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 Sujet  |
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 27 sept. 2007 : 16:58:37
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Bonjour,
Ma copro possède 2 immeubles.
Le batiment A comportant 15 appartements et représentant 5706 tantièmes de charges générales et 10000 tantièmes de charges batiment.
Le batiment B comprenant 14 appartements et représentant 4294 tantièmes de charges générales et 10000 tantièmes de charges batiment.
Je suis propriétaire d'un T3 dans le bâtiment B qui représentent 317 tantième des 4294 au total.
Mon syndic me fait un appel de fonds basé sur : je cite "charges locatives et charges propriétaires : base 738 " sur UN TOTAL DE 20000 (alors que le RDC précise que les deux immeubles cumulent 10000 tantièmes)
Ma question est la suivante :
En ce qui concerne les charges générales, les 2 immeubles ne doivent-ils pas être réunis ?
Et la seconde question :
Les tantièmes appliques sont-ils réglementaires ? le syndic ne doit-il pas prendre les tantièmes notés sur mon acte de propriété établi par le notaire ?
Merci beaucoup de m'avoir lu et de votre réponse.....
*** Modération ***
Sujet déplacé du forum "Immobilier et politique - Réformes dans le domaine de la copropriété"
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Edité par - clemouel le 27 sept. 2007 17:44:51 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 17:46:59
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Les appels de fonds doivent être effectués sur le budget voté de l'exercice. Il doit comprendre les charges générales et les charges du bâtiment A et celle du bâtiment B.
A supposer que vous avez 738/10000 des charges spécifiques du Bâtiment B, votre appel de fonds doit être fait sur le modèle suivant pour chaque trimestre:
Charges générales de l'exercice: 1/4 budget charges générales x 317/10000
Charges spécifiques du Bâtiment B: 1/4 du Budget x 738/10000
Le syndic doit obligatoirement appliquer le règlement de copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 18:55:38
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OK : Mais pourquoi supposer 738 ?
Parce que :
317 / 4294 x 10 000 = 738
Vous devez contribuer aux charges communes pour 317 / 10000 de toute facture concernant les charges communes générales. Il n'y a pas lieu de tenir compte des " bases " en 5706 et 4294 qui ne sont que des sous-totaux sans intérêt.
Pour les charges par bâtiment, votre règlement de copropriété doit préciser quelle est votre contribution. C'est effectivement 738 dix millièmes du bâtiment B.
On vérifie en effet :
738 /10000 = 0.0738
317 / 4294 = 0.07382394038
Dans votre immeuble il ne peut y avoir d'appel de fonds en nn/vingt millièmes.
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Edité par - JPM le 27 sept. 2007 18:59:18 |
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 08:49:53
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Merci beaucoup de vos réponses
Voilà pourquoi j'avais tout de même des interrogations.
Le syndic à ma première visite m'a tout simplement répondu que je ne comprenais rien..... 
Je vais abuser... encore de vos connaissances...
Que dois-je faire maintenant pour faire valoir mes droits ????
Dois-je écrire au syndic ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 09:39:05
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sans voir les documents en votre possession, c'est difficile de vous conseiller
vous pouriez prendre rendez vous avec l'ADIL (...ou une association de propriétaires)et leur monter vos documents |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 10:44:29
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Vous pouvez écrire au syndic :
Monsieur le syndic,
Pour faire suite à votre appel de fonds du ....., je vous indique que, sauf erreur de ma part,
- les appels relatifs aux charges communes générales doivent être répartis en base 10 000, ma participation étant de 317 / 10 000
- les appels relatifs aux charges spéciales du bâtiment B doivent être répartis en base 10 000, ma participation étant de 738 / 10 000
Il n'y pas lieu, dans notre copropriété, d'effectuer des appels de fonds en utilisant une base 20 000 qui n'existe pas dans l'état de répartition des charges.
Je vous laisse le soin de me faire connaître vos observations.
+++++++++
Il faut toutefois vérifier que dans l'état de répartition des charges figurant dans la règlement de copropriété, il n'existe pas de base de répartition en nn/20 000. On ne sait jamais.
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 11:26:24
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Merci beaucoup de tous vos conseils, ils me sont précieux...
Etant donné que c'est le premier appel de fonds, exigible au premier octobre,
que je dois régler (propriétaire seulement depuis le 20 août) dois-je tout de même être en règle et régler ma cotisation en attendant le résultat de la contestation ?
(Je précise aussi que le RDC ne précise nulle part que la base doit être sur 20000). |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 11:48:14
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De JPM:
"OK : Mais pourquoi supposer 738 ?"
738 tantièmes est le résultat général dont vous avez très bien démontré la corrélation avec le total des tantièmes généraux des copropriétaires de chaque bâtiment.
Cependant il existe un cas particulier, si le syndicat à plusieurs bâtiments, c'est le cas pour passerelle, et possède dans un des bâtiments, une loge partie commune, dans ce cas des tantièmes sont affectés à la loge pour l'imputation en charges communes des charges particulières de ce bâtiment.
C'était le cas pour notre résidence, des tantièmes étaient affectés pour les charges "bâtiment", la loge a été vendue, les tantièmes "bâtiment" ont été repris lors de la création d'un nouveau lot.
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 08:20:15
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Merci !
Etant donné que l'appel de fonds est exigible dès maintenant, dois-je tout de même régler cet appel en attendant le résultat de ma contestation ou dois-je le bloquer ?
je pense aussi que l'assemblée générale ne devrait pas tarder. je vais voter "contre" la gestion du syndic afin de montrer que je désapprouve les comptes ! Qu'en pensez-vous ? |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 15:04:50
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Il n'est pas choquant que l'appel de fond soit appelé uniquement sur les millièmes généraux (317/10000) dans votre cas. Cela simplifie les comptes, et aussi l'AG : un seul chiffre (budget global) est voté.
Ensuite la régularisation fait bien sûr intervenir les millièmes genéraux et bâtiment.
Votre syndic a considéré assez bêtement que 2 batiments = 2 * 10000, et donc vos millièmes batiment sont 738/10000 et vos millièmes généraux 738/20000 = 369/10000. Cela serait correct si chaque bâtiment représentait 5000/10000 !
Cela n'est pas très grave dans la mesure où le syndic peut néanmoins faire une régularisation avec des millièmes corrects. Il faut donc examiner sa méthode de régularisation. En tout état de cause, cela est anormal.
Je vous déconseille de voter isolément contre la gestion du syndic : votre message ne sera pas compris par l'AG.
Il faut alerter le CS (ceux de votre batiment devraient réceptifs, il y a de l'argent à récupérer  ), pour le CS convainque le syndic de son erreur |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 16:58:56
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PetitS rappelS, pour passerelle:
-l'article 35-2 D1967 prévoit simplement que pour l'exécution du budget prévisionnel le syndic doit adresser à chaque copropriétaire,par lettre simple, un avis indiquant le montant de la provision exigible (pas de détail obligatoire)
-l'article 45-1 même décret précise que l'approbation des comptes du syndicat ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire
-le gestion (quitus) ce n'est pas l'approbation des comptes du syndicat ce sont deux résolutions différentes en AG |
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 17:02:11
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Merci de vos conseils.
Je vais aller voir les représentants du Conseil Syndical pour éclaircir ce problème... Heu !!!! ceux de mon immeuble, car je risque de me faire mal voir par les occupants d'en face....
Bien sur qu'il y a de l'argent à récupérer
Je vais toutefois régler mon premier appel de fonds.... pour ne pas me mettre hors la loi....
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 09:09:41
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Bonjour !
Nous avons aussi des charges d'escalier représentant :
- Millièmes charges escalier appartement,
- Millièmes charges escalier cave,
- Millièmes charges escalier séchoir.
Je ne sais pas à quoi peuvent correspondre ces charges. Ce n'est pourtant pas pour l'entretien, puisque les charges pour l'entretien des locaux sont inclus dans les charges générales. A quelle occasion nous sont-elles imputées ?
Où plus précisément, dans quelles charges, ces charges d'escalier peuvent-elles être incluses ? Charges générales ? Charges de bâtiment ? Ailleurs ?
Je ne sais pas si j'ai été assez claire...
Merci de votre compréhension.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 21:55:13
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La réponse est dans votre Règlement de copropriété.
vos millièmes sont donc :
- Millièmes général
- Millièmes batiment
- Millièmes charges escalier appartement,
- Millièmes charges escalier cave,
- Millièmes charges escalier séchoir.
Pour chaque type de millième, votre RDC indique pour quelles charges ils doivent être utilisés.
Il faut après vérifier que le syndic ventile correctement.
A priori, les 3 clés que vous citez ne doivent utilisées que pour des travaux (peinture des circulations caves, ....), les millièmes batiment étant massivement utilisés (ménage, électricité, eau, ...). Les millièmes général sont utilisés pour le syndic et l'assurance, les espaces verts ... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 23:12:05
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Suivre les conseils de MESPRES:
"Pour chaque type de millième, votre RDC indique pour quelles charges ils doivent être utilisés.
Il faut après vérifier que le syndic ventile correctement."
Vous devez avoir dans votre règlement de Copropriété:
-Charges Générales,
-Charges Bâtiment A,
-Charges Bâtiment B,
-Charges Escalier Bât A,
-Charges escalier Bât B,
(Il peut également il y avoir deux escaliers dans un même bâtiment.)
Dans ces catégories de charges vous devez avoir des tantièmes pour chacun de vos lots (Appartement, cave, séchoir).
Cependant certains lots peuvent ne pas participer à certaines charges, par exemple les lots caves et séchoir peuvent ne pas participer à des charges de vide-ordures.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 00:04:29
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Il n'est pas impossible que votre syndic soit aussi lecteur du projet de réponse que vous suggère JPM.
Vous pourriez alors faire l'économie d'une LRAR ?.
Voilà l'intérêt d'un site comme UI!
Payez seulement sur les bases données lus haut !
Attendez un rappel dument motivé !(cf EDD/RC)
Demandez au CS de se pencher sur ce problème ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 09:16:11
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"Bien sur qu'il y a de l'argent à récupérer"
Si vous avez payé sur la base de 738/20000 au lieu de 738/10000 il n'y a rien "à récupérer" et d'autre part d'oubliez pas qu'il s'agit de provisions.
Reste à voir le montant appelé, le syndic a-t-il cumulé les budgets des deux bâtiments comme il a cumulé les tantièmes?
En copropriété on ne peut pas "bloquer" les fonds, vous devez payer ce qui est dû. |
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 12:03:56
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Merci de vos réponses.
Je suis en lien avec un représentant du conseil syndical et nous épluchons en détail les différentes catégories de charge appliquées par le syndic.
Le RDC est tout à fait clair.
C'est seulement la ventilation par le syndic entre les deux immeubles qui ne semble pas correct.
Ayant appartenu à une très grosse copropriété auparavant, nous avions plusieurs immeubles et des appartements allant de T2 à T5... Il est évident que les T2 payaient moins que les T5 et je n'ai jamais eu ce genre de problèmes. Nous réglions nos charges générales en fonction de nos tantièmes généraux privatifs et nos charges de bâtiment seulement quand il y avait une intervention sur notre bâtiment.
Alors que dans ma copro actuelle, aucune charge en tantième privatif !! tout est sur les bâtiments.
Je suis étonnée de la réponse de MESPRES. Je pensais que les charges (ménage, électricité, eau) faisaient parties des charges générales et non de bâtiment. Je suis perdue.....Merci de m'éclairer ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 13:58:17
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"Je suis étonnée de la réponse de MESPRES. Je pensais que les charges (ménage, électricité, eau) faisaient parties des charges générales et non de bâtiment. Je suis perdue.....Merci de m'éclairer !"
La réponse de MESPRES est correcte, ces charges font partie des charges générales quant il n'y a qu'un seul bâtiment. Quant il y en a plusieurs elles sont affectées Bâtiment par Bâtiment: "Charges générales Bâtiment X" |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 20:01:10
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Explication possible pour le ménage (je suis dans ce cas) : le contrat engloble les deux batiments, sans séparer les postes. Il faut alors, contrairement au RDC, appliquer les millièmes généraux. La solution propre consiste à demander au prestataire de séparer son contrat en deux contrats : depuis 20 ans que notre copro existe, personne n'en a vu l'utilité.
Par contre, les batiments ont leurs compteurs eau et edf propres : rien ne s'oppose à appliquer le RdC. |
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passerelle
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 09:55:47
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Merci pour vos éclaircissements
Je continue à comprendre et à analyser.... |
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Sujet |
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perdue dans mes charges de copropriete
Forum fermé
