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accrochecoeurs
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 10 août 2007 : 13:50:13
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J'ai signé un compromis de vente pour une propriété avec une agence immobilière, le 18 juillet 2007. Je précise qu'il s'agit d'une succession, le propriétaire étant mort en 1996, en avait donné usurfruit à sa femme, elle même décédée en 2005.
Il est ressorti, il y a quelques jours, qu'il y a eu une erreur sur la délimitation de propriété ; apparemment une erreur de cadastre qui a été reprise dans l'attestation de succession des vendeurs et également dans l'acte de vente récent (oct.2005) de la propriété voisine.
Dans l'acte de propriété des vendeurs de 1954, il est précisé qu'il y a eu cession de petite parcelle de terrain de la propriété voisine ; tout ceci est bien précisé avec les dimension et un plan détaillé. Ces parcelles totalisent env.100m2 et concernent principalement l'entrée + portail et parking donnant accès à la propriété que nous achetons. Il n'ya pas de mur entre cette parcelle et le reste de la propriété que nous achetons et elle a été utilisé exclusivement par les vendeurs depuis leur achat en 1954. Cette parcelle est parfaitement séparée par un mur, le voisin n'y a aucun accès.
Pourtant, sur le cadastre, il est indiqué qu'elle appartient aux voisins et l'agence, qui leur a vendu leur propriété en oct.2005 a stabiloté l'ensemble jusqu'à l'entrée de la propriété de nos vendeurs.
Je suis allée voir la Mairie de la commune; ils m'ont immédiatement fait une attestation de droit de possession trentenaire, pour que je puisse le faire valoir. A présent, l'Agence essaie de faire casser la vente, semble vouloir ignorer la prescription, insiste pour dire que cette parcelle a été acheté par les voisins, donc leur appartient, nous dit que l'acte de propriété des vendeurs de 1954 n'a pas de valeur légale, c'est le dernier acte de propriété qui compte, donc celui des voisins et qu'il conseille au vendeur de renoncer à cette vente et de trouver un autre acquéreur, qui achètera la propriété sans cette parcelle d'entrée, ou alors, nous devons accepter d'acheter la propriété sans cette parcelle et sans contrepartie, et faire notre affaire de créer une porte d'accès ailleurs(car cette parcelle est le seul accès possible à notre future propriété!)... Je pense que l'agent immo, ne joue pas dans la même cour que nous.
Comment puis-je faire valoir le droit de possession trentenaire pour cette partie, qui a été (apparemment) annexée par erreur au moment de la publication du cadastre à la propriété voisine et déjoué le jeu de l'AI, qui a semble-t-il, des objectifs bien différents des notres?
Merci d'avance pour vos réponses
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 16:44:50
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accrochecoeurs,
les règles communes à l'usucapion :
La prescription acquisitive ne peut porter que sur des immeubles qui sont dans le commerce. Elle ne peut en aucun cas porter sur un immeuble faisant partie du domaine public car les biens intégrés au domaine public sont inaliénables.
L'acquisition d'un immeuble par l'usucapion doit résulter d'une possession continue, réelle, paisible, publique, non équivoque et accompli à titre de propriétaire (article 2229 du Code civil).
- La possession ne doit pas être interrompue plus d'une année . C'est à celui qui invoque l'usucapion de rapporter la preuve qu'il n'y a pas eu d'interruption.- La possession doit être réelle c'est-à-dire que le possesseur doit accomplir tous les actes matériels nécessaires à la possession et chaque fois que cela est nécessaire.
- La possession doit être publique, les actes traduisant la possession doivent être fait ouvertement.
- La possession ne doit pas être équivoque, le possesseur doit être considéré comme le propriétaire par les tiers.
- Le possesseur doit se comporter en propriétaire de l'immeuble et accomplir tous les actes de gestion afférents.
Ces conditions cumulatives sont nécessaires à la reconnaissance de la possession d'un bien, en l'absence d'une seule de ces conditions la prescription acquisitive ne pourra être retenue.
Règles spécifiques à la prescription trentenaire
Le possesseur qui réclame l'application de cette prescription pour la reconnaissance de son statut de propriétaire doit avoir détenu l'immeuble pendant trente ans avec une possession continue c'est-à-dire sans interruption. Cela même si le possesseur est de mauvaise foi. La bonne foi étant présumée, c'est à celui qui invoque la mauvaise foi d'en rapporter la preuve, preuve qui n'est pas des plus facile à démontrer.
Vous avez tous les éléments pour faire valoir l'usucapion pour l'obtention de ce bien sauf que vous n'en étiez pas le possesseur. Au regard des textes du Code civil art.2236 et s., 2265.s, n'étant pas vous même possesseur durant la période trentenaire, avez vous le droit de demander l'usucapion du bien. N'était ce pas au seul vendeur ?, cette prescription n'étant pas tranmissible. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 17:51:08
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pas d'accord pour votre dernier paragraphe, jeannot lisez l'article 2235 du code civil
en revanche, ok bien sur sur le reste de votre excellent exposé, la difficulté de l'usucapion étant de démontrer les caractères non équivoques et publiques et la possession, particulièrement lorsqu'il s'agit d'une partie de parcelle !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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accrochecoeurs
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 21:26:57
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Pour "démontrer les caractères non équivoques et publiques et la possession, particulièrement lorsqu'il s'agit d'une partie de parcelle !" ce ne sera pas difficile, car pour tous les anciens aux alentours, ce morceau de parcelle fait partie de la propriété que nous achetons... Par contre, votre art.2236, veut-il dire, que les ayants droit, qui vendent la propriété ne peuvent pas revendiquer cette prescription trantenaire?
Ou, si eux ne veulent pas s'embêter avec cela, pourrai-je, moi-même, une fois propriétaire officiel, revendiquer l'usucapion de cette partie de parcelle? |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 22:00:21
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accrochecoeurs,
L'aide d'un juriste serait la bienvenue pour vous une réponse plus appropriée.
CODE CIVIL
Chapitre II : De la possession
Article 2235
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.
Chapitre III : Des causes qui empêchent la prescription
Article 2236
Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.
Ainsi, le fermier, le dépositaire, l'usufruitier, et tous autres qui détiennent précairement la chose du propriétaire, ne peuvent la prescrire.
Article 2237
Les héritiers de ceux qui tenaient la chose à quelqu'un des titres désignés par l'article précédent ne peuvent non plus prescrire.
Article 2238
Néanmoins, les personnes énoncées dans les articles 2236 et 2237 peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d'un tiers, soit par la contradiction qu'elles ont opposée au droit du propriétaire.
Section III : De la prescription par dix et vingt ans
Article 2265
Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 22:27:30
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Citation :
Initialement entré par accrochecoeurs
Pour "démontrer les caractères non équivoques et publiques et la possession, particulièrement lorsqu'il s'agit d'une partie de parcelle !" ce ne sera pas difficile, car pour tous les anciens aux alentours, ce morceau de parcelle fait partie de la propriété que nous achetons... Par contre, votre art.2236, veut-il dire, que les ayants droit, qui vendent la propriété ne peuvent pas revendiquer cette prescription trantenaire?
Ou, si eux ne veulent pas s'embêter avec cela, pourrai-je, moi-même, une fois propriétaire officiel, revendiquer l'usucapion de cette partie de parcelle?
c'est justement le sens du 2235.
il serait bien que figure dans l'acte d'achat une mention comme quoi les vendeurs possèdent (au sens "possession", pas "propriété") la bande litigieuse depuis plus de 30 ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 07:06:49
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Si je comprend bien, l'acte de 1954, stipule que vous êtes propriétaire de la parcelle contestée. Aucun acte relatif à votre propriété (les actes relatifs à la propriété du voisin ne vous sont pas opposables) n'a remis en cause cette propriété.
Pourquoi voulez-vous acquerir par prescription trentenaire ce que vous possédez déjà???
Si j'essaie de lire entre les lignes, la propriété voisine aurait été vendue par la même agence. C'est bien cela?
L'agence se trouverait donc "coincée" puisque la conclusion de votre transaction lui vaudrait un recours du voisin. Est-ce toujours cela?
Maintenant, vous avez signé un compromis de vente, ce qui lie les deux parties dans la limite des clauses suspensives. Lisez ce compromis attentivement pour savoir si une clause permet au vendeur de se retirer de la vente et dans quelles conditions.
Avez-vous versé une partie des fonds lors de la signature du compromis?
Si le vendeur essaie de se dédire sans motif valable, vous aurez alors le choix entre:
- Réclamer une indemnité au vendeur. Elle peut être forfaitairement fixée par les termes du compromis ou dépendre de différents facteurs, comme les accomptes versés.
- Engager une procédure d'exécution forcée par laquelle un juge prononcera la vente définitive.
Sur un plan plus général, vous n'êtes aucunement lié à l'AI. Celui-ci est le madataire du vendeur et son rôle s'arrête à la signature du compromis. Une fois le compromis signé, vous n'avez qu'un seul et unique interlocuteur: le vendeur. L'AI n'a pas à s'immisser dans la finalisation de la transaction.
Je comprend le malaise de l'AI (les choses se présentent assez mal pour lui), mais sachez que si les rôles avaient été inversés on ne vous aurait certainement pas fait de cadeau.
Un contrat est un contrat, et un compromis de vente c'est un contrat... |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 07:11:55
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accrochecoeurs,
un cas autre :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?ARCHIVE=true&TOPIC_ID=7853
et un arrêt de la 3ème Chambre de la cour de Cassation du 11 juillet 1969 dont un résumé
L'empiétement est une atteinte à la propriété, une occupation sans droit de la propriété d'autrui. D'après la Cour de cassation, l'empiétement est caractérisé "lorsqu'un constructeur étend, au delà des limites de son héritage, ses ouvrages (et empiète sur la parcelle voisine)". - art. 712 C. civ.: l'accession est un mode d'acquisition de la propriété - art. 546 C. civ.: donne la définition de l'accession - elle est le droit que donne la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 09:07:44
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| jean not, je crains que vos interventions très générales n'embrouillent notre interlocuteur... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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accrochecoeurs
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 01:10:50
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Bonjour Larocaille,
Vous avez très bien saisi l'ensemble, je pense. C'est apparemment une erreur de publication du cadastre. Les Notaires de l'époque (celui de mes vendeurs comme celui de la propriété voisine) n'ont peut-être pas fait les diffusions nécessaires. Mais j'ai sous les yeux un plan de division fait par un géomêtre expert en 1927, "dont la minute figure dans leur archives", est-il noté au bas de la page. La propriété voisine, qui était aussi une succéssion, n'a pas été vendue par la même agence, mais par le même Notaire (Celui qui a également fait l'acte de propriété de 1954!), et qui n'a donc pas pris en compte les détails des actes précédents... Donc ce serait plutôt le Notaire qui serait dans une position inconfortable!? Ainsi que l'agence, qui avait mal délimité la propriété, et était prette à nous vendre en plus la parcelle des voisins (comme le n° de parcelle se trouve sur le cadastre à l'endroit où ce trouve ce morceau de parcelle en litige) ; nous avons donc sur notre compromis 2 n° de parcelles, mais une seule des 2 appartient à notre vendeur... L'AI voudrait reprendre ce compromis et nous a proposé une nouvelle signature chez son notaire. Mais nous avosn refusé de rendre notre compromis, tant que le nouveau ne serait pas signer avec une parcelle clairement définie et officielle. Et depuis, ça traine... Il nous dit qu'il faudra peut-être pls années de procédure pour arriver à la conclusion que la parcelle serait au voisin. Cette mauvaise fois m'a terriblement enervée!...
De plus, en meusurant sur le plan de cadastre (avec une simple règle ; les meusures sont donc assez imprécises...) il m'apparaît, que la dimension officielle de notre futur terrain inclue cette parcelle en litige. Donc comme vous le dites,on aurait même pas besoin d'une prescription trentenaire... Mais y a-t-il besoin de faire appel à un géomêtre pour repréciser tout cela? Faut-il refaire un bornage avec une nouvelle déclaration au cadastre ; comment cela se passe-t-il? Faut-il pour cela passer devant un juge pour légaliser ce qui appartient déjà aux vendeurs? Et qui va payer? Et combien de temps cela risque-t-il de durer? D'après ce que je comprends, le vendeur n'a pas envie de s'embarasser avec tout cela et ne veut que son héritage. J'avais envie de faire faire un mêtré précis de notre terrain, avec cette parcelle en litige, afin de prouver que ces 70m2 qu'on nous discute sont déjà comptés dans notre terrain, mais je ne sais pas combien coûte un géomêtre et si ça servira à grand chose...
En ce qui concerne le compromis, il n'y a pas de condition suspensives existantes pour le vendeur. Il est prévu qu'il indemnise l'acquéreur de 10% du prix en cas de dédit + les frais d'agence. Mais je ne vois pas où serait son intérêt de nous évincer ; il se fait sans doute promener par l'AI, comme nous.
J'ai voulu le contacter directement, mais il a donné tous ses pouvoirs à l'AI, je n'ai donc qu'une vague adresse à peine lisible sur la copie de son pouvoir, à laquelle je n'ai pu rattacher aucun n° de tel..
Merci pour votre soutien |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 08:58:48
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ce n'est pas tant le cadastre qui compte que les actes de propriété eux mêmes : le cadastre compte de nombreuses erreurs et ne sert au fond qu'à calculer les impots locaux.
si un bornage contradictoire a été fait et que les bornes et le compte-rendu de bornage peuvent être retrouvés, c'est lui qui fait foi, et rien d'autre.
c'est bien cet acte qu'il faut retrouver, au bureau des hypothèques où il a du être annexé à votre titre de propriété futur.
une fois que les limites de propriété sont bien dinstinguées, rien n'empêche effectivement de soulever l'usucapion de la parcelle identifiée comme propriété d'un voisin mais possédée par votre vendeur depuis plus de 30 ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 août 2007 09:02:38 |
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accrochecoeurs
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 août 2007 : 01:22:57
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Au niveau des actes j'ai récupéré tout ce qu'il faut au hypothèque (je devrais plutôt dire acheté!). Jai le plan de division de 1927, reprenant la cession de cette parcelle à mes vendeurs, l'acte notarié de 1928, celui des vendeurs de 1954, qui reprennent aussi en détail, la division, et enfin celui de nos voisin de 2005, qui lui ne reprend rien du tout et semble totalement ignorer que cette parcelle ne fait plus partie de leur lot depuis 1927!
J'ai également mesuré notre future terrain et la mesure donnée par les impôts inclut bien cette parcelle à la dimension totale du terrain. Le problème, c'est qu'elle l'inclue de même pour le voisin. Ainsi, il semblerait, que le voisin, ainsi que nos vendeurs paient la taxe pour cette même parcelles... Je souhaiterais pouvoir signer, en étant sur d'être propriétaire de plein droit de cette parcelle litigieus (cad qu'elle ne soit plus litigieuse!), qui a été mal rédigée par le cadastre, sans avoir de risque de problème futur. Pourriez-vous me dire, ce qui doit-être fait, visàvis du cadastre pour qu'il corrige la faute? vis à vis de impots pour qu'ils arrêtent de se servir 2 fois sur la même parcelle? Vis à vis de futurs voisins, qui auront surement vent un jour (si ce n'est déjà fait) de ce petit problème et qui voudront peut-être tenter de la récupérer?... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 août 2007 : 08:05:31
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si l'objectif est de faire corriger le cadastre, une déclaration au cadastre en joignant les titres de propriété doit suffire... ils feront eux mêmes des vérifications.
sur quelle base des voisins pourraient ils la récupérer ? hors ces incertitute cadastrale, y a t il autre chose sur lequel ils pourraient fondere leur revendication ?
le cadastre ne forme pas preuve de propriété -heureusement, votre cas de double comptabilisation n'étant pas unique!- , seulement présomption, qui ne tient pas face aux actes. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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accrochecoeurs
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 août 2007 : 19:16:36
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Merci pour cette réponse. Puis-je faire moi-même la modif au cadastre en tant que future propriétaire en montrant mon compromis?
Pour les voisins, il y a aussi l'erreur comise sur leur acte de propriété, qui ne reprend pas le partage de 1927 et peut leur faire croire que cette partie est à eux. Mais c'est une erreur du Notaire, et c'est l'affaire des voisins d'aller lui demander des comptes, je pense, non? Tout ce que vous m'avez dit m'a rasssuré, que toute combine éventuelle, imaginée pour leur faire récupérer cette partie, ne sera pas possible...
Merci beaucoup pour toutes vos lumières! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 août 2007 : 19:20:18
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je pense qu'il faut quand même éclaircir cette affaire d'erreur du notaire (le problème de cadastre est totalement secondaire).
obtenez un courrier du notaire indiquant qu'il y a erreur..., ça serait bien et le sujet serait vraiment clos. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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accrochecoeurs
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 août 2007 : 20:15:51
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Oui c'est une très bonne idée, effectivement. Comme le Notaire des vendeurs est justement le Notaire en question qui a fait l'erreur avec les voisins, je lui demanderai d'attester sur l'acte que cette parcelle est bien à nous et qu'il a fait une erreur sur l'acte de propriété de nos voisins.
Merci beaucoup pour votre soutien |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 14 août 2007 : 07:37:43
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Le problème de cadastre n'est pas totalement secondaire car votre vente ne pourra se faire qu'à condition d'une régularisation au cadastre des rattachement des propriétés des consorts A (vendeur) et ses consorts B (propriété voisine).
Le coût d'une telle procédure en 2004 était de 400euros (vente de la maison de mes parents avec problème identique mais sans demande d'usucapion).
Quelque soit le résultat de la procédure de l'usucapion, accrochecoeurs devra préalablement passer par la régularisation de l'erreur au cadastre. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 août 2007 : 09:09:35
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jean not,
en quoi la correction de l'erreur cadastrale doit-elle être préalable ?
pouvez vous détailler l'origine de ces frais de 400€ ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 août 2007 10:17:16 |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 14 août 2007 : 10:35:37
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wroomsi
ce sont les frais de bornage (400,26euros) retenus sur l'acte notarié pour les frais de rectification du cadastre sans changement des superficies. Une partie des terrains appartenant réellement aux consorts B est rattachée par erreur au cadastre à la propriété des consorts A..
Lors de la vente pour cause de succession et vu le peu d'intérêt vis à vis de la superficie en cause, la demande de régularisation a été acceptée par tous les héritiers, le dossier étant suivi par un géomètre expert. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 août 2007 : 10:58:51
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donc si les limites parcellaires sont claires dans le cas d'accrochecoeurs, nous sommes bien d'accord qu'aucun frais ne sera nécessaire.
le pb qui nous est soumis ici est un problème d'identification de propriétaire, pas de délimitation de parcelle... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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accrochecoeurs
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 17:28:44
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Effectivement, le cas se rapproche assez de celui de Jean not. Le morceau de terrain (67m2) a été rattaché par erreur à la parcelle de notre voisin. Mais comme le dit Wroomsi, les limite sont bien clairement défini par un mur en pierre bien clos, qui dâte de 1927. Je ne sais pas jusqu'à quel point le notaire qui a fait l'acte de vente des voisins est en faute ; je vais m'enquérir aux hypothèques de l'acte de propriété de leurs anciens propriétaire pour voir si l'acte de division y était bien mentionné, par acquis de conscience.
Bien qu'à la dernière conversation avec l'AI, l'affaire semble se résorber. Il m'a dit que le vendeur avait accepté qu'il y aurait des frais de géomêtre expert pour rattacher officiellement ce bout de terrain (sans doute les frais dont vous parlez Jean Not). Il veut demandé aux voisins qu'il soit présent lors de la signature du nouveau compromis (corrigé de ses erreurs) pour qu'ils acceptent de rétrocéder cette partie de terrain. Ce qui m'inquiète un peu : comment peuvent-ils rétrocéder ce qui ne leur appartient pas? Comme l'AI ne m'écoute pas, je n'ai pas pu argumenter. D'après lui ce n'est pas une erreur du notaire, mais celle du père du vendeur, qui n'aurait pas fait le nécéssaire lors de la publication du cadastre en 1956. Je ne comprends pas tout??!. Comment le cadastre a-t-il pu enregistrer la taille réelle du terrain (avec ce morceau de parcelle comprise) sans en enregistrer les limites, si l'ex-propriétaire n'a rien communiqué?
Mais bon l'important est qu'on puisse récupérer l'ensemble du bien qu'on achète et en jouir en tout quiètude.
Merci pour toute votre aide |
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