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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
 Posté - 06 août 2007 : 15:39:41
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j'aimerai avoir un avis éclairé sur les divisions (ça n'a jamais été mon fort)
Voici mon exemple :
Un terrain bâti (terrain A)(1 villa) depuis plusieurs années de 4000 m². Le propriétaire actuel veut diviser, garder 800 m² et vendre donc 3200 m² (terrain B). Le pos actuel précise que pour être constructible il faut 2500 m² minimum.
Si l'acquéreur des 3200 m² fait sa maison et qu'ensuite il détache 2500 m² (terrain C) celui-ci sera t'il constructible ?
je pense que oui mais n'en suis pas sûre
je ne pense pas non que le terrain C soit inconstrucible pendant 10 ans
merci de m'apporter des précisions
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Elisabeth |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 16:09:13
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Citation :
Si l'acquéreur des 3200 m² fait sa maison et qu'ensuite il détache 2500 m² (terrain C) celui-ci sera t'il constructible ?
je pense que oui mais n'en suis pas sûre
Oui, mais il devra passer par une procédure de lotissement logiquement. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 19:55:51
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| les règles de constructibilité des parcelles issues de divisions successives dépendent tout simplement de la rédaction du règlement de POS/PLU qui les restreint ou non... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 21:13:04
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Comme l'a dit Emmanuel, c'est dans le POS/PLU qu'il faut chercher la réponse, en particulier les règles qui interdiraient de diviser en conservant moins que la superficie porteuse de la SHON déjà construite.
Par lui-même, le détachement des 3200m² ne constitue pas une division du fait de la construction existe depuis plus de 10 ans. L'acheteur des 3200m² pourra donc diviser cette parcelle sans lotir. Il peut même diviser dès l'achat (2500 + 700), et après avoir construit sur les 2500m², céder 1800m² de son terrain au propriétaire des 700m² pour qu'il puisse ainsi construire. Puis une fois que les constructions sont terminées, le second céde au premier 900m² et ainsi on a deux maisons sur chacune 1600m² alors que le minimum constructible est de 2500m².
Les règles de certains PLU qui régissent les SHON résiduelles ou qui majorent le minimum constructible en cas de division ont pour but d'éviter ce genre de "montage". Mais avec ce genre de règle, ce sont souvent les gens de bonne foi qui se retrouvent coincés.
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 22:28:33
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Ie pos ne parIe pas de division. iI est dit que Ies terrains doivent avoir 2500 m² minimum et que cette régIe est sans objet pour I'extension des constructions existantes.
Merci beaucoup IarocaiIIe pour vos expIications cIaires, c'est super.
Par contre un propriétaire d'un terrain A de 6000 m² bâti depuis pIus de 10 ans détache deux Iots de 2500 m² Ià aussi Ies deux Iots issus de Ia division sont bien constructibIes, c'est ça ?
Si par contre Ie terrain A en question n'est pas bâti depuis pIus de 10 ans, Ie propriétaire peut toujours détacher 2 Iots mais un des deux Iots ne sera pas constructibIe pendant dix ans, est-ce- bien ceIà, sauf s'iI fait une procédure de Iotissement. |
Elisabeth |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 22:56:42
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j'aurai égaIement une autre question :
Ie pos précise que dans Ia zone en question et dans Ies Iotissements dont Ies régIes n'ont pas été maintenues (et c'est Ie cas) une seuIe construction est autorisée par Iot pré-existant.
queI est votre avis Ià dessus , peut on quand même diviser et construire pIusieurs maisons ? |
Elisabeth |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 23:09:29
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Citation :
Initialement entré par marilys
Ie pos ne parIe pas de division. iI est dit que Ies terrains doivent avoir 2500 m² minimum et que cette régIe est sans objet pour I'extension des constructions existantes.
Pour moi, cela veut simplement dire que les 2500m² ne sont pas exigibles pour déposer un PC si il existe déjà une construction, même si la parcelle fait moins de 2500m².
Citation :
Merci beaucoup IarocaiIIe pour vos expIications cIaires, c'est super.
Par contre un propriétaire d'un terrain A de 6000 m² bâti depuis pIus de 10 ans détache deux Iots de 2500 m² Ià aussi Ies deux Iots issus de Ia division sont bien constructibIes, c'est ça ?
Oui.
Citation :
Si par contre Ie terrain A en question n'est pas bâti depuis pIus de 10 ans, Ie propriétaire peut toujours détacher 2 Iots mais un des deux Iots ne sera pas constructibIe pendant dix ans, est-ce- bien ceIà, sauf s'iI fait une procédure de Iotissement.
Dans ce cas (non bâti ou bâti depuis moins de 10 ans), le propriétaire pourra diviser uniquement en deux sa parcelle sans avoir à lotir.
Néanmoins, le propriétaire peut dans un premier temps détacher 2500m² de sa parcelle. Il aura ainsi épuisé son "droit" de diviser.
Puis le propriétaire pourra détacher une seconde parcelle de 2500m² de ce qu'il lui reste mais il devra déclarer cette parcelle détachée comme un lotissement unilot (d'un seul lot).
Il faudra donc effectivement lotir, même si l'unilot est assez simple.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 23:36:49
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Citation :
Initialement entré par marilys
j'aurai égaIement une autre question :
Ie pos précise que dans Ia zone en question et dans Ies Iotissements dont Ies régIes n'ont pas été maintenues (et c'est Ie cas) une seuIe construction est autorisée par Iot pré-existant.
queI est votre avis Ià dessus , peut on quand même diviser et construire pIusieurs maisons ?
Le POS interdirait donc qu'une seconde (voir plus) construction soit édifiée sur une parcelle initialement constituée dans le cadre du lotissement. Ceci voudrait donc dire que les divisions, même si elles sont possibles ne donnent pas droit à construire.
Pourquoi pas... mais si le CdC du lotissement est caduque, cela devrait signifier que les propriétés que concernait ce CDC sont maintenant soumises aux seules régles du PLU.
Il y a donc, à mon avis, une contradiction flagrante dans le sens où on ne peut imposer des règles qui se réfèrent à une situation réputée inexistante (le lotissement n'existe plus).
Emmanuel aura peut-être une idée... mais j'ai l'impression que le serpent se mord la queue...
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 08:47:03
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C'est bien ce que je pensais.
(c'est toujours trés simple chez nous  =
Merci encore larocaille pour toutes ces infos. |
Elisabeth |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 09:42:36
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| Lorsqu'il y a division et que l'un des terrains est incontructible pendant 10 ans. A partir de quelle date partent ces dix ans (date de la division, de la vente du terrain ??? |
Elisabeth |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 10:01:41
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Citation :
Initialement entré par marilys
Lorsqu'il y a division et que l'un des terrains est incontructible pendant 10 ans. A partir de quelle date partent ces dix ans (date de la division, de la vente du terrain ???
Pour moi, il n'y a pas d'inconstructibilité pendant 10 ans car la parcelle détachée peut toujours faire l'objet d'un lotissement unilot à tout moment.
Néanmoins, la parcelle reste inconstructible en l'état (sans lotir), ce qui n'empêche pas son propriétaire de la vendre.
Je pense qu'en plus on ne peut faire référence aux 10ans car les 10ans ne concernent que le droit de diviser pour construire et sans lotir une propriété déjà bâtie. Si la propriété initiale n'est pas bâtie, la règle ne s'applique pas.
La troisième parcelle ne sera donc constructible qu'après lotissement, et ce sans aucune autre possibilité ou délai extinctif.
Du coup, je me permet, par curiosité, de vous poser une question:
Comment les municipalités gèrent-elles ces parcelles soumises à un régime spécifique mais que rien ne distingue de n'importe quelle autre parcelle? Y a-t-il un registre qui répertorie ces parcelles? |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 10:11:52
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je me suis mal exprimée c'est vrai.
ce que je voudrais savoir c'est que si le propriétaire ne veut pas faire une demande de lotissement, sa 3ème parcelle sera donc "gelée" pendant 10 ans, ces 10 ans partent à partir de quelle date ? |
Elisabeth |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 10:16:39
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Du coup, je me permet, par curiosité, de vous poser une question:
Comment les municipalités gèrent-elles ces parcelles soumises à un régime spécifique mais que rien ne distingue de n'importe quelle autre parcelle? Y a-t-il un registre qui répertorie ces parcelles?
Non non aucun registre, c'est pratiquement impossible à gérer. |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 10:25:03
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les 10 ans partent , si mes souvenirs sont bons, du permis de lotir initial : en gros, le PL doit faire l'objet d'une modification totale pour que son règlement soit modifié (avec les conditions afférentes d'accord des colotis )... cette modification du PL initial étant donc complexe, on aboutit de facto à de la quasi inconstructibilité.
en revanche, larocaille, le CdC ne peut pas être caduc : c'est un contrat de droit civil entre colotis...donc si la règle d'inconstructibilité des parcelles issues de division est inscrite au CdC , seul une modification du CdC permettra la réalisaito,n du projet, que ce soit à moins ou à plus de 10 ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 10:33:32
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
les 10 ans partent , si mes souvenirs sont bons, du permis de lotir initial : en gros, le PL doit faire l'objet d'une modification totale pour que son règlement soit modifié (avec les conditions afférentes d'accord des colotis )... cette modification du PL initial étant donc complexe, on aboutit de facto à de la quasi inconstructibilité.
A mon avis je ne dois pas m'exprimer clairement, désolée ou c'est moi qui ne comprends pas.
Donc je recommence :
Ne parlons pas de lotissement
un grand terrain, non bâti, le propriétaire veut faire 3 lots (sans procédure de lotissement). 2 seront constructibles immédiatement, le 3ème "gelé" 10 ans, à partir de quelle date partent les 10 ans ? |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 10:55:02
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si les dispositions dont tu parles sont celles issues du L315-1 du CU, alors la réponse est dedans : Citation :
L'action en justice née de la violation de la réglementation applicable aux lotissements se prescrit par dix ans à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la publicité foncière
je n'ai pas vérifié ce qui se passe à compter du 1/10/7 ; le spécialiste dans ce domaine, c'est Vincent ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 août 2007 10:55:26 |
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JELC
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 19:16:50
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Je cherche de l'aide concernant une petite mésaventure qui m'arrive : j'ai signé une promesse d'achat pour un l'avant-dernier lot d'un lotissement déclaré en 06/1997.
Il s'avère que l'ASL n'a pas fait la demande de renouvellement de lotissement avant 06/2007. Le lotissement tombe donc dans le PLU de la ville.
Nous avions une surface de construction totale de 345 m² (cos de 0.20 appliqué sur la totalité de la surface foncière du lotissement et réparti sur chaque lot).
Sous le PLU, le cos de 0.20 s'appliquant à notre surface liite donc la SHON à 180 M².
J'ai trouvé une solution, mais je ne sais pas si elle est viable : le dernier lot (pas en vente) est de 1 000 m² et contigu à notre terrain.
Je souhaiterais que le vendeur (lotisseur) nous cède 100 à 150 m² du lot contigu, afin que nous puissions conserver notre projet (le permis a été déposé, mais bloqué par la DDE).
Question subsidiaire : les maires disposent-il de prérogatives leur permettant d'octroyer du COS supplémentaire?
Je vous remercie pour vos éventuels avis...
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division et lotissement
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