|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
 Posté - 29 août 2007 : 21:06:58
|
Bonjour,
Dans ma copro, nous avons 1 Syndicat Général et 9 secondaires.
Au Général, cette année nous voterons pour un nouveau mandat, celui du Syndic actuel se terminant après 3 ans.
Nous pouvons constater que :
- l'année dernière, seuls les présidents des conseils syndicaux de chaque syndicats (batiments) ont été convoqués, c'est d'ailleurs écrit noir sur blanc sur la convocation que j'ai pu me procurer. Et ce, au lieu des 400 personnes normalement.
- les charges n'ont jamais été appelées sur chaque copropriétaire : le syndic en question étant présent sur 7 des 9 syndicats, il a toujours réparti les charges aux tantièmes de chaque bâtiment, donc le budget de chaque syndicat comprenait des "charges syndicat général"
- l'AG aura lieu alors que le mandat du syndic s'est terminé fin juillet : si quelqu'un veut planter l'assemblée sur ce motif, ce sont les emmerdes assurées
- un diagnostic technique pour les toitures des bâtiments a été réalisé pour + de 1400 € sans aucune décision d'AG
Pour ces motifs, je désire demander un remboursement d'une partie des honoraires lors de l'approbation des comptes. Les honoraires sont d'un peu moins de 14.000 €, honoraires pour lesquels le syndic aurait du appeler les charges sur chaque copropriétaire, convoquer tout le monde en AG... J'ai pensé à "couper la poire en deux" : demander 7.000 € de remboursement, afin de ne pas avoir à mettre le syndic au TGI pour ces motifs.
Ma question : est-ce faisable ? le syndic me prendra t-il au sérieux et a t-il plutôt intérêt à accepter et faire son mea culpa ? la copro serait-elle forcément gagnante devant un juge ?
En effet pour moi c'est clair : soit ça marche ainsi, sinon direction le TGI après consultation d'un avocat.
Merci d'avance ! 
|
Edité par - Flap le 29 août 2007 22:25:59 |
|
Signaler un abus
|
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 17:19:24
|
| Personne n'a d'avis ou d'expérience similaire ? |
Signaler un abus  |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 17:39:53
|
Flap, combien de tantièmes avez-vous ?
Vous ne dites pas si vous êtes appuyés d'autres copropriétaires.
|
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 20:31:46
|
Citation :
Initialement entré par bouzigues
Flap, combien de tantièmes avez-vous ?
Vous ne dites pas si vous êtes appuyés d'autres copropriétaires
J'ai environ 1/400ème des tantièmes, je ne sais pas combien il y en a en réunissant tous les syndicats. Mais peu importe.
Je suis appuyé par tout le monde, si je propose cela lors de l'G je sais que tout le monde suivra, tout le monde est mécontent du Syndic dont le mandat a pris fin.
Je cherche juste à savoir si cela tient la route... |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 18:29:34
|
Je vois qu'il y a quelques personnes pour défendre les intérêts des Syndics, mais quand il s'agit d'aller contre, on se cache !  |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2007 : 19:11:40
|
Flap : il me semble que vous aviez déja posé ce type de question et qu'il y avait alors été répondu !
Votre exposé montre qu'il y aurait de graves dysfonctionnements dans le "principal", mais aussi dans les secondaires, en particulier dans les 2 qui ne sont pas gérés par ce syndic...
- que font les CS de ces secondaires ?
- que font les syndics des 2 'autres' ?
Sur le fond de votre question, un copropriétaire ne peut retenir tout ou partie de sa quote-part de fonds votés par une AG ...et encore moins demander un 'remboursement' !
Et les 399 autres copropriétaires dorment sereinement ? ...... |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 02 sept. 2007 : 19:48:47
|
Bonsoir et merci pour votre réponse.
J'ai déjà posé des questions similaires, mais les réponses ont toujours été floues, c'est ce qui est parfois dommage.
Les CS des secondaires n'y connaissent rien... ils ralet, écrivent 2 pages au Syndic de temps en temps, le syndic leur répond en 4 lignes, etc etc etc. Personne pour faire bouger les choses, le Syndic est (était  ) grand maître à bord.
Il faut savoir une chose, c'est que cette copro c'est comment dire... une "cité" où c'est le bazar, y'a pas de violences ou feux de voitures, mais tout le reste des cités. Ca veut dire des bailleurs pour 75% des lots, SCI pour 1/3 je dirais... donc voilà le topo, le Syndic esr en place depuis 20 ans et il sait qu'il n'avait rien à risquer en faisant ce qu'il voulait de partout.
Maintenant que je suis là, les gens se réveillent.
Mais cela ne répondra pas à ma question, qui a pour seule base le fait de ne pas respecter les termes du contrat, termes pour lesquelles une rémunération a été établie.
Pour moi, si on ne le respecte pas, on ne doit pas être payé à 100%, c'est logique. Donc je cherche des réponses sur le côté juridique de la chose.
Il n'est pas question qu'un "copropriétaire" demande un remboursement, mais le Syndicat ! Ben oui, termes non respectés, rémunération à revoir, non ?
Ce n'est pourtant pas sorcier comme problème  |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 09:32:33
|
| vous êtes vous rapproché d'une association de copropriétaires pour vous faire aider ??? |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 18:54:20
|
Citation :
Initialement entré par nefer
vous êtes vous rapproché d'une association de copropriétaires pour vous faire aider ???
Nous avons adhéré à l'ARC sur mon bâtiment, mais là il est question du Général, où nous n'avons pas adhéré.
J'ai envoyé un e-mail il y a 8 jours mais pas de réponse, je vais les relancer.
Le hic, c'est que je les trouve trop conciliant...
Le représentant sur l'antenne de Marseille a eu la gentillesse de venir assister à l'AG de mon bâtiment fin juin, il nous a apporté de précieux conseils. Mais il ne m'a pas suivi comme je le désirais, et voyant que je battais en retrait parce que ce moniseur me contredisait en "comprenant" le Syndic, ce dernier s'en est frotté les mains. |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 23:28:22
|
Citation :
Initialement entré par Flap
Le représentant sur l'antenne de Marseille a eu la gentillesse de venir assister à l'AG de mon bâtiment fin juin, il nous a apporté de précieux conseils.
hello Flap,
vous voulez dire qu'il ne vous a pas facturé sa présence ? |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 00:54:15
|
Citation :
Initialement entré par air jordan
hello Flap,
vous voulez dire qu'il ne vous a pas facturé sa présence ?
Surement qu'on aura à parler de la facturation, si, j'ai employé le mot "gentillesse" parce qu'il avait pas mal d'AG en même temps, que ça a duré longtemps, etc.
Mais avez-vous des éléments de réponse au sujet de mon post initial ? Vous devez savoir si c'est possible ou non, j'imagine. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 19:26:12
|
Flap, vous lisez les réponses, parfois ? ....
2 sept. 19 h.11 :
"Sur le fond de votre question, un copropriétaire ne peut retenir tout ou partie de sa quote-part de fonds votés par une AG (fonds incluant les honoraires) ...et encore moins demander un 'remboursement' ! "
La 'sanction' financière d'un syndic relève du pouvoir de l'AG : refus d'approuver tels d'honoraires pour "non exécution de taches légales et/ou contractuelles". |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 21:05:18
|
Mais le pouvoir de l'assemblée n'est qu'illusoire puisque le syndic peut toujours prendre ce qui est prévu par le contrat.
Dans ces cas, c'est le conseil syndical qui peut avoir une belle balle à jouer en persuadant le syndic d'accepter une " pénalité ". Celà est parfois accepté, comme on l'a vu récemment sur le site, surtout lorsqu'il y a un renouvellement de mandat à l'horizon.
A mon avis, les problèmes viennent surtout de la réduction abusive, par les syndics eux-mêmes, des honoraires de gestion courante, et de l'inflation corrélative des honoraires exceptionnels.
Or, sur ces deux points, les copropriétaires sont beaucoup trop passifs.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 23:32:01
|
Tout à fait d'accord avec JPM, nous l'avons dit ici 100 fois, sur les honoraires "gestion courante" tirés vers le bas et la facturation de taches 'courantes' en 'exceptionnel", ce qui fausse les choses..
On le voit en particulier avec l'histoire du 'compte séparé' : le supplément demandé n'est en fait que le réajustement du niveau qui devrait être !
Mais sur le CS qui pourrait 'persuader' le syndic de se pénaliser lui même, là, je trouve cela plutot rigolo !!!
Que le CS, dans son rapport à l'AG et/ou lors de l'approbation des comptes donne son 'avis' aux copropriétaires en leur proposant de refuser tel(s) honoraire(s) pour non respect d'une obligation légale et/ou contractuel, d'accord !
Certes, le CS informera le syndic du fait qu'il proposera cette 'réduction' à l'AG : le syndic pourra éventuellement prendre les devants.
Mais s'il ne bouge pas, à l'AG de se remuer pour ne pas accepter n'importe quoi, en particulier pour rémunérer des taches non exécutées.
Si le syndic passe outre et impute les honoraires refusés, cela devient une créance que le syndicat peut récupérer ..bienqu'il faille ici une procédure un peu particulère (mandataire ad hoc) |
Edité par - gédehem le 05 sept. 2007 23:36:54 |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 02:16:44
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
Flap, vous lisez les réponses, parfois ? ....
2 sept. 19 h.11 :
"Sur le fond de votre question, un copropriétaire ne peut retenir tout ou partie de sa quote-part de fonds votés par une AG (fonds incluant les honoraires) ...et encore moins demander un 'remboursement' ! "
La 'sanction' financière d'un syndic relève du pouvoir de l'AG : refus d'approuver tels d'honoraires pour "non exécution de taches légales et/ou contractuelles".
Je n'ai pas saisi le rapport entre la réponse de 19h11 et votre dernière phrase...
Donc, on peut ne pas approuver les honoraires en totalité sur ce motif, c'est ce que je désirais savoir. |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 02:25:43
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Dans ces cas, c'est le conseil syndical qui peut avoir une belle balle à jouer en persuadant le syndic d'accepter une " pénalité ". Celà est parfois accepté, comme on l'a vu récemment sur le site, surtout lorsqu'il y a un renouvellement de mandat à l'horizon.
A mon avis, les problèmes viennent surtout de la réduction abusive, par les syndics eux-mêmes, des honoraires de gestion courante, et de l'inflation corrélative des honoraires exceptionnels.
Dans le cas présent, ayant un autre candidat, il est clair que le syndic a très peu de chances d'être renouvellé, donc on ne pourra pas leur dire "acceptez de baisser vos honoraires pour ces motifs, et on continue de travailler ensemble".
Dans le cas présent, je serais d'accord avec vous si les honoraires étaient corrects.
Or, sur 94.000 € dépensés l'année dernière, il y a 13.000 d'honoraires (13,8 % !). Il y a simplement 2 employés, à payer l'eau d'arrosage, l'électricité des entrées des immeubles, un abonnement téléphonique, et c'est terminé !
Le travail à effectuer est maigre, ce n'est pas comme le fnctionnement d'un immeuble... 13.000 € pour ça, imaginez, suffit de trouver 3 copros similaires à ce tarif là, je me fais rémunérer d'autant, ça fait un salaire sympa et je suis sur que je ne travaillerais pas 35H par semaine seul ! |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 01:24:33
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
Si le syndic passe outre et impute les honoraires refusés, cela devient une créance que le syndicat peut récupérer ..bienqu'il faille ici une procédure un peu particulère (mandataire ad hoc)
Gédehem, je reviens vers votre réponse.
Si l'on élit un nouveau syndic, et qu'en outre nous refusons l'approbation des comptes de l'ancien, dans le cas où il refuse de rénégocier ses honoraires, car n'ayant pas respecté les termes du contrat : le mandataire ad hoc sera chargé de "juger" ce fait là, et pourra imposer au syndic le remboursement ?
Car en fait, je n'avais pas fait attention mais... l'AG a été convoquée après expiration du mandat. Il prenait fin le 29/07, la convocation a été envoyée le 27/07, mais personnellement je l'ai reçue le 30/07.
Donc, cela ferait 2 points que l'on pourrait dénoncer, non ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 11:25:01
|
Si vous avez une proposition d'un nouveau syndic, il faut non seulement bien préparer le terrain par une action/information des copropriétaires, mais surtout bien préparer l'AG, en particulier en désignant 1 secrtaire de séance (voir les sujets sur la désignation du syndic).
Pour ce qui_ concerne les comptes du syndicat, vous ne pouvez les refuser globalement ! D'abord parce que cela paralyse le syndicat et le syndic, lequel ne peut recouvrer les fonds impayés.
Ensuite parce qu'on ne refuse pas globalement les compte ...parce qu'il y a un litige sur les honoraires du syndic.
Si le sortant vous impute (mettons) 14500 € d'honoraires et que l'AG estime que tels honoraires, ici pour 500 €, là pour 1000 € et encore ici pour 800 € sont abusifs car hors contrat et/ou parce que ces tâches prévues dans la loi et/ou au contrat n'ont pas été effectuées, l'AG est fondée à les refuser et à n'approuver que 12200 € d'honoraires.
De ce fait, les comptes présentés pour (mettons) 95.000 € sont approuvés par l'AG pour un total de 92.700 €, les honoraires indument imputés pour 2.300 € étant rejetés.
Vous voyez la différence ? C'est ici le rôle suprême de controle et d'approbation de tout ou partie de l'AG lorsqu'on lui présente les comptes du syndicat.
Sur votre AG :
"...l'AG a été convoquée après expiration du mandat. Il prenait fin le 29/07, la convocation a été envoyée le 27/07,..."
Aux dernières nouvelles, le 27/07 tombe avant le 29/07 ...donc avant la fin du mandat !
C'est la date de notification de la convocation (cachet de la poste) qui doit être prise en compte, mais non la date de la lettre ou de votre réception.... |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 11:58:56
|
| si la convocation a bien été postée le 27....le mandat était encore valable! |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 12:45:35
|
Ah... C'est couillon quand même, le délai de 21 jours pour la convocation d'une AG court après la 1ère présentation de la lettre recommandée, donc je pensais que c'était la même chose ici...
Bien, merci de vos réponses.
Je reviens de 4H de contrôle de comptes, j'ai proposé certaines choses. Si le syndic refuse, j'ai préparé une assignation à envoyer à huissier, pour assignation en référé auprès du TGI, pour le motif du post initial.
Si pas de courrier scanné et envoyé par mail d'ici la fin de l'aprèm, je vais à La Poste.
Pfiouuu sur 7 syndicats secondaires, il n'y a que mon bâtiment dont l'AG été convoquée, c'est impressionnant.
Fin d'exercice partout au 30/11/2006, AG de mon bât a eu lieu fin 06/2007 (7 mois après), et les 6 autres seront convoquées en octobre, ils n'ont pas arrêté les comptes... hallucinant d'amateurisme...  |
| Signaler un abus |
|
|
Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 22:05:25
|
Bilan de l'AG : avoir confirmé par le syndic de 50% soit 6500 € lors de l'approbation des comptes.
C'est un syndic sortant, entre parenthèses.
+ de 33% de présents ou représentés, élection du nouveau dans les règles de l'art.
AG mouvementée, donnant trèèèès chaud, des colères à contenir difficilement, mais du boulot nous attend dorénavant.
You-pi...  |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Non respect du contrat : baisser honoraires ?
Forum fermé
