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domichel
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 12 sept. 2007 : 09:32:59
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Nous sommes propriétaires d’un studio au deuxième et dernier étage d'un petit immeuble situé à Vanves. Nous avons l'usage exclusif des combles qui se trouvent au dessus de l'appartement et du palier du 2ème étage.. En 2005, le plafond de la pièce principale s'est écroulé pour cause de vétusté apparemment. L'assurance de la copropriété n'a pas pris en charge les réparations, et la copropriété nous a versé 1700 €, somme qui ne couvrait pas, et de loin, les dégâts occasionnés. Nous avons accepté cette somme avec, en échange, l'autorisation d'aménager les combles pour faire une mezzanine. L'architecte de l'immeuble a eu le devis en main, a donné son accord au syndic qui nous en a fait part (pas d'écrit en notre possession) et les travaux se sont fait. Aujourd'hui la copropriété nous reproche d'avoir rendu inaccessible depuis le palier la trappe qui donnait accès au grenier donc au toit, et nous demande de refaire à nos frais un autre accès depuis l'escalier. Ma question est la suivante : y a t-il obligation légale d'avoir dans un immeuble un accès au toit depuis l'intérieur ? (Une échelle par exemple ne suffit elle pas ?) D'autre part, attendu qu'aucune réserve n'a été émise par la copropriété avant les travaux, si ce n’est celle de l’accord de l’architecte, ni aucune directive donnée quant à trappe située sur le palier, peut elle aujourd'hui nous imputer la mise en place d'un nouvel accès ? (je précise qu'aucun plan n'a été remis à l'architecte par l'artisan qui faisait les travaux mais que la pose d'un velux était indiqué dans le devis, ce qui sous entendait l'utilisation de la partie des combles située au dessus du palier)
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dominique |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 12:53:06
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Citation :
Nous avons l'usage exclusif des combles
Qu'entendez vous par la? ceci a t'il été stipulé lors de l'achat, figure t'il dans le RDC ? L'usage exclusif d'un jardin ou de tout autre partie commune de la copropriété, ne vous autorise pas à faire des travaux.
Si ce grenier est une partie commune de la Copropriété, il faut demander une autorisation à l'AG des Copropriétaires ( à mettre à l'ODJ, avec plan, devis, explications,.. ).Seule l'AG décide, en aucun cas un architecte, et le syndic applique les décisions de l'AG.
Ni le Syndic, Ni l'Architecte ne peuvent donner un accord sur quoique ce soit ( écrit ou oral )
Si ce grenier est une partie commune, vous n'aviez pas à faire des travaux sur le plafond, l'assurance aurait du prendre en charge les travaux sur les parties communes.
Si ce grenier est une partie commune, vous n'aviez aucun droit de faire ces travaux, et en plus boucher l'accès au toit.
Le fait d'avoir un velux prévu au devis ne change rien, il faut l'accord de l'AG pour poser un Velux sur les parties communes à la copropriété.
Il faut également déposé une demande de travaux à la Mairie.Le fait d'avoir agrandi votre apprtement, modifie votre surface, vos tantièmes de copropriété et l'assiette de votre Taxe d'ahbitation et foncière.
Aie! Aie! Aie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 13:25:19
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| l'accord de l'AG pour le vélux est surtout obligatoire car il y a modification de l'aspect extérieur... et aussi car il sera exigé avec la déclaration "préalable" par le service instructeur de l'autorisation d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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domichel
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 19:13:17
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La jouissance exclusive des combles "dont l'acces se fait par une trappe située sur le palier" est inscrite dans l'acte de vente. Nous avons eu l'autorisation de l'AG des propriétaires "sous réserve de l'accord de l'architecte de l'immeuble", lequel a transmis son accord au syndic. Les travaux étaient donc parfaitement légaux.
Le problème concerne cet acces au toit, qui se trouvait sur une partie commune, le palier, et que nous avons effectivement bouché.(sans quoi n'importe qui aurait pu entrer depuis le palier dans ce grenier qui devenait une mezzanine) Ma question est donc "faut il obligatoirement un acces interieur au toit dans un immeuble" d'une part et "la copropriété peut elle nous obliger à payer de notre poche un nouvel acces depuis l'escalier, alors qu'elle a donné son accord pour les travaux ?" |
dominique |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 01:01:27
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Est-ce lors d'une AG que vous avez eu votre accord ? CAD que votre demande était-elle formulée sur la convocation ? fermeture de la trappe soit l'accès au toit ?
Vous avez changé un peu l'aspect extérieur(Velux), = plus-value, la grandeur de votre pièce = millièmes en plus et de plus énorme plus-value au final. Je comprends que la copropriété ne soit pas contente. Lui Avez-vous demandé l'autorisation de percer le toit?
Allez-y bien en douceur car suite (peutêtre) à des mal-entendus vous voilà bien dans le problème.
Proposez-leur de prendre des millièmes supplémentaires à votre charge |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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domichel
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 09:28:56
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| Oui l'accord a été donné au cours de l'assemblée générale et elle figure sur le compte rendu. Mais il est seulement dit "accord pour amenager les combles" il n'est pas question de la trappe. Par ailleurs, la pose d'un velux était prévue dans le devis, en remplacement de la lucarne qui existait déjà. Finalement, il n'a pas été posé et la lucarne est restée. Nous n'avons donc en rien modifié l'aspect exterieur. Quant à la surface, il s'agit d'un 26 m2, et la mezzanine doit en faire 6 avec une hauteur de 1,20 au plus haut. |
dominique |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2007 : 17:05:27
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Le problème ici c'est que la question inscrite à l'ODJ n'était sans doute pas très explicite, qui plus est la résolution adoptée par l'AG, "accord pour amenager les combles", ne traite pas de la trappe et de l'accès au toit ni de cette pose d'un 'Vélux'.
Pouvez vous rapporter ici le texte de la question soumise aux voix ainsi que le texte complet de la résolution adoptée tel qu'elle est mentionnée au PV ?
"le plafond s'est écroulé" ... Le plafond ? les solives ? les poutres porteuses ?? ....
Ici, il y a un problème d'assurances, qu'il faudrait regarder de près ...!
Sur le fond, ces combles sont "parties communes" grevées à votre profit d'un 'droit de jouissance exclusive'.
Mais pour autant elles restent "parties communes" et vous ne pouvez, sans y être expressément autorisé par l'AG (ce ne semble pas être le cas) supprimer l'accès commun à cette partie commune, accés qui est une servitude pour vous, servitude dont vous ne pouvez de vous même vous défaire !
Si vous voulez, le syndicat ayant un droit d'accès dans ces combles, seul le syndicat peut décider de s'en défaire !
Ici, c'est vous qui avez supprimé cette servitude !...
D'où le syndicat qui vous demande de la reconstituer ...: normal.
Comprenez que la transformation des combles en mezzanine de votre lot en dessous équivaut de à un accaparement d'une partie commune, ces combles étant toujours "partie commune" !
Le volume "mezzanine" de ces combles n'est pas "partie privative" !
Vous n'en avez QUE la jouissance, l'usage ... sans pouvoir supprimer l'accés commun réservée au syndicat.
Que cet accès débouche dans votre lot du fait de vos travaux de transformation n'est pas l'affaire du syndicat.
De plus, il n'y avait aucun plan détaillant les travaux, le seul descriptif sans doute joint à la convoc étant totalement insuffisant pour que l'AG se prononce 'en connaissance de cause' ...
On ne sous entend pas des travaux : il doivent être expressément prévus et autorisés.
La pose d'un vélux = "Travaux privatifs sur parties communes modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble."
Si cette résolution n'a pas été votée vous n'êtes pas autorisé à installer un vélux !... 
Idem pour le déplacement d'un accés commun ...voire sa suppression : pas pévu = pas décidé.
Manifestement, le dossier présenté à l'AG était mal ficelé : vous auriez du y veiller !
D'où maintenant le demande du syndicat, selon moi justifiée.
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Edité par - gédehem le 13 sept. 2007 17:14:56 |
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domichel
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 sept. 2007 : 10:14:41
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Je répète que nous n'avons pas posé de velux, rien modifié au toit. La lucarne existant qui de fait permet l'acces au toit est restée telle qu'elle.
Il est clair que les choses n'ont pas été faites en règle et que probablement il y a eu un malentendu,nous ignorant qu'il fallait préserver cet acces, la copropriété pensant qu'on n'y toucherait pas.
(Nous étions pressés d'effectuer les travaux, notre fille n'avait plus de logement!)
Néammoins, l'indemnisation versée en dédommagement du sinistre (les dégats occasionnés,la mise en danger de la vie d'autrui, l'impossibilité d'habiter le studion pendant 5 mois) n'a été que de 1700 euros! Aujourd'hui, si on nous oblige a payer le nouvel acces au toit, nous sommes en droit, me semble t-il d'attaquer la co-propriété pour demander cette indemnisation, qu'on évalue à 5000 € minimum.
L'assurance a refusé de prendre en charge les travaux parce qu'il s'agissait d'un pb due à la vetusté de l'immeuble et non a un phénomène exterieur comme une inondation, un incendie... Je me suis renseignée à l'époque et j'ai eu confirmation que leur position était normale. C'est la copropriété, par défaut d'entretien de son immeuble, qui est responsable... et donc qui devrait nous rembourser les dommages.
A l'époque, le syndic nous a conseillé d'accepter cette somme de 1700 € qu'il pouvait débloquer sans vote de l'AG, pour gagner du temps d'une part, et implicitement pour avoir un avis favorable sur nos projets de travaux...Mais nous n'avons signé aucun accord et aujourd'hui, nous pouvons très bien contester en justice cette décision.
Il y a six mois, le syndic nous a demandé de nous déplacer (nous habitons en province) pour trouver une solution amiable. Mon mari s'est rendu à ce rendez vous et il a été décidé (au cous d'un échange très houleux) qu'un devis serait demandé pour faire un acces depuis l'escalier et que la copropriété paierait ces travaux. Aujourd'hui, le devis est soit disant en cours et une lettre recommandée nous propose de prendre ces travaux en charge!
Nous ne sommes que 6 copropriétaires dans cet immeuble et un seul représente les quatre autres aux AG. Autant dire qu'il a 5 voix et nous une. Notre seule recours, c'est de lui faire comprendre que la copropriété risque de perdre davantage en se lançant dans un double proces qu'en finançant la pose de cet acces.
Je peux éventuellement joindre les pièces dont vous parlez pour plus de clarté, il faut juste que je les rassemble...
Merci pour votre contribution.
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dominique |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 sept. 2007 : 11:13:09
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" un seul représente les quatre autres aux AG. "
cela n'est pas possible
relisez les textes: 3 pouvoirs ou 5% des tantièmes si plus de 3 pouvoirs.... |
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zara
Contributeur vétéran
111 réponses |
Posté - 14 sept. 2007 : 21:10:36
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Bonsoir,
C'est curieux que lors de l'AG aucun copropriétaire ne s'est posée la question de l'accès au toit ? Et le syndic non plus n'a pas soulevé cette question en AG ? Il se devait d'avoir un role d'explication et eventuelles consequences si amenagement de combles ?
Mais il ya peut etre une solution, vous pouvez permettre l'accès à la toiture si besoin via la lucarne que vous avez conservé semble t-il. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 00:03:54
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Il y a beaucoup de malentendus dans ce dossier car évidemment Domichel a eu l'accord de l'AG, l'accord global, il est vrai mais vu la petitesse des lieux "communs" restants. Ce propriétaire majoritaire est devenu mesquin et le sujet s'envenime, alors attention de tout bien caler et de pas faire de faux-pas. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 00:08:00
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Zara,
aller dans les combles via la fenêtre du toit - lucarne ou velux, je peux vous dire que ce n'est pas facile.
Dans mon acte, je dois passage par mon Velux et en ce moment j'essaie de régler un problème de VMC, je peux vous dire que ce n'est pas aisé de passer par une ouverture de ce type de l'exterieur comme de l'intérieur |
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Miclil
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 16:42:21
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Bonjour
Il semble qu'à L'AGO, il ai manqué d'explications de votre part et du Syndic. Pas de plan, pas de présentation de devis, les copropriétaires en toute bonne foi vous ont donné leur accord (pensant que vous ne condamneriez pas la trappe d'accès du palier) Avez vous adressé un double de votre devis au Syndicat des Copropriétaires ?
Vous dîtes vous même que les choses n'ont pas été faîtes en règle et qu'il y a eu un malentendu alors le Syndicat des Copropriètaires est tout à fait en droit d'exiger de vous vendre la totalité des combles et de faire modifier l'état descriptif des divisions et l'état de répartion des charges (en Assemblée Générale qu'il fera adopter à la majorité de l'article 26, sinon vous ne pourriez pas revendre) A vous de vous renseigner sur le prix du mètre carré et de comparer avec le prix d'un nouvel accès au toit de la copropriété.
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Miclil
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 08:52:27
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| Je suis nouveau sur ce forum et c'est en cherchant un sujet identique au votre (plafond écroulé mais pas du tout dans les mêmes conditions) que je suis tombé sur votre mésaventure. Voilà pour l 'explication de mon intervention, qui vous aidera peut être dans vos démarches. |
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