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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 30 sept. 2007 : 13:05:10
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Bonjour,
Je suis depuis peu conseillère syndicale d'une grosse copropriété . Je serais désireuse de connaître quelles sont les pouvoirs du conseil syndical car j'ai été étonnée de devoir participer à un vote concernant la prise en charge d'une assurance pour un ouvrier d'entretien retraité bénévole pour un montant d'environ 300 euros par an ? 7 voix pour et 1 voix contre (la mienne).
D'autre part, il nous est imposé une confidentialité à l'encontre des copropriétaires : ne pas révéler le montant important des impayés (230 000 euros) refus de voir les dossiers personnels des copropriétaires chez le syndic, ne pas dire que nous sommes près de la faillitte ?....J'ai l'impression que le syndic et le conseil syndical font masse et que je joue les troubles fêtes
Merci pour vos réponses
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 13:25:02
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Bonjour,
Je vous recommande de parcourir le site de l'ARC : http://www.unarc.asso.fr/
Le mieux étant même d'acheter leur manuel "Copropriété : le manuel du conseil syndical", entre autres.
La lecture de ces guides est facile et très enrichissante.
Le montant des impayés, chaque copropriétaire doit l'avoir chaque année de jointe à la convocation à l'AG annuelle. Vous devez avoir le nom de tout le monde, avec en face le montant en débit ou en crédit. C'est un document obligatoire.
De plus, en tant que Conseillère Syndicale, vous avez le droit (et vous devez, même) suivre les impayés et les contentieux en cours, afin de contrôler le Syndic. Et ça, il ne peut s'y opposer !
Ne pas communiquer ces informations au CS qui le demande est une faute.
Combien de lot y a t-il chez vous ? pourquoi autant de débiteurs ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 14:13:53
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Il faut d'abord s'entendre sur le sens des mots.
Vous évoquez la confidentialité et vous traitez, dans la pratique, d'autre chose !
Le conseil syndical, par exemple, doit avoir accès, sans nul doute, à la liste des impayés et à l'évolution des procédures de recouvrements. L'existence d'un risque particulier pour le syndicat doit être portée à sa connaissance . Idem pour un fait qui est légitimement à l'origine d'un retard de la procédure (survenance d'une incapacité par exemple).
Les membres du CS doivent bénéficier d'une confiance suffisante pour être en mesure d'indiquer aux copropriétaires qu'ils ont pu vérifier la cause légitime d'un renvoi d'une audience sans être obligés, dans un premier temps, de préciser que Dupont est en détention préventive ou placé dans un hopital psychiatrique.
L'information est alors limitée au fait lui-même et il n'y a pas lieu de s'étendre sur les éléments qui ne présentent aucun intérêt pratique immédiat pour la défense des intérêts de la collectivité.
Les conseillers syndicaux sont eux mêmes tenus à une certaine confidentialité pour ce qu'ils peuvent apprendre à l'occasion de l'exercice normal de leur mandat. C'est d'ailleurs l'intérêt de la collectivité car on connait bien les méfaits de la propagation des rumeurs de paliers.
Du point de vue pratique le syndic doit fournir les informations nécessaires y compris des photocopies de documents s'il y a lieu mais ne doit pas, à mon avis, laisser libre accès à ses dossiers qui peuvent contenir des éléments confidentiels sans intérêt pour l'information du conseil.
Il doit de même faire établir les traitements informatiques nécessaires à l'information du CS mais il lui est interdit de laisser accès direct au système et aux fichiers.
Le recel d'informations utiles est une faute grave du syndic.
Sur beaucoup de ces points il existe un relatif vide juridique, aggravé par les défaut de cohérence des textes lorsqu'ils existent.
Même incohérence lorsqu'un notaire refuse de faire connaître les hériters d'une succession en invoquant le secret professionnel.
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 18:33:00
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Merci pour vos réponses,
Notre copropriété comprend 206 copropriétaires. Le montant important des impayés provient d'une part des charges courantes qui ne sont pas payées par 1/3 environ des copropriétaires (80 000 euros) et d'autre part, les charges de rénovation de notre réseau électrique qui se sont élevées à 833 000 euros dont 150 000 euros d'impayés à ce jour. Le syndic nous a bien remis des états informatiques mentionnant le nom des copropriétaires défaillants ainsi que montant des sommes non réglées par chacun d'eaux avec différentes mentions : lettre de relance, mise en demeure, remise à l'huissier, etc.... mais le temps passe et nous ne voyons pas de résultats à ces démarches préliminaires du Syndic. Si nous ne pouvons pas consulter les dossiers de chaque copropriétaire défaillant, je ne vois pas comment nous allons pouvoir avancer pour régler nos problèmes ? Je comprends bien évidemment que nous ne pouvons colporter que notre voisin est par exemple en état de surendettement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 19:21:11
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Mais rien n'empeche, je dirais même 'au contraire', le CSZ de pondre une note informant les copropriétaires de cette situation, si le syndic ne la pond pas !!!
Je dirais même qu'ici, c'est une obligation pour le CS de faire cette information !
Cela relève de sa mission :
L.art.21 : "En outre, il (le CS) donne son avis (...) à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même."
Il faut comprendre ici "assemblée générale" non comme la réunion décisionnelle mais comme la situation permanente du syndicat, l'assemblée des copropriétaires existant 24h/24, 365j/an.
Autrement dit, à tout moment le CS peut donner son avis (son information) aux copropriétaires, ici sur la question des impayés et la situation catastrophique des finances du syndicat.
La prétendue confidentialité mise en avant ici par certains CS est totalement folko, comme le souligne JPM !
Ici, il est du devoir du CS, mais aussi et surtout du Syndic, de tenir les copropriétaires informés !
Leur dire : "Il manque 230.000 € dans la caisse en raison d'un nombre important d'impayés dus à la défaillance de de trop nombreux copropriétaires (X copropriétaires sur 206)" .. n'a rien à voir avec la confidentialité de certaines informations.
JPM résume bien l'affaire ici :
"L'existence d'un risque particulier pour le syndicat doit être portée à sa connaissance ."
"Le recel d'informations utiles est une faute grave du syndic." (et accessoirement du CS)
On peut relever pour le syndic que ce recel d'information est un acte délictueux, puisqu'il n'a pour but que de cacher à son mandant, le syndicat, sa situation financière.
Le CS, par son silence, en est complice.
mjl, vous dites :
"Le montant important des impayés provient d'une part des charges courantes qui ne sont pas payées par 1/3 environ des copropriétaires "
Qui paye ce 'trou' de 230.000 € (soit en gros pour les 2/3 qui payent 1.700 € par personne), car il faut bien que les fournisseurs soient réglés ?
Il y a des silences coupables dans votre syndicat.., silences qui seraient ici délictueux : recel d'informations sans doute ici vitales.
A la limite, si la situation persiste, vous seriez fondé à demander la désignation d'un administrateur provisoire "pour un syndicat en difficulté" (D.art.62-1 et suiv.), bien que ce soit là une solution de dernier recours ...(il faut 15% des voix pour pouvoir engager l'action).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 22:41:11
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Comme dit Gedehem, la situation est sérieuse dans votre copropriété !
Vous n'êes pas le seule syndicat dans cette situation et la vérité est que cette réalité paraît officiellement camouflée par le rideau de fumée généré par des controverses , les unes sérieuses, les autres pas, sur des problèmes pratiques dont l'intérêt, pas négligeable, est minime à côté du paiement ponctuel des charges.
1) Pas mal de copropriétaires ne sont pas en état de payer régulièrement les charges de copropriété.
2) Une autre tranche comporte ceux qui ne placent pas la paiement des charges en première ligne de leur budget. Les audiences de désendettement sont pleines d'enseignement à cet égard : effarantes factures de portables, SMS, etc.. pendant que le syndic attend ses sous
Dans bien des cas l'assistance extérieure devrait être ciblée sur l'aide au recouvrement des charges. Ce n'est pas le cas actuellement. On perd des heures à pinailler des babioles et des actualisations de contrats mais on saute joyeusement l'organisation des recouvrements et les économies pouvant être réalisées au niveau de la préparation des dossiers de recouvrement.
Ainsi le mécanisme des recouvrement s'étouffe de lui-même pour l'excellente raison que les recouvrements coûtent cher et que le syndicat n'a d'autre solution que d'avancer les frais.
Il faut sur ce point renforcer l'assistance aux recouvrements.
Enfin, il ne faut pas faire peser aveuglément sur les syndics la responsabilité des délais de procédure. Cette responsabilité s'arrête à la mise en place des procédures. A partir du moment où le Tribunal es saisi dune manière ou dune autre, le syndic n'a plus la maîtrise du mécanisme.
Par contre il faut vérifier que votre syndic entend par " mise à l'huissier ". Cette expression n'a pas grand sens. Ce n'est pas normalement un huissier qui engage les procédures mais un avocat.
Le syndic peut par contre réaliser seul des recouvrements par voie d'injonction de payer. Encore faut-il savoir si le juge de proximité de vore coin ne les garde pas trop longtemps sous le coude.
Il y a beaucoup de travail à faire dan ce domaine.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 01:05:41
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Dans le droit fil de ce qu'expose JPM, un autre soucis renforcé ces derniers temps : l'accession à la propriété et ici, pour ce qui nous concerne, à la copropriété.
S'il est légitime de faire en sorte que chacun puisse devenir propriétaire, une autre chose est de tirer toujours vers le bas, dans une démarche certes louable, pour permettre à un plus grand nombre d'accéder à la propriété.
Car à tirer les choses vers le bas, on aggrave certains problèmes, comme ici les impayés.
Je sais que je vais me faire tirer dessus (en plus d'être ignifugé, j'ai mon gilet pare-balle !), mais assumer des charges de locataire et assumer celles de copropriétaire, ce n'est pas la même chose.
Je sais, pour l'avoir vu et vécu, que les impayés ne sont pas réservés aux bas revenus (souvenir d'une copro 'chicosse' où notaire, avocats (2) et géomètre-expert étaient tête de liste pour les impayés), mais c'est tout de même là qu'on en trouve un grand nombre.
Je mets de coté les cas de surendettement, ou encore de faillite personnelle, cas extremes.
Mais force est de constater que ces dernières années les difficultés sont aller croissantes en raison de la multitude de dépenses rendues obligatoires, les ascenseurs en étant la cerise !!
Ces dépenses là, tous ces travaux d'entretien et de réfection, un locataire ne les voit pas !
C'est ici qu'il y a selon moi une sorte de tromperie, par exemple dans le logement social, où l'on cherche à faire accéder des locataires qui ont 15, 20 ans de versement de loyer !
C'est ignorer totalement le fossé financier (hélas) qu'il y a entre "etre locataire" et "être copropriétaire", et pas uniquement sur le plan de l'achat du logement .!
Car ensuite, derrière, il faut être en mesure d'assumer les dépenses de copropriété !
C'est ici que la tromperie sur ce point est grave, car au final pénalisante pour le syndicat : on pousse à l'accession, pour nous à la copropriété, sans donner les moyens en aval de pouvoir recouvrer des charges impayées, aggravant de ce fait même la situation parfois difficile de ceux qui arrivent encore à payer !!!
Car au final, il faut bien payer les fournisseurs !
C'est cela le drame : ceux qui payent régulièrement sont pénalisés par le fait que le pouvoir politique n'a pas pris la mesure des conséquence de ces choix facilitant l'accession à la copropriété, sans édicter d'autre règles pour le recouvrement des impayés ni de donner en même temps les moyens à la justice (tient donc !  ) de répondre rapidement à ces difficultés.
Comme me disait un copain de bistrot, fin philosophe entre 2 verres : " C'est pas tout de pouvoir se payer un 4x4, faut aussi pouvoir mettre de l'essence dedans."
Je vous laisse méditer ces (ses) sages paroles .... 
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 08:36:00
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Bonjour,
Je suis très sensible et un peu déstabilisée par la finesse de vos argumentations qui me laissent comprendre que les pouvoirs d'un conseiller syndical sont très limités. Notre RDC précise que nous sommes solidaires, ce qui veut dire que les bons payeurs vont payer pour les mauvais payeurs ? En avril dernier, j'ai informé les copropriétaires par lettre personnellede la situation catastrophique de notre copropriété, il existait alors un trou de 73 000 euros dans les charges courantes, trou qui depuis cinq ans environ joue les boules de neige, malgré cela en juillet 2006, les copropriétaires ont voté la rénovation électrique de notre copropriété pour 833 000 euros tandis que notre situation financière ne le permettait pas. Impossible de leur faire entendre raison, tous étaient d'accord : le syndic, le cs et la majorité des copriétaires. Les copropriétaires défaillants se disant mes voisins paieront pour nous ? Actuellement, nous financons nos charges courantes par la trésorerie de notre fonds de roulement et les provisions travaux pour un montant total de 90 000 euros, quant au trou des travaux que va t il se passer, cela est le plus grand mystère aujourd'hui?
Actuellement, je me déplace une fois par semaine chez le syndic pour contrôler les comptes, il est vrai que je suis mal accueillie, on refuse de me montrer les documents de base et je ne peux consulter que les tirages informatiques.
Donc, je n'avancerai pas dans mes recherches si l'on m'oppose la confidentialité pour les dossiers personnels des copropriétaires et la non présentation des pièces comptables. Je suis dans un tunnel sans sortie
Merci beaucoup pour votre aide
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 09:47:41
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mjl, le CS n'est pas démuni de pouoirs, au contraire : il sont les plus larges et sans limite pour ce qui concerne ""assistance et controle de la gestion du syndic et d'une manière générale le fonctionnement du syndicat."
Le CS, c'est le "conseil de surveillance" du syndicat !
Mais pour qu'il soit efficace, il est impératif que son fonctionnement, son travail, soient totalement distincts de des activités du syndic.
L'organisation, l'articulation du syndicat est celle-ci :
Le syndicat 'patron' (son AG) décide.
Son mandataire, le syndic, exécute, met en œuvre les décisions du 'patron'.
Le CS surveille et controle que ce qu'a décidé le 'patron' est bien mis en œuvre et bien exécuté par le syndic.
Mais pour cela, il est impératif que dans cette structure 'trinaire' chacun soit à sa place et qu'il n'y ai aucune collusion syndic-CS.
Je ne dis pas que ce 'couple' ne doit pas s'entndre et même collaborer !
Je dis que chacun a sa place et son rôle spécifique dans le fonctionnement du syndicat et que s'il manque une des trois pattes on se casse la ..figure !
Par sa 'complicité' avec le syndic, votre CS est ici "complice" de sa faute délictueuse... sans doute par méconnaissance du role et du pouvoir d'un CS fixés par les textes.
Pour ce qui concerne le "trou", il est évident que ce n'est ni le syndic ni le CS qui va faire tourner la planche à billets pour payer les fournisseurs.
Pour l'instant, le syndic tappe dans le fonds de roulement (qui n'est pas prévu pour cela et devra être reconstitué par les copropriétaires !)
Mais lorsque ce fonds sera épuisé, le syndic fera appel aux copropriétaires qui payent pour leur demander, par des appels de fonds exceptionnels, de combler le 'trou'.
Si personne ne bouge, en premier lieu le CS dans son ensemble, le réveil des copropriétaires va être très douloureux ..... 
(mjl, vous avez un mail à m'indiquer ?) |
Edité par - gédehem le 01 oct. 2007 09:53:09 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 10:37:01
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| le problème financier de la "copropriété" de mjl est ,peut être, aussi lié à ce qu'il s'agit d'un parc résidentiel de loisirs; il doit en être,semble t il, de même pour le fonctionnement normal du CS |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 10:59:01
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| ... ben y doivent pas beaucoup s'amuser, dans leur 'parc de loisirs', ou alors vont pas rigoler longtemps ..... |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 00:49:42
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Citation :
Initialement entré par mjl
... nous ne pouvons colporter que notre voisin est par exemple en état de surendettement ...
Normalement, le paiement de sa dette selon un calendrier précis devrait inclure les sommes qu'il doit au syndicat.
De même que si ses revenus ne peuvent plus suffire à rembourser ce qu'il doit, il a dû lui être "signifié" qu'il va devoir vendre son appartement.
Dans les deux cas, il doit y avoir des entrées d'argent prévues pour le syndicat ?
Ce que je ne comprends pas, c'est comment a-t-on pu voter 833000 € de travaux alors qu'il y avait déjà 230 000 € d'impayés ?
Que font les créanciers ?Citation :
... C'est pas tout de pouvoir se payer un 4x4, faut aussi pouvoir mettre de l'essence dedans ..."
C'est surtout au moment de changer le train de pneus que ce type de véhicule fait un retour définitif chez le concessionnaire ... Pour frimer, on trouve toujours des € pour mettre quelques litres. Rouler avec des pneus en mauvais état par contre ... on passe pour un charlot.
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Amicalement |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 19:01:47
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Cacher les impayés, c'est impossible !!!
votre syndic doit joindre à la convocation de l'AG la situation de trésorerie (annexe 1 de présentation des comptes).
le décret comptable impose que la liste des copropriétaires débiteurs (donc créance pour le syndicat) soit communiquée.
voyez ce lien
http://www.egide.net/Annexe1DecretComptable.pdf
il s'agit d'un format normalisé par le décret la note 2 est sans appel !
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 08:45:41
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Bonjour à tous,
Lors de l'assemblée la liste des impayés est bien remise aux copropriétaires, mais ceux-ci ne semblent pas concernés, je dirais que sur 206 copropriétaires, seul une cinquantaine réagissement verbalement et puis plus rien, nous revenons à une sorte d'immobilisme qui semble dire, nous paierons mais nous voulons être tranquille. Jusqu'à présent, les impayés ont été financés par notre trésorerie, mais dans les mois qui viennent pour solder les travaux de réfection électrique, il va falloir faire des appels de fonds supplémentaires, je pense alors que nous aurons enfin une réaction des copropriétaires.
Autre problème avec notre syndic. Je me suis présentée hier à son cabinet pour lui demander un double des pièces comptables depuis janvier 2007 m'étant engagée vis à vis du conseil syndical à tenir la comptablité en double, c'est à dire, je reprends tous les documents chez moi et je refais tous les comptes : journal, grand livre, balance et bilan. A ma grande surprise, il m'a bien été présenté certains documents, mais l'on m'a refusé l'accès à la photocopieuse ? D'autre part, refus de me présenter : les fiches de paies de notre homme d'entretien, des relevés bancaires, des relevés de charges annuels des copripriétaires des années 2004, 2005 et 2006 ? Il m'été répondu qu'il fallait que j'écrive aux syndic pour avoir ces documents ?
Question : suis-je en droit à demander copie de l'ensemble des documents comptables ?
En 2006, nous avons réglé la somme de 7 800 euros correspondant aux soldes de charges des copropriétaires qui ont vendu, à votre avis qui doit les payer ?
Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 09:13:26
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"En 2006, nous avons réglé la somme de 7 800 euros correspondant aux soldes de charges des copropriétaires qui ont vendu, à votre avis qui doit les payer ?"
cela n'est pas possible
avant la signature de l'acte autenthque le notaire adresse au syndic un document "l'état daté" sur lequel sont mentionnés...plein de rensignements ....dont les sommes dues par le vendeur
le notaire doit retenir le montant de la dette du vendeur sur le produit de la vente et l'adresser au syndic
ensuite , à réception de l'avis de mutationn le syndic a ENCORE un délai pour faire opposition sur le prix de vente....au cas ou la somme n'est pas versée au syndicat
il faudrait donc que les membres du conseil syndical demandent vérifie les états daté remplis par le syndic pour les ventes qui ont eu lieu..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 10:20:09
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Nefer : " le notaire doit retenir le montant de la dette du vendeur sur le produit de la vente et l'adresser au syndic "
Cette règle n'existe pas.
Lorsque le certificat de l'article 20 n'a pas été remis au notaire, celui-ci doit conserver les fonds et notifier l'avis de l'article 20 au syndic.
Celui-ci dispose d'une délai de quinze jours pour faire opposition.
A réception de l'opposition, le notaire conserve une somme correspondant au montant visé dans l'opposition et remet le solde du prix au vendeur.
Le notaire adresse les fonds au syndic s'il en reçoit l'autorisation du vendeur.
A défaut, le syndicat doit demander en justice l'attribution des fonds.
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 07:49:30
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Bonjour à tous,
Si j'ai bien compris lors d'une vente par exemple le ler décembre, le notaire doit retenir une provision pour faire face aux paiements du solde des charges qui n'interviendront que lors de la cloture des comptes de l'année n-1 ?
D'autre part, le Président du Conseil Syndical peut il m'interdire de demander au syndic la présentation et la copie des pièces comptables du fait que je suis conseillère syndicale suppléante ?
Merci |
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