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 Sujet  |
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babouche66
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 31 août 2007 : 14:01:04
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Bonjour,
J'habite un ensemble immobilier dans une commune dont le nouveau PLU autorise désormais la construction en limite de propriété. Mon voisin a sauté sur l'occasion, et à déposé sans m'en tenir informé une demande de permis pour une extension en limite de clotûre, haute de 4 mètres au faîtage, et longue de 5 mètres, ce qui prive de tout ensoleillement et vue ma maison, située sur une parcelle très étroite. Il a bien sur obtenu son permis, et, classique du voisin, en fait une affaire personnelle: il refuse toute médiation proposée par nous ou le bureau de notre ASL, fait des menaces, bref devient complètement dingue. Le bureau a d'ailleurs décidé de démissionner tellement cette histoire prend des ampleurs insupportables.
Pour autant, notre cahier des charges, apparemment valide, stipule qu'aucune modification ne doit venir occulter les décrochements latéraux et horizontaux, ou géner la luminosité.
Que faire contre un permis valide au regard du droit de l'urbanisme, mais dont le bénéfice est irrégulier au niveau contractuel?
Dans certains autres sujets de ce forum très intéressant, il semble être dit que les démolitions ne pouvaient plus être prononcées si le permis était valide...Pour l'instant, il n'a encore rien construit, puis-je tout de même l'assigner pour éviter qu'il commence, et que je me retrouve piégée? Tout cela est d'autant plus ridicule que je n'ai jamais été opposée à son projet, mais seulement à sa hauteur, qu'il est tout à fait possible de baisser.
Merci de vos aides.
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babouche66 |
Edité par - babouche66 le 31 août 2007 14:05:39 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 01 sept. 2007 : 10:58:34
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Bonjour et bienvenue.
Votre question doit être traitée correctement , car il en va du résultat final.
Il ne vous reste plus qu'à intenter un recours qui à partir de l'affichage de l'avis de délivrance du Permis de construire sur le terrain de votre voisin , va faire débuter la procédure .
En effet cet affichage va permettre de jalonner :
-pendant 2 mois après délivrance P.C. les demandes de recours des tiers et 4 mois en cas de retrait P.C. par le maire.
Les travaux ne devraient donc pas commencer avant cette date buttoir.
N.B. Le maire a délivré le Permis de construire par rapport à la conformité aux règles d'urbanisme et P.L.U.
En aucun cas il ne s'immisce dans les règles de droits ou de contrat entre des parties.
Donc il va falloir :
- 1 : lettre recours gracieux près du maire pour retrait P.C.
- 2 : si refus retrait P.C. recours près du tribunal administratif en annulation P.C - mais ce tribunal ne sanctionne que les règles qui contreviennent à la procédure de délivrance et au non conformités aux règles d'urbanisme.
- 3 : à la suite de la décision du T.A. faire un éventuel recours au tribunal civil soit par vous même , soit par l'A.S.L. si elle a comme objet : application du cahier des charges.
Bon courage , mais c'est la procédure de recours normale.
Les travaux risquent d'être bloqués pour un minimum de 2 ans et ensuite .. P.C caduque sans travaux au dela de 1 an + procédure suspensive = redemande d'un autre P.C. ou aller en appel ... de là à entamer une conciliation pour trouver une solution et permettre de faire une demande de permis modificatif ...ce serait plus efficace pour vous 2.
Pas de temps à perdre , aussi après réflexion :
Je vous donne un lien vous permettant de prendre connaissance de procédures de recours et autres spécificités liées aux Permis de construire .Réponses de juristes... valant exemples.
N.B. ce lien ne fait pas doublon avec Univers Immo , mais faire des copier collé de réponse d'un autre site ne me semble pas judicieux pour la viabilité et l'échange propre au forum spécifique A.S.L..
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=3150 |
Edité par - champagne le 01 sept. 2007 11:13:17 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 sept. 2007 : 12:28:25
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quelques approximation dans cette réponse que je vais essayer d'éclaircir  Citation :
Initialement entré par champagne
Bonjour et bienvenue.
Votre question doit être traitée correctement , car il en va du résultat final.
Il ne vous reste plus qu'à intenter un recours qui à partir de l'affichage de l'avis de délivrance du Permis de construire sur le terrain de votre voisin , va faire débuter la procédure .
En effet cet affichage va permettre de jalonner :
-pendant 2 mois après délivrance P.C. les demandes de recours des tiers et 4 mois en cas de retrait P.C. par le maire.
Les travaux ne devraient donc pas commencer avant cette date buttoir.
faux, les travaux peuvent démarrer dès la délivrance du PC.Citation :
N.B. Le maire a délivré le Permis de construire par rapport à la conformité aux règles d'urbanisme et P.L.U.
En aucun cas il ne s'immisce dans les règles de droits ou de contrat entre des parties.
Donc il va falloir :
- 1 : lettre recours gracieux près du maire pour retrait P.C.
n'a d'intérêt que si les règles d'urbanisme n'ont pas été respectées. si seules les règles civiles (cahier des charges) sont bafouées, le maire n'en aura cureCitation :
- 2 : si refus retrait P.C. recours près du tribunal administratif en annulation P.C - mais ce tribunal ne sanctionne que les règles qui contreviennent à la procédure de délivrance et au non conformités aux règles d'urbanisme.
donc ne pas faire de recours au TA si l'anomalie est une contravention aux règles civiles : ce serait un recours "abusif" (même si le risque de requalification et d'amende est très faible, le TA déclarant simplement son incompétence)Citation :
- 3 : à la suite de la décision du T.A. faire un éventuel recours au tribunal civil soit par vous même , soit par l'A.S.L. si elle a comme objet : application du cahier des charges.
c'est le seul recours possible si l'anomalie est une contravention aux règles civilesCitation :
Bon courage , mais c'est la procédure de recours normale.
une fois que l'on est certain de la nature de la contraventionCitation :
Les travaux risquent d'être bloqués pour un minimum de 2 ans et ensuite
non : le recours en annulation d'un PC n'a aucun caractère suspensif sur l'autorisation ; la construction peut se poursuivreCitation :
.. P.C caduque sans travaux au dela de 1 an
non : le recours a un effet de prorogation du PC : article R421-32 4° alinéa du code de l'urbanisme
Citation :
+ procédure suspensive = redemande d'un autre P.C. ou aller en appel ... de là à entamer une conciliation pour trouver une solution et permettre de faire une demande de permis modificatif ...ce serait plus efficace pour vous 2.
Pas de temps à perdre , aussi après réflexion :
Je vous donne un lien vous permettant de prendre connaissance de procédures de recours et autres spécificités liées aux Permis de construire .Réponses de juristes... valant exemples.
N.B. ce lien ne fait pas doublon avec Univers Immo , mais faire des copier collé de réponse d'un autre site ne me semble pas judicieux pour la viabilité et l'échange propre au forum spécifique A.S.L..
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=3150
un petit tour sur le fil relatif aux modes de contentieux en urbanisme et construction, présent sur ce forum, vous en apprendra aussi beaucoup, à cette adresse
quelques questions maintenant :
*de quand date le lotissement ?
*la règle non respectée est elle inclue dans le règlement de lotissement ?
*la règle non respectée est elle inclue dans le cahier des charges du lotissment ?
*de quand date le PC accordé ?
*de quand date l'affichage sur le terrain du PC accordé ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 sept. 2007 12:37:28 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 01 sept. 2007 : 14:41:36
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 Attention : j'étais bien au conditionnel :
Les travaux ne devraient donc pas commencer avant cette date buttoir.
ne devraient : conseil , car en cas d'annulation du P.C. gare ---> à la démolition.
Bien sûr celui qui a délivré le P.C. ( maire ) devra donner le permis de démolir
Les travaux risquent d'être bloqués ...
Pourquoi pas le T.A. avec référé suspensif ..
Mon but étant de donner des éléments et de susciter l'envie des forumeurs de participer pendant le week end...
Alors Merci à Emmanuel WORMSER pour ses compléments, mais mon approximation relative présentait pour moi un intérêt :
Ne pas être trop exhaustif, car autrement le problème devient complexe . Le risque est d'obtenir un ensemble flou très étendu pour la conclusion résultante, sans être totalement sûr que la variable se trouve à l'intérieur.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 sept. 2007 : 09:29:51
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| tout à fait d'accord, bien sur, Champagne... même si le recours suspensif au TA n'a bien sur aucune chance d'aboutir si l'anomalie est une contravention aux règles civiles : ce n'est que si les règles d'urbanisme du POS/PLU ou du règlement de lotissement (au contraire du Cahier des charges du lotissement) sont bafouées qyue le référé au TA a une chance d'être accuelli favorablement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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babouche66
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 08:11:27
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Nous ne sommes pas un lotissement mais un ensemble immobilier (il parait que c'est différent). Nous n'avons pas de règlement depuis plusieurs années, juste des statuts associatifs et un cahier des charges, tous deux récemment rénovés et revotés en avril dernier.
Mon voisin a obtenu son permis le 9 mai 2007, date d'affichage. J'ai effectué un recours gracieux par rapport à quelques points de forme, rejeté par le Maire le 28 aout dernier.
En fait, je me demande surtout si le juge civil peut empêcher quelqu'un de se prévaloir des droits obtenus par un permis de construire valide, s'il peut favoriser une conciliation, ou s'il ne peut qu'attribuer des dommages intérêts (que l'on sait bien dérisoires surtout dans les agglos dont le mètre carré flambe littéralement); quelle valeur peuvent donc avoir nos engagements contractuels?
Merci beuacoup de votre intérêt à vous deux, dont j'ai bien compris les mises en gardes respectives. |
babouche66 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 09:21:27
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dans un lotissement, un tel cahier des charges serait parfaitement opposable à tout coloti, même en présence d'un PC régulièrement approuvé : Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1996-05-22, 93-19462
un tel document engage le co-loti et constitue une servitude sur sa propriété, au profit de l'ensemble du lotissement et de chacun des fonds du lotissement -ce qui permet à la fois des actions collectives (ASL quand l'action judiciaire figure dans ses statuts) et individuelles par n'importe quel coloti, même non voisin direct.
si le requêrant réclame la démolition sans même proposer la réparation (DI), le juge ne pourra pas couper la poire en deux et condamner à des DI : si il considère que la construction viole le CdC, il ordonne la démolition.
un CdC de ce type n'est donc modifiable qu'à l'unanimité des colotis puisqu'il engage chacun d'eux contractuellement et qu'un contrat ne peut pas engager un tiers.
j'en arrive donc à la question suivante : vous indiquez que ce CdC a été modifié récemment : selon quelles règles de majorité...
si pas à l'unanimité, la règle violée est-elle antérieure à cette modification ?
enfin, il faut faire apprécier par un juriste (avocat) qui le lira si ce que vous appelez CdC correspond au CdC des lotissements (ou au règlement des copropriété, ce qui serait pareil) et permet de servir de fondement à une action civile : de toutes façons, ce type d'action s'engage au TGI où le concours d'avocat sera obligatoire.
appelez votre assurance pour mettre en branle votre protection juridique si vous en avez une.
PS: pour le PC, on le garde au chaud ; si vous aviez bien notifié le recours gracieux, vous avez jusqu'au 28/10 pour engager une action contentieuse au TA... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 sept. 2007 09:23:12 |
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