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Natyetstany
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 17 sept. 2007 : 17:39:12
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Bonjour à tous,
Nous sommes actuellement dans une impasse et notre investissement locatif risque de tourner au vinaigre. C'est pour cette raison que nous nous sommes inscrits sur ce site en espérant que quelqu'un pourra nous aider. Voici notre problème:
Nous avons acheté en juillet 2006 un immeuble pour faire un investissement locatif.
Cet immeuble était alors composé de 3 appartements tous loués (1 T1, 1 T2 au premier étage et 1 T3 au second étage). Le RDC sur l'acte de vente était décrit comme local commercial: il s'agissait d'une ancienne boucherie vide depuis plus de 10 ans.
Nous avons transformé ce local commercial en deux appartements supplémentaires (2 T2) sans nous renseigner ni demander de permis de construire en mairie. Jusque là pas de soucis puisque ces deux appartements ont été vite loués.
Arrive l'incendie d'un des deux appartements du rez-de-chaussée en juillet 2007. Je me renseigne à la mairie de Roubaix car je souhaite restaurer mon immeuble selon le cahier des charges de la mairie donnant des subventions pour les façades (si elles sont rénovées comme stipulé dans leur cahier des charges).
Et là j'apprends de la mairie et de l'urbanisme que mon immeuble est situé en zone UG et qu'il est strictement interdit de créer des appartements supplémentaires et de transformer un local commercial en habitation. Or j'ai commis les deux: puisque j'ai transformé l'ancienne boucherie en deux apparts et que par conséquent j'en ai crée un.
Est-il possible de demander soit une dérogation, soit une reclassification de la zone pour ne plus qu'elle soit en zone UG. Ce qui est vraiment nul, c'est que la rue d'à côté n'est pas classée UG. En fait, il aurait mieux fallu laisser croupir le local commercial plutôt que de le restaurer en deux appartements et revaloriser un peu le quartier. Qui plus est, quand je vois le nombre d'appels que j'ai reçu pour les locations, on se rend vite compte qu'il y a une sérieuse pénurie d'appartements à louer sur la métropole.
Qu'est-ce que je risque si je continue à louer les appartements? Que dois-je faire? Qui dois-je contacter?
Merci d'avance pour votre aide,
Nathalie
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 18:03:30
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vous risquez aussi un problème avec l'assurance de l'immeuble suivant le descriptif que vous avez donné concernant la composition de l'immeuble
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 18:07:16
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le problème c'est que vous avez réalisé des travaux irrégulièrement car sans autorisation d'urbanisme alors qu'ils s'accompagnaient d'un changement de destination... et que cette situation n'est pas régularisable en regard des règles d'urbanisme applicables.
de nouveaux travaux dans le même sens pourraient constituer une infraction pénalement poursuivie.
il y a une piste à fouiller, particulièrement d'actualité : l'annulation récente du PLU de Paris en ce qu'il interdisait le changement de destination de locaux commerciaux en rez-de-chaussée...(qques infos sur ce site)
je vous conseille vivement de vous faire assister au plus vite d'un avocat...parce que ça ne va pas être simple. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 17 sept. 2007 18:11:44 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 20:28:36
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Il y a quelques jours, sur ce forum, j'ai vu passer des réponses sur un fil qui disaient (je résume): Mutation vaut changement de destination.
Si les réponses étaient fondées, il ne resterait donc que:
- l'absence d'autorisation administrative.
- la création d'un logement en infraction avec les règles locales d'urbanisme. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 20:41:14
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| mutation vaut changement de destination... mais là il y a eu travaux sans autorisation pour une destination non autorisée !!!! (votre deuxième tiret)...donc je ne vois pas bien comment notre UInaute va s'en sortir... sauf à attaquer le refus qui lui a été opposé en soulevant l'exception d'illégalité du POS sur lequel était fondé le refus, illégalité car portant atteinte à la propriété privée (voir annulation PLU Paris). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 08:05:09
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C'est vrai qu'interdire le changement de destination et la création de nouveaux logements contitue une belle atteinte au droit de propriété, mais attaquer le POS/PLU nécessite quand même quelques moyens.
Si, par exemple, notre ami, avait simplement transformé l'ex-boucherie en un seul T4, pouvait-il dire qu'il n'avait pas créé de nouveau logement dans le sens où l'ex-boucherie était devenue un logement à l'occasion de la mutation? Si la réponse à cette question est oui, alors les travaux seraient régularisables... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 08:07:28
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sans aller jusqu'à demander l'annulation du PLU, chose possible d'ailleurs, je pensais simplement soulever le moyen de l'illégalité du PLU par voie d'exception...
quant à ce que vous décrivez, ben, j'en sais rien... on est vraiment aux limites de l'exercice ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 08:28:06
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
sans aller jusqu'à demander l'annulation du PLU, chose possible d'ailleurs, je pensais simplement soulever le moyen de l'illégalité du PLU par voie d'exception...
Oui, mais c'est quand même pas très facile à défendre, surtout lorqu'on est dans une situation fautive.
Citation :
quant à ce que vous décrivez, ben, j'en sais rien... on est vraiment aux limites de l'exercice !
Sur la notion "mutation vaut changement de destination", je pense qu'il faut l'assortir de quelques modérations, mais je suis moi aussi aux limites...
N'ayant pas trouvé de base juridique, ma conviction repose sur le marché. Si vous allez sur le site de la SAFER, vous pouvez trouver des biens vendu une poignée de cerises parceque non affectables à l'habitation. Exemple: Un cabanon viticole de 80m² au millieu de 4ha de vignes dans un site hyper coté pourrait se vendre 7 à 10 fois le prix proposé par la SAFER si le fait de l'acheter en changeait la destination. |
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Natyetstany
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 17:21:45
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Bonjour à tous,
En fait pour l'instant je n'ai pas eu de refus ou quoique se soit. C'est juste l'urbanisme qui m'a signalé qu'il s'agissait d'une zone UG. Si je continue de louer mes appartements est-ce que je risque quelque chose et si oui quoi?
Sinon au niveau de l'assurance, j'ai bien assuré le nombre de logements que je possédais. Y-a-t-il déjà des investisseurs qui se sont retrouvés dans cette situation?? Merci d'avance,
Nathalie |
Nathalie et Stanislas |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 17:48:50
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je pense que le seul point qui vous guette, c'est une interdiction de travaux de réfection après sinistre, le premier travaux portant changement de destination ayant été irrégulièrement réalisés.
dans quel cadre le service urba vous a t il alerté sur le classement de la zone ?
avez-vous lu le règlement de zone UG ?
si oui, prévoit-il des dérogations ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Natyetstany
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 20:53:41
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En fait c'est en allant demander un conseil pour la réfection de ma façade noircie par l'incendie que l'urbanisme m'a dit que la zone était UG. Ce qui m'étonne c'est comment les 3 appartements déjà existants à l'achat ont pu être crées: par l'ancien propriétaire (et ce depuis 3 ans). Personne ne l'a jamais embêté. Risquons nous également quelque chose pour ces 3 logements alors qu'ils figurent sur l'acte de vente?
Concernant le règlement de la zone Ug il ne semble pas y avoir de partie prévue pour les dérogations.
Ce n'est pas simple cette histoire!! Nous allons prendre conseil auprès d'un avocat. Cela nous apprendra à vouloir rénover une vieille boucherie toute pourrie!!! |
Nathalie et Stanislas |
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Sujet |
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Zone UG: interdiction de construire
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