges de bâtiments ou générales).
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mscheuer
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 13:43:39
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Bonjour,
Merci beaucoup à tous pour vos réponses. Seul problème, je ne pourrais envisger une reprise en sous oeuvre, car l'auteur du rpport d'expertise est contre. Du coup, les maîtres d'oeuvre que j'ai contacté ne veulent pas s'engager, ce qui est compréhensible.
Quand à la réféction de mon plancher, je ne peux m'y soustraire puisque c'est une question de sécurité.
En revanche, à qui puis-je demander une expertise pour le préjudice ?
Il va falloir refaire toute la plomberie (dépose et repose des sanitaires, evier, lavabo, douche...) et les cloisons de la salle de bains. D'autre part, je ne peux louer le studio, depuis mars dernier, et les travaux ne débuterons au mieux que fin septembre. Donc, manque à gagner, car studio dans une ville où il y à un gros centre de rééducation, et je pensais louer à des patients qui viennent en externat, surtout pendant juin et juillet où je ne l'occupait pas. Cela m'aurait payé une partie des travaux.
Savez-vous ce qu'il en est aussi pour la théorie du "qui casse, paye", dont m'a parler un ancien menuisier ? Je n'ai rien trouvé la dessus ???
Merci de votre aide.
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Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer |
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ygg049
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 14:46:28
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mscheuer,
Tout d'abord cherchez vous des professionnels de différents corps de métiers ou une entreprise multiservice capable de centraliser l'ensemble des travaux puis demander des devis. Puis faites vous assister par ce (ou ces) professionnel(s) lors de la visite du syndic et du conseil syndical.
Je ne pense pas que vous récuperiez quelque chose sur le loyer, cet appartement n'ayant jamais été loué. Vous vous apercevez que l'auteur du rapport et les MOE ne veulent pas s'engager sur ce que vous leur demandiez. En l'occurrence le syndic et le CS avaient raison. Donc il ne peut y avoir de préjudice dans la perception de vos loyers et comme ce n'est pas votre résidence principale, contentez vous déjà de récupérer une partie du préjudice concernant les dégâts dus aux travaux.
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 31 décembre 2006 - version JO initiale
Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation.
Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Article 32
Sous réserve des dispositions de l'article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Article 34
La décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.
Article 36
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 13 (JORF 1er janvier 1986).
Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.
Article 37
Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.
Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation.
Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.
Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l'un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.
Chapitre IV : Reconstruction.
Article 38
En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux.
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mscheuer
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 14:11:49
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Bonjour,
j'ai encore besoin de vos conseil concernant mon plancher: en vue de l'AGE que le syndic a prévue le 1er septembre prochain, celui-ci m'a demandé de lui fournir au plus tard le 10 août (soit aujourd'hui) des devis -notamment de reprise en sous oeuvre, ce qui s'avère une option non réalisable compte tenu du rapport d'expertise.
Or, les entreprises contactées sont parties en vacances sans me faire parvenir les devis et elles ne rouvrent, dans le meilleur des cas, que le 20 aout.
J'ai signalé mon problème au syndic, en lui disant que je lui fournirai les devis au plus tard le jour de l'AGE, avant si je le peux, mais celui-ci menace d'annuler l'AGE et de faire faire les travaux par la société qui a actuellement en charge les travaux en cours dans la copropriété.
A-t-il le droit de m'empecher de lui fournir les devis jusqu'au jour de l'AGE ? J'ai lu que je le pouvais, (http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=5049). Mais il me renvoi sur l'article 11 du Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=705869&indice=1&table=JORF&ligneDeb=1)
L'un empeche-t-il l'autre ?
D'autre part, dois-je demander à ce que la question du préjudice soit à l'ordre du jour de cette AGe ou n'est pas utile ?
Efin, le syndic a prévu la venue d'un huissier le 1er septembre, pour déterminer l'état de mon studio. Dois prévoir d'en avoir un moi même, ou puis-je "utiliser" le sien ? |
Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 15:25:55
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Bonjour,
Faites voir cette réponse ministérielle à votre syndic en lui précisant qu’il n’est pas nécessaire d’annuler cette AGE.
JO AN, 3 octobre 2006, p.10356 - copropriété. assemblées générales. ordre du jour. réglementation :
Prévenir les copropriétaires de la date de la convocation dénaturerait l'essence même de cette formalité, qui arrête la date, le lieu et l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'article 11 3e du décret du 17 mars 1967 n'exige pas la notification du ou des devis de travaux mais simplement des conditions essentielles du contrat proposé.
Dès lors, rien n'interdit à un copropriétaire de soumettre à l'assemblée générale un nouveau devis respectant l'ordre du jour.
Toutefois, le copropriétaire devra prendre soin de notifier le devis au syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte.
Les contrats de syndics étant des mandats à terme, de un à trois ans, chaque propriétaire a le moyen de connaître l'année durant laquelle, en vertu de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, il pourra valablement notifier au syndic un ou des nouveaux contrats de syndic.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM100272.03.10.06.htm
Voyez également ce lien et la réponse de 577tyrano qui se trouve être un syndic professionnel (que je salut au passage  ) du 18 avril 2007 à 12:43:24 qui précise « Peut-être "cas d'école", je me place sur le plan du Droit... » auquel cas, votre syndic peut également se poser la même question ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=52637
Concernant votre préjudice, il est toujours préférable d’avoir une décision souveraine de l’assemblée générale, encore faut-il que l’assemblée générale puisse avoir tout les éléments en mains pour chiffrer votre préjudice.
Il n’est pas nécessaire d’avoir deux constats d’huissiers pour déterminer l'état de votre studio, mais rien ne vous empêche de faire intervenir votre propre huissier.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 10 août 2007 15:56:49 |
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mscheuer
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 16:13:59
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Merci pour votre réponse.
J'ai encore une question, un peu différente cette fois-ci. Lors de notre dernière AG, le procès verbal n'a pas été daté, ni envoyé en RAR. D'autre part, j'avais, avec un autre co propriétaire, voté contre une résolution de l'ODJ. Or, dans le PV, cette résolution apparait comme voté à l'unanimité. Ayant effectué un enregistrement (que j'ai conservé) de l'AG, je suis sure de mon vote, mais lorsque nous avons demandé au syndic de corriger le vote de cette résolution, celui à refusant, pretextant que nous étions hors du délai de 2 mois pour contester (ce qui, en plus, est faux).
Quelle est la valeur de ce PV, s'il n'est ni daté, ni envoyé en RAR. Il semblerait qu'il n'est aucune vaeur, et que par voix de conséquence, l'AG soit "invalide". Comment puis-je faire corriger mon vote (et celui de l'autre co propriétaire) par le syndic, (sans le trainer au tribunal) ? Puis-je demander à ce que ce point soit ajouter à l'ODJ de l'AGE du 1er septembre et que la résolution soit à nouveau votée ? |
Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 16:44:35
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le PV n'est notifié qu'aux opposants et défaillants
donc si votre vote contre n'a pas été pris en compte,il aurait fallu mettre en demeure le président de l'AG d'effectuer cette rectification d'erreur matérielle puisque c'est lui qui a signé le PV
à défaut il aurait fallu saisir le tribunal en rectification d'erreur matérielle avec des témoignages écrits
de toutes façons pour faire annuler une AG c'est une assignation auprès du TGI....pas auprès du syndic |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 16:53:27
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Tant qu’une décision n’a pas été annulée par un juge, elle reste valable.
Et sans une action devant le TGI avec avocat obligatoire à vos frais.
Vous ne pouvez strictement rien faire.
Et votre syndic le sait fort bien  .
Voyez ce lien :
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm
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Edité par - ETASPAK le 10 août 2007 16:55:13 |
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mscheuer
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 17:32:40
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Bonjour,
en réponse à votre réponse ci dessous, voici ce vient de me répondre le syndic:
M,
J'ai moi-même fait la même démarche auprès d'un avocat et la réponse est claire :
l'article 11, modifié par le décret de 2004 est seul applicable.
Donc, si je n'ai pas les devis il n'y aura pas de question sur ce sujet.
Si tu as bien lu et bien étudier ce nouvel article, les copropriétaires doivent pouvoir réfléchir avant l'AG avec tous les documents nécessaires.
Pour les indemnités, elles sont décidées par l'AG, sur la base d'informations factuelles (factures, devis, degré de vétusté.....) qui sont à fournir avant l'AG (même principe que précédemment) par le réclamant. Ce sera la seule question de l'AG, dont j'espère avoir le recommandé quand je rentrerai chez moi, ce soir.
Ce qu'il n'aura pas, puisque je n'ai pas reçu les devis.
Que dois-je faire ???
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Bonjour,
Faites voir cette réponse ministérielle à votre syndic en lui précisant qu’il n’est pas nécessaire d’annuler cette AGE.
JO AN, 3 octobre 2006, p.10356 - copropriété. assemblées générales. ordre du jour. réglementation :
Prévenir les copropriétaires de la date de la convocation dénaturerait l'essence même de cette formalité, qui arrête la date, le lieu et l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'article 11 3e du décret du 17 mars 1967 n'exige pas la notification du ou des devis de travaux mais simplement des conditions essentielles du contrat proposé.
Dès lors, rien n'interdit à un copropriétaire de soumettre à l'assemblée générale un nouveau devis respectant l'ordre du jour.
Toutefois, le copropriétaire devra prendre soin de notifier le devis au syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte.
Les contrats de syndics étant des mandats à terme, de un à trois ans, chaque propriétaire a le moyen de connaître l'année durant laquelle, en vertu de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, il pourra valablement notifier au syndic un ou des nouveaux contrats de syndic.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM100272.03.10.06.htm
Voyez également ce lien et la réponse de 577tyrano qui se trouve être un syndic professionnel (que je salut au passage ) du 18 avril 2007 à 12:43:24 qui précise « Peut-être "cas d'école", je me place sur le plan du Droit... » auquel cas, votre syndic peut également se poser la même question ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=52637
Concernant votre préjudice, il est toujours préférable d’avoir une décision souveraine de l’assemblée générale, encore faut-il que l’assemblée générale puisse avoir tout les éléments en mains pour chiffrer votre préjudice.
Il n’est pas nécessaire d’avoir deux constats d’huissiers pour déterminer l'état de votre studio, mais rien ne vous empêche de faire intervenir votre propre huissier.
Cordialement.
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Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer |
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mscheuer
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 17:57:55
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Citation :
Initialement entré par nefer
le PV n'est notifié qu'aux opposants et défaillants
donc si votre vote contre n'a pas été pris en compte,il aurait fallu mettre en demeure le président de l'AG d'effectuer cette rectification d'erreur matérielle puisque c'est lui qui a signé le PV
à défaut il aurait fallu saisir le tribunal en rectification d'erreur matérielle avec des témoignages écrits
de toutes façons pour faire annuler une AG c'est une assignation auprès du TGI....pas auprès du syndic
Bonjour,
J'étais bien "opposant", mais le PV ne m'a pas été envoyé en RAR. Et il n'est pas daté. Comment savoir à partir de là, la fin du délai pour contester son contenu ?
D'autre part, il a bien pris en compte mon vote, mais l'a transformé de "contre", en "pour".
Puis-je encore demander au président de l'AG de corriger le PV ? |
Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 18:37:36
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mscheuer: de toutes façons, la convocation d' AG aurait du être expédié le 9 aout avec première présentation de l'avis de passage le 10 pour tous les courriers: à défaut l'AG aurait pu faire l'objet d'une action en nullité our non respect du délai de convocation
concernant l'article 11: un devis peut toujours être meis en séance à condition que son montant ne soit pas supérieur à celui proposé dans la convocation car cela peut avoir une incidence sur la décision de ote de chaque copropriétaire |
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mscheuer
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 21:40:06
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Citation :
Initialement entré par nefer
mscheuer: de toutes façons, la convocation d' AG aurait du être expédié le 9 aout avec première présentation de l'avis de passage le 10 pour tous les courriers: à défaut l'AG aurait pu faire l'objet d'une action en nullité our non respect du délai de convocation
Attendez, là vous parlez de la prochaine AGE qui doit se tenir le 1er septembre, et dont le sujet est la refection de mon plancher ? Car moi je vous parlais de notre AG ordinaire, qui s'est tenue le 14 avril dernier...
Citation :
Initialement entré par nefer
concernant l'article 11: un devis peut toujours être meis en séance à condition que son montant ne soit pas supérieur à celui proposé dans la convocation car cela peut avoir une incidence sur la décision de ote de chaque copropriétaire
Je pense les fournir au syndic dès que les entreprises contactées me les auront fournies, si tout va bien vers le 22-25 aout... et les transmettre par mail aux copropriétaires pour qu'ils puissent en prendre connaissance dès que possible, avant l'AGE.
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Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 23:08:40
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L’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 modifié par de décret du 27 mai 2004 précise :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux. »
A partir du moment où votre syndic possède déjà un devis de la société qui a actuellement en charge les travaux en cours, devis qui vous a obligatoirement été notifié à l’ordre du jour de la convocation de votre AGE, les conditions essentielles du contrat (devis) sont respectées.
Dès lors, rien ne vous interdit de soumettre à l'assemblée générale un nouveau devis respectant cet ordre du jour et les conditions essentielles du contrat (devis) sont toujours respectées.
C’est-à-dire que votre devis soit à l’identique, dans les mêmes garanties et conditions de travail, au devis de la société qui a été notifié à l’ordre du jour.
Vous devez prendre soin de notifier votre devis au syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte.
Pour cela, aidez-vous de cette réponse ministérielle.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - ETASPAK le 10 août 2007 23:09:33 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 09:51:42
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***moderation :
copie collé du nouveau sujet ouvert par mscheuer, qui aurait du être posté à la suite de ce fil:
mscheuer
Messages 8
Posté - 02 Sep 2007 : 23:36:28 Voir le profil Envoyer un Email à l'auteur Editer le sujet Répondre avec citation Voir l'adresse IP de l'utilisateur Supprimer le sujet
Toujours en rapport avec le problème de réfection du plancher de mon studio (le plancher relevant des parties communes), voilà que le syndic vient de décréter que la copropriété ne prendra pas à sa charge la remise en état de mon studio (qui doit être entièrement "déposé" alors qu'il a été refait à neuf en 2003), car c'est une partie privative !... En résumé, il veux bien casser ma partie privative pour réparer la partie commune, inaccessible autrement, mais pas remettre en état ma partie privative.
Or, s'il laisse le studio en l'état, je ne peux plus en jouir du tout...
On m'a dit qu'il n'en a pas le droit. Est-ce vrai ? Est-il contraint de remettre en etat ?
Le reglement de copropriété stipule que je dois subir les travaux qui necessitent l'accès a ma partie privative, sans indeminsation, mais cela signifie-t-il que la copropriété/le syndic à le droit de démolir mon studio sans le remettre en état ?
Merci d'avance,
Cordialement,
M. Scheuer
jean not
Messages 314
Posté - 03 Sep 2007 : 07:18:16 Voir le profil Envoyer un Email à l'auteur Editer le message Répondre avec citation Voir l'adresse IP de l'utilisateur Supprimer la réponse
mscheuer bonjour,
Vous auriez du continuer sur votre topic du 10 août 2007
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=57389
Revenir en haut de la page
jean not
Messages 314
Posté - 03 Sep 2007 : 07:19:49 Voir le profil Envoyer un Email à l'auteur Editer le message Répondre avec citation Voir l'adresse IP de l'utilisateur Supprimer la réponse
Excusez moi topic du 30 juillet 2007
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montagne
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 22:22:03
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Bonjour,
Je suis tombé par hasard sur votre cri de désespoir.
Est-il trop tard ?
Je crains malheureusement que vous n'échappiez aux travaux sur votre plancher et de ses conséquences. Votre syndic, même bénévole, est très bien informé.
Je me contenterais de formuler quelques conseils.
- Participez le plus possible à la vie de la copropriété en formulant vos commentaires constructifs par écrit.
- Si vous constatez des irrégularités, soyez certaine de ce que vous avancez. Le syndic connait les textes et vous toquera si vos sources ne sont pas complètes et certaines.
- L'AGE s'est-elle tenue ? Si non, bien que pour réunir une AGE, à l'initiative des copropriétaires, il soit nécessaire de réunir 25% des millièmes de la copropriété, essayez de négocier et envoyez avec votre demande tous les éléments en votre possession pour aider, lors du vote, les membres de l'AGE (faites en plus que les textes vous y obligent).
- J'ai lu que vous aviez un problème avec l'interphone. Les de remise en conformité sont-ils réalisés ? Si non, pour montrer votre bonne volonté constructive, laissez tomber cette revendication. Avez-vous autre chose à négocier ? De 2 maux, il faut choisir le moindre (bon sens populaire). Ne cherchez pas à gagner sur tous les points. Il me semble, à la lecture, que votre plancher soit un point essentiel.
- Je ne vois pas le montant des travaux (plancher et remise en état du studio); mais à vous lire, votre problème financier semble important. En terme d'indemnités, je n'ai rien trouvé qui puisse vous aider : l'assemblée générale est souveraine, tout et autant que sa décision soit proportionnée; elle ne peut pas ne rien vous proposer.
- Le plancher a été déclaré comme urgent, tout retard dans la remise en état peut vous être reproché, vous en portez une part de rsponsabilité, avec les conséquences pécuniaires associées.
Conclusion
Montrez votre bonne volonté, allez au point principal et négociez.
Un bon compromis vaut mieux qu'un mauvais procès.
Bon courage
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Réfection d'un ancien plancher au prix le + fort..
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