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avdd
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 23 août 2007 : 12:40:18
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Bonjour
Pour prévenir d'éventuels problèmes futurs, nous avons décidé d'effectuer dans quelques années (5 ans ) des travaux d'entretien du réseau des eaux usées.
Cette décision, tant pour le budget que pour la date,ne correspond encore à aucun devis, simplement une évaluation par un professionnel.
En assemblée générale, une décision de faire un appel de fonds pour provisions pour ces travaux a été votée, cette provision s'échelonnera régulièrement sur les 5 annéees à venir.
Mais, là où j'ai un doute, c'est que le conseil syndical nous précise que cette provision ne sera pas récupérable en cas de vente, d'autant plus que celle-ci representera chaque année presque la moitié du budget annuel.
Je m'interroge donc sur l'aspect légal de cette démarche.
Quelqu'un aurait-il un avis sur la question ?
Merci 
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CHRI64
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375 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 13:03:56
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Sur le principe qu'une ASL est une association de fonds (les lots) et non de personnes,(le propriétaire ne fait que d'occuper temporairement le lot), il est logique que les avances sur charges d'entretien ne soient pas récupérables.
Ainsi le nouveau propriétaire est responsable des dettes du prédécesseur. D'où la précaution prise par son notaire de s'enquerir des dettes du fonds...
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Christophe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 13:38:13
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Dans le cas d'une ASL, l'association n'est pas tenue de restituer les provisions versées.
Mais une pratique courante est de prévoir dans l'acte de vente le remboursement par l'acquéreur au vendeur des propvisions versées et non utilisées. C'est donc une affaire entre les parties à l'acte.
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avdd
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 18:19:03
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J'ai bien compris l'esprit de vos réponses, mais, dans l'hypothèse ou les travaux, pour une raison quelconque ne seraient pas effectués,
les sommes provisionnées à tort ( assez importantes 400€ par lot) devraient logiquement être rendues aux membres de l'ASL.Alors, dans ce cas le nouvel acquéreur du lot se verrait recrédité d'une somme qu'il n'avait pas déboursée...
Ca me laisse perplexe.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 18:36:37
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Ce n'est pas le cas dans le mécanisme que je vous ai décrit et qui est habituellement utilisé, puisque l'acquéreur a remboursé le vendeur.
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jjrousseau
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238 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 19:00:44
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| Dans notre lotissement, un lot se vends, le notaire m’a contacté (je suis le président de l’ASL) pour connaître la situation du vendeur, créditrice ou débitrice. Il se trouve qu’elle est créditrice. l’acquéreur va rembourser au vendeur la somme non utilisée. |
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CHRI64
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375 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 19:06:27
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En pratique également cette provision, s'il s'avère qu'elle devenait inutile pour la piscine, serait utilisée pour assurer la gestion normale du lotissement avec comme conséquence une baisse de la cotisation de l'année ou des années suivantes.
Le nouveau propriétaire en profiterait en effet.
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Christophe |
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CHRI64
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375 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 19:13:30
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Encore moi, au vu de la réponse de JJrousseau, je précise que dans notre cas aucun propriétaire ne peut être créditeur. Si le budget n'est pas totalement dépensé le solde est reporté sur l'année suivante et vient en déduction de l'appel de cotisation.
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Christophe |
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jjrousseau
Pilier de forums
238 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 20:27:15
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| Nous nous avons un fond de roulement (voté en AG) pour faire eventuellement face à des dépenses uegentes et imprévues. Tous les syndicataires sont donc créditeurs meme s'ils sont en retard du paiement de leur provision pour les charges de l'exercice. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 22:22:48
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De Chri 64 Citation :
je précise que dans notre cas aucun propriétaire ne peut être créditeur. Si le budget n'est pas totalement dépensé le solde est reporté sur l'année suivante et vient en déduction de l'appel de cotisation.
Cher Chri 64, ce qui est " déduit " l'année suivante, ce n'est pas un solde créditeur ? 
Même en copropriété, le syndic ne fait pas un chèque aux copropriétaires qui ont un solde créditeur en fin d'exercice. Il est aussi déduit sur un appel postérieur.
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 07:46:21
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Vous avez peut-être raison tous les deux. Je n'en suis pas certain.
Nous considérons que la "cagnotte" n'est en aucun cas remboursable. Elle appartient à l'ASL(personne morale)qui s'en sert pour assurer une saine gestion de sa trésorerie.
Autre cas de figure : en cas de vente d'un bien de l'ASL (oui, c'est possible), le produit de la vente est versé au compte d'exploitation et non pas redistribué aux propriétaires.
Encore une fois l'ASL est une association de fonds et non de personnes. C'est pour cela même que, comme l'indique JPM "Dans le cas d'une ASL, l'association n'est pas tenue de restituer les provisions versées" |
Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 08:38:42
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...et c'est bien ce qui me gène!
Car une ASL de lotissement a un objet légal qui doit être désormais mieux précisé (ordonnance 2004,décret 2006 et circulaire juillet 2007)
Si une telle personne morale a une mission irréductible de "maintien" de la viabilité, et si ses statuts lui confie la "gestion" des équipements dont elle est propriétaire (ce qui n'est pas toujours le cas )...
...on peut admettre que dans le cadre d'une saine gestion, elle thésaurise pour faire face à des dépenses prévisibles (travaux à envisager à court-moyen terme,
...pour les dépenses "imprévisibles", il s'agit d'essayer de les définir, pour que les fonds qui leur sont consacrés soient tout de même en congruence...
...et que l'ASL ne dérive pas vers une institution de placements!
Dans mon ASL, on thésaurise des sommes disproportionnées en se vantant des revenus de placements
...et on envisage d'emprunter tout de suite une somme astronomique dans le but de satisfaire "éventuellement" les demandes administratives relatives à un programme de voies "pompiers" non encore établi en droit (carte d'aléas PPRIF en cours de transformation à peine ébauchée en carte de risques!)
Le tout présenté comme triple sécurité de gestion!
L'expérience de ce type de gestion montrant toujours la fascination des "gestionnaires bénévoles" pour le fric, qui les détourne peu à peu des raisons d'être de leur gestion |
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jjrousseau
Pilier de forums
238 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 08:40:48
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CHRI64
Entierement d'accord, ni JPM ni moi meme ne disons qu'il doit y avoir un quelconque remboursement, ni disons justement le contraire.
Je reformule;
En cas de vente, si le vendeur est débiteur, le notaire retient le montant de la dette sur le produit de la vente et le reverse à l'ASL,s'il est créditeur ou si l'operation précédente le rend créditeur il rajoute le montant non utilisé au prix de vente. Dans ce cas l'acquereur à reversé au vendeur les sommes non utilisées l'ASL est complètement transparente et n'a rien versé à personne. |
Edité par - jjrousseau le 24 août 2007 08:42:24 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 09:10:28
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Je prends la précaution de dire que la comptabilité et la gestion ne sont pas mes spécialités 
Mais, JPM, j'ai cru comprendre que dans les copropriétés, "les fonds constituant une provision spéciale lorsqu'ils sont placés, doivent l'objet d'une déclaration à l'administration fiscale. Les intérêts produits sont donc imposés...le syndicat des copropriétaires étant considéré comme un établissement financier se doit en conséquence d'établir annuellement pour chaque copropriétaire une déclaration IFU n°2561 en 3 exemplaires" (extrait d'une résolution de l'AG de copro)
Si je suis autorisée à comparer, une ASL qui place des fonds est considérée comme un établissement financier (etc...) assujetti à l'impôt.
QUID des sommes restituées au vendeur via le notaire et l'ASL, par l'acquéreur? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:01:42
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En copropriété, le principe est que les intérêts des fonds placés peuvent être assujettis à l'impôt en la personne de chaque copropriétaire. C'est le syndic qui doit faire la déclaration.
Solution logique puisque les fonds placés sont détenus et maniés par le syndic, mais restent la propriété des copropriétaires.
Mais encore faut-il que le placement soit imposable ! Le livret A d'un syndicat de copropriétaires est défiscalisé jusqu'à 76500 €.
La grande différence est qu'une ASL peut être propriétaire alors que le syndicat n'est jamais propriétaire de rien.
Mais Mout a raison d'évoquer le problème de la raison d'être d'une association syndicale, a fortiori quand elle est libre.
Comment peut on comparer les AS de digues ou polders, dont certaines ont plusieurs siècles et qui sont d'intérêt majeur (Flandres, Camargue et autres) avec celles qui ont pour objet de gérer les voies et lampadaires d'un lotissement.
Il n'empeche qu'une ASL peut être propriétaire des voiries, et propriétaire d'un fonds de prévoyance travaux. Dans ce cas il ne s'agit pas d'avance ni provision, mais de cotisations. Si elle place ses fonds sur un livret A, ils bénéficient de la defiscalisation de droit commun. Il n'existe pas actuellement, à ma connaissance, de dérogation pour les ASL.
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avdd
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:33:43
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Bonjour à tous
Je vois que ma question fait débat.
Il faut noter que dans notre cas, avec 80 lots, la somme collectée au bout de 5 ans sera environ de 35000€.
Elle représentera plus de 2 fois notre budget annuel tout compris.
Je me demande si le maximum admissible pour une provision pour travaux pour une copropriété ( 1 sixième du budget je crois ...) ne le serait pas également pour une ASL.
Cela serait plus sain tout de même que de voir une ASL transformée en organisme de placement financier ...
A votre avis ?
André |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 11:04:31
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Avdd : Cela serait plus sain tout de même que de voir une ASL transformée en organisme de placement financier ...
Pour les copropriétés le problème s'est apparemment posé dans le Midi de la France puisqu'il semble que les services fiscaux s'en sont occupés
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 12:02:00
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Je me garderais bien de placer mes économies dans un tel organisme, puisque nous sommes daccord pour dire qu'une ASL n'a pas à reverser d'argent aux propriétaires !
Sur la question du montant de la provision, il faut se souvenir que ce n'est pas le Président de l'ASL qui en décide, mais l'AG. On peut penser qu'elle fait preuve de bon sens.
Par contre la question de MOUT est trés pertinente : les intérêts de placement du fonds de réserve sont-ils imposables ?
Chacun peut avoir son idée, mais ce qui compte est la position officiel du Fisc.
A défaut de témoignage vécu, je vais m'informer à la source. |
Christophe |
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avdd
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 12:20:23
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CHRI64: OK, c'est l'AG qui décide, mais il faut tout de même que ses décisions soient conformes à la loi.
Et en affaire d'argent placé et de propriété, je pense qu'il y a des textes qui précisent cela, ce serait la moindre des choses,il me semble...
En tout cas, pour moi, le solde créditeur d'un membre d'une ASL devrait être réclamé à tout nouveau acquéreur du dit lot , par le notaire, lors d'une mutation du bien en question.
Ca me parait équitable. Mais est-ce la pratique courante ?
André |
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jjrousseau
Pilier de forums
238 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 13:51:21
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avdd
Pratique courante je ne sais, mais obligation au notaire de le faire
article 4 de l'ordonnance 2004-632 du 1 juillet 2004 |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 16:32:41
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| Exact, JJrousseau. C'est même un des rares pont, si ce n'est le seul, entre la loi (Ordonnance) sur les ASL et la loi sur les copropriétés (1965). Objectif : que le vendeur se soit acquitté de ses dettes (cotisation)vis à vis de l'ASLB, plutôt que de savoir s'il est créancier... |
Christophe |
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