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Bonjour à tous, Nouvelle sur le forum j'ai lu avec attention tous les messages concernant les frais de mutation des syndics pro. J'ai pu trouver des réponses intéressantes, des sites à consulter et je vous en remercie mais mon cas reste peut-être un peu particulier. Ayant hérité de mon grand-père fin 2006 d'un petit appartement, je viens de le vendre en juillet 2007. Depuis cet héritage je n'ai assisté à aucune A.G donnant pouvoir au syndic qui gére l'immeuble, je n'ai donc jamais signé de réglement de copropriété. Le dernier pouvoir, avant l'acte définitif de vente, je l'ai donné au futur acquéreur sur les conseils de mon agence immobilière. Or mon notaire m'a informé par courrier, avec le solde de tout compte après vente, qu'il m'était retenue 256 euros pour "frais de mutation dus au syndic". Après renseignement pris auprès de lui il m'a conseillé de ne pas payer et de n'égocier le tarif.
Chose faite par RAR, je me suis vue répondre qu'il s'agissait effectivement du fameux "état daté" auquel vous faites référence et qu'ils attendait mon réglement dans les plus brefs délais. Je n'ai jamais été officiellement avertie par le syndic, aucun courrier ni aucun détail de cette somme.
Je trouve le procédé très léger et injuste. Ce n'est pas pour le montant que je m'insurge mais contre la pratique. Je me répéte peut-être mais je n'ai rien signé si ce n'est les pouvoirs pour A.G dont je n'ai plus de trace pour me permettre de vérifier le montant de leur "frais de mutation".
Désolée pour la longueur de ce message mais j'ai essayé d'être le plus clair possible. Merci par avance pour vos réponse. Kinn.
il n' a jamais été question de demander à chaque copropriétaire de signer un document
il ne faut pas confondre, reglément de copropriété (qui est établi par un notaire lors de la mise en copropriété d'un immeuble...), réglement intérieur, contrat de syndic.........
les honoraires de mutation (frais d'état daté) sont dus par le vendeur
c'est leur imputation pour partie à l'acquéreur qui posait problème
votre notaire aurait du vous l'expliquer...........
Il n'y a pas de contestation possible sur le principe de la rémunération de l'établissemen de l'état daté. Reste le seul problème du montant.
Le règlement de copropriété est une convention institutionnelle et collective établie par les constructeurs d'origine ou le promoteur pour leur compte.
La convention étant collective, elle s'applique automatiquement à tout acquéreur sans nécessité d'une adhésion de même que tout signataire d'un contrat de travail est automatiquement placé sous la régime de la convention collective de la branche de l'employeur.
Pour le montant de la rémunération il est fixé dans le contrat de syndic adopté par l'assemblée générale.
Cette décision a été adoptée sans doute du vivant de votre grand père. Elle lui était opposable. Elle vous est opposable dès lors que vous êtes son héritière.
La convocation pour cette assemblée devrait se trouver dans les papiers de votre grand père. On ne lui reprochera pas de l'avoir négligée peut être .
Il y avait peut être une nouvelle proposition de contrat avec la convocation pour l'assemblée pour laquelle vous avez donné pouvoir à l'acquéreur. On ne vous reprochera pas de n'avoir peut être pas lu les documents joints
En l'espèce le notaire vous a donné un conseil erroné. Si le montant semblait excessif, c'était aux copropriétaires réunis en assemblée générale qu'il appartenait de le discuter, mais pas à une copropriétaire ensuite, si la décision d'adopter le contrat proposé a été prise par l'assemblée.
En l'espèce c'est bien la qualité d'héritière qui rend opposable à Kinn une décision d'assemblée prise alors qu'elle même n'était pas copropriétaire !!!
Il ne faut pas mélanger les ayants cause universel ou à titre universel avec les ayants cause à titre particulier
Les clauses contenues dans le contrat de syndic, établi entre d'une par le Syndic, d'autre part le Syndicat (= ensemble des copropriétaires) n'est PAS opposable à un copropriétaire individuel.
En conséquence, tout frais de mutation figurant dans le contrat de syndic est nul est non avenu (sinon à faire payer ces frais par le syndicat, frais pour lesquels le copropriétaire en question ne paiera alors qu'à hauteur de ses tantièmes).
Comme les affirmations ne suffisent pas, je source bien évidemment avec les textes adhoc :
Source : --> cassation, cass. civ., 3e ch., 11 octobre 2005 ; pourvoi n° 04-17178, fondé sur l’article 1065 du code civil (dispo sur legifrance) --> Réponse ministérielle 84388 du 6 juin 2006 (consultable sur www.questions.assemblee-nationale.fr)
Si le syndic veut facturer de tels frais, il aurait dû : --> soit proposer un contrat individuel à chaque copropriétaire, --> soit faire modifier le règlement de copropriété en AG
Par ailleurs, les seuls frais facturables sont l'état daté, depuis la loi ENL de 2006. Le questionnaire du notaire est un document par lequel le notaire sous-traite au syndic sa mission de sécurisation de la vente : le notaire est déjà payé pour ça d'une part et d'autre part le syndic devrait alors contractualiser directement avec le notaire, son client.
Revenons sur l'état daté : difficile d'évaluer son coût, notons cependant la remarque de l'institut de la consommation (fiche de novembre décembre 2005, page VI) : "En ce qui concerne les frais de mutation, les outils informatiques exécutent très bien certaines des tâches accomplies à l’occasion d’une mutation : questionnaire au notaire, fichier, opposition… Il s’agit donc de frais d’administration courante qui ne devraient pas être réclamés au vendeur". (fiche néanmoins antérieure à la loi ENL).
On considère habituellement 1h de travail du syndic pour l'état daté (et c'est cher payé), on pourra négocier avec lui sur la base de son taux horaire figurant dans le contrat de syndic passé avec le syndicat.
gloran,pourquoi voulez vous modifier le règlement de coproprité dans lequel,à ma connaissance,il n'est jamais question des honoraires du syndic quelqu'il soit et quelque soient les honoraires
b)Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot
sont imputables au seul copropriétaire concerné (extrait de l'article 10-1 L1965) qui est, normalement, le vendeur
L'arrêt du 11 octobre 2005 n'est plus d'actualité puisque l'article 10-1 a été modifié par le législateur.
Il est exact, à mon avis, que les " honoraires de mutation " du syndic doivent être payés par le syndicat.
Il n'est pas exact qu'ils doivent être répartis entre les copropriétaires. Il s'agit d'une charge individuelle immédiatement débitée au vendeur. Le service est effectué pour lui. Il le paie. L'équité y suffirait. Sur ce point l'article 10-1 est clair.
Pour le questionnaire la question est traitée dans l'autre sujet :
Le questionnaire syndic est parfaitement justifié.
Il est exact qu'en l'état différentes décisions judiciaires, appliquant strictement le texte, ont jugé que le syndic n'était pas tenu de le remplir. Il faut donc modifier le texte. On sait en effet à quels excès absurdes mènent les controverses de ce genre : un amendement législatif monté de bric et de broc en 5 minutes sur un coin de table du buffet de l'Assemblée nationale, plein de bonnes intentions, mais dans lequel il manque toujours un détail important. Sic pour l'article 10-1 dans lequel la relance vient après la mise en demeure, et la détermination des honoraires omise
Au sujet des honoraires de mutation, le problème réel se trouve dans le montant excessif de certaines prétentions.
Frais de mutation
Forum fermé
Posté - 05 août 2007 : 10:44:14
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