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sung
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 19 sept. 2007 : 12:56:10
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Bonjour,
Je sais qu'il est possible de consulter les justificatives des charges locatives, lorsque l'on est locataire. J'ai fait les démarches suite à la consultation par l'ADIL 75 du détails des charges de 2006.
Mon ancienne propriétaire (car j'ai déménagé et je dois donc régulariser les charges de l'année 2006; et j'espère récupérer ma caution, au lieu d'être débiteur) m'indique que la consultation de ces pièces se feront à l'agence du syndic; mais aussi cela me sera facturé 93 euros de l'heure ! Et 0,37 euros les photos copies.
Je voudrais savoir si le locataire doit payer pour consulter les pièces justificatives sur place ?
Je conçois que les photocopies sont payants... Mais j'en ai besoin pour que l'ADIL atteste ou pas des charges récupérables.
Merci de me répondre avec comme appui une loi ou droits si jamais il y a abus... Car selon ma propriétaire, il y a au moins pour 3 heures de consultation !
Cela fait un peu chère pour récupérer mon dû !
D'avance merci à vous de m'aider sur ces points... 
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 16:54:34
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Je ne comprends pas pourquoi votre propriétaire vous renvoie vers le syndic puisqu'il dispose lui-même des justificatifs !
A moins d'erreur de ma part, vous n'avez pas de relation contractuelle avec le syndic !
Quelqu'un peut confirmer ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 16:56:24
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le locataire a prbablement demander à consulter les factures
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 08:10:49
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Merci Nefer !
Alors c'est effectivement une tache de plus grande ampleur... c'est le moins qu'on puisse dire. |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 09:02:06
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BONJOUR.
C'est quand même au bailleur de justifier des sommes qu'il prétend récupérer ( article 9 du NCPC). Si le syndic réclame une certaine somme, c'est au bailleur de la payer puisqu'il est lié contractuellement avec son syndic en tant que propriétaire.
Sinon le locataire peut, par injonction de faire, contraindre le bailleur à mettre à sa disposition les pièces justificatives. |
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 09:34:19
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Sung,
J'imagine que vous habitez dans un appartement d'un immeuble en copropriété ? Si c'est le cas, les comptes de l'immeuble, gérés par le syndic, ont été arrêtés, réputés vérifiés par les copropriétaires puis approuvés par l'assemblée générale. Ceci a fait l'objet d'un compte-rendu "officiel" suivi d'un décompte individualisé en fonction de ses tantièmes de répartition envoyé à chaque propriétaire, qui a réglé le montant correspondant. Votre propriétaire vous réclame les charges locatives sur la base de ce décompte. Vous pouvez donc demander à votre propriétaire de consulter ce décompte. Si vous voulez éplucher les factures, c'est une autre histoire et je crains que vous vous y perdiez... Mais a priori, le syndic fait son boulot et vous n'avez pas besoin de le refaire.
JM |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 09:51:22
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"Mais a priori, le syndic fait son boulot et vous n'avez pas besoin de le refaire"
JM....si vous lisiez les très nombreuses contributions sur UI......vous verriez que les relevés des dépenses établis par les sundics avec une colonne "charges récupérables"............sont très très ........souvent erronés pour ne pas dire "toujours"
tout simplement parce que les comptables copropriété....n'y connaissent pas grand chose en matière de droit locatif!! |
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sung
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 10:59:42
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Bonjour à tous !
Merci de tout coeur de vos réponses, je vais répondre à tous d'une manière générale.
J'étais dans un appartement d'un immeuble de copropriétaires, et j'ai eu le récapitulatif des charges de l'année 2006 approuvé par l'assemblé.
Cependant, suite à la restition de ma caution, ma propritaire trouve que le total des charges, ainsi que la première moitié de l'année 2007, est supérieur à la provision de charges + ma caution.
Etonné de cela, je montre l'ensemble des documents à l'ADIL qui au premier abord me confirme que tout semble normal.
C'est là que j'explique mon raisonnement sur les chiffres des charges totales de l'année 2205 et 2006... Ma part a plus que triplé !
La personne de l'ADIL vérifie alors sur les documents les charges récupérables; et sur les intitulé de certaines charges, il y a des erreurs. Mais elle me l'a précisé que ces erreurs dépendent de la nature exacte des charges. D'où ensuite ma démarhe pour consulter les justificatifs (factures) afin d'avoir la nature de ces charges et de les montrer à l'ADIL pour confirmer ou infirmer ces dits erreurs...
Mais ce qui me  c'est que la personne de l'ADIL me disait que ces types d'erreurs sont connus et que beaucoup de syndic le font lorsque les propriétaires se plaignent de charges trop lourd...
Il semble apparemment que le professionnalisme des syndics est à relativiser 
Par ailleurs, j'ai appellé hier l'ADIL pour savoir si les frais de consultation sont justifiables... Et la jurisprudence indique que la "disposition des pièces justificatives " implique une absence de frais...
Ai-je oublié quelque chose ? |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 09:04:22
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Charges locatives en copropriété. Voilà le résultat de mon expérience: en copropriété le syndic gère l'ensemble de la copropriété. Il n'a pas toujours mandat pour gérer un appartement qu'un copropriétaire met en location, c'est même assez rare!
Lorsqu'il envoie les comptes annuels aux copropriétaires il fait apparaître une colonne " charges locatives" qui est facultative et donnée "sans engagement de sa part". Le bailleur répercute l'ensemble de cette colonne au locataire et c'est de là que naissent les problèmes! En effet, très souvent, et j'ai pu le vérifier, cette colonne est établie en passant par un logiciel qui est incapable de saisir les subtilités du décret 87-713 et des jurisprudences qui l'explicitent: toutes les factures intitulées "entretien" sont imputées en "locatif", sans pouvoir distinguer le récupérable de ce qui ne l'est pas. Si vous ajoutez l'ignorance réelle ou feinte des personnes qui saisissent les factures, la méconnaissance des lois de la part des bailleur et locataire et l'argument du syndic qui établit cette colonne" locative" en se déchargeant de toute responsabilité, on en arrive à des situations difficiles à régler: peu de locataires arrivent à contrôler leurs charges, les bailleurs voient une partie des charges qui leur revient prise en compte par le locataire qui continue à payer des charges indues, sauf s'il est assisté par une association de défense. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 18:32:19
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Effectivement vévé a raison de faire ce résumé de la situation. Est-ce toutefois une situation où des bailleurs poussent (obligent) le syndic a imputer des factures en entretien, alors que ce serait une facture pour autre chose ??? c'est peut-être aller un peu loin surtout si on sait que ces factures sont qd meme verifiées par le CS ... s'il fait correctement son boulot (bien entendu) ...
je peux vous dire que pour faire affaire à plusieurs syndics pour mes apparts, aucun d'entre eux n'accepterait que moi, "petit bailleur", leur dise/ordonne/oblige, où ils doivent imputer la facture x, y, ou z !!!! 
Si le bailleur connait un tant soit peu le décret du 26 aout 87, il peut parfaitement vérifier lui-même si l'imputation faite par le logiciel (en fonction de la paramétrisation du comptable ) est correcte ou non. pour les factures récupérables à 75% (gardien) ou 82% (?) pour certains contrats d'ascenseurs ou chauffage, il le fait séparément lors de la regul.
la loi de 89 par son art 23 autorise le locataire a demander a consulter les justificatifs, sans toutefois préciser (tiens comme par hasard  ) à qui les frais occasionnés par cette démarche, seront imputés.
C'est le droit élémentaire du locataire d'en faire la demande, mais pour ma part, je pense que c'est à lui de payer cette consultation (puisque le comptable du syndic est mobilisé pour sortir les factures incriminées). Le bailleur n'a pas à intervenir dans cette consultation, si ce n'est que de faciliter la demande entre locataire et syndic.
je ne connais pas de jurisprudence sur ce cas, qui aurait condamné le bailleur à payer pour ces frais. |
Edité par - Joulia le 21 sept. 2007 18:35:01 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 18:45:38
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ne pas oublier que le droit d'effectuer le"controle des comptes" pou tout copropriétaire qui n'est pas membre u CS, est encadré dans le temps : voir le texte de la résolution votée en AG ou bien c'est entre la réception de la convocation à l'AG et la tenue de l'AG
en dehors de cette période le syndic n'a aucune obligation à accepter un "contrôle" par un copropiétaire |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 23 sept. 2007 : 15:35:20
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Sung, quelques éléménts de jurisprudence qui vous permettront de vérifier vos charges locatives:
1/ cass.civ. 3ème chambre du 30/06/2004: les charges ne sont pas justifiées par le seul effet de la présentation du décompte des charges. Les documents attestant de la réalité des dépenses doivent avoir été mis à la disposition du locataire.Les locataires ont accès aux documents comptables de la copropriété.
2/ cass.civ.3ème chambre du 28/01/2004: obligation de mettre à disposition les pièces justificatives auprès du syndic de copropriété
3/ CA Paris 6ème chambre du 14/12/2000: les comptes de gestion remises aux AG ne constituent pas des justificatifs au sens de l'article 23 de la loi du 06/07/1989.
4/ cass. civ. 3ème chambre du 03/04/2001: en cas de contestation le bailleur doit de nouveau fournir la preuve par mise à disposition des justificatifs. |
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consultation des charges locatives
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