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Tibrikot
Contributeur senior
53 réponses |
 Posté - 27 août 2007 : 23:36:54
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Bonsoir
Je fais partie du CS d'une copropriété de 20 logements dont le syndic a été nommé par le constructeur pour un an (jusqu'au 31/12/2007 ou l'AG). La branche syndic du constructeur a chargé M. X de la gestion de notre copropriété.
Le 10 juillet a eu lieu (après maintes relances) la réunion préparatoire à l'AG, avec M. X, la date de l'AG a été fixée au 10 septembre.
Le 23 juillet M. X nous a adressé (au CS) le compte rendu de la réunion préparatoire, avec les divers points mis à l'ordre du jour.
Le 25 juillet (M. X était en vacances) nous avons reçu du constructeur-branche syndic, une lettre nous informant que la gestion de la copropriété était confiée (motif : réorganisation interne) à Mme Y. M. X nous soutenait dans une action contre le construsteur (espaces verts toujours pas réceptionnés, consuel pour électricité collective pas encore reçu ....) et devait nous aider à organiser une réunion avec les diverses parties, le 4 septembre or Mme Y est connue pour être à 2000 % pour le constructeur.
22 jours avant la date prévue pour l'AG, j'ai enfin réussi à joindre Mme Y, qui m'a annoncé qu'elle avait annulé la date du 10, en avait-elle le droit sans nous prévenir ?
Et a précisé qu'elle attendait un accord écrit de l'architecte pour mettre certains points à l'ordre du jour (accord que nous lui avions arraché de haute lutte au bout de 8 mois de tractations !), qu'elle n'était pas vraiment d'accord avec certaines demandes (notamment dotation de containers poubelles individuel). Elle attendait d'avoir une date à nous proposer pour nous contacter. Et la date du 4 est passée aux oubliettes.
De plus compte tenu de certains problèmes de la résidence, sur un BP 2007 de 10.000 euros, 4.000 euros n'ont pas et ne seront pas dépensés, et sur le BP 2006 nous avons déjà un reliquat à récupérer. En conséquence M X nous avait assuré que le BP serait revu à la baisse lors de l'AG et que le dernier appel de fonds serait effectué en conséquence. Or, en reculant l'AG de près d'un mois, le 4eme appel de fonds aura été demandé sur l'ancien BP, d'où une moyenne de 160 euros de trop versé par copro, qui ne sera récupérable que fin 2008.
Pouvons nous refuser le renouvellement du mandat du syndic lors de l'AG ? Nous avons élu un président du CS en prévision, et remis le papier en main propres à M. X lors de la réunion préparatoire, Mme Y ne veut pas en tenir compte car nous avons oublié de mettre la date ..... De plus pour avoir discuté avec nos voisins (nous nous connaissons tous et pour le moment tout se passe bien dans la copro), il semble que beaucoup soient prêts à nous suivre si nous décidons de voter contre le renouvellement du mandat (mais pas à s'investir ....).
Le RC prévoit la transformation en syndicat coopératif, si nous ne renouvelons pas le mandat du syndic, pouvons nous utiliser ce mode de gestion ? Nous avons regardé les tarifs des syndics pro, et cela nous ferait monter beaucoup les charges.
De plus, si les membres du CS votent contre le renouvellement, et que le syndic est réélu malgré tout, devrons nous démissionner ?
Merci (et je m'excuse d'avance si je n'ai pas trouvé le bon forum)
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 09:26:09
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En attendant d'autres réponses;
c'est le syndic qui fixe la date de l'AG et l'ordre du jour,si possible en accord avec le CS,mais cela n'est pas une obligation,malheureusement.
Pour les questions (résolutions) devant être à l'ordre du jour si vous ne les avez pas notifiées (LRAR) au syndic il n'a pas obligation d'en tenir compte.
Par contre si,comme le prévoit l'article 10 du décret de 1967, ces demandent ont été faites dans les règles et en temps voulu le syndic a obligation de les porter à l'ODJ;ce n'est pas à lui d'être d'accord ou pas (containers) c'est l'AG qui décidera.
Pour le budget prévisionnel,légalement,le syndic a obligation de faire les appels de fonds(avis) en fonction du budget voté en AG et suivant les modaliés votées (article 14-1 L1967)non en fonction de "l'humeur" du moment. Par contre si les charges sont inférieures au budget prévisionnel la régularisation doit se faire dès le 1er (voire 2ème)appel de fonds suivant l'AG qui a acceptée le montant des dépenses (en tenant compte bien entendu du budget suivant)
Pour chaque copropriétaire son solde créditeur de 2007 doit venir au crédit du prochaine appel de fonds (ou 2è) de 2008 (comme un paiement)
Pour le remplacement du syndic vous avez parfaitement le droit de refuser un nouveau mandat mais vous devez avoir fait une demande de résolution dans ce sens avec le projet de contrat d'un autre syndic sauf si est élu un syndic bénévol (pour le syndicat coopératif voir autres réponses)
Mais je ne vois pas ce que vient faire < nous avons élu un président du CS en prévision >...... du remplacement du syndic
L'élection du conseil syndical est totalement indépendante de celle du syndic;le CS reste ne place pour la durée de son "mandat" sauf si une résolution présentée lors de la prochaine AG demande un vote sur sa révocation (art.25 L1965)
voir et revoir:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=56415
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=52330 |
Edité par - felix1930 le 28 août 2007 09:36:00 |
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Tibrikot
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 20:24:11
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Merci pour ce début de réponse.
La pré AG a eu lieu chez moi en présence du syndic (X) auquel nous avions envoyé par mail une série de propositions à mettre à l'odj (comme il nous l'avait demandé). Nous avons discuté des divers points avec lui lors de la pré AG. Il les a noté et nous a envoyé un compte rendu par la suite de ce qui avait été dit. Comme il s'agissait d'une réunion face à face nous n'avons pas fait de LRAR. Le fallait-il ?
Pour les charges, il ne s'agit pas de l'humeur du moment. Pour les comptes 2006 (25 jours de fonctionnement de la copro, comptes pas encore approuvé en AG) le budget voté était de 711 euros, les dépenses réelles (et contrôlées lors de la pré AG) ont été de 293 euros. Pour 2007, le budget voté est de 9980 euros, à l'heure actuelle, 4.100 euros n'ont toujours pas été dépensés (électricité commune : pas de compteur, eau des communs : pas de compteur, et entretien espaces verts 3.700 euros : espaces non réceptionnés), et pour info le syndic nous prend 1200 euros pour ne rien faire du tout, ne jamais venir sur la résidence et nous laisser nous débrouiller avec tous les problèmes.
M. X nous avait expliqué que le BP pouvait être revu lors de l'AG, et donc qu'il y aurait assez de temps pour rectifier le montant du dernier appel afin de ne pas nous faire payer pour rien, mais avec la date déplacée d'un mois, le dernier appel aura été envoyé avant l'AG
Si nous avons élu un président de CS, c'est parce que nous avons lu que le président pouvait convoquer une AG si nécessaire, ce qui pourrait être utile si nous ne renouvellons pas le mandat plutôt que de nous retrouver sous administration provisoire ?
Ce que je demande dois vous paraître très simpliste, mais ce sont les étapes "techniques", et je suis prête à lire tous les articles et doc que je pourrais trouver pour étoffer "nos positions" ou que vous voudrez bien m'indiquer. Nous sommes prêts tous les 3 à nous investir et nous sommes pleins de bonnes volontés mais très novices.....
Donc en schématisant très fort est ce que ceci est correct :
1. lors de l'AG si nous répondons non (majo art. 24) à la question élection du secrétaire de séance : le syndic, pouvons nous ensuite tout simplement proposer l'un d'entre nous. Sachant que préparé à le faire nous aurons un ordi portable avec tous les points de l'odj énuméré en prenant modèle sur le compte rendu de la 1ère AG.
2. a la résolution : renouvellement du mandat du syndic (majo art. 25) si nous répondons non, pouvons nous continuer l'AG
3. en proposant la forme de syndic coopératif ou l'un d'entre nous comme syndic bénévole ? Faut il en avoir informé le syndic pro avant l'AG, dans la mesure où nous ne révoquons pas son mandat, il est fini ?
4. Pouvons nous ensuite continuer l'AG avec juste le CS et les copros si le syndic s'en va ?
Merci beaucoup
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 21:07:29
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Votre démarche me semble risquée, même si vous avez légalement raison : un syndic bénévole peut être choisi en séance.
A moins que votre président soit rompu à la copro, vous prenez le risque de vous mettre en mauvaise situation, par méconnaissance des textes et par manque d'outils (logiciel compta ...)
De plus, votre résidence est neuve : le syndic est en charge de la réception des parties communes. Mieux vaut lui laisser le soin de faire les paperasserie, tout en le tenant bien en laisse.
Votre CS aura alors un an pour trouver un autre syndic, et le proposer à la prochaine AG.
La meilleure solution aurait été de faire mettre à l'ODJ un autre syndic, mais il est impossible depuis 2004 de faire modifier l'ODJ après envoi aux copropriétaires |
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Tibrikot
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 21:59:57
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ça paraît effectivement une solution, mais plutôt la solution de facilité car cette gestionnaire est très connue pour n'en faire qu'à sa tête (ce ne sont pas des histoires je connais personnellement 4 personnes dont les copros sont gérées par elle, elles ne peuvent rien en obtenir, mais dans leurs copros il n'y a personne qui veut s'investir) et laisser pourrir toutes les situations qu'elle ne souhaite pas gérer au mieux des intérêts des copropriétaires.
Tout ce que nous avons obtenu pour la copro, c'est uniquement suite aux démarches des membres du CS car le syndic n'a jamais bougé un doigt pour nous soutenir, c'est nous qui avons obtenu le 3ème ravalement de façades gratuitement, pour une résidence de 9 mois d'âge, ça fait peur non ? C'est nous qui avons relancé les entreprises et avons forcé le constructeur a envoyer au bout de tout ce temps des mises en demeure par voie de justice pour obtenir enfin la réparation des malfaçons collectives, pour cela nous avons été obligé de passer par un rendez vous avec le maire et par le président de la société de construction. Cela fait 9 mois que nous nous investissons pour essayer de faire marcher notre copro, nous avons ainsi géré nous même le problème des poubelles allant jusqu'à partir nous même à la recherche de nos containers et vider le local à la main, nous avons aussi géré les premières coupures électriques suite au changement de chantier (notre électricité est branchée depuis tout ce temps sur les divers compteurs de chantiers qui fonctionnent), simplement parce que le syndic ne voulait pas se pencher sur nos problèmes malgré toutes nos demandes.
Nous avons envisagé l'achat du logiciel de compta, et l'affiliation à un organisme officiel pour syndic bénévoles afin d'obtenir des conseils.
Et en ce qui concerne l'ODJ, il n'a pas encore été envoyé, pas plus que les convocations de l'AG. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 23:53:19
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Pour le syndic bénévole,comme indiqué,il peut être "élu" en séance à la place du syndic actuel.
Votre situation est pas mal "embrouillée" aussi je pense qu'il est souhaitable d'élire un bénévole pour 3/4 mois le temps de trouver un bon professionnel qui pourra plus facilement régler vos problèmes.
1) vous devez élire 1 président et comme secrétaire un copropriétaire(le syndic assure le secrétariat de la séance sauf décision contraire de l'AG art.15 D1967)
2)la résolution doit être élection du syndic,donc un bénévole est élu et vous continuez la séance.le ex.syndic doit partir sauf si la séance est dans ses locaux)
3) voir 2
4)si vous élisez un bénévole vous avez tout le monde sous "la main"
Attention à bien récuoérer dès le début de la séance la feuille de présence et les pouvoirs.
Petite remarque: ne multipliez pas les sujets pour le même problème, vous dispersez les réponses et les rendez difficiles
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 11:34:44
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l'ODJ n'est pas envoyé : vous avez donc la possibilité de faire inscrire une résolution pour un autre syndic. Jouable si l'un de vous peut recommander un syndic.
L'obtention d'un contrat de syndic est quasi instantanée : il suffit de confier une journée le RDC au syndic.
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 13:00:43
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mespres a raison il ne vaut mieux pas que le Syndic se rende sur place sinon en voyant le chantier il va doubler ses honoraires   en voyant l'étendu du travail |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 14:09:37
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ce n'est pas en se rendant sur place que les candidats se rendront compte des problèmes à regler mais suite un entretien, ouvert et sans rien de dissimulé, avec un ou xx membres du CS (lPt est d'abord un membre); si vous commencez à éluder les problèmes avec les candidats la concertation et la confiance seront difficiles par la suite.
A la présentation du RDC (lira -lira pas?)je préfère un topo sur la copropriété y compris problèmes en cours
ex.topo =
composition du bâtiment -année construction
nombre et détail des lots,dont X bailleurs
liste des contrats en cours
composition du CS/durée mandat
problèmes en cours
pour 20 lots cela doit tenir largement dans une page 21/27 |
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Tibrikot
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 18:51:11
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Merci à tous, ça commence a être un peu plus clair. Le président du CS a demandé officiellement au syndic de repousser l'AG sur une des autres dates proposées (le syndic nous avait proposé 3 dates, et souhaitait la première), motif invoqué : trop de copros absents. Il a aussi demandé à ce que nous soit communiqué avant l'AG, la liste exacte des points qui seront à l'ODJ, puisque le gestionnaire de la résidence a changé. Nous attendons la réponse du syndic. Nous avons aussi fait une info écrite et orale à l'ensemble des copropriétaires, en leur donnant tous les renseignements en notre possession afin que chacun puisse agir en toute connaissance de cause ....
et j'ai acheté un livre Copropriété mode d'emploi ;o))) |
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Ne pas réélire le syndic en place, conséquences ?
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