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 Sujet  |
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kerturb
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 30 juil. 2007 : 10:19:21
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Bonjour à tous,
Il y a 5 ans, j'ai réalisé des travaux dans mon appartement : création d'un plancher afin de rendre des combles non aménageables, aménageables.
Je pensais (en toute bonne fois), que seuls des travaux modifiant l'aspect extérieurs était soumis à demande de permis de construire, et que l'on faisait ce que l'on voulait dans la partie privative (j'avais eu l'autorisation du syndic pour les travaux d'encrage du plancher sur les murs donc sur la partie commune).
En discutant avec une personne, je me suis aperçu que j'étais dans l'illégalité, mais que ce n'était pas grave car au-delà de 3 ans, il y avait prescription, et que je pouvais régulariser ma situation auprès de l'urbanisme par une demande de régularisation.
Cependant, en lisant votre forum, j'ai découvert des termes qui étaient étrangers à mon vocabulaire : SHOB, SHON, COS
Cela m'emmène a poser plusieurs questions :
1°) Si j'ai bien compris, le COS serait le rapport de la surface de terrain par la SHON, et est établi pour un secteur bien défini,
- Ce secteur est-il défini au niveau du terrain, du quartier, ou de la ville.
- Ou puis je trouver la valeur du COS qui me concerne
- Comment puis-je connaître la SHON totale de l'immeuble (faut il la calculer soi même à partir des plans de l'immeuble ou cette information peut elle être fournie par l'urbanisme ???)
- L'ensemble immobilier est constitué de 2 bâtiments bien distincts séparés par une cour intérieure, le calcul de COS est il à faire pour l'ensemble des 2 bâtiments ou pour chaque bâtiment pris séparément
2°) Je vais donc faire une demande de régularisation, si lors de cette demande il s'avère que la SHON réalisée par ces travaux a occasionné un dépassement des limites du COS, pouvez vous me dire ce que je risque :
- Refus de régularisation (et dans ce cas que se passe t'il) ???
- Sanctions ???
- Obligation de démolir ???
Cette situation m'inquiète, et je remercie par avance qui pourra m'éclairer sur ce sujet
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 10:32:48
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Citation :
Initialement entré par kerturb
Bonjour à tous,
Il y a 5 ans, j'ai réalisé des travaux dans mon appartement : création d'un plancher afin de rendre des combles non aménageables, aménageables.
Je pensais (en toute bonne fois)
c'est déjà ça !Citation :
, que seuls des travaux modifiant l'aspect extérieurs était soumis à demande de permis de construire, et que l'on faisait ce que l'on voulait dans la partie privative (j'avais eu l'autorisation du syndic
inutile : c'est l'AG qui devait l'accordé si un accord de la copro était requisCitation :
pour les travaux d'encrage du plancher sur les murs donc sur la partie commune).
En discutant avec une personne, je me suis aperçu que j'étais dans l'illégalité, mais que ce n'était pas grave car au-delà de 3 ans, il y avait prescription, et que je pouvais régulariser ma situation auprès de l'urbanisme par une demande de régularisation.
si c'est régularisable !(COS notamment)Citation :
Cependant, en lisant votre forum, j'ai découvert des termes qui étaient étrangers à mon vocabulaire : SHOB, SHON, COS
Cela m'emmène a poser plusieurs questions :
1°) Si j'ai bien compris, le COS serait le rapport de la surface de terrain par la SHON, et est établi pour un secteur bien défini,
- Ce secteur est-il défini au niveau du terrain, du quartier, ou de la ville
c'est une zone du plan d'occupation des sols (POS)ou du Plan local d'urbanisme (PLU)Citation :
- Ou puis je trouver la valeur du COS qui me concerne
dans le règlement de POS/PLU de votre zone, consultable en mairie Citation :
- Comment puis-je connaître la SHON totale de l'immeuble (faut il la calculer soi même à partir des plans de l'immeuble ou cette information peut elle être fournie par l'urbanisme ???)
si l'immeuble n'est pas trop ancien ou que des travaux soumis à autorisation ont été réalisés récemment, consultez le permis initial ou les DT précédentes au service urbnaismeCitation :
- L'ensemble immobilier est constitué de 2 bâtiments bien distincts séparés par une cour intérieure, le calcul de COS est il à faire pour l'ensemble des 2 bâtiments ou pour chaque bâtiment pris séparément
il est calculé sur "l'unité foncière", la parcelleCitation :
2°) Je vais donc faire une demande de régularisation, si lors de cette demande il s'avère que la SHON réalisée par ces travaux a occasionné un dépassement des limites du COS, pouvez vous me dire ce que je risque :
- Refus de régularisation (et dans ce cas que se passe t'il) ???
vous ne ferez cette demande que si les règles applicables ne rendent pas inutile la démarcheCitation :
- Sanctions ???
aucune si vous pouvez prouver plus de 3 ans (extinction de l'action pénaleCitation :
- Obligation de démolir ???
idemCitation :
Cette situation m'inquiète, et je remercie par avance qui pourra m'éclairer sur ce sujet
Cordialement
allez consulter les règlements d'urbanisme et vérifiez la "régularisabilité" de ces travaux.
pour que ce soit régularisé, si cela peut l'être, il vous faut un accord de l'AG de la copro... qui en profitera pour recalculer vos tantièmes donc votre participation aux charges communes
enfin, quelque soit l'issue de la régularisation en terme d'urbanisme et de la régularisation civile (copro), pensez à régulariser par rapport aux taxes fiscales (TH) en remplissant un formulaire H1 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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kerturb
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 11:07:10
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Merci de votre réponse qui me rassure quelque peu (J'ai passé un trés mauvais Week-End quand j'ai pris conscience de ma situation.
Cependant, 2 petites précisions par rapport à votre réponse :
1°) inutile : c'est l'AG qui devait l'accordé si un accord de la copro était requis
Lorsque j'ai acheté cet appartement, l'immeuble était géré par une SCI, et vendu par lots, j'étais en fait le 2eme acquereur et donc le gérant de la SCI se trouvait représenter l'ensemble des copropriétaires (puisqu'il était propriétaire deu restant de l'immeuble). Depuis l'ensemble des appartements a été vendu, cela me donne t'il des obligation vis a vis des nouveaux acquereurs, sachant qu'ils ont fait leur acquisition par rapport à une situation existante
2°)vous ne ferez cette demande que si les règles applicables ne rendent pas inutile la démarche
Me conseillez vous de ne rien faire dans l'immédiat, mais de le faire que si un événement nouveau m'y oblige (vente de l'appartement, modification de règlements ???)
3°)allez consulter les règlements d'urbanisme et vérifiez la "régularisabilité" de ces travaux.
Cela veut t'il dire que ma situation peut ne pas être régularisable ???, si c'était le cas que se passe t'il ???
Cordialement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 11:12:27
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| dés la vente d'un lot, l'immeuble se trouve soumis au statut de la copropriété.............. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 11:18:10
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1°) : qui dit copro dit AG ... et accord requis.
2°) : si c'est régularisable, je conseille de régulariser : les règles d'urbanisme évoluent et ça ne le sera peut-être plus demain !
3°) : et bien vous êtes détenteur d'un bien irrégulier non régularisable...et c'est à peu près tout ! que cela ne vous empêche pas de régulariser fiscalement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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kerturb
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 11:19:00
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Bonjour,
Je suis d'accord avec vous, mais dés le moment ou l'ensemble de l'immeuble appartient à une seule personne, que c'est cette personne qui a défini les règlement de copropriété (je suppose par rapport à des règles établies), et que cette personne me donne son autorisation, de par la situation, j'ai de fait l'accord de l'ensemble des copropriétaire.
Me tromperai-je
Cordialement |
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kerturb
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 11:32:40
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Un petit complément d'information :
Au moment ou j'ai réalisé mes travaux aprés avoir eu l'accord du gérant, il n'y avait que 2 acquereur de lots et le gérant qui était propriétaire du restant et représentant du Syndic, il n'y a pas eu d'AG à ce moment et j'avais l'accord de l'ensemble des coproriétaires du moment Le premier acquereur, moi (naturellemet) et le gérant de la SCI.
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 12:11:21
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Citation :
Initialement entré par kerturb
Bonjour,
Je suis d'accord avec vous, mais dés le moment ou l'ensemble de l'immeuble appartient à une seule personne, que c'est cette personne qui a défini les règlement de copropriété (je suppose par rapport à des règles établies), et que cette personne me donne son autorisation, de par la situation, j'ai de fait l'accord de l'ensemble des copropriétaire.
Me tromperai-je
Cordialement
vous ne vous trompez pas si vos combles apparaissent dans l'état descriptif de division et entrent dans le calcul des tantièmes de charges... A défaut, n'importe quel copropriétaire pourra engager une action civile au titre des sommes non versées à la copro ...Il ne gagnera pas grand chose mais vous aurez bien des soucis.
l'accord doit donc avoir été formalisé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 juil. 2007 12:12:07 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 12:18:44
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en copropriété une autorisation ne peut être donnée que par un vote dans une résolution inscrite à l'ODJ d'une AG
vous auriez donc du demander l'inscription à l'ODJ d'une résolution pour l'autorisation de ces travaux.
A ce jour, vous n'êtes pas en mesure de présenter un PV d'AG avec une résolution vous accordant une autorisation..... |
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kerturb
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 14:13:46
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A défaut, n'importe quel copropriétaire pourra engager une action civile au titre des sommes non versées à la copro ...Il ne gagnera pas grand chose mais vous aurez bien des soucis.
Je comprend ce que vous dites, mais je rappelle qu la situation que je décris est passée de 5 ans, et maintenant je désire, au vu de ce que viens de découvrir de rétablir honnêtement une situation normale.
- Vis à vis de l'urbanisme je vais demander une régularisation,
- Vis à vis de la copropriété, je vais demander au syndic de recalculer les tantièmes au vu de la situation, on verra bien si on me réclame des arrièrés.
Les combles étaient bien définies das l'état descriptif de division et figuraient dans le cacul des tantièmes, mais de façon ridicule par rapport à la surface q'elles ont procuré aprés travaux.
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 14:56:13
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pour l'urbanisme, attendez de vérifier que c'est régularisable ! (lecture rapide du POS/PLU et calcul au doigt mouillé du COS) mais vous indiquez que les combles existent dans l'EDD... donc elles existent peut-être déjà pour l'urbanisme, et vous aurez alors confondu création de surface aménageable et aménagement de surface aménageable (si il a suffit de poser un plancher sur un chevronnage existant par exemple) !
pour la copro, vous faites bien.
n'oubliez pas le fisc |
cordialement
Emmanuel Wormser
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