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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
 Posté - 10 sept. 2007 : 18:11:10
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Bonjour à tous !
Me voilà à l'aube de la signature d'un compromis de vente. Je suis l'heureuse acheteuse de ce qui a été présenté au départ comme une "maison 5 pièces, 4 chambres + studio indépendant".
Il se trouve que dans le compromis, cette maison devient une "maison 4 pièces, 2 chambres" !!!!
Le studio indépendant est indiqué au compromis comme une "dépendance", et les combles aménagés qui représentent deux chambres... n'existent plus.
Devant ma surprise, le notaire des vendeurs me dit "vous pouvez demander à ce que ces chambres soient clairement déclarées, mais cela vous expose à une régularisation du fisc". Grosso-modo, si je comprends bien, on me dit que je vais devoir payer la régul d'impôts fonciers qui résulte de cet "oubli de délcaration". Dans la foulée, on m'a aussi dit que la piscine, qui n'avait pas été déclarée non plus, sera déclarée et l'arriéré d'impôt foncier payé par le vendeur.
Au secours, que faire ? Dois-je insister pour que ces pièces apparaissent clairement à l'acte ? Que se passe-t-il si je le fais ? Si je ne le fais pas ? Heureusement, le compromis n'est pas signé en l'état, mais j'y retourne dès demain... Merci de votre aide !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 18:51:33
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| et VOTRE notaire, que vous conseille t il ???? |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 19:28:28
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Je l'aurai au téléphone demain matin, je vous dirai ça. Mais j'aime bien, en toutes choses, avoir plusieurs avis  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 19:42:37
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ah, encore des travaux non déclarés !
alors a priori il y a double illégalité : au regard de la législation de l'urbanisme d'une part et de la législation fiscale d'autre part.
plusieurs questions à se poser donc : - en termes d'urbanisme, est-ce régularisable parce que conforme au POS (respect des règles de COS, de stationnement, de distance pour la piscine, ....)
- si ça l'est, vous régulariserez par un PC ou une DP qui entrainera paiement de quelques taxes d'urbanisme (TLE, TDCAUE, TDENS, ...)
- si ça ne l'est pas, de quznd datent les travaux et y a t il moyen de le prouver ?
- en terme de fiscalité, il faudra régulariser par une déclaration H1 qui permettra de mettre à jour la valeur locative cadastrale du bien pour le calcul des TF et TH...vous ne payerez pas d'arriérés d'impots : seulement ceux à compter de votre achat.
dans tous les cas, n'achetez que le bien décrit dans l'acte -ou l'inverse : se signez qu'un acte décrivangt l'existant- : ça compte beaucoup pour la deuxième question posée plus haut.
enfin, choisissez un notaire qui ne soit pas celui du vendeur...
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 sept. 2007 19:49:45 |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 19:48:50
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Merci beaucoup pour vos lumières, Emmanuel. Ouf, j'ai mon propre notaire de famille en qui nous avons une totale confiance ;)
Il me semble à vue de nez que c'est régularisable mais vu la négligence des intervenants, je vais vérifier :
- le COS résiduel, selon l'AI, me permettrait d'ajouter encore 40m² de surface construite ;
- il y a déjà deux places de stationnement pour cette maison
- la piscine est à une vingtaine de mètres de la maison
Reste que je ne vois pas pourquoi je régulariserais, moi. L'AI s'est servi de ces arguments de vente, mais rien ne figure au compromis... d'autant que le studio, qui est apparemment une dépendance qui a été transformée en pièce habitable, aurait sans doute nécessité un PC. Et qu'est-ce qui me dit que le PC aurait été accordé ? Les voisins s'y seraient peut-être opposés ?
Je suis dans le flou, donc. Je ne vois pas trop comment gérer cette situation vis à vis des vendeurs.
Avez-vous d'autres fils à ce sujet à me conseiller ? |
Edité par - Mi la Candide le 10 sept. 2007 19:49:44 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 19:52:43
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le PC sera accordé si c'est conforme au POS... il sera refusé dans le cas contraire.
les voisins ne peuvent pas s'opposer à un PC conforme au POS !
vis à vis des vendeurs, l'arbitrage vous revient ; vous pouvez imposer une clause d'annulation de la vente en cas d'impossibilité de régulariser... et les vendeurs peuvent en ce cas préferer trouver un autre acheteur.
en gros, quand on achète un bien, on achète ses irrégularités avec ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 sept. 2007 19:53:04 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:05:45
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l'ancienneté des travaux et sa preuve sont importantes pour déterminer d'éventuelles precriptions d'action pénale en démolition (3 ans) (voir ce fil) ou civile de la part de voisins de mauvaise humeur... ou pour permettre des travaux nouveaux à terme (dispositions du L111-12 du code de l'urbanisme)
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 sept. 2007 20:06:15 |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:10:26
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Merci pour cette précision. L'ajout d'une pièce date d'il y a plus de trois ans mais les preuves... je ne vois pas ce qui pourrait être utile puisque rien n'existe administrativement parlant :)
Là, j'en suis à me demander si je dois me préoccuper de cette déclaration, et si je ne ferais pas mieux de mettre de côté l'argent qui me serait pris par le fisc en continuant à ne rien dire sur ces pièces ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:12:45
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des factures de travaux ou de matériaux peuvent suffire.
je ne vous conseille pas de rester dans l'illégalité : un jour ou l'autre, ça vous tombera dessus : allez voir si c'est régularisable par rapport aux règles d'urbanisme. si ça ne l'est pas, fuyez : vous serez bloqué à terme.
pour vous en convaincre, parcourez le forum "droit de l'urbanisme" : vous y verrez le nombre incalculable de situations foireuse dans lesquelles des intervenants se trouvent parce qu'une irrégularité a entaché dès le départ la légalité de leur projet.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 sept. 2007 20:15:08 |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:22:38
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| Merci de votre avis ; en fait, le problème est plus urbanistique que fiscal, contrairement à ce que je pensais. |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 14:42:41
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Si cela peut être utile à d'autres membres, voici la suite de l'histoire.
Mon notaire me conseille de demander aux vendeurs qu'ils indiquent la consistance exacte des modifications apportées à la maison (aménagement des combles, aménagement d'une chambre dans une dépendance, éventuellement ouverture des vues si elles n'existaient pas avant) au compromis, ainsi que les dates des travaux. Elle me conseille également de rassembler des preuves de ceux-ci, factures etc., comme vous me l'avez conseillé, merci !
Ceci afin, surtout, de garantir un éventuel vice des pièces aménagées.
Pour les déclarations, j'ai vérifié avec le service de l'urbanisme que la prescription est de trois ans ; on m'a conseillé de revenir les voir en direct si les travaux dataient de moins de trois ans ou si je ne disposais pas de preuves.
Le service des impôts fonciers me conseille de remplir une déclaration H1 lorsque l'acte authentique aura été signé, mais la conseillère n'a pas souhaité me renseigner sur ce qui risquerait d'arriver aux vendeurs (tant pis pour eux !). |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 18:39:04
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| Comme quoi on s'inquiète parfois pour rien : les vendeurs ont été OK pour ajouter mes mentions, donc j'achète clairement ce qui m'a été vendu. En plus, ils vont me retrouver des factures de fournitures qui tendraient à prouver que les travaux datent d'il y a plus de trois ans. Parfait ! Merci encore pour votre aide ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 18:57:52
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| il vous reste à vérifier que la situation est régularisable en regard des règles d'urbanisme...pour ne pas hypothéquer la possibilité de réaliser ultérieurement des travaux d'amélioration. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 01:14:14
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| Oui, vous avez raison Emmanuel, je vais aller voir cela avec un agent du service urbanisme de la Mairie, ce sera sans doute plus simple que de chercher à traduire en bon français un POS/PLU etc. qui n'est sans doute pas à ma portée !!! |
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Sujet |
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J'achète une maison déclarée en partie ???
Forum fermé
