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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 20 sept. 2007 : 03:47:14
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Ankou, Citation :
Je me place d'un point de vue pratique en 2003, en quidam lambda, je n'ai pas d'argent à placer, et je ne peux épargner. Que faire? Quelle est la stratégie la plus gagnante? ......
Je ne suis pas sur que l'achat d'un bien immobilier soit la réponse générique à tout un tas de problématiques.
Chaque cas est à considérer de manière spécifique.
Ce que j'essaye de dire sur ce forum, c'est qu'il a pas de pensée unique, en immobilier comme ailleurs.
J'ai déconseillé l'achat à plusieurs personnes amies depuis 2003, certaines m'ont écoutées, d'autres non.
Les résultats sont mitigés. Les acheteurs sont tous, pour l'instant, virtuellement gagnants, sauf deux couples, un qui a acheté aux US, près de chez moi, et l'autre en Europe du sud. Parmi les non-acheteurs, certains sont tès largement gagnants, d'autres un peu moins, mais aucun n'a perdu de pouvoir d'achat immobilier pusique le cas extrème est une personne qui vient de déménager 2 fois en 4 ans pour sa profession, donc l'achat immo n'était pas, pour lui, une option.
Donc, pour conclure, je n'ai pas de réponse à vous donner. Par contre, concernant mon cas personnel, je sais exactement ce que j'ai fais et refairai en 2003 si c'était à refaire. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 03:53:21
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Citation :
Donc je ne vous dirai pas que si vous attendez depuis 2003 que vos actions renforcent votre pourcentage d'apport, vous avez tout faux.
Pouvez-vous imaginer un instant que je n'ai pas besoin des PV d'actions pour me constituer un apport pour un achat immobilier.
Relisez donc mes dires sur le forum. Vous y apprendrez que j'ai plusieurs centaines de milliers d'€ au bas mot en liquidités (AV à 4.5% sans CSG ni RDS pusique non résident fiscal).
Ces liquidités n'attendent qu'une chose: acheter des biens immobiliers locatif, ayant un bon rendement (+ de 8% net de net minimum) sur Paris Ouest, Levallois, Neuilly, Boulogne, Saint-Cloud, Courbevoie, Puteaux, Suresnes.
J'ai choisi d'être locataire car, d'un point de vue optimisation fiscale, il vaut mieux louer sa RP et acheter de l'immo locatif que d'acheter sa RP.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 03:55:32
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Walt92, Citation :
Vous allez finir par le vendre votre appart aux US avec ce genre de promesses.
Cf mon poste précédent, je n'ai pas d'immo aux US. Cela ne devrait pas tarder, mais ce sera du locatif, car ici il est bien plus intéressant qu'en France de faire du locatif. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 04:02:56
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Walt92, Citation :
On verra bien si Trichet se prend pour un roseau (plie mais ne romps pas) ou si c'est l'indépendance de la BCE qui en a pris un coup avec ses positions à contre courant (qui pénalisent la majorité des européens).
Les décisions de la BCE de maintenir les taux ne sont à contre-courant que de la France.
Voyez-vous donc les autres européens critiquer la BCE? Non, seul Srako le fait.
La France est le mauvais petit canard car elle n'a pas su prendre les décisions courageuses lorsque la croissance était là (1997-2000). Elle a préféré faire croire au Monde que l'on pouvait travailler moins, gagner plus et, en même temps, distribuer plus.
Aux USA, la gestion des crises par la FED est de plus en plus questionnée. La décision prise hier est bonne pour mes actions, mais mauvaise pour le court/moyen terme.
J'en prends note et je suis attentif à l'arbritrage nécessaire qui aura lieu. Quand?, je n'en sais rien! Comme pour la baisse de l'immo. Mais je suis sur d'une chose cependant: c'est que cette politique de distribution de billets gratuits sera tôt ou tard sanctionnée.
J'en reviens donc à mon dicton préféré:
Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 07:02:01
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Citation :
Initialement entré par Prados
Ankou, Citation :
Je me place d'un point de vue pratique en 2003, en quidam lambda, je n'ai pas d'argent à placer, et je ne peux épargner. Que faire? Quelle est la stratégie la plus gagnante? ......
Je ne suis pas sur que l'achat d'un bien immobilier soit la réponse générique à tout un tas de problématiques.
.....Donc, pour conclure, je n'ai pas de réponse à vous donner. Par contre, concernant mon cas personnel, je sais exactement ce que j'ai fais et refairai en 2003 si c'était à refaire.
Je n'ai pas été assez précis ds ma question.
Mais j'ai bien compris votre indécision.
Je peux vous affirmer que dans plus de 99% des cas, avec ce schéma qui est plus représentatif que le notre (je parle du quidam lambda), l'achat immobilier en locatif était préférable à tte autre attitude.
Vous ne faites pas partie des quidam lambda .........  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 07:04:40
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Citation :
Initialement entré par Prados
...J'ai choisi d'être locataire car, d'un point de vue optimisation fiscale, il vaut mieux louer sa RP et acheter de l'immo locatif que d'acheter sa RP.
Et ce n'est pas la seule raison!
Mais c'est maybe aussi une attitude de quidam non lambda? ..... |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 07:07:40
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Citation :
Initialement entré par Prados
....J'en reviens donc à mon dicton préféré:
Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier
J'en conclus ma réaction à vos messages du jour par un ........ "et si vous n'avez pas d'oeufs à mettre dans le panier ".
J'en sais quelque chose! C'est un dicton qui était peu prisé par mes parents. |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 09:01:13
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Citation :
Initialement entré par walt92
On verra bien si Trichet se prend pour un roseau (plie mais ne romps pas) ou si c'est l'indépendance de la BCE qui en a pris un coup avec ses positions à contre courant (qui pénalisent la majorité des européens).
Walt92
Les choses sont plus complexes et méritent une attention plus particulière. Evidemment il faut sortir de la réflexion pré-machée par TF1 et les autres grands médias.
On connait les inconvénients d'un euro fort en particulier sur les exportations qui sont pénalisées. Mais il y a aussi de gros points positifs.
Le premier est l'amélioration des « termes de l'échange », c'est-à-dire que chaque hausse de l'euro par rapport au dollar allège le coût des importations de l'Europe dont les prix sont fixés en dollars. Ainsi l'euro fort a limité les conséquences du troisième choc pétrolier depuis de longs mois en réduisant le montant de la facture pétrolière.
Le second avantage est que les anticipations sur la bonne tenue future de l'euro conduisent les opérateurs internationaux, de plus en plus défiants vis- à-vis des placements en dollars, à venir financer l'économie européenne. Ainsi une épargne libérée favorise l'investissement et donc à terme la croissance.
Il faut sortir des caricatures et du discours simpliste de Walt92. |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 18:26:14
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Citation :
Initialement entré par Patton
Citation :
On verra bien si Trichet se prend pour un roseau (plie mais ne romps pas) ou si c'est l'indépendance de la BCE qui en a pris un coup avec ses positions à contre courant (qui pénalisent la majorité des européens).
Pardon, la lutte contre l'inflation ça pénalise la majorité des européens?
Regardez les effets de la politique de la FED, si les autres banques centrales ne suivent pas il va se sentir un peu con le ben avec son dollar...
http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/09/19/bcnsaudi119.xml
Citation :
Fears of dollar collapse as Saudis take fright
Saudi Arabia has refused to cut interest rates in lockstep with the US Federal Reserve for the first time, signalling that the oil-rich Gulf kingdom is preparing to break the dollar currency peg in a move that risks setting off a stampede out of the dollar across the Middle East.
China threatens `nuclear option' of dollar sales
"This is a very dangerous situation for the dollar," said Hans Redeker, currency chief at BNP Paribas.
Tous ceux qui vont acheter demain (matin) une voiture, un appartement. Les entreprises qui empruntent pour investir ...
Sans rentrer dans une discussion philosophique, elle nous a couté cher la guerre contre l'inflation en Europe.
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 18:30:57
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Citation :
Initialement entré par Prados
Citation :
Donc je ne vous dirai pas que si vous attendez depuis 2003 que vos actions renforcent votre pourcentage d'apport, vous avez tout faux.
Pouvez-vous imaginer un instant que je n'ai pas besoin des PV d'actions pour me constituer un apport pour un achat immobilier.
Relisez donc mes dires sur le forum. Vous y apprendrez que j'ai plusieurs centaines de milliers d'€ au bas mot en liquidités (AV à 4.5% sans CSG ni RDS pusique non résident fiscal).
Ces liquidités n'attendent qu'une chose: acheter des biens immobiliers locatif, ayant un bon rendement (+ de 8% net de net minimum) sur Paris Ouest, Levallois, Neuilly, Boulogne, Saint-Cloud, Courbevoie, Puteaux, Suresnes.
J'ai choisi d'être locataire car, d'un point de vue optimisation fiscale, il vaut mieux louer sa RP et acheter de l'immo locatif que d'acheter sa RP.
Très bon choix. 
Loin de moi l'idée de vous convaincre d'acheter quoi que ce soit.
Je replace juste la perspective de la RP dans le raisonnement.
PS: si vous voulez défiscaliser, pensez aux PME françaises, elles en ont bien besoin ...
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 18:34:25
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Citation :
Initialement entré par Prados
Walt92, Citation :
Vous allez finir par le vendre votre appart aux US avec ce genre de promesses.
Cf mon poste précédent, je n'ai pas d'immo aux US. Cela ne devrait pas tarder, mais ce sera du locatif, car ici il est bien plus intéressant qu'en France de faire du locatif.
Ce n'était pas du premier degré.
Plus sérieusement il me semble qu'il y a plus de garanties en France pour l'investissement locatif qu'aux US.
Me trompe-je ?
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 18:52:30
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Citation :
Initialement entré par walt92
On verra bien si Trichet se prend pour un roseau (plie mais ne romps pas) ou si c'est l'indépendance de la BCE qui en a pris un coup avec ses positions à contre courant (qui pénalisent la majorité des européens).
Walt92
Les choses sont plus complexes et méritent une attention plus particulière. Evidemment il faut sortir de la réflexion pré-machée par TF1 et les autres grands médias.
On connait les inconvénients d'un euro fort en particulier sur les exportations qui sont pénalisées. Mais il y a aussi de gros points positifs.
Le premier est l'amélioration des « termes de l'échange », c'est-à-dire que chaque hausse de l'euro par rapport au dollar allège le coût des importations de l'Europe dont les prix sont fixés en dollars. Ainsi l'euro fort a limité les conséquences du troisième choc pétrolier depuis de longs mois en réduisant le montant de la facture pétrolière.
Le second avantage est que les anticipations sur la bonne tenue future de l'euro conduisent les opérateurs internationaux, de plus en plus défiants vis- à-vis des placements en dollars, à venir financer l'économie européenne. Ainsi une épargne libérée favorise l'investissement et donc à terme la croissance.
Il faut sortir des caricatures et du discours simpliste de Walt92.
Un discours simpliste de mon point de vue c'est de croire qu'il suffit de crier sur tous les toits que l'immobilier va baisser pour arriver à ses fins.
Au bout de 36 mois, ça devient pathétique.
Ca se soigne peut-être. Ce n'est pas de mon ressors en tout cas.
Sur votre défense de l'Euro fort, admettez que quelqu'un puisse être d'un avis différent puisqu'il s'agit d'une politique et non pas d'un simple constat.
To cut a long story short, je vous dirai: parlez-en à tout ceux qui ont perdu leur job dans l'histoire.
PS: vous ne m'avez pas convaincu sur l'acheteur étranger qui vient investir massivement en Europe, en comparaison avec les effets négatifs à l'intérieur du continent. Mais encore une fois, s'agissant de politique monétaire, personne n'a raison ou tort dans l'absolu. Chacun a ses préférences.
Walt92 |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 09:17:12
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Citation :
Initialement entré par walt92
Sur votre défense de l'Euro fort, admettez que quelqu'un puisse être d'un avis différent puisqu'il s'agit d'une politique et non pas d'un simple constat.
To cut a long story short, je vous dirai: parlez-en à tout ceux qui ont perdu leur job dans l'histoire.
PS: vous ne m'avez pas convaincu sur l'acheteur étranger qui vient investir massivement en Europe, en comparaison avec les effets négatifs à l'intérieur du continent. Mais encore une fois, s'agissant de politique monétaire, personne n'a raison ou tort dans l'absolu. Chacun a ses préférences.
Walt92
En fait, je ne défends rien de particulier. Je dis seulement que les choses sont plus complexes que les discours réducteurs satisfaisant pour l'esprit qui vous plaisent tant.
L'argument des gens qui auraient perdu leur emploi à cause de l'euro fort est vraiment très faible. Dans une politique d'euro faible, il y aurait aussi de la casse sociale avec du chomage à la clé. Ce sont simplement d'autres secteurs qui seraient touchés.
Au moins, nous serons d'accord sur le point que les choses sont plus nuancées qu'il n'y parait à première vue.
L'argument a été repris de nombreuses fois mais si la politique de l'euro fort était si désastreuse pour les exportations, comment se fait il que l'Allemagne enregistre des records en terme de balance commerciale depuis quelques années.
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castorjunior
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 11:04:00
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Les allemands ont un bagage plus financier.
Faut que les enarques prennent des cours d'eco.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 02:18:54
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Walt92, Citation :
PS: si vous voulez défiscaliser, pensez aux PME françaises, elles en ont bien besoin ...
Défiscaler quoi? Les seuls revenus de source francaise que j'ai sont des revenus fonciers et des dividendes, étant donné que je vis aux USA.
Donc, seul les investissements immobiliers me permettent de réduire l'assiette imposable de mes revenus fonciers.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 09:49:36
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Citation :
je n'ai pas d'immo aux US. Cela ne devrait pas tarder, mais ce sera du locatif, car ici il est bien plus intéressant qu'en France de faire du locatif
Votre stratégie d'investissement en France se comprend, et je serais come vouq, pour investir dans ces zones, j'attendrais encore.
Je n'ai jamais imaginé investir dans le locataif aux USA? car le locatif ne me smeble pas sur palce très lisible. J'entends par la qu'il faut connaître les micromarchés, car il me semble que les centre-villes en sont pas les produits idéaux , loin de la. Vous comptez investir dans des maisons?
Est-ce un marché accessible pour les non-résidents?
Les rendements sont-ils intéressants, surtout en comparaison des taux d'intérêts, qui eux, doivent être bien plus élevés qu'en France je suppose (on doit être autour de 6,5% sur 20 ans, non?
Quels sont les frais de gestions?
Je connais un peu l'Ohio et le Michigan, par exemple, mais quand je vois la vitesse a laquelle une restructuration industrielle (l'automobile) peut changer la donne, je suppose qu'il faut miser plutot sur des Atlanta, Los Angeles, Phoenix, Denver, non? |
Festina lente |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 05:48:57
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Ribouldingue, Citation :
Je n'ai jamais imaginé investir dans le locataif aux USA? car le locatif ne me smeble pas sur palce très lisible. J'entends par la qu'il faut connaître les micromarchés, car il me semble que les centre-villes en sont pas les produits idéaux , loin de la.
Effectivement, il y a des micromarchés. Et le changement peut être brusque. Regardez ce qui se passe à Détroit avec les licenciements de Ford. Citation :
Vous comptez investir dans des maisons?
Oui, c'est plus facile. D'autre part, les charges des condo sont très lourdes. Citation :
Est-ce un marché accessible pour les non-résidents?
Non, les maisons, en bois, nécessitent une maintenance plus fréquente que celles en béton. Il faut être constamment sur place car la gestion à distance coûte cher. Citation :
Les rendements sont-ils intéressants, surtout en comparaison des taux d'intérêts, qui eux, doivent être bien plus élevés qu'en France je suppose (on doit être autour de 6,5% sur 20 ans, non?
Les rendements sont excellents (20 à 25% brut avant la bulle), moins actuellement. Cependant, l'entretien est lourd, et les impôts fonciers aussi. Par contre, le contrat de location est ultra-flexible. Citation :
Quels sont les frais de gestions?
Chers, plus de 15%, car vous attaquez facilement en justice le gestionnaire. Citation :
Je connais un peu l'Ohio et le Michigan, par exemple, mais quand je vois la vitesse a laquelle une restructuration industrielle (l'automobile) peut changer la donne, je suppose qu'il faut miser plutot sur des Atlanta, Los Angeles, Phoenix, Denver, non?
Oui et non, il faut être réactif et, surtout, bien acheter: EMPLACEMENT, EMPLACEMENT et EMPLACEMENT. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 11:17:04
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Citation :
Initialement entré par Prados
..., il faut être réactif et, surtout, bien acheter: EMPLACEMENT, EMPLACEMENT et EMPLACEMENT.
Copieur!
C'est la même chose qu'en France, quoi! |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 11:33:18
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par Prados
..., il faut être réactif et, surtout, bien acheter: EMPLACEMENT, EMPLACEMENT et EMPLACEMENT.
Copieur!
C'est la même chose qu'en France, quoi!
Non en france c'est:
il faut être réactif et, surtout, bien acheter: plus tard, plus tard , plus tard et surtout pas maintenant au plus cher alos que le marché est en train de se retourner.
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 19:17:53
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Merci Prados, ca ressemble un peu à ce que je m'imaginais, et ce n'est en effet pas pour moi.
Une petite dernière question: Il n'y a pas d'équivalent aux SCPI françaises? |
Festina lente |
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