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 Sujet  |
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XAXA
Contributeur senior
64 réponses |
 Posté - 23 août 2007 : 23:30:51
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Bonjour,
J'ai un appartement que j'ai acheté il y a 2 ans et demi. Je vais devoir déménager ( heureux événement ). Que dois-je faire ? Louer (pour financer mon nouvel emprunt) ou revendre (histoire d'avoir un apport) ?
Merci d'avance
Xaxa
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:02:43
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Impossible de répondre tel que.
1/ Quel rendement sur prix d'achat (loyer annuel net rapporté au prix d'achat incluant les frais)
2/ Quelle taux d'emprunt, et l'emprunt couvre quel pourcentage de l'achat ?
(En passant, je ne comprends pas la réponse précédente, qui est du n'importe quoi. Si l'achat s'est fait avec un emprunt à zero pour cent sur 107% de l'achat, par exemple, il est évident qu'il faut conserver et louer..)
3/ Quelle plus ou moins-value potentielle
de quand date l'achat?
4/ Quel est le rendement ACTUEL (loyer annuel net rapporté au prix de VENTE incluant les frais)
(Par exemple, si le rendement actuel est de 11 % net, je ne comprends encore pas la réponse qui dit de vendre, même avec 30 % de perte avec uen possible baisse de l'immobilier, la locataion serait encore rentable)
5/ Avez-vous une pratique de la location, et envisagez vous de vous coltiner des locataires avec leurs porblèmes? |
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:05:20
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Citation :
Louer (pour financer mon nouvel emprunt)
J'imagine qu'un emprunt il y a 2 ans et demi se faisait à un taux très intéressant. Cà peut valoir la peine de le garder. Quelques questions : y a-t-il une demande suffisante pour louer ce type d'appart ? est-ce que le loyer va couvrir vos mensualités actuelles ou cela va-t-il vous demander un effort financier supplémentaire ? Que dit la banque sur l'intégration d'un revenu supplémentaire (70 ou 80 % du loyer reçu HC) ?
Faut faire un calcul précis.
A+ |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:11:49
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Je viens de lire la réponse de Ribouldingue... tout à fait d'accord.
Je pense aussi à une démarche patrimoniale qui serait favorable au moment de la retraite, à un appoint de revenus en cas de coup dur.
Par contre, avez-vous suffisamment de liquidités pour financer le nouvel achat ? je pense aux frais divers et variés...
A+ |
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loboloco
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:40:59
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Bonjour, il est difficile de trancher rapidement la question...
1- LA VENTE :
Avantages : - Vous disposez d'un apport plus conséquent, souvent il est plus aisé de négocier les conditions avec votre banque pour votre rachat.
- Le marché est toujours élevé et plutot favorable a une bonne revente (donc plus value non imposée car c est votre residence principale)
- Vous ne plombez pas votre taux d endettement.
Inconvenients : - Vous vous séparez d'un bien et par conséquent vous n aurez toujours qu'un bien en patrimoine (votre nouvelle acquisition)
- Que faire si votre revente traine un peu? (attendre?pret relais?) et ceci peu il remettre en cause l achat eventuel d'un bien qui vous aurais tapé dans l'oeil?
- Si votre premier emprunt n est pas encore soldé, devez vous payer les 3% de remboursement anticipé?
2- LA LOCATION :
Avantages : - Vous conservez un bien qui gonfle votre patrimoine
- Plus rapide a mettre en place
- C'est une solution réversible (locataire s'en va? vous pouvez cette fois vendre apres avoir amorti un peu plus avec les loyers percus jusque la)
Inconvenients : - Quels locataires? Quelles garanties? Assurance ou non? en gros possibilité d avoir plus de tracas
- Le donner en gérance ou non?
- Mon taux d endettement pour mon acquisition sera t il ok si j ai toujours un emprunt sur mon 1er appart? (sachant que les banques ne tiennent comptent que de 70% des loyers que vous allez percevoir dans vos revenus.
- Niveau impots, les loyers vont ils me faire passer une tranche? avec les 2 biens cumules en patrimoine vais je etre assujetti a l ISF? (bien sur cela depend des prix moyens de votre region).
Il est entendu que cette liste n est qu indicative et que d autres facteurs peuvent se greffer, cependant je pense qu elle peut etre une base pour guider votre reflexion.
Perso je pense que si vous n avez pas besoin de vous désendetter pour racheter il faut louer et conserver votre patrimoine. Sinon si vous risquez d etre un peu coincé revendez cela évitera d avoir des mensualités trop importantes, de payer 2 taxes foncieres etc... |
Mieux vaut rater une bonne affaire que d en prendre une mauvaise... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:52:31
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Oui, mais on a un cas CONCRET, avec des chiffres à mettre pour analyse. Il faut répondre sur de schiffres.
Citation :
je pense que si vous n avez pas besoin de vous désendetter pour racheter il faut louer et conserver votre patrimoine.
On ne peut pas conseiller NON PLUS de 'garder' sans connaître: Si par exemple le bien acheté a un rendement net de 2%. Dans ce cas extrême, il vaudrait mieux vendre et mettre sur un livret A.
Je ne comprends pas plus la réponse de loboloco que celle de dusme. |
Festina lente |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 10:59:44
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Citation :
2- LA LOCATION :
Avantages : - Vous conservez un bien qui gonfle votre patrimoine
Cet argument montre un réflexe acquis : "l'immobilier monte toujours".
Par les temps qui courent, au moins à court et moyen terme, il n'est pas sûr du tout que la possession d'un bien immobilier gonfle votre patrimoine... dans la mesure où les prix stagnent et vont probablement baisser.
Il faut se défaire de ces schémas mentaux dépassés. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 11:14:54
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| A propos, pour votre appartement acheté il y a 2 ans et demi, vous êtes en régime TVA ou non ? |
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XAXA
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 13:31:40
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J'ai acheté 120000 euros pour une plus value de 100000 environ. A un taux effectivement bas.
Xaxa |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 13:55:22
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| il y a combien de temps (parce que la plus vlaue, on paye dessus, mais dépendant de l'ancienenté), et vos rendements? |
Festina lente |
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XAXA
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 20:08:50
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Oui dois-je payer la plue-value si c'est ma résidence principale ?
Xaxa |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 22:21:08
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Je ne comprends pas plus la réponse de loboloco que celle de dusme.
La mienne avait juste pour but de souligner que sans plus d'information il n'est pas simple de donner une réponse détaillée  |
Dusme |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 12:45:46
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| Et comme Xaxa se fait un malin plaisir de ne pas répondre aux questions, je pense que en temps que bénévole, je m'en vais avoir un malin plaisir a ne pas contribuer plus mai sà poser d'autres questions sans attendre les réponses, il pourra donc se faire une idée avec des réponses non détaillées, nous sommes bien d'accord... |
Festina lente |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 14:27:04
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| nous sommes donc d'accord :) |
Dusme |
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loboloco
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 16:39:24
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Citation :
2- LA LOCATION :
Avantages : - Vous conservez un bien qui gonfle votre patrimoine
Cet argument montre un réflexe acquis : "l'immobilier monte toujours".
Par les temps qui courent, au moins à court et moyen terme, il n'est pas sûr du tout que la possession d'un bien immobilier gonfle votre patrimoine... dans la mesure où les prix stagnent et vont probablement baisser.
Il faut se défaire de ces schémas mentaux dépassés.
Merci pour votre intervention, cependant vous l avez precisé vous meme, "a court ou moyen terme" j attend avec impatience le jour ou l Homme n aura plus besoin de se loger et ou l immobilier devenu inutile verra sa valeur reduite a neant...( mon dieu que ca va etre bon de retrouver tant d espaces verts, de prairies, de fleurs et de dinosaures)lol
Ah au fait je n ai jamais dit que l immobilier monte toujours...loin de la... Je pense meme qu il va y avoir un reajustement plus ou moins rapide selon le regions, mais n'étant pas spécialiste de l'immo de chaque ville de france je ne peux pas me prononcer de maniere plus precise et faire du cas par cas...Une chose est certaines meme en cas de krach immo un F3 a Amiens qui aura baissé de 50 % ne sera probablement pas le seul a avoir chuté...les autres petits F2 F3 F4 F5 d Amiens auront certainement baissé également non? Donc la revente d un bien amorti ne me servira t elle plus a financer tout ou partie d un autre bien? Je pense que le véritable probleme est le non amortissement des emprunts bancaires qui, sérieusement rallongés ne permettent pas de capitaliser assez rapidement et donc de solder un emprunt en cas de revente en baisse meme légere, et oui malgré ce que l on peut croire (merci les banques et certains AI) financer 100% d un bien + travaux + frais de notaire sans apport c est peut etre la le danger... La reponse que j ai donné auparavant (et je l ai precisé, me doutant des réactionnaires a venir) n etait la non pas pour trancher une question mais, ne connaissant ni cette personne ni ses releves de comptes ni son patrimoine ni rien du tout, juste de lui donner quelques pistes auxquelles elle pouvait reflechir pour prendre sa decision, car je ne pense pas qu il y ai de "bonne" solution universelle, la constitution d un patrimoine est quelque chose de long et qui peut naviguer par plusieurs etapes et on a peut etre pris l habitude ces dernieres annees de penser a tres court terme. |
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