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apetitspas
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 26 sept. 2007 : 11:19:13
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Bonjour,
Je suis prorpriétaire depuis un an d'un appartement dans une petite copropriété.
Au RDC : 2 garages (très haut et très grands)
Au 1er étage : mon appartement
Au 2ème : 2 appartements
Soit au total 4 propriétaires différents.
Le syndic est bénévole, il s'agit de moi-même, c'est la tradition dans cette maison : l'occupant de la plus grande surface (70%) est "le responsable".
Autour de cette maison, une cour en partie commune et côté sud, un jardin, ma propriété. Attention, ça se complique : pour accéder à la porte d'entrée, il faut emprunter une allée qui longe la maison, via ce jardin. Les actes notariés ne mentionnent pas ce passage, mais dans les faits, c'est comme ça.
Le projet est de construire une terrasse de 6m par 3.50 m, côté sud, donc, au dessus du jardin. Elle viendra couvrir l'allée. Pour accéder à la terrasse, une fenetre devra être transformée en porte. Les plans sont réalisés, j'ai déjà consulté l'architecte conseil de ma ville, une voisine déjà informée est ok. La seconde ne devrait pas y voir de difficultés. Quant à la troisième, propriétaire du garage nord, elle risque de refuser car elle-même est en difficulté vis à vis de la corpropriété. C'est une autre histoire. Pour faire court, elle occupe depuis 5 ans son garage en appartement, de temps en temps, a priori sans eau ni assainissement. Elle l'a transformée en loft. Cette situation m'a été cachée lors de l'achat. Aujourd'hui elle souhaite officialiser via un permis de construire, mais la copro souhaite que le garage reste un garage.
Concretement pour la terrasse, lors de la prochaine AG, je vais demander officiellement l'autorisation. Quelle type de majorité doit être accordée ?
Et pour le garage, auriez-vous une idée pour sortir de cette impasse ?
Je vous remercie par avance,
Bonne journée
Apetitspas, tout est dans le nom ... tant ces questions de copropro sont complexes !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 14:16:11
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Classique et simple à priori :
"autorisation donnée à 'apetitspas' d'effectuer à ses frais des travaux privatifs sur parties communes et modifiants l'aspect extérieur de l'immeuble selon descriptif/plans/etc ..joints à la convoc. " Maj art.25b, ou à défaut passage par la passerelle art.25-1.
Pour votre voisine, hélas, je ne vois pas de porte de sortie ...
Soit elle veut effectuer la transformation officiellement, alors il faut l'autorisation préalable de l'AG, laqelle doit vérifier que la modif garage-apparte est conforme à la destination de l'immeuble(elle l'est à priori), autorisation de l'AG qui est un préalable obligé à la délivrance d'un permis de construire ....
Soit elle ne veut rien faire et vous devez faire pression pour que ce garage soit 'fgarage' et non local à usage d'habitation.
Que dit très exactement votre RDC pour ce lot 'garage' ?
Votre voisine veut échapper au fisc, sans aucun doute ... mais alors elle ne peut rien officialiser et son garage restera garage ... et ne pourra être vendu ou loué QUE comme garage faute d'une autorisation d'AG et d'un permis permis de construire....
De plus, en qualité de syndic vous ne pouvez l'ignorer, cette modif dans l'usage de ce lot, sa 'destination', entraine aussi la modif de l'EDD/RDC, ce lot n°X 'garage' avec YY tantièmes devenant 'appartement' avec des tantièmes sans doute différents en particulier pour la répartition de certaines charges.
Soit c'est "au noir" et vous (le syndicat ET le syndic) êtes complice, soit c'est 'officiel', auquel cas vous (syndic) devez faire les choses dans les régles... |
Edité par - gédehem le 26 sept. 2007 14:17:54 |
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apetitspas
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 09:47:08
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Bonjour et merci pour cette réponse.
Concernant le problème de notre voisine et son garage, nous ne pouvons pas nous référer au règlemnet de copropriété, car celui est très très simple. En fait, avant nous, il n'y avait jamais eu de réunion des copropriétaires, et la personne à qui nous avons acheter l'appartement se comportait singulièrement : parfois il décretait unilatéralement des choses, et parfois, il laissait faire d'autres, comme la transformation du garage en loft au fil des années, tout en étant contre. C'est lui qui a accédé à la demande d'accès à l'électricité par la propriétaire du garage, mais ensuite il a refusé l'eau/l'assainissement. On ne saura jamais toute l'histoire.
Nous avons longuement parlé avec la propriétaire du garage. Au départ, elle souhaitait poursuivre son occupation sauvage et occasionnelle, ensuite, nous l'avons informé que nous contacterions la DDASS et la Mairie. Ce que nous avons fait. Puis elle a souhaité régulariser la situation et le syndic lui a signifié son refus en réunion.
Aujourd'hui, à la faveur d'un changement de propriétaire d'un des appartements, elle retente le coup. Qui sera sans suite, puisqu'il lui faut l'intégralité des votes et que mon mari et moi sommes opposés. Le pire c'est que je la trouve sympathique, mais la "mauvaise" surprise de cette découverte en emménageant m'empèche définitivement de concevoir un appartement à cet endroit.
La prochaine réunion sera courant octobre. Je connais déjà l'issu de ce vote. En tant que syndic, je réfléchis à ce qui conviendrait à dire de plus juste pour éviter que la situation ne "pourrisse" davantage. Depuis quelques mois, elle ne vient que très rarement, pour repasser du linge (???), puis repart. Ces garages ont de très grandes dimensions et sont lumineux. Nous habitons une ville agréable où tout est très très cher. Le sien est entièrement habitable, en dehors qu'il n'est apparement équipé ni de l'eau ni de l'assainissement. Je vous laisse vous interroger à ce sujet... Elle ne veut pas le/nous vendre. Elle VEUT y habiter à l'année. Et PAS nous. Histoire sans fin, qu'en pensez-vous ?
Sincères salutations |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 10:16:52
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une question:
votre nomination en tant que syndic bénévole est il bien fait régulièrement par une résolution votée au cours de l'AG dûment convoquée????
car en cas de litige, vous ne pourez pas agir en tant que syndic bénévole, si vous n'avez pas un mandat en cours de validité
avez vous aussi ouvert le compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriéaires??
l'immeuble est il assuré????
...... |
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apetitspas
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 18:49:44
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Notre nomination s'est faite dans les règles. L'immeuble est bien assuré, c'est d'ailleurs la seule dépense courante. Par contre je ne savais pas qu'il fallait un compte séparé. Je vais mettre de l'ordre dans tout cela.
Merci bien. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 18:54:31
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| en l'absence de compte (bancaire ou postal) séparé votre mandat est nul |
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apetitspas
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 19:05:46
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Ok entendu. La prochaine réunion est en octobre, je ferais ce qu'il faut.
Merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 21:40:14
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Une fois réglé cette histoire de compte bancaire ou postal, vous vous pencherez sur ce que j'écrivais plus haut ..:
"...elle veut effectuer la transformation officiellement, alors il faut l'autorisation préalable de l'AG, laqelle doit vérifier que la modif garage-apparte est conforme à la destination de l'immeuble(elle l'est à priori), autorisation de l'AG qui est un préalable obligé à la délivrance d'un permis de construire ...."
Manifestement, la "destination de l'immeuble" est chez vous "habitation" ..puisque votre copropriété n'est pas composée uniquement de garage ! 
Autrement dit, la modification de ce lot "garage" en lot "habitation" est conforme à la destination de l'immeuble qui est 'habitation'. !
L'AG ne peut donc ici, sans un motif imparable, s'opposer à la modification de destination/usage de ce lot, chaque copropriétaire ayant la libre disposition de son lot privatif et donc de son usage et de sa transformation dans le respect de la destination de l'immeuble
Dans votre copropriété principalement destinée à l'habitation, votre AG ne peut valablement s'opposer à la modification soumise au vote de l'AG !
Elle ne le peut, car l'AG n'a sur de telles demandes qu'un rôle de controle : conformité ou non de la modification 'habitation' envisagée avec la destination de l'immeuble.
L'AG ne peut pas dire "j'autorise ou pas" ! Elle ne peut dire que "C'est conforme à la destination de l'immeuble ou pas."
Vous voyez la différence ?
Ici, en cas de refus de votre AG, cette dame est même fondée à demander la condamnation du syndicat à des DI pour entrave au libre usage de son lot privatif conforme à la destination de l'immeuble ...
Désolé pour vous pour ce "garage" ....  |
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apetitspas
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 11:21:27
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Entendu pour le rôle de l'AG vis à vis de la conformité à la destination de l'immeuble. Bien que dans le fond, je pensais que nous avions plus de poids que cela pour s'opposer à son projet.
Par contre, son garage n'a ni eau ni assainissement. Est ce que cela change quelque chose dans l'imméridiabilité que votre explication implique ? Avons nous le devoir de reconnaitre la compatibilité de sa demande avec l'usage général d'habitation de la maison et le droit de lui refuser l'eau et l'assainissement ?
C'est un garage, meme si aujourd'hui il a la couleur d'un appartement. Quand elle ouvre sa porte de garage (sa seule ouverture, car les fenetres ne s'ouvrent pas), c'est à dire tout le temps quand elle l'occupe, on a tous une vue imprenable sur son intimité, ses affaires... C'est pas terrible visuellement, en plus elle est là, et ça nous dérange. Certes, on manque peut être de de tolérance, mais elle n'était pas prévue au programme. Et elle n'est pas du tout démunie et aurait largement les moyens de faire comme tout le monde, acheter un vrai appartement. On en a mare d'être les vilains-méchants quand on explique ce problème. Lors de la vente, ni l'agence ni le vendeur n'avait mentionné ce fait. On se retrouve coincé. Et puis elle sous-entend que l'obtention de son permis de construire par la mairie ne sera pas une difficulté pour elle. Que faire ? Et surtout au plus simple ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 17:24:41
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"...en plus elle est là, et ça nous dérange. ..."
Hum !!!! .....
Quel que soit votre opinion ici, vous (votre syndicat) ne pouvez valablement vous opposer à cette modification !
Pour autant, le fait que la porte du garage soit modifiée du fait que le lot devient "apparte" entraine une autre autorisation : modification de l'aspect extérieur de l'immeuble.
Et c'est ici qu'il faut se positionner avec bon sens : "Nous ne pouvons ici à priori nous opposer à cette modification de destination, mais nous pouvons assortir cette autorisation de contraintes ou données techniques concernant le respect de l'aspect extérieur de l'immeuble et l'intimité de chacun dont vous-même."
C'est du style, "Ok, on autorise cette transformation, mais on vous impose de mettre une porte fenetre avec des vitres opaques, et de changer la porte du garage pour des volets dans le modèle de ceux existants dans l'immeuble ". (par exemple )
Il faut toutefois vérifier auparavant ce qu'indique votre RDC : il se peut qu'une clause interdise expressément la modification des lots "garages", auquel cas cette modif est impossible, sauf à l'unanimité de tous.
Dans le cas contraire, votre syndicat ne peut interdire et doit statuer à la maj.art.25 et passerelle 25-1. |
Edité par - gédehem le 29 sept. 2007 17:29:42 |
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apetitspas
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 14:02:53
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Notre RDC est muet, puisqu'il est très simple et donc imprécis. Par contre notre petite copropriété est affiliée à une plus grande copropriété, car cette maison fait partie d'un ensemble plus grand (maison située à l'extrémité d'un ancien parc qui supporte aujourd'hui un immeuble). Lors de l'achat, le notaire nous a transmis le RDC de cet immeuble voisin. Je crois que l'on appelle cela une copropriété horizontale ? Bref, est ce que l'on doit/peut être impacté par ce RDC aussi, bien que nous ne participons ni aux AG ni aux charges.
Par ailleurs, si lors de notre AG d'octobre, nous, les 3 copropriétaires accèdons à la demande de transformation du garage en appart portée par la 4ème copropriétaires, pour éviter les poursuites possibles que Gedehem évoque.
Vu que ce garage, dans son état actuel, n'est desservi ni pour l'eau potable, ni pour l'évacuation des eaux usées, et que cette demande intègre la demande d'accès à l'eau pour achever la transformation et déposer le permis de construire.
Vu que l'arrivée de la conduite générale de l'eau se fait dans notre cave, que les 3 compteurs d'eau sont dans notre cave;
Est-ce que nous pouvons refuser les travaux dans notre cave qu'impliquerait son accès à l'eau ? Et dans la partie commune ? Parce que techniquement, il faudrait traverser notre cave, notre buanderie, puis l'escalier commun. L'autre solution pour raccorder le garage consiste à aller chercher un branchement à 200 m de là, en traversant le parking de l'immeuble voisin, puis, la cours commune de notre copropriété où la dame ne possède qu'un droit de passage. Et là, même question.
Merci encore pour les réponses, parceque dans ce sac de noeud, je n'ai trouvé aucune réponse nulle part, et ce n'est pas faute d'avoir interrogé les différents acteurs concernés... |
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