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 Sujet  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 10 sept. 2007 : 22:54:49
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Citation :
Initialement entré par alice78
JCM
Je n'ai pas la prétention de vous faire un cours de droit pénal, mais relisez bien le texte que vous citez. Où est-il écrit que lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur ils doivent être inclus dans le prix affiché ??
Cet arrêté parle des honoraires à la charge de l'acquéreur et UNIQUEMENT à la charge de l'acquéreur.
Je suppose que vous connaissez la spécificité d'un texte pénal : il doit être pris à la lettre, aucune interprétation possible.
Quand ils ne sont pas à la charge de l'acquéreur, ils sont à la charge du vendeur, donc DE FAIT inclus dans le prix. Même si juridiquement ce n'est pas le cas, c'est bien comme ça que ça se passe en pratique.
Dans ce cas là,on ne peut pas dire que l'acquéreur paie des honoraires.
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jcm |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 08:17:40
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JCM
Démonstration faite de l'hypocrisie, pour ne pas dire mensonge, tromperie, de trop nombreux membres de la profession d'agent immobilier qui écrivent que c'est le vendeur qui paie les honoraires, tout en les faisant régler par l'acquéreur.
Faites comme bon vous semble, mais une chose est sûre, j'éviterai votre agence !! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 08:30:54
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Citation :
Initialement entré par alice78
JCM
Démonstration faite de l'hypocrisie, pour ne pas dire mensonge, tromperie, de trop nombreux membres de la profession d'agent immobilier qui écrivent que c'est le vendeur qui paie les honoraires, tout en les faisant régler par l'acquéreur.
Faites comme bon vous semble, mais une chose est sûre, j'éviterai votre agence !!
Je n'ai absolument rien compris à vos reproches. Que voulez-vous ? Que les AI travaillent gratuitement ? Si les honoraires ne doivent être à la charge ni du vendeur ni de l'acquéreur, on fait quoi ?
Quant au fait de savoir qui paie les honoraires, j'ai déjà eu l'occasion d'en débattre longuement, pour moi c'est le vendeur, même si techniquement il est plus intéressant pour l'acquéreur qu'il les prenne à sa charge au final. |
jcm |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 09:13:59
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Ce sera ma dernière contribution à ce sujet.
Vous devez le faire exprès ! En plus d'hypocrisie, vous seriez bête ??!!
Ce que la décence voudrait, à défaut de la loi que vous ne semblez pas comprendre, c'est que lorsque vous affichez que c'est le vendeur qui paie vos honoraires ce soit réellement lui qui les paie. Si en réalité c'est toujours l'acquéreur qui les paie, alors osez afficher que c'est lui qui les paie !!!
Mais n'écrivez pas que je vous refuse un droit à honoraires !! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 09:55:42
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Citation :
Initialement entré par alice78
Ce sera ma dernière contribution à ce sujet.
Vous devez le faire exprès ! En plus d'hypocrisie, vous seriez bête ??!!
Ce que la décence voudrait, à défaut de la loi que vous ne semblez pas comprendre, c'est que lorsque vous affichez que c'est le vendeur qui paie vos honoraires ce soit réellement lui qui les paie. Si en réalité c'est toujours l'acquéreur qui les paie, alors osez afficher que c'est lui qui les paie !!!
Mais n'écrivez pas que je vous refuse un droit à honoraires !!
Comme je suis loin d'être hypocrite, je dois être très bête, car je n'ai toujours pas compris ce que vous me reprochez. A part de prendre des honoraires.
Ce que j'ai dit c'est qu'il était important, et c'est également la loi, que l'acquéreur sache dès la présentation de l'affaire en publicité, combien il aura à payer en définitive.
Par ailleurs c'est un peu facile d'écrire n'importe quoi, et, devant une demande de précision, répondre "ce sera ma denière contribution..." Mais chacun voit midi à sa porte, et l'anonymat permet en effet ce genre de comportement.
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jcm |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 01:15:11
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alice,
bien sûr qu'au final c'est l'acquéreur qui paie puisqu'on lui présente UN prix qui en grande règle générale est... TTC pour faire simple. Ensuite , se discute qui le déclarera sur l'acte de vente. Discuter, monayer et vous aurez quelques euro en moins, acquéreur content mais tout de même payeur !Venez pas vous voiler la face. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 13:29:13
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Salut
Voici l'article pour tous
Enquête de la DGCCRF dans le secteur des agences immobilières
Le contexte actuel de tension sur le marché du logement et l’importance du poste logement (24%) dans le budget des ménages appellent une vigilance particulière de la part de la DGCCRF pour s’assurer des bonnes conditions d’information et de protection des consommateurs. Les contrôles menés les années précédentes au niveau local avaient montré une absence de rigueur dans le respect des réglementations applicables dans ce domaine.
Ainsi, une enquête nationale a été réalisée entre le 4ème trimestre 2006 et février 2007. Elle a porté sur les pratiques tarifaires notamment l’affichage des prix et les conditions de vente, les conditions d’exercice et d’intervention des agents immobiliers (détention de la carte professionnelle et existence du mandat du propriétaire du bien immobilier) et sur les publicités commerciales des agents immobiliers.
Les investigations menées dans 51 départements auprès de 1070 agences immobilières ont mis en évidence de nombreux manquements.
Au total, 830 agents immobiliers étaient en infraction par rapport à la réglementation. Les contrôles ont donné lieu à 634 simples rappels à la réglementation pour des infractions mineures. Plus graves, 154 procès verbaux pour défaut d’affichage, tromperie et publicité mensongère et 42 rapports sur le fondement de l’article 40 du code de procédure pénale ont été transmis au Parquet.
Les infractions relevées portent pour l’essentiel sur :
l’affichage et l’information sur les prix : absence d’affichage extérieur et/ou intérieur visible pour le consommateur, absence de remise de notes d’honoraires (524 infractions relevées dont 92 ont donné lieu à procès-verbal) ;
la publicité mensongère : annonce de surfaces supérieures à celles figurant sur le mandat (121 dont 29 PV) ;
la tromperie sur la nature de la prestation : la non-disponibilité d’un bien mis en vente ou en location (73 dont 30 PV) ;
le démarchage à domicile : non conformité des bordereaux de rétractation (36 dont 1 PV) ;
le non respect des conditions d’exercice de la profession fixées par la loi Hoguet : absence de carte professionnelle ou détention de carte périmée, intervention d’agents immobiliers sans mandat du propriétaire du bien (58 dont 42 rapports transmis au Parquet sur le fondement de l’art. 40 CCP).
Le nombre d’infractions relevées justifie que soit maintenue une vigilance particulière dans ce secteur d’activité.
Les résultats de cette enquête ont été publiés dans la revue concurrence & consommation n° 154 (juillet-août-septembre 2007) disponible à La documentation Française
Source : http://www.minefi.gouv.fr/directions_services/dgccrf/actualites/breves/2007/brv0907b.htm
Communiqué de presse DGCCRF - Paris, le 7 septembre 2007
Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 13:33:17
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Excusez moi.
Je me suis trompé.
L'article que j'ai posté était un résumé fait par Mon Immeuble de la publication de la DGCCRF
Cordialement
Dave Neve
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 08:31:44
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
alice,
bien sûr qu'au final c'est l'acquéreur qui paie puisqu'on lui présente UN prix
Il y a une autre façon de voir les choses : l'acquéreur achète au prix du marché, il n'accepte pas d'acheter plus cher sous prétexte qu'il y a une agence à rémunérer. C'est donc bien le vendeur qui paie.
S'ajoute alors un effet d'aubaine pour l'acquéreur, qui a l'impression que c'est lui qui la paie : puisqu'il y a une commission d'agence dans le prix, pourquoi ne pas demander une baisse de celle-ci en plus ?
Je constate en tout cas qu'au final les prix de ventes par agence sont moins élevées qu'entre particuliers. La plupart des marchands de biens, d'ailleurs, n'achètent qu'aux agences.
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jcm |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 21:56:30
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Résultat enquête site universimmo (plus de trois ans de lectures !, ADIL, quelques Préfectures et autres associations
Elle est tout à fait dans le sens des déclarations ci dessus une absence de prise de conscience et de la gravité des délits et risques nationaux, différents selon le sérieux des Préfectures !
CAS PRATIQUE Attribution carte de gestion immobilière
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=55922
De fait les demandes de renouvellement que j’ai eu (par l’intermédiaire de la CADA !) sont remplies n’importe comment, et personne ni la Préfecture ni le déclarant, ni les salariés, ni les prestatires, ni les avocats, ne semblent savoir par la suite quelle(s) personne(s) physique(s) représente(nt) exactement la carte attribuée à la société. Les avis divergent !!!!. Théoriquement l’activité de cosyndic est interdite mais semble répandue. Les rubriques de changement ne sont pas remplies et les établissements secondaires vraissemblablement peu indiqués. Avec de ce fait un nombre de directeurs "homme de paille" conséquent !. La notion légale et assurentielle de responsabilité ou contractuelle de délégation de pouvoir ou de signature « intitu personae » complétement oubliée par les déclarants. Ne parlons pas des obligations fiscales, commerciales et fraudes à la perception de « retraites indues » .. !
Un nouvel audit et des mesures de corrections des défaillances des préfectures, justices, avocats, sont indispensables,
Une répression efficace associant le DGCCRF comme déjà demandé en 2002 doit être envisagée. Les missions d’investigation coordonnées doivent se développer et les Préfectures doivent signaler les infractions des déclarations à la loi Hoguet dès constatation du(es) manquement(s) (celà n'est en effet pas fait malgré toutes les déclarations que j'ai effectuées par exemple auprès de nombreuses administrations dont aucune n'a contestée mes (nos) conclusions, et nos préjudices financiers, moraux et les risques éventuels,…) !
Pour une meilleure compétence des magistrats
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44339
N’hésitez pas à me contacter et à router ce message pour assurer une meilleure sécurité et la fin des abus lors des demandes ou de l'attribution des cartes et sous cartes.
ALH Paris
06 25 70 21 44
http://monsite.orange.fr/actualitedelhopital
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ALH |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 16:10:47
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Citation :
Initialement entré par nefer
le voici:
"© 2007 AFP - 06/09/2007 15:12
Agences immobilières, constructeurs de maisons individuelles, syndics et diagnostics techniques sont dans le collimateur de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Dans sa dernière revue à paraître en fin de semaine, la DGCCRF attaque violemment le secteur de l'immobilier dont "les pratiques constatées ne sont pas satisfaisantes et justifient le maintien de la vigilance de l'administration".
Dans un marché où la demande dépasse largement l'offre, "des professionnels peu scrupuleux" usent de "pratiques commerciales abusives ou anti-concurrentiels", affirme la DGCCRF qui a jugé "nécessaire" une action de contrôle "de grande envergure pour vérifier le respect des règles de la concurrence", notamment sur les prix et la fiabilité de l'information.
En 2006, la répression des fraudes a réalisé plus de 16.700 actions de contrôle dans l'immobilier, soit 60% de plus qu'en 2005. "Des contrôles pleinement justifiés", assure le service de répression des fraudes en détaillant "les infractions trop nombreuses" relevées par ses agents.
Dans les agences immobilières, la DGCCRF relève "un nombre très significatif de pratiques illicites": 830 agences sont en infraction sur les 1.070 contrôlées (77,5%). Ces infractions concernent souvent "des pratiques graves de nature pénale justifiant une transmission du dossier au parquet" et d'ailleurs "154 procès-verbaux et 42 rapports" ont été rédigés.
Ces infractions portent, pour l'essentiel, sur "la nature de la prestation, la démarchage à domicile ou le non-respect des conditions d'exercice de la profession". Les enquêteurs ont trop souvent relevé l'absence de carte professionnelle légalement obligatoire pour l'activité d'une agence immobilière.
Autre secteur épinglé, les syndics de copropriétés qui ont déjà fait l'objet d'une enquête spécifique publiée en mai. Le contrôle de 250 syndics (soit 12.000 copropriétés dans 44 départements) au cours du 3e trimestre 2006 avait donné lieu à "50 rappels à la réglementation, 5 procès verbaux pour défaut d'affichage des prix et publicités trompeuses et 2 rapports transmis au parquet".
Les enquêteurs de la DGCCRF ont "mis en évidence des tendances négatives pour le consommateur". Ils détaillent la multiplication du nombre de prestations facturées hors forfait de gestion courante, maintien dans les contrats de certaines clauses abusives ou encore mise en concurrence trop rare des entreprises dans le cadre des marchés de travaux.
Les enquêtes auprès des professionnels - entreprises, agences immobilières et notaires - qui établissent les diagnostics immobiliers, de plus en plus nombreux à être obligatoires au moment de la vente ou de la location, révèlent également de trop nombreuses anomalies. Sur 420 entreprises contrôlées, 4 procès-verbaux ont été établis pour tromperie et publicité mensongère et "pas moins de 210 rappels à la réglementation".
Dans de nombreux cas, "l'indépendance du diagnostiqueur est contestable", dénonce la DGCCRF qui a mis au jour une pratique totalement illégale de versement d'une commission versée par le diagnostiqueur - de l'ordre de 15 à 30% du chiffre d'affaires réalisé - à l'agent immobilier ou au syndic.
Enfin, la même étude relève "de nombreuses pratiques illicites" chez les constructeurs de maisons individuelles. Elle fait état de 74% de taux infractionnel, soit 222 cas sur 300 entreprises contrôlées et 55 procès-verbaux rédigés à l'encontre des constructeurs: absence de contrat écrit, défaut de garantie de livraison ...
"
Rappel à la réglementation, dites-vous ? Une de nos agences en a reçu un complètement surréaliste, et vient de me le faire passer. Qui doit donc compter dans les 210...
Visite de l'inspecteur, tout se passe bien, il repart. Quelque temps après on reçoit une lettre "notification d'informations réglementaires" nous rappelant qu'il faut faire des factures... Il n'en a pas été question lors de sa visite et bien sûr toutes les prestations sont facturées... Bizarre !
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jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 16:19:35
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Citation :
Initialement entré par ALH14U
Résultat enquête site universimmo (plus de trois ans de lectures !, ADIL, quelques Préfectures et autres associations
Elle est tout à fait dans le sens des déclarations ci dessus une absence de prise de conscience et de la gravité des délits et risques nationaux, différents selon le sérieux des Préfectures !
CAS PRATIQUE Attribution carte de gestion immobilière
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=55922
De fait les demandes de renouvellement que j’ai eu (par l’intermédiaire de la CADA !) sont remplies n’importe comment, et personne ni la Préfecture ni le déclarant, ni les salariés, ni les prestatires, ni les avocats, ne semblent savoir par la suite quelle(s) personne(s) physique(s) représente(nt) exactement la carte attribuée à la société. Les avis divergent !!!!. Théoriquement l’activité de cosyndic est interdite mais semble répandue. Les rubriques de changement ne sont pas remplies et les établissements secondaires vraissemblablement peu indiqués. Avec de ce fait un nombre de directeurs "homme de paille" conséquent !. La notion légale et assurentielle de responsabilité ou contractuelle de délégation de pouvoir ou de signature « intitu personae » complétement oubliée par les déclarants. Ne parlons pas des obligations fiscales, commerciales et fraudes à la perception de « retraites indues » .. !
Un nouvel audit et des mesures de corrections des défaillances des préfectures, justices, avocats, sont indispensables,
Une répression efficace associant le DGCCRF comme déjà demandé en 2002 doit être envisagée. Les missions d’investigation coordonnées doivent se développer et les Préfectures doivent signaler les infractions des déclarations à la loi Hoguet dès constatation du(es) manquement(s) (celà n'est en effet pas fait malgré toutes les déclarations que j'ai effectuées par exemple auprès de nombreuses administrations dont aucune n'a contestée mes (nos) conclusions, et nos préjudices financiers, moraux et les risques éventuels,…) !
Pour une meilleure compétence des magistrats
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44339
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ALH Paris
06 25 70 21 44
http://monsite.orange.fr/actualitedelhopital
Puisque vous avez l'air de vous y connaître, savez-vous quelle est la durée de validité d'une carte de "succursale" (art. 8 du décret de la loi Hoguet ?) |
jcm |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 07 oct. 2007 : 22:13:48
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MALHEUREUSEMENT NON, je découvre seulement "à mes dépends" la complexité des divers droits et tribunaux.
JCM, vous abordez avec cette question pour une raison que le lecteur ignore la partie la plus complexe, la plus opaque et sans doute mafieuse concernant les possibilités de travail véritable, honnête et de qualité entre les syndics professionnels et les copropriétaires (leur conseil syndical) :
Votre question « Durée de validité d’une carte de succursale » est du même style que qu’elle est la durée du permis de conduire de votre voiture :
Libres sont les actionnaires, dirigeants de s’associer, à la vie, à la mort avec possibilité de se séparer. Libre est un syndic professionnel de vouloir travailler dans un autre bureau ou bien de créer une succursalle, dans laquelle s’il ne souhaite pas travailler le Directeur doit faire une déclaration préalable.
Il ne devrait pas y avoir d'inquiétude sur une durée de succursale s'il n'y avait pas en fait confusion entre déclarants / dirigeants / gérants / associés qui peuvent être ou ne pas être « syndic professionnel » (donc + ou moins escros !) dans une agence que celle ci soit indépendante ou en réseau. C’est là ou votre question à un sens à mon avis, à vous de le confirmer éventuellement.
Pour devenir (ce qui est le cas le plus fréquent) succursale , à ce moment donné concomitamment en partant de son agence pour en former une autre A LA MEME DATE :
1 / Le déclarant de l’agence siège principal s’il était le syndic professionnel de cette agence devenu succursale a du informer de son transfert de siège, la Préfecture (obligation pénale de la Loi Hoguet)
2 / A du demander l’accord en AG des diverses copropriétés pour ratifier la transformation de forme en indiquant les conséquences, sinon les AG tenues dans cette succursale après cette absorption entre sociétés, donnant à l’une le statut de succursale, sont nulles.
3 / Le Directeur qui assure la direction de la succursalle dépendant du titulaire de la carte professionnelle basé dans le siège principal a du remplir et signer une :
DECLARATION PREALABLE D’ACTIVITE
Souscrite par la personne qui assume la direction d’un établissement, succursale, agence ou bureau dépendant d’un titulaire de carte professionnelle
(loi n° 70-69 du 2 janvier1970 : art. 3 in fine. Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : art. 8)
http://www.moselle.pref.gouv.fr/demarches_administratives/d_a_prof_Agents_immo_decl_prealable.pdf
En bas de l’imprimé est indiqué (2) carte de succursale, est indiqué « carte de succursale », sans doute ce que doit indiquer le déclarant aux copropriétaires ou aux prestataires.
Rappelons également les SANCTIONS PENALES ET PECUNIAIRES POUR INFRACTIONS A LA REGLEMENTATION (article 10 du Titre III de l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 modifiant la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).
PIÈCES A FOURNIR
6. Liste des établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent du déclarant (art. 4, décret du 20 juillet 1972 modifié).
C’est vous dire qu’en fait à mon avis de copropriétaire votre question ne me parle pas ! ce qui importe c’est quelque soit le statut de notre agence : le gestionnaire de notre immeuble est il :
1 / une personne bien identifiable ?
2 / Compétente ?
3 / Contactable en urgences et facilement ?
4 / Y a-t-il des préjudices non expliqués et ou non réparés ?
et si cela n’est pas le cas se poser les questions indispensables :
1 / Possédant une délégation de carte mauve (dite de succursale)
2 / Ayant fait une déclaration d’activité préalable.
Après on voit ce que l’on fait, justice civile, pénale, tribunal du commerce, voire inspection du travail ou du fisc,… diversité expliquant sans doute l’inefficacité bien française et mise en exergue par la DGRCCF.
Voilà, votre question a certainement de l’importance, n’hésitez pas à me contacter téléphoniquement si vous souhaitez me faire comprendre ou percevoir quelque chose.
Les sénateurs ont en 2002 dans le rapport VORMS signalés les difficultés et incompréhension sur les fonctions et sur les formalités de déclaration préalable, avaient déjà indiqué des déclarants peu scrupuleux, mais également des Préfectures n’ayant que peu de sens civiques, éthique, mal organisées et ne déclarant pas les actes pénaux illégaux constatées.
L’exercice virtuel (répondeur, transfert d’appel, messagerie hébergée,..), le partage de temps de travail s’est développé, le plus souvent sans avertir les prestataires, les gardiens d’immeuble, les copropriétaires, qui finissent par se lasser en ne trouvant personne (en dehors des réunions dites AG !).
Personne ne s’intéresse au statut commercial, de l’agence lors du « contrat de syndic » chacun s’imagine que la petite Agence en face de chez soit ou à 100 mètres (distance moyenne des agences dans certains quartiers de Paris !) est familiale DEPERENFILS » bien gentillette, respectable, serviable et disponible, délégant quelqu’un dès l’urgence,… pourtant nous l’avons découvert à notre dépend elle peut n’être q’un siège virtuel, ou une succursalle ou un bureau,… pour éviter les déboires de personnes incompétentes, non qualifiées, non assurées,
il faudrait avec les copropriétaires, gardiens aient l’information sur le statut de l’agence.
En effet j’ai remarqué dans les documents transmis par les Préfectures de Paris et de Créteil que les modifications importantes n’étaient pas signalées par les déclarants (infraction loi Hoguet +++) : SARL avec gérant devenues SAS avec plusieurs dirigeants retrouvés ensembles dans plusieurs sociétés, absorptions, changement de siège du syndic professionnel.
Les Préfectueres ne trasmettent pas les délits aux procureurs des départements concernés !
Bref je rebondis sur votre question en demandant au sénateur de prévoir la communication aux copropriétaire sur le contrat de l’agence de cette information : siège principal, succursale ou bureau,…
Cette information (succursale, siège principal ?) devrait être également délivrée aux employés le plus souvent laissés également dans l’ignorance des conséquences des fusions, absorptions et transformations successives.
Merci aux sénateurs en espérant que leurs travaux aboutissent cette fois ci à un nettoyage de ce système opaque pour les copropriétaires, les employés, les juges, et policiers, mais certainement juteux pour les prestataires, avocats, huissiers, et dirigeants touchant des honoraires et des retraites pour du travail de syndic professionnel très souvent fictif !
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ALH |
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