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Mon voisin du dessus a obtenu lors d’une assemblé générale (préalable à mon arrivé dans l’immeuble) la jouissance exclusive du toit terrasse situé au dessus d’une partie de mon appartement en vue de réaliser une terrasse accessible.
Ce toit fait environ 25m² situé en limite de copropriété, je ne suis pas sur qu’il ait fait les démarches auprès de la copro voisine pour obtenir le droit de vue ni demander de permis mais ce n’est pas mon problème. En fait ce qui m’inquiète c’est que le toit n’a pas été prévu pour être accessible et par conséquent ne respect pas les normes en vigueur en terme de charges d’exploitation (150daN/m² +charge ponctuelle). Rien n’est également prévu au niveau acoustique. Il s’agit d’une simple dalle de 6 à 7 cm d’épaisseur avec des pavées de verre recouvert d’isolant.
La terrasse n’a pas encore été aménagée mais de temps en temps il bricole dessus ou passe un coup de balais sur l’isolation. C’est lors de ses petites promenades que je me suis aperçu que la dalle vibrait et bougeait et je ne vous parle pas du bruit du balais ou des impacts de pas. Ma pièce sous la terrasse est encore nue mais je compte bien l’aménager rapidement.
Quand je lui en ai parlé il m’a dit que la terrasse tenait (« qu’il avait vérifié ») et que pour les vibrations il suffisait de mettre un poteau chez moi et d’isoler. (« Comme vous êtes en travaux… »).
Ceci m’a conduit à faire réaliser une étude de capacité portante de la dalle par un bureau d’étude spécialisé qui a confirmé que la dalle ne respectait pas la norme.
J’ai transmis ce rapport au syndic et à mon voisin en lui demandant de prendre les mesures nécessaires pour garantir la bonne tenue de la dalle et ne pas provoquer de nuisance sonore.
En réponse il m’a dit que ça ne changeait rien et que de toute façon il ne comptait pas mettre de gros bacs à fleur. Il envisageait une solution « légère type plot + dalle ou caillebotis » !!!
Coté syndic il n’y a pas de réaction pour le moment.
Ma question est la suivante, que puis-je faire pour pousser mon voisin à faire les choses dans les règles de l’art et éviter des problèmes par la suite ?
Je vais débuter rapidement mes travaux sous ce toit (percement de fenêtre + doublage des murs et plafond) mais je n’ai pas envi de me retrouver avec un plafond qui bouge et un bruit infernal dès qu’il fait un dîner entre amis. (Il y aura les chambres de mes enfants en dessous) Je n’ai pas non plus envie de faire un plafond phonique… qui à mon sens ne supprimerait pas totalement les nuisances et risquerait de fissurer, en tout cas pas tant que je suis sur qu’il prend des mesures de son coté.
Citation :Mon voisin du dessus a obtenu ... la jouissance exclusive du toit terrasse situé au dessus d’une partie de mon appartement en vue de réaliser une terrasse accessible.
Votre voisin a obtenu la jouissance exclusive, ou le droit de modifier la terasse pour povoir en jouir exclusivement?
Quels sont les termes exacts de la décision de copropriété?
N'y a t'il aucune condition émise concernant les travaux à effectuer? N'y a t'il eu aucune droit de rregard sur les travaux (par le syndic, par le CS, par un expert extérieur) de précisé?
Le toit est-il considéré comme accessible au réglement de copropriété, ou bien utilisable comme une terasse? Il me semble qu'entre les deux il y a un monde, et c'est bien ce que vous êtes en train d'expérimenter.
Il est dit dans un premier PV (555 millièmes représentés) que l’assemblé « autorise le propriétaire du lot 2 d’aménager la toiture terrasse ».
Un deuxième PV 3 mois plus tard (AG exceptionnelle avec 800 millièmes représenté), réitère cette décision « à savoir que le propriétaire est autorisé à aménager la toiture terrasse. Il est ajouté que l’assemblé décide que le propriétaire aura la jouissance exclusive de cette terrasse, devra l’entretenir et faire son affaire personnelle de tous les dommages éventuels tant aux parties privatives et communes émanant de cette terrasse.
Ce bénéficiant a également été « autorisé à supprimé l’allège des fenêtres pour créer une porte fenêtre donnant sur cette terrasse ». Ce qui me laisse à penser que le toit ne pouvait être considérer comme accessible.
Le règlement de copro ne fait état d’aucun toit et encore moins d’une terrasse. Il se contente de décrire le bâtie : « une aile … est élevée sur un étage. » Il date de 1984, l’immeuble et du 18e mais ce toit est une surélévation « récente » (30 ans ?) d’un ancien toit en pente.
Il n’y a rien de plus… sauf bien sur des articles généraux sur les parties privatives par ex lors de modifications « de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble.. ? » « il devra faire réaliser les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble… » sachant qu’il n’y en a pas… Merci Gamain
Gamain73, il y a ici sur ce forum de plus férus que moi qui pourraient vous aider mieux que je le puis, mais en attendant leurs contributions:
Citation :Ceci m’a conduit à faire réaliser une étude de capacité portante de la dalle par un bureau d’étude spécialisé qui a confirmé que la dalle ne respectait pas la norme.
J’ai transmis ce rapport au syndic et à mon voisin en lui demandant de prendre les mesures nécessaires pour garantir la bonne tenue de la dalle et ne pas provoquer de nuisance sonore.
L'avez-vous transmis de la main à la main, ou par recommandé avec demande d'AR.
Si ce n'est pas le cas, je m'empresserait de le faire dans les règles, au moins il y aura eu preuve des deux côtés, et date certaine. Vous devriez même commencer le courrier en indiquant que: 'En complément de la tranmission officieuse de ce rapport d'expertise que je vous ai faite le tant... bla bla bla'. Cela donnera ainsi une date quasi-certaine antérieur au courrier, sauf à ce que l'un et l'autre dénoncent cette transmission manuelle, mais de deux personnes à la fois ca me paraitrait assez peu probable..
Il est clair que le voisin n'a pas intérêt a s'embêter avec vos 'soucis', et que le syndic ne retransmettra la question au syndicat lors de l'AG que si elle est formulée comme un point à l'ordre du jour, entre temps il peut ne pas se faire violence.
Existe t'il également un conseil syndical? Si c'est le cas, transmettez aussi au président du conseil syndical.
Citation :sauf bien sur des articles généraux sur les parties privatives par ex lors de modifications « de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble.. ? » « il devra faire réaliser les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble… » sachant qu’il n’y en a pas…
Le fait qu'il n'y en n'ai pas actuellement ne dispense pas le syndicat d'en nommer ou d'en choisir un. C'est même un point que je ferais mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG. (Voir cependant si au cas ou les chose s'envenimment il ne serait pas plus adroit de ne pas le faire, de façon a pouvoir reprocher au voisin de ne pas respecter le RC, précisément en ne faisant pas contrôler ses travaux par l'architecte de l'immeuble, après tout c'est lui qui aurait du demander son intervention).
Il ne dispense évidemment pas non plus le voisin de ne rien faire qui compromette la solidité de l'immeuble, ni non plus, et la je pense qu'il y a matière à creuser, à tranformer un lieu pour en faire un lieu d'habitation qui ne respecte pas les réglementations relatives à l'isolation acoustique, la résistance mécanique ni les étanchéités.
Tout ce qui a trait à un toit-terrasse coute ordinairement horriblement cher. C'est bien un indice...
Je reviens sur ceci:
Citation :Ce toit fait environ 25m² situé en limite de copropriété, je ne suis pas sur qu’il ait fait les démarches auprès de la copro voisine pour obtenir le droit de vue ni demander de permis mais ce n’est pas mon problème
En transformant un toit, même plat en terrasse, il me semble (voir la partie du forum dévolue à l'urbanisme et le post COLLANT de Laurent concernant le calcul des SHOB et des SHON) que votre voisin DOIT déposer un permis de construire, car il va créer plus de 20 m2 de SHOB (mais zero de SHON).
Vous avez deja la certainement un moyen de le remettre sous contrôle partiel, bien que ce ne soient pas les règlements de l'urbanisme qui vont lui imposer de ne pas créer de désordre chez vous.
Pour le droit de vue, en effet cela ne vous regarde pas.
Citation :Ce bénéficiant a également été « autorisé à supprimé l’allège des fenêtres pour créer une porte fenêtre donnant sur cette terrasse ». Ce qui me laisse à penser que le toit ne pouvait être considérer comme accessible.
En effet.
D'ou il résulte que: La jouissance exclusive du toit ne doit pas résulter de la seule suppression des allèges et de la pose de portes-feneêtres mais également de tous les agencements que la légalité et les règles de l'art imposent. (Il faut 'transformer' un toit en terasse, et ce serait bien l'objet du PC)
Il me semble aussi (mais la encore je ne suis pas un spécialiste) que la copropriété a été un peu légère en n'imposant pas une quelconque prise de contrat d'assurance sur les travaux envisagés. Par ses aménagements, le voisin peut compromettre la solidité de l'immeuble.
Le seul fait de faire contrôler le travaux par l'architecte de l'immeuble ne garantit pas que
1/ C'est bien le voisin, comme cela aurait du être le cas, qui paye les interventions dudit architecte. Ce loupé va couter cher à la copropriété, qui du coup va renacler.
2/ Que se passe t'il même si il y a contrôle final par l'architecte et que celui-ci dit non. Il va falloir attendre l'AG suivante pour décider ou non d'une action en justice?
3/ Il ne va pas y avoir de désordre, y compris grave (si l'eau pourrit le mur pendant quatre ans de suite par exemple)
4/ il y ait possibilité de recours immédiat contre le désordre en pareil cas. Certes les assurances vont discuter, mais vous pouvez être dans ma mouise pendant de longs mois.
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 14 sept. 2007 09:16:43
J'ai bien envoyé les courrier en RAR. Sur ce point je suis bien conseillé. Par contre pour le syndicat, il y en a bien un, j'en fait partie avec une voisine et nous avons comme président mon cher voisin du dessus. Soit dit en passant, je ne pense pas qu’il ai saisi sont rôle car depuis que je suis dans la copro, il n’a absolument rien fait.
Pour l’architecte ça tombe bien nous sommes en train d’en choisir un pour les nombreux travaux à faire.
La copro a été très conciliante avec lui, mais quand il a fait la demande les copropriétaires n’était pas les mêmes. Il avait en face de lui des commerçants et des marchants de biens qui cherchait uniquement à revendre pour faire des bénéfices substantiels et rapides.
Je crois que je vais pousser un peu le syndic à jouer son rôle de conseil. En même temps je vais demander à l’AG que l’architecte choisi joue le rôle décrit dans le RC. (surveillances des travaux…)
Je ne suis pas sur qu’il fasse ça terrasse comme il se doit mais au moins j’aurai des arguments de mon coté.
Il n'y a aucune contre partie financière. Cette décision peut elle être annulé 3 ans après, sachant que nombres de propriétaires de l'époque ont changé?
Transformation d'1 toit en terrasse
Forum fermé
Posté - 13 sept. 2007 : 13:22:59
