|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 30 août 2007 : 23:18:25
|
Bonsoir,
Contester une résolution devant le TGI ou toute autre procédure retombe souvent sur le syndicat des copropriétaires. Même des fautes (ou malversations) du syndic et c'est le syndicat qui paie ! Par exemple quand des D.I. sont demandés par un copropriétaire et c'est le syndicat qui paie alors que logiquement le syndic devrait payer.
Comment faire une procédure sans que ça retombe sur le syndicat des copropriétaires ?
Attaquer nominativement tel employé du syndic ?
D'autres idées ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 09:40:10
|
Impossible de répondre précisément à la question sans connaître le fait ou la faute susceptible de fonder votre action.
Il y a des cas dans lesquels le syndic peut être attaqué seul et directement. Mais ils sont peu nombreux.
Pour une décision d'assemblée c'est évidemment le syndicat qui est seul attaqué puisque ce sont les copropriétaires qui ont pris la décision.
D'une manière générale la prudence commande au demandeur de mettre en cause le syndicat et le syndic. Elle commande aussi au syndicat seul attaqué de provoquer la mise en cause de son syndic. Mais la règle n'est pas absolue : tout dépend de la nature de la demande.
Quand le syndicat seul attaqué doit mettre en cause son syndic (et son assureur RCP) il n'est pas forcé de changer de syndic pralablement. Il peut demander la désignation d'un mandataire " ad litem " (mandataire pour le procés). Il se peut en effet que la demande faite contre le syndicat ne tienne pas debout. On ne voit pas pourquoi le syndicat changerait alors de syndic, alors qu'il a géré correctement l'affaire litigieuse.
Dans tout celà l'éternel problème est le choix de l'avocat du syndicat, qui ne doit pas être l'avocat habituel et personnel du syndic.
|
Signaler un abus  |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 16:29:39
|
je fais référence à un pb qu'il y a eu dans mon ancienne copropriété. Je ne connais pas tous les détails, mais voici ce que je sais :
Un appart. au dernier étage de l'immeuble, à une certaine époque la toiture n'est plus étanche et donc l'appart. est sinistré, peintures abimées et eau qui s'écoule dans certaines parties de l'appart..
Le sinistre est déclaré aux assurances et au syndic.
Le syndic fait trainer les choses.
Le copropriétaire fait appel à un expert, qui évidemment confirme qu'il y a un pb de toiture, indiquant que la dégradation de la toiture se répend très rapidement à l'ensemble de la toiture.
Devant la lenteur du syndic, le copropriétaire entame une procédure. Son avocat lui dit de s'attaquer au syndic et au syndicat des copropriétaires, car apparemment, lui dit-il, c'est toujours le syndicat qui trinque (cela se passe à Paris).
Apparemment le CS n'est pas blanc bleu, et ce serait sous sa pression que le syndic ferait trainer les choses.
Quelques temps après la toiture est réparée.
Comme il y a procédure, les assurances ne veulent pas payer et attendent le délibéré.
Le syndic entretient le flou le plus complet sur cette affaire si bien qu'il est très difficile au copro lambda de se faire une idée, de connaitre les tenants et aboutissants de l'affaire.
Peu de temps avant le délibéré, a lieu l'AG (comme par hasard !), à l'OdJ de celle-ci une résolution donnant mandat au syndic pour faire appel au cas où le jugement serait défavorable au syndic/syndicat des copropriétaires (adopté).
Délibéré de la procédure rendu : c'est évidemment le copropriétaire qui "gagne" la procédure et obtient des dommages et intérêts et autres réparations.
Le copropriétaire est maintenant mal vu du reste de la copropriété.
J'ai quitté la copro peu de temps après l'AG et je ne sais pas ce que deviennent les procédures, j'espère que ça s'est arrété là.
Voila. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 17:41:08
|
Dans ce cas, le copropriétaire victime a assigné le syndicat et le syndic, comme je vous ai indiqué. C'était la bonne solution.
Le syndicat est condamné, c'est en principe normal compte tenu des indications données.
Que le conseil syndical ait retardé les choses est possible, pour ne pas dire probable. Mais le syndic, dans ce cas, ne doit pas suivre le CS. Il doit convoquer une assemblée pour mettre le problème sur la table.
Si le syndic est toujours en place, c'est que le syndicat n'a pas pas formé de demande de garantie à son encontre. Celà tendrait à confirmer une éventuelle responsabilité du CS.
|
| Signaler un abus |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 23:13:06
|
mais il arrive quand même (fréquemment...) que le syndic fasse des erreurs, et même dans ces cas là c'est au syndicat de payer.
Par exemple pour une erreur de répartition de charges qui est responsable ?
Dans une copropriété où j'étais, les tantièmes ascenseur étaient ainsi définis dans le RdC :
- au RdC : 0
- incrémenté de 0.5 à chaque étage
C'est relativement simple et justifié puisqu'il n'y avait que des studios dans la copro, et bien les charges ascenseur étaient mal réparties, on s'en est aperçu au changement de syndic...
J'ai l'impression que les syndics sont rarement responsables, et que si le CS ne veille pas au grain de graves erreurs peuvent être commises. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2007 : 00:00:10
|
Quand un salarié fait une boulette, qui est responsable ? Son patron
Quand le PDG fait une boulette, qui est responsable ? la société
Les actionnaires peuvent ensuite virer le PDG ou réduire sa rémunération. Le patron idem, plus difficilement.
Le syndicat est responsable, je vous ai indiqué déjà plus haut qu'il peut se retourner contre le syndic.
En copropriété, il faut ajouter que certaines fautes peuvent émaner de l'assemblée générale, voire d'une immixtion fautive du conseil syndicale. Mais il est bien entendu que le syndic aussi peut en commettre.
|
Edité par - JPM le 01 sept. 2007 00:01:01 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2007 : 18:20:10
|
L'exposé de gdonk, que beaucoup de copropriétaires auraient pu présenter, montre toute la méconnaissance des mécanismes un peu "hiérarchiques" et surtout fonctionnels qui prévalent en copropriété : c'est TOUJOURS le syndicat, "gardien de la chose commue".., qui est responsable de TOUT dans la copropriété.
Le syndic, mandataire du syndicat, n'agit QUE dans le cadre de ce que décident les copropriétaires et les clauses de son contrat, ainsi QUE dans le cadre des prérogatives qui lui sont données/fixées par la loi ....
Cet exposé entraine la réponse de JPM (bonjour ! ), seule possible !...
"...mais il arrive quand même (fréquemment...) que le syndic fasse des erreurs, et même dans ces cas là c'est au syndicat de payer."
OUI ... faute pour le syndicat de ne pas avoir fait ce qu'il fallait, ici sur l'entretien de cette toiture commune auquel le syndicat DEVAIT impérativement procéder.
Mais surtout pour ne pas avoir obligé le syndic à agir vite, en particulier par le CS, qui est émanation de l'AG, CS fautif ici .... mais pas responsable collectivement !
Ce qui est d'autant plus dommageable ici, c'est que ce syndicat est non seulement resté passif vis à vis des travaux d'entretien que DEVAIT faire réaliser le syndic y compris contre l'avis du CS ou d'une décision d'AG, syndicat faisant cause commune avec ce syndic inactif, mais en plus il lui vote une résolution destinée à contrer un succés éventuel du copropriétaire qui subit des désordres !!!
Certes, comme le relève JPM ce syndic est sans doute fautif !
Mais ce syndicat, en le couvrant et même en le confortant, l'a quasi disculpé .....
FOLIE ! BETISE !!!! Méconnaissance ???
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2007 : 18:27:26
|
Salut, Gedehem  On commençait à s'inquiéter.
|
| Signaler un abus |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 15:01:24
|
J'en pense que si le règlement de copropriété est antérieur à 1967 c'est un moyen habile de respecter l'article 10 alinéa 1, à condition toutefois de sous totaliser, pour chaque ascenseur, ou à la rigueur pour chaque bâtiment si les ascenseurs ne sont sont pas affectés respectivement à des lots distincts, les quotes-parts pour créer des bases de répartition distinctes à partir du tableau global.
Supposez une copropriété à deux bâtiments A et B. Les ascenseurs sont définis comme parties communes. Dans chaque bâtiment il y a deux lots desservis par un ascenseur. On a
Bâtiment A
Lot 2......450
Lot 3......550
Bâtiment B
Lot 8......420
Lot 9......580
Base......2000
Si l'on applique le règlement : le propriétaire du lot 2 dans A paie 450 / 2000 des travaux sur l'ascenseur B
Si l'on applique l'article 10 alinéa 1 en utilisant les données du règlement de copropriété, ces travaux sont répartis entre les lots 8 pour 420 / 1000 et 9 pour 580 / 1000.
Or cette seconde méthode ne me parait pas critiquable.
J'ajoute qu'à mon avis il aurait été possible de profiter de l'adaptation de l'article 49 pour modifier la répartition car, dans ce cas particulier, il n'y a aucune estimation à faire établir par un " expert", puis à faire approuver par l'assemblée générale. On se borne à mettre en application un texte qui est d'ordre public, en utilisan des données incontestables.
Et si le règlement est postérieur à 1967 ? Je pense que le rédacteur ne lisait pas souvent les journaux, mais qu'on peur faire pareil.
|
| Signaler un abus |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 16:45:42
|
Effectivement le RdC date de 1964.
Pour le paiement des travaux c'est l'article 10 alinéa 1 qui est appliqué est donc le montant des travaux a été subdivisé par batiment :
Bâtiment A
Lot 2 paie ......450/1000 des travaux de A
Lot 3 paie ......550/1000 des travaux de A
Bâtiment B
Lot 8 paie ......420/1000 des travaux de B
Lot 9 paie ......580/1000 des travaux de B
Mais vous ne m'avez pas répondu sur les votes des travaux, avec les locaux commerciaux qui pèsent de 25% sur les tantièmes généraux et ... 0% sur les tantièmes ascenseur.
Il me semble plus juste que ceux qui paient votent, et donc que pour le vote on utilise les tantièmes ascenseur.
Qu'en pensez-vous ?
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
attaquer le syndic sans attaquer le syndicat
Forum fermé
