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un copropriétaire me demande comment et quand résilier un bail de location de son locataire (bail relevant de la loi n° 82-526 du 22/06/1982 et dont l'essentiel des articles ont été abrogés) qui refuse que son bailleur fasse des réparations assez importantes dans son logement, au motif que le bailleur va, s'il procède à des travaux, augmenter le loyer.
Le bailleur en effet (c'est un nouveau bailleur qui a repris le logement avec le locataire) se sent coincé : le logement est quasi insalubre, très humide, la salle d'eau à refaire totalement, toutes les plomberies, toute l'électricité sont à refaire et redoute une plainte auprès des services d'hygiène de la mairie. Comme le logement est très petit - 16 m² - et qu'il s'agit d'un couple - refaire le logement avec les locataires en place est très difficile à réaliser. Du fait que le locataire refuse (pour le moment verbalement)la réalisation de travaux (je précise que le loyer est faible) le propriétaire souhaiterait mettre fin au bail. Or il est trop tard pour faire un congé pour travaux (pour les baux actuels) mais pas trop tard pour le contrat du locataire qui prévoit deux (ou trois je lis mal sur la copie) mois de préavis. Ceci dit le bail ne prévoit pas de possibilité de congé pour travaux, mais uniquement pour revendre le logement ou pour y habiter.
Par contre le propriétaire a le droit de faire des travaux d'urgence et pour cela il n'y a pas de délai.
Les locataires sont alcooliques et il n'y a pas de ce fait de possibilité de discuter raisonnablement avec eux. Le propriétaire a proposé de les aider à trouver un logement par la mairie (ceci dit ça n'a rien d'évident d'obtenir un logement HLM) mais ils s'y refusent car ils redoutent qu'on les envoie dans une cité de transit.
A votre avis : 1) le délai de préavis de deux (ou trois) mois est-il toujours en vigueur du fait que ce délai est indiqué sur le bail ou faut-il respecter la nouvelle loi - les six mois de préavis ? dans le cadre de ce bail, le bailleur a -t-il l'interdiction de donner un congé pour travaux ou peut-il en application de l'article du code civil 1724 mettre fin au bail dans ce délai de 2 ou 3 mois ?
2) Peut-il éventuellement faire constater par la mairie que c'est insalubre pour intimer l'ordre à son locataire d'accepter les travaux - la visite des entreprises pour les devis puis la réalisation des travaux)- au risque que la mairie prenne un arrêté d'insalubrité : est-ce intéressant pour lui (le bailleur)? 3) ne risque-t-il pas de se retrouver à devoir payer un logement provisoire pour ce locataire pour faire les travaux? 4) pour se sortir de cette situation impossible - à mon avis s'il fait des travaux les locataires refuseront l'augmentation de loyer - n'aurait-il pas intérêt avant quoique ce soit de faire établir les devis, les soumettre à l'Anha pour tenter d'obtenir des subventions du fait que le loyer est faible : si l'anah subventionne il maintient le loyer faible dans les conditions financières fixées par l'anah (je ne pense pas que ceci arrange le propriétaire qui aimerait louer le logement au même prix que les autres de l'immeuble) et, si refusé, il sera obligé de supporter bien sûr les travaux sans aide, maintenir un loyer faible ... pour toujours .
5) sinon a-t-il la possibilité par ex avec une visite d'inspecteur de la mairie de demander au juge de casser le bail pour faire réaliser les travaux ? Je pense que dans ces conditions le juge risque de lui demander de payer un logement provisoire en attendant la fin des travaux aux locataires.
Enfin, y-a-t-il sur le forum des bailleurs qui ont eu ce genre de pb ? comment s'en sont-ils sortis ?
Le code civil dans le bail est cité, notamment l'art 1724 au sujet des travaux. Cet article dit ceci :
Article 1724
Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Et sur lur le bail, parmi les obligations du locataire il est écrit ceci : "Le locataire est tenu des obligations principales suivantes :..... 9°) souffrir la réalisation par le bailleur des réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du contrat de location , sans préjudice de l'application des dispositions de l'article 1724 du code civil"
Le pb ne serait-il pas au fond d'interpréter ce qui des travaux rendra le logement inhabitable ou non ?
resiliation d'un bail ancien - travaux à réaliser
Forum fermé
Posté - 30 sept. 2007 : 15:49:06
