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jocelyne2
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 17 sept. 2007 : 10:22:59
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Bonjour, nous avons eu mes frères et soeurs (nous sommes 8) un immeuble de 11 appartements en héritage ainsi qu'un terrain à bâtir.Sur les 11 appartements 5 sont loués les autres sont en attente de travaux importants de rénovation (électricité,plomberie,le carrelage,les peintures,changer tous les sanitaires,il faut refaire le toit de l'immeuble,..etc) ma question est: vaut-il mieux pour garder et gérer l'immeuble créer une SCI ou y a t-il une autre solution? En vous remerciant pour votre éclairage.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 10:30:13
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Une solution à QUOI?
Vous êtes en indivision, est-ce que c'est cela qui pose un problème, et dans ce cas, quel est-il?
Et aussi:
Quel type de location (appartements non meublés, appartements meublés, mélange des deux)?
Qui gère actuellement (y'a t'il une agence mandataire par exemple?)
Quelle est l'entente entre indivis?
Quelles sont vos compétences de gestion?
Quelles sont vos compétences pour les travaux (les faire, les suivre en faisant les négociations, les rendez-vous de chantier, aucune..)?
Quelqu'un de la famille est-il proche de l'immeuble?
Quel est le rendement?
Si vous ne savez pas répondre à la question précédente sur le rendement, combien vaut grosso-modo l'immeuble, combien de loyer actuels, combien de travaux au total, et quel total de loyer prévisible lorsque tous les travaux sont faits? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 sept. 2007 10:35:22 |
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jocelyne2
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 20:34:28
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Bonsoir , merci pour votre réponse.
Il sagit d'appartements non meublés.
Actuellement c'est ma mère qui encaisse les loyers(puisque mon père était entrepreneur et avait construit cet immeuble pour sa retraite. mon père est décédé)ma mère à 94 ans et commence à fatiguer alors que jusqu'à présent elle insistait pour s'en occuper elle-même.Elle ocupe un appartement.
L'entente entre tous est moyenne.Mais tous seraient d'accord pour une SCI.
Pas de compétence en gestion .Un ami peut nous aider au début.
Les travaux nous pensons les faire faire avec suivi de chantier par un ami compétent en la matière.
Oui quelqu'un est proche de l'immeuble.
Le rendement est de 700 euros par appartement .Nous comptons en loyer 9 .
D'après une évaluation à vue de nez de notre ami il faudrait emprunter 200 000 euros pour les travaux. Et si possible l'argent pour construire quelque chose sur le terrain pour faire des logements locatifs .En indivision comment emprunter une telle somme ?. En vous remerciant . |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 21:35:54
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Excusez ma réponse un peu brutale lors du premier post, je n'avais pas vraiment compris la question, le texte étant un peu touffu.
Elle étant pourtant claire.
Je vais vous donner mon avis, mais il ne vaut que de ce que je connais: je suis moi-même sur un immeuble de onze appartements avec des travaux et ça nécessite des temps de réactions pafois assez rapide et une bonne disponibilité.
Je comprends du coup que le fonctionnement en indivision ne soit pas idéal.
Citation :
L'entente entre tous est moyenne.Mais tous seraient d'accord pour une SCI.
OK pour la SCI, mais elle ne résout pas les problèmes de l'entente, et ne dit pas qui va faire le boulot.
En revanche, vous pouvez nommer un gérant (l'un d'entre vous) et c'est certain qu'il va avoir les coudées plus franches que en restant dans l'indivision.
Citation :
Les travaux nous pensons les faire faire avec suivi de chantier par un ami compétent en la matière.
Oui, parce que il y a du travail, et de la maitrise d'oeuvre à faire, des choix, des décisions à prendre, regarder les devis, se méfier, les faire refaire, discuter les prix.... Ce n'est pas votre ami qui pourra faire tout ca tout seul.
Il faut aussi que l'un d'entre vous huit s'y colle.
La SCI ne va pas miraculeusement répartir le travail, il va y avoir des meneurs et des profiteurs....
Citation :
D'après une évaluation à vue de nez de notre ami il faudrait emprunter 200 000 euros pour les travaux. Et si possible l'argent pour construire quelque chose sur le terrain pour faire des logements locatifs
Vous aller dépenser 200 000 euros pour obtenir 6 logements à 700 euros, soit 4 200 euros par mois, ou encore 50 400 euros par an.
C'est du 50 400/ 200 000 = 25% de rendement, le financement ne devrait pas être trop difficile à trouver.
De plus, vous aurez deja 5 logements à 700 euros par mois, soit 42 000 euros par mois d'assurés.
Je n'ai jamais monté de SCI ni demandé de financement dans ce cas, mais un particulier qui fait ce montage n'aurait ces mois derniers aucun mal a trouver un emprunt, même si ce n'est pas au meilleur taux du marché.
Je ne sais pas dire de façon certaine si le montage avec SCI est préférable auprès d'un banquier a une indivision mais j'oserais penser que oui,la nomination d'un gérant, et le fait que l'affaire ne risque pas de se bloquer toute seule devrait crédibiliser.
La SCI a un cout, de constitution, un autre de gestion, mais je pense que vis a vis de votre chiffre d'affaire, c'est négligeable.
Elle présente l'avantage de permettre de prévoir le passage de votre génération a la génération suivante sans trop de soucis, simplement par transmission de parts de la société.
Atention, chaque membre de la SCI est indéfiniment responsable sur ses biens propres (en proportion de sa part quand même), il n'y a pas de limitation en cas de pépin.
La SCI n'est pas faite pour protéger de sur cet aspect... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 sept. 2007 21:40:21 |
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jocelyne2
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 19:46:40
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Bonsoir , pour le moment il semble que l'unanimité se fasse sur mon nom pour la gérance, c'est pour cela que je parcours les forums pour m'informer et je vous remercie encore pour vos réponses .Par contre pouvez-vous me préciser ce passage SVP :
Atention, chaque membre de la SCI est indéfiniment responsable sur ses biens propres (en proportion de sa part quand même), il n'y a pas de limitation en cas de pépin.
La SCI n'est pas faite pour protéger de sur cet aspect... |
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Jalene
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 09:00:59
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Bonjour,
cela veut dire que s'il y a faillite de la SCI vous remboursez vos créanciers sur vos propres bien, chacun et solidairement.
Mais pour les banques vous serais bien plus crédible pour l'obtention d'un crédit en tant que SCI avec un capital conséquent.
Par exemple : lors de la création de ma SCI j'ai mis un capital social de 10000 euros pour un emprunt de 215000 euros sur 15ans.
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Edité par - Jalene le 26 sept. 2007 09:05:55 |
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