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Janou
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 02 août 2007 : 18:42:49
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Bonsoir,
Je suis locataire d'une appartement dans une copropriété depuis bientôt 7 ans. Période triennale en cours, donc.
Depuis 3 ans : 2004 / 2005 / 2006, les provisions sur charges sont largement excédentaires et le trop-versé imputé sur un des loyers de l'année suivante. L'exercice 2006 fit ressortir un trop-versé de plus de 202 euros, somme qui fut déduite sur le loyer d'avril 2007.
Mon propriétaire a confié en juin 2007 la gestion du logement que j'occupe à une nouvelle agence immobilière, dont je reçus la lettre m'informant de leur mandat le 25/06/07. Le même jour, je pris contact téléphoniquement avec la personne chargée de gestion des dossiers locatifs dans cette agence et lui fis immédiatement constater que depuis 3 ans, les provisions sur charges qui m'étaient appliquées étaient nettement surévaluées et génératrices de montants créditeurs chaque fois plus importants. Ce qu'elle confirma au vu de l'état de mon compte qu'elle avait en main et qui avait été transmis par la précédente agence qui gérait mon logement. Je demandais donc que ces provisions soient réduites pour le second semestre 2007.
Je souhaiterais savoir si :
1/ lorsqu'il est établi trois années de suite que les provisions pour charges sont nettement surévaluées (+36,67% en 2006), que la locataire fait une demande téléphonique confirmée le même jour par lettre à l'A.I. afin que le montant des provisions soit revu à la baisse, l'A.I. est-elle "fondée" de ne pas faire droit à cette demande, même lorsque la locataire a fourni (par fax et à la demande de la préposée) l'état détaillé des régularisations de charges ?
2/ lorsque la préposée à la gestion du parc locatif de l'agence déclare au locataire, lors de l'appel téléphonique de cette dernière confirmé par lettre du même jour, "agir dans le sens de la demande qui lui est faite en en référant à la comptabilité", afin que soit revu à la baisse le montant des provisions sur charges jusque là appliquées, mais en réalité n'y donne aucune suite, tout en entretenant la locataire dans l'illusion que sa requête a été prise en compte et sera traitée, que par le "jeu" des demandes-promesses la locataire est amenée à dépasser la date fatidique du 10 du mois et reçoit le 11 "une lettre d'EXIGIBILITE", portant en titre "Montants des sommes impayées au 10/07/07", document qui lui impose des "Frais d'exigibilité du terme" d'un montant de 19,20€, est-ce que cette A.I. qui n'a fait droit à aucune des demandes légitimes de la locataire n'a pas en quelque sorte "poussé" cette dernière - intentionnellement ou pas - au-delà de la limite de date contractuelle de règlement, et donc est-ce que cette A.I. est dans la légalité ??
3/ des provisions sur charges surévaluées maintenues année sur année ne sont-elles pas assimilables à un surloyer et, en tant que tel, le montant de ce dernier n'est-il pas soumis à imposition au même titre que les revenus fonciers du propriétaire ?
Pour ce qui concerne les paragraphes :
1/ la précédente agence qui gérait mon appartement a transmis à son successeur tous documents permettant de reprendre la gestion au point "0" = compte soldé d'un côté et de l'autre. Je m'en suis assurée auprès de l'ancien mandataire. Il n'y avait donc aucun motif réel ni sérieux à statuer sur la recevabilité de ma demande.
Pourriez-vous, je vous prie, me donner votre avis sur ce point ?
2/ Le "retard" - unique en 7 ans - du paiement du loyer de juillet 2007 n'est pas dû à une mauvaise volonté ou une mauvaise foi de ma part et pourtant je ne dispose que d'une très petite retraite ; en revanche, il est la nette conséquence directe de l'incurie de l'A.I. ou - pire - ce peut être une intention délibérée de pousser la locataire à la "faute", soit dans le but d'extorquer des fonds indus, soit d'exercer une pression psychologique afin d'obtenir mon départ du logement par anticipation sur la fin normale de la période triennale en cours. Il est évident qu'une personne âgée est bien plus sensible à ce genre de pressions !
J'ai adressé à cet A.I, et dès réception de leur "lettre d'EXIGIBILITE" le 11 juillet, une lettre recommandée/AR très circonstanciée et documentée, dont un double fut expédié à mon propriétaire pour information. Celui-ci n'a pas bronché.
Outre que le montant de leurs "Frais d'exigibilité du terme" est hautement prohibitif, le Contrat de location original que j'ai signé avec la précédente agence immobilière comporte en annexe un Extrait du barême des frais et honoraires, mentionnant sous la rubrique "A la charge exclusive du locataire", et entre autres postes :
- Frais de rappel simple : 30,00 FF (trente francs - car bail souscrit en août 2000), soit 4,57€.
Or - et sauf erreur - si on s'en refère à la Loi, il est mentionné au titre de L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
Est réputée non écrite toute clause :
....
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
...
Pourriez-vous, je vous prie, m'en donner confirmation ?
3/ A propos de la détermination des charges locatives, la Loi précise :
"Le locataire doit payer des charges distinctes du loyer. Le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification prohibe toute évaluation forfaitaire."
Outre le fait que je suis dans ce cas depuis des années : forfait fixé unilatéralement et non justifié, pourriez-vous me dire si les sommes perçues sous l'appellation "provisions pour charges locatives" et dépassant largement les charges locatives réellement imputables ne sont pas assimiliables à la perception d'un surloyer ?
Je vous prie d'excuser la longueur de mon post et je vous remercie bien vivement de l'aide et des réponses que vous voudrez bien m'apporter.
Bonne fin de journée à tous.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 18:49:51
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un propriétaire ou son mandaaire ne peut exiger aucune somme du locataire à part le loyer et les provisions sur charge.
il est inutile de faire un long roman...vous réglez le loyer et les provisions sur charge
même inscrite sur le bail, une clause de frais de retard, frais d'exigibilité...est abusive, illégale... |
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Janou
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 19:32:14
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Bonsoir nefer,
Ne souhaitant régler que le loyer + les provisions sur charges basées sur le 12ème de la régul. 2006, total arrondi à 2 unités supérieures, l'écart entre mes règlements et les appels s'augmentera fatalement dans le temps - y incluse la prétendue "pénalité" - et ce jusqu'à la prochaine révision des charges de la résidence, soit en avril 2008 au plus tôt.
Conséquence : pendant toute cette période, je ne pourrai donc pas obtenir de quittances de loyer.
Ceci me place en porte-à-faux vis-à-vis de la Loi, et s'il me fallait quitter ce logement à force de combat vain contre de telles pressions, comment prouver à un autre propriétaire ou à son mandant que je suis - comme je l'ai toujours été - locataire de bonne foi ?
Ou bien suis-je en droit d'exiger les quittances de loyer correspondant à mes règlements, sur lesquelles sera toutefois mentionné "un solde dû" représentant la différence entre le cumul de mes règlements et celui de leurs appels, pénalité arbitraire incluse ?
Comment amener cette agence à régulariser mon compte par le réajustement des charges et l'annulation de cette pénalité illégale, sans devoir en appeler à une entité juridique ?
C'est la question-clé ; merci de m'aider à la résoudre si vous le voulez bien. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 23:45:19
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il faut vous référer à l'art 23 de la loi de 89 qui précise en substance:
Citation :
Article 23
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 88 I (JORF 16 juillet 2006).
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
voir le passage souligné: les provisions peuvent être ajustées sur la base des anciennes régul.
aynat 3 années de régul plus basses que vos provisions, vous êtes fondée à exiger le recalcul des provisions: pour ce faire:
LRAR en leur disant que puisque votre demande n'a pas été refusée, vous verserez à partir du ....., une provision de .... euros correspondant à la moyenne des régul faites les 3 années antérieures. 
pour les frais de retard, c'est interdit ... à moins que ce ne soient des pénalités bien spécifiées sur votre contrat de bail (a verifier).
si non, précisez que ce montant doit être annulé, et que vous demandez quittance pour la période du .............
cc au bailleur, LRAR à l'agence, citez bien la loi
voir aussi ce fameux thread sur la question des frais de retard ou autres frais facturés par les agences ...
Pénalités de retard: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25297
Frais de quittances : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=22664
http://forum.net-iris.com/showthread.php?t=9792
pour des infos complètes ou précises, prendre RDV avec une association de locataires ou ADIL de votre coin.
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Cordialement, |
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Janou
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 02:31:14
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Bonsoir Joulia,
Citation :
Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.
L'actuel A.I. disposait, dès la transmission de mon dossier par l'ancien mandataire (A.I. également), d'un état comptable dont chaque écriture d'imputation : loyers, provisions pour charges, taxe d'ordures ménagères, régularisations..., était clairement libellée.
Le 25 juin, jour où je reçus à la fois l'avis de changement de mandataire au 15 juin et l'appel de loyer de la seconde partie du même mois, j'appelais la préposée à la gestion locative à laquelle je demandais que soit revu à la baisse la provision pour charges locatives à partir du second semestre 2007. Consultant l'état comptable qu'elle avait entre les mains, elle s'était exclamée "qu'elle n'avait jamais vu un compte aussi propre et aussi net en provenance d'une autre agence" et constata immédiatement qu'en effet, les provisions sur charges étaient excédentaires depuis 3 années consécutives.
En aucun moment elle ne me parla pas d'un document manquant au dossier et répondit à ma demande de minoration "qu'elle allait voir avec la comptabilité". Par prudence, je confirmais ma requête par lettre du même jour en y joignant le règlement de la seconde partie du mois de juin 2007 (la 1ère partie avait été réglée entre les mains du précédent mandataire).
Le 2 juillet, lorsque je reçus l'appel de loyer de ce mois, voyant qu'il ne tenait compte ni de ma demande de minoration des provisions sur charges, ni même de mon règlement de la seconde partie du loyer de juin, j'appelais la gestionnaire et c'est seulement alors que celle-ci me déclara que l'état de régularisation des charges 2006 n'était pas dans le dossier. Si elle avait eu à coeur de s'occuper de ma demande du 25 juin et que ce document lui fût nécessaire en plus de l'état comptable dont elle disposait déjà, elle aurait pu me le demander ou l'obtenir de l'ancien mandataire, ou encore du propriétaire. Mais il a fallu mon propre appel pour qu'elle me signale l'absence de ce document et me demande de le lui envoyer.
Je m'exécutais immédiatement en le télécopiant, après avoir eu encore comme réponse à ma demande "que dès réception, elle verrait la comptable".
Ce qui précède répond donc bien à la Citation en tête de ce poste : l'A.I. détenait dès le 2 juillet les documents justificatifs permettant de minorer les provisions pour charges.
Toutefois, rien ne fut fait et malgré une nouvelle relance téléphonique de ma part le 6 juillet, lors de laquelle dans un premier temps il me fut dit par la préposée "qu'elle n'avait pas reçu mon fax", mais devant mon insistance et les informations portées sur le fax que je fournis, elle retrouva le documentà la comptabilité où - bien sûr - il n'avait pas été traité.
Et de nouveau : "je vais voir avec la comptable"... plus rien, jusqu'à la lettre expédiée le 10 juillet, reçue par moi le 11, portant la mention "EXIGIBILITE - 1er ENVOI" en référence, "Montants des sommes impayées au 10/07/07", soit :
LOYER PRINCIPAL
PROVISION CHARGES (celles-ci à l'identique des 18 mois précédents, donc non réduites)
et en dessous :
"Montant de cette relance"
FRAIS D'EXIGIBILITE DU TERME : 19,20€
Comme indiqué dans mon premier poste sur le sujet, le Contrat de location comporte en annexe un Extrait du barême des frais et honoraires, mentionnant sous la rubrique "A la charge exclusive du locataire" :
- Frais de rappel simple : 30,00 FF (trente francs - car bail souscrit en août 2000), soit 4,57€.
- Frais de 2ème rappel en A.R. : 100,00 FF
- Frais d'impayé : 50,00 FF
- Dépôt de dossier à l'huissier : 300,00 FF
- Dépôt de dossier à l'avocat : 500,00 FF
- Envoi de duplicata : 10,00 FF.
Il n'est nulle part fait mention d'amendes, de pénalités ou de dommages et intérêts. Il n'est pas non plus indiqué à partir de quel jour calendaire un loyer non réglé constitue un retard de paiement.
Citation :
LRAR en leur disant que puisque votre demande n'a pas été refusée, vous verserez à partir du ....., une provision de .... euros correspondant à la moyenne des régul faites les 3 années antérieures.
Je ne me suis pas basée, il est vrai, sur une moyenne des 3 dernières années, mais sur la moyenne de la dernière régularisation et c'est donc sur cette base 2006, arrondie à 2 unités supérieures, que je règle mes loyers depuis juillet. Ce qui le justifie est que les 2 autres années (2004 et 2005), il y avait une personne de plus au foyer, mon fils, parti vivre de son côté en janvier 2006. La composition du foyer est donc désormais stable et le restera.
Quant à envoyer une LR/AR, ceci fut fait le 11 juillet, lettre qui reprenait l'entier historique de mes multiples démarches auprès de l'A.I. dont aucune n'a été honorée d'une suite, si on excepte une lettre reçue le 26 juillet de l'A.I. disant que :
"A ce jour, nous n'avons reçu qu'un extrait de compte concernant votre location, par le Cabinet XXX, et non votre dossier en totalité. Aussi, le service comptabilité ne peut statuer sur le montant des provisions sur charges, qu'il y a lieu de fixer. Nous ne manquerons pas de vous tenir informée".
Faux arguments bien évidemment, dans la mesure où le détail des charges 2006 est parvenu dans leur locaux le 02/07/07 à 18h09, et que depuis le 25 juin il leur était tout à fait loisible de se procurer auprès de l'ancien mandataire, du propriétaire, du syndic ou de moi-même les documents qu'ils disent leur faire défaut.
Voilà. Je compte expédier demain mon chèque de règlement pour le mois d'août, basé sur le Loyer (révisé car indexé ce mois-ci) + charges sur 2006/12 + 2€, en y annexant les décomptes de régularisation de charges des années 2004 et 2005. Au cas où...
Merci de m'avoir prêté votre aimable attention. |
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