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ZedroS
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 29 nov. 2006 : 22:01:07
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Bonjour
Je suis content de trouver ce forum ! Depuis deux soirs je regarde sur Internet pour essayer de déterminer/comprendre les raisons de mon augmentation de charge de 26%, mais sans succès.
J'ai juste tiré des chiffres (genre augmentation moyenne entre 2004 et 2005 de 4,8% et non de 26%...) mais je n'ai toujours pas compris comment il fallait lire le "compte de charges".
Voici les chiffres :
charges en 2004 (payées en 2005) : 92€, au final 2€98 en notre faveur sur le compte de charges
charges en 2005 (payées en 2006) : 289€54 de solde 'en leur faveur', plus augmentation des charges à 116€.
Ce que je comprends pas, c'est :
- dans le relevé général des dépenses, le total immeuble entre 2004 et 2005 est passé de 7800€ à 8200€. Sachant que je ne suis pas le seul locataire (et que celle du dessous vient d'avoir un rappel de plus de 300€), je ne comprends pas comment nous pouvons payer autant pour un changement si faible. Certes, notre gaz est compris dans les charges, mais je ne vois rien dans le relevé général qui indique notre consommation...
- la répartition par tantième : comment ça marche ? Dans le compte de charge, notre répartition par poste pour les "dépenses chauffage fr variable" est passée de 2000/40000 à 10000/50000. Comment cela se fait il ?
Par ailleurs, ayant lu des articles sur l'augmentation du prix du gaz, je me dis que c'est peut être dû à cela, mais je n'en suis pas sûr (surtout vu que l'augmentation moyenne est sensée être de 4,8% entre 2004 et 2005).
J'ai bien appelé mon agence, mais on m'a enjoint à rappeler du fait de l'absence de la comptable. Etant donné que je travaille en journée, ce n'est pas toujours facile et, combien même, si vous pouviez me donner des éléments pour mieux appréhender ma situation j'en serai ravi.
Au final, entre l'augmentation et le rappel, ça me coute bien cher, bien plus que prévu, et je me demande si c'est une situation normale ou pas.
Merci d'avance pour votre aide !
En espérant ne pas vous avoir trop dérangé...
ZedroS
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 22:08:49
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 j'avais pondu une longue réponse et au moment de poster ... pouf, parti l'oiseau gris  bref je vais recommencer (hélas en résumant), ca m'apprendra à ne pas passer par word avant ...
vous semblez avoir recu le décompte de charges par nature provenant du syndic, ce qui est de bon augure pour un 1er point. c'est vrai que le gaz a fortement augmenté mais pas à ce point là ... donc il faut vous concentrer sur:
1) la répartition ... il n'est pas possible que les tantièmes changent comme cela, par enchantement. S'ils ont changé, c'est que cela a fait l'objet d'une décision de l'AG (remaniement des reglements de copro) et dans ce cas, vous devez demander copie du PV statuant sur cette décision + copie du reglement de copro qui redonne la nouvelle ventilation.
de toute manière vous devriez avoir copie de la page qui précise combien de tantièmes est-ce que votre lot (celui que vous louez) dispose dans la copro.
2) sinon autre point de vérification: avec le décret du 26 aout 87 que je vous donne en fin de message, verifiez bien que les charges réclamées sont bien des charges locatives ... il apparait qqfois des anomalies et on recharge allègrement aux locataires, certaines charges typico propriétaires ... à verifier donc.
3) si vous avez des demandes particulières à faire à l'agence, faites les en LRAR car il ne faut pas oublier que vous avez la possibilité de voir les justificatifs (au bureau du syndic) pendant le mois de réception de cette régularisation. donc ne tardez pas trop.
4) épluchez chaque poste et voyez oú se situe les grosses différences avec les années précédentes.
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
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Cordialement, |
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ZedroS
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 23:31:00
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Merci beaucoup pour cette réponse. Je crois que l'envol de l'oiseau gris est de ma faute : j'ai changé mon sujet de sous forum quand je me suis rendu compte que celui ci était plus approprié :$ Désolé !
Pour en revenir au sujet, je dois préciser qu'en 2004 nous ne sommes rentrée qu'en fin d'année (15/11). Toutefois, les autres tantièmes n'ont pas bougé (ou alors très peu).
Voici le détail des tantièmes qui posent problèmes : les dépenses chauffage frais variable, d'abord en 2004, puis en 2005 :
Montant - Tantièmes - Base de répartition - Quote-part
1890,11 - 2018 - 41673 - 11,75
2047,06 - 10368 - 51387 - 413,02
Pour 2004, le prorata était de 47 jours sur 366 (si ça peut aider)...
Cela semble t il crédible ? Cela ne me semble pas le cas car le mois et demi en 2004 était en période hivernale, avec tout ce que ça implique de consommation...
Ceci dit, je ne sais pas l'augmentation exacte du prix du gaz (j'ai trouvé des chiffres parlant de 30% mais rien de certain). Je vais donc envoyé la lettre avec accusé de réception en me basant sur ce modèle : http://www.linternaute.com/pratique/immobilier/droits-du-locataire/264/demande-de-justificatif-des-charges-locatives.html
Je vais aussi en profiter pour avoir des explications quant au changement de tantièmes, car ce qui m'était alloué à été multiplié par 4 (sachant qu'en 2004 le chauffage n'a fait que tourner, vu que c'était en hiver tout le temps !) !
Au demeurant, existe t il une notion d'augmentation abusive des charges ou de tromperie lors du contrat initial de location ? En effet, entre mes charges prévues et payés un mois et demi et les autres, il y a une sacrée différence !
Merci encore pour votre aide !
Bonne soirée
ZedroS, curieux... |
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ZedroS
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 00:06:19
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Bonjour
Suite à d'intense élucubrations, j'en ai déduis la chose suivante : la première année ils ont fait le prorata du consommé réel sur un mois et demi.
Autrement dit, le cout effectif des frais était de 2018/41673 * 1 890€(cout total). Là dessus, ils ont appliqué le prorata de présence,soit 47/366.
Or, pour 2005, le cout effectif (10368/51387) * 2047 € est payé à 100%, ce qui fait faire un sacré bond à la facture.
Sachant que la première année (sur le mois et demi de présence avec le cout du chauffage facturé au 47/366 de ses couts) nous étions tout juste dans les charges annoncées, mais qu'après celles ci explosent, n'y aurait il pas tromperie sur les charges réelles liées à ce logement? Ce type de tromperie est il condamnable/dédomageable/reconnu ?
Merci d'avance
ZedroS, décidément intrigué |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 00:25:15
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Zedros a mon avis c'est un problème de jours en 2004 vous avez 46 jours de chauffage sur environ 230 jours de chauffe et en 2005 vous payez pour environ 230 jours de chauffage.
2004: 1890,11 / 41673 x 2018 = 91,53
2005: 2047,06 / 51387 x 10368 = 413,02
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Roland MAILLET |
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ZedroS
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 09:36:24
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Bonjour Roland MAILLET
Merci de votre réponse.
Je suis d'accord que c'est aussi la conclusion à laquelle je suis arrivé : il y a eu une erreur sur 2004, 2005 est "dans les règles".
Toutefois, en étant dans les règles en 2005, cela implique que les charges font un bon de près de 30%, passant de 92 à 116€ sans parler du rappel de charges.
Or une telle différence est un critère de choix lors de la recherche de logement. Aussi, cela me fait me demander si les charges n'auraient pas été volontairement sous évaluées pour attirer le locataire.
Dans tous les cas, je me demande égalament si une telle augmentation est légale et possible, sachant que d'un coup ce qu'il y a à payer est plus que conséquent (même s'ils l'ont découpé sur 3 mois).
Qu'en dites vous ?
Merci d'avance
ZedroS |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 11:34:41
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Citation :
Initialement entré par ZedroS
Bonjour Roland MAILLET
Merci de votre réponse.
Je suis d'accord que c'est aussi la conclusion à laquelle je suis arrivé : il y a eu une erreur sur 2004, 2005 est "dans les règles".
Toutefois, en étant dans les règles en 2005, cela implique que les charges font un bon de près de 30%, passant de 92 à 116€ sans parler du rappel de charges.
Or une telle différence est un critère de choix lors de la recherche de logement. Aussi, cela me fait me demander si les charges n'auraient pas été volontairement sous évaluées pour attirer le locataire.
Dans tous les cas, je me demande égalament si une telle augmentation est légale et possible, sachant que d'un coup ce qu'il y a à payer est plus que conséquent (même s'ils l'ont découpé sur 3 mois).
Qu'en dites vous ?
Merci d'avance
ZedroS
Comme le conseil souvent Joulia sur ce forum avant de signer le bail il est préférable pour ne pas avoir de mauvaises surprises lors de la régularisation de demander à votre proprio le prix des charges sur plusieurs années.
En ce qui concerne le chauffage collectif au gaz vous devez vérifié les tarifs il y en a en général 2
Le B1 ou la consommation annuelle est comprise entre 7000 à 30000 KWH PCS ( pouvoir calorifique supérieur) tarif pour 100 KWH PCS
2004 = 3,15 €
2005 = 3,46 € + 9,84 %
août 2006 4,31 € + 24,57 %
Le B2I ou la consommation annuelle au dela de 30000 KWH PCS
tarif pour 100 KWH PCS
2004 = 2,94 €
2005 = 3,31 € + 12,59 %
août 2006 = 4,14 € + 25,07 %
En souhaitant que cela vous soit utile, mais il faut savoir qu'actuellement avec le chauffage l'on est dans le vague.
Cordialement |
Roland MAILLET |
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ZedroS
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 12:12:02
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Merci encore.
Pour mon info : y a t il des recours possibles contre les sous estimations de charge lors de l'entrée dans les lieux ?
J'croise les doigts ;) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 18:04:03
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Citation :
Initialement entré par ZedroS
Merci encore.
Pour mon info : y a t il des recours possibles contre les sous estimations de charge lors de l'entrée dans les lieux ?
J'croise les doigts ;)
Non ... c'est au locataire de demander toutes les infos avant de signer .... si le bailleur est évasif ou ne peut pas vous donner l'info alors qu'il loue l'appart depuis des années, méfiez-vous (la prochaine fois  ). |
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ZedroS
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 20:09:05
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Rapide retour histoire de conclure cette affaire : le propriétaire a fait réévaluer les charges à la régie car il y avait erreur et baissé un peu l'augmentation du loyer, après un nombre conséquent d'allers retours avec la régie du fait de nombreuses erreurs.
Au final, nous payons toujours bien plus qu'initialement prévu et cherchons actuellement à acheter ou, au pire, louer ailleurs.
Encore merci pour votre aide ! |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 22:02:36
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Zedros,merci de nous avoir informé des suites de votre histoire.
Pour 2006 avez vous eu votre régularisation des charges de chauffage ?
Pour info qu'elle est la surface de votre logement ?
Merci et à +  |
Roland MAILLET |
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Augmentation des charges de plus 25%: normal???
Forum fermé
