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 Sujet  |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
 Posté - 09 sept. 2007 : 12:25:52
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Bonjour,
Je reviens vers notre excellent forum pour vous soumettre un problème auquel est confronté un couple ancien de notre voisinage qui a grandement besoin d'aide.
Pour vous expliquer correctement l'histoire, il serait plus simple que j'insère un shéma mais je n'ai pas encore trouvé comment faire...
Leur maison et terrain est situé entre une route départementale et le fond d'un petit port bordé d'un chemin côtier. Une maison et des terrains très imbriqués avec les leurs est actuellement à vendre. Ce bien actuellement parait enclavé, les propriétaires avaient pris l'habitude de passer par leur terrain pour accéder à leur maison. Aucune servitude n'existe dans les actes. L'agence chargée de la vente du bien souhaite trouver un arrangement à l'amiable pour l'accès à la maison à vendre.
La question qui me parait primordiale est de savoir si le terrain avec la maison à vendre est réellement considéré comme enclavé. En effet, ce terrain borde la route départementale mais se trouve en contrebas d'une hauteur de deux mètres environ, la parcelle maison comprise ne fait que 255 m² et un accès direct à la départementale semble en effet compliqué à réaliser pour une voiture. 2 autres côtés de cette parcelle sont cernés par des parcelles appartenant à nos voisins. Le 3ème côté est bordé par un chemin côtier menant à une petite crique sur lequel ils ont un accès piéton. Avec la parcelle de la maison à vendre, sont également à vendre 3 autres parcelles discontinues dont 2 sont situés de l'autre côté de la route départementale en face de la parcelle à la maison et au même niveau que la route départementale.
Ma question est donc : peut-on considérer que cette parcelle est réellement enclavée du fait qu'elle est mitoyenne à la route départementale et dispose déjà d'un accès piéton via le sentier côtier et que des terrains situés de l'autre côté de la route peuvent constituer des places de stationnements pour cette maison ?
Bien cordialement (et bon dimanche bien ensoleillé)
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 13:15:02
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sachant qu'on est dimanche, je ferai une réponse ... de dimanche !
d'abord, l'enclave est "doublement" non constituée : non seulement la parcelle est riveraine de la RD mais elle l'est aussi du domaine public maritime hors le nécessaire accès à la voie publique prévu au 682 du code civil ne concerne pas seulement les voies terrestres mais aussi les voies d'eau ! ...
cependant, l'enclave peut être constituée si le cout des aménagements pour desservir le fonds est jugé excessif par le juge.
plus sérieusement, je ne pense pas que le propriétaire futur puisse se prévaloir d'un état d'enclave sur un terrain ausi petit où la distance "stationnement existant -> maison" est relativement faible et ne permet pas d'exiger un accès automobile jusqu'à la porte de la maison...
c'est d'ailleurs certainement la raison pour laquelle l'agence tente une approche amiable, convaincue qu'elle n'aurait pas gain de cause au tribunal !
s'agissant donc de simple commodité, tout se négocie, même à prix élevé, y compris un acte de simple tolérance, donc révocable mais officiel. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 19:38:00
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Merci Emmanuel pour votre réponse de Dimanche...
Nos voisins ne souhaitent pas particulièrement être arrangeant car la propriétaire qui vend actuellement sa maison a été par le passé assez détestable avec eux mais veulent être assurés de ne se mettre dans l'illégalité si la maison devait être considérée comme enclavée.
Je vais donc leur conseiller de faire un courrier à l'agence indiquant qu'ils ne souhaitent pas d'arrangement l'amiable, la maison ne pouvant raisonnablement pas être considérée comme enclavé du fait de son accès piéton, d'être riveraine de la RD et disposant de plus d'un terrain permettant le stationnement à moins de 100 mètres.
Encore merci et bonne soirée |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 19:57:47
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| rien n'empêchera ultérieurement d'accorder un passage à l'acheteur, en bonne entente, plutot que de faire plaisir au vendeur pénible actuel !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 20:33:58
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Je confirme, une propriété qui jouxte la voie publique n'est pas enclavée (sauf quelques cas très exceptionnels, comme le long d'une autoroute). Si le propriétaire veut absolument garer sa voiture sous ses fenêtres, il peut construire une aire de stationnement sur pilotis à hauteur de route.
Donc, n'accordez pas de faveur qui ne vous rapportera rien et permettrait juste à un vendeur pas sympa de tirer un meilleur prix de son bien sans même venir vous dire merci. |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 08:52:04
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Entièrement d'accord avec vous. Vu les difficultés que leur ont fait les propriétaires vendant, il serait malvenu de leur accorder un arrangement qui leur permettrait de vendre leur maison à meilleur prix. Je m'en vais donc dès ce midi rassurer ce couple d'anciens (et charmant) et leur soumettre un projet de réponse au courrier de l'agence.
Cordialement |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 13:23:05
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Bon eh bien voilà un couple d'anciens heureux et rassurés : j'ai eu droit à une bise tonitruante et à de belles pêches de pays. Vous n'habiteriez pas si loin, je serais heureuse de les partager avec vous qui m'avez aidé sur le sujet...
Bonne journée |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 14:14:57
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L'agence a répondu ce jour qu'elle allait agir autrement !
Peut-il y avoir un risque lié au fait que les vendeurs passaient sur le terrain de leur voisin pour accéder quelques fois à leur maison (cette maison est inhabitée mais ils venaient de temps en temps) ? N'y a t'il pas une histoire d'usage trentenaire qui créérait un droit ?
D'avance, merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 15:48:07
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| non : pour le passage, l'usage trentenaire détermine l'assiette (largeur, emplacement, ...) de la servitude, pas la servitude elle même ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 15:49:18
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Vous me rassurez... Donc à suivre la suite des évènements. Je vous tiendrais au courant
Cdlt |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 21:55:20
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Pour qu'une servitude puisse faire l'objet d'une prescription trentenaire, il faut impérativement qu'elle soit à la fois continue et apparente.
Si le côté apparent peut être contestable car il est lié à la matérialisation du passage, l'aspect continu ne l'est pas car selon le Code Civil la continuité d'une servitude est le fait qu'elle s'exerce sans action de l'homme. Et passer, ce ne peut être que le fait de l'homme.
Donc, aucun risque d'acquisition par prescription trentenaire. |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 13:58:56
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Des nouvelles ce jour, nouveau courrier de l'agence qui précisait n'avoir jamais reçu de réponse à ces demandes et qui brandit le recours éventuel à un avocat en rappellant l'article 682 du Code Civil ainsi que sa jurisprudence. Nos anciens étaient paniqués, je leur ai donc faire faire un courrier très bref (recommandé +AR) indiquant qu'ils ne pouvaient rappeler que leur dernière correspondance (copie jointe)dans laquelle ils indiquaient que la propriété à vendre ne pouvait se prévaloir de l'article 682 du code civil étant riveraine de la départementale, bénéficiant d'un accès piéton via le chemin côtier et disposant pour finir de parcelles à moins de 100 mètres de la maison pouvant tout à fait avoir l'usage de stationnement.
Suite au prochain numéro... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 14:24:22
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| si la lettre n'est pas partie, vous pourriez ajouter que suel le propriétaire du bien peut réclamer un passage, ce qu'une agence immobilière n'est pas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 14:27:17
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Exact, je vais rattraper le coup car le courrier n'est pas encore posté.
Merci Emmanuel |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 18:14:18
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Voici la réponse de l'agence :
"Si je me permets d'intervenir pour une personne, c'est simplement parce ce que je suis mandaté (vous auriez dû vous en douter).
Quant à l'article 682 du Code Civil, vous devriez en reprendre la lecture (ci-jointe une photocopie).
Je me ferais donc un plaisir de transmettre ce dossier à un avocat et de le suivre.
Par la même occasion, je vérifierais les déclarations de construction d'une véranda en zone NDS."
Personnellement, je trouve que l'auteur de ce courrier ne manque pas d'air. J'ignorais qu'une agence immobilière pouvait avoir mandat pour ester en justice mais peut-être est-ce le cas ?
La référence à la construction de la véranda m'a indignée. Je trouve que cela relève de l'intimidation (limite chantage) auprès de personnes vulnérables (car âgées). La véranda en question a été refaite il y a quelques mois pour la partie ouverture et toiture je crois mais elle est à l'identique de l'existant d'avant. Je pense que cela aurait peut-être dû relever d'une DP, je n'ai pas vérifié mais lorsque j'ai interrogé mon voisin à ce sujet, il m'a dit que l'artisan qui lui avait refait sa véranda, lui avait dit que ce n'était pas obligatoire car véranda existante.
Sachant de plus que le signataire de cette lettre a construit sans aucune autorisation d'urbanisme un hangar sur sa propriété, je trouve cà carrément gonflé.
Que pensez-vous de ce courrier et quelle réaction serait souhaitable à votre avis ?
Bien cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 19:54:15
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laissez venir en préparant le lance-missile :
- ce n'est pas "limite chantage", c'est carrément chantage...
- pour la DP véranda, allez lire le POS.PLU : si les travaux sont conformes, demandez aux voisins d'aller au service urbanisme et de déposer une DP de régularisation. qu'ils n'hésitent pas à rencontrer le maire, si c'est un allié possible, pour qu'il accorde la DP en deux coups de cuiller à pot.
- récupérez des photos de plus de trois ans -avec les petits enfants qui ont grandi par exemple- présentant la véranda existante.
- profitez de la visite en mairie pour voir si le hangar est conforme au POS et s'il peut être régularisé... des fois que ce soit pas le cas, ce sera du bonheur.
- très éventuellement, passez indiquer oralement à l'agence qu'à défaut d'accord, le désenclavement peut s'obtenir par décision de justice quand l'état d'enclave est démontré, ce qui impose nécessairement que le fond enclavé n'a pas de limite accessible avec le domaine public, et que la décision du juge permet en ce cas de fixer l'assiette de passage et la juste indemnisation du fonds servant
- et pour tranquiliser les voisins sur leur histoire de véranda, dites leur que le voisin ne pourra jamais démontrer de préjudice nouveau dû aux travaux de réfection d'une construction de même volume existant précédemment et, qu'à ce titre, aucune plainte au pénale avec constitution de partie civile ne sera suivie par un procureur !!! leur seul délit est la réalisation de travaux sans autorsation, ces travaux étant conformes aux règles d'urbanisme !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 mars 2008 20:02:01 |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 09 mars 2008 : 11:57:24
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Merci Emmanuel pour vos réponses claires
Je vais suivre vos conseils et vous tiendrait bien évidemment informé de la suite de cette affaire.
Cordialement |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 11:57:41
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Des nouvelles de cette affaire :
Nos voisins ont reçu ce jour un courrier R+AR d'un avocat leur mettant "en demeure de restaurer l'assiette du droit de passage conformément à votre titre de propriété du JJ/MM/AAAA, aux termes duquel il est fait état à la page 7 de cette servitude, au profit de la parcelle" à vendre.
Oups, cela voudrait dire qu'il y avait réellement un droit de passage. Nos voisins n'ont malheureusement plus toutes les pages de leur acte de propriété. Je vais aller chez le successeur de ce notaire récupérer une copie complète cet AM.
Mon voisin m'indique qu'au moment de la signature, sur l'acte définitif il aurait été indiqué cette servitude suite à un coup de fil au notaire de la part de la propriétaire "enclavée". Le vendeur à l'époque n'était pas d'accord mais à priori nos voisins auraient signés quand même...
Donc j'imagine que si je trouve mention de ce droit de passage dans l'acte, il n'y aurait plus grand chose à faire ? qu'en pensez-vous ? cette mention dans l'acte peut-elle être contestée 20 ans après, j'en doute ?
Bien cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 12:00:50
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il faudra voir le texte précis de cette mention ajoutée... et si elle a été transcrite au registre des hypothèques.
quand vous l'aurez, rapportez le ici : nous l'analyserons ensemble. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 12:02:13
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Merci
Je fais donc également une demande ce jour au service des hypothèques
Cordialement
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 16:17:57
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voici le passage de l'acte :
paragraphe Servitudes de passage
Une première servitude de passage des pietons sur le littoral, là pas de pb
ensuite : En ce qui concerne l'accès à la parcelle X (en vente)
"La propriété cadastrée (celle en vente) étant inacessible directement en voiture à partir du chemin départemental n°XXX, l'acquéreur fera son affaire personnelle d'une éventuelle servitude de passage sur sa propriété cadastrée YYY (nos voisins) au profit de ladite parcelle (celle en vente), ce qu'il accepte expressément.
Suit une phrase manuscrite : l'acquéreur déclare avoir pris connaissance du plan cadastral ancien et de l'assiette de l'ancienne voirie, plan derrière ci-annexé après (indéchiffrable). Il déclare en donner toute décharge de responsabilité au notaire soussigné.
Pas de trace de ce plan cadastral ancien dans le dossier
Qu'en pensez-vous ?
Cordialement |
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Désenclavement ou pas ?
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