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Bélénos48
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1 réponse |
Posté - 01 oct. 2007 : 13:14:30
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Recherchons copropriétés connaissant des difficultés de gestion avec ***moderation : anonymisation du nom****(tous postes, management gestion, pb relationnels, contrats, ...).
Envisageons regroupement de copropriétés insatisfaites voire +, pour actions avec un grand quotidien national. Se rassembler est primordial pour que ce grand quotidien se fasse notre ambassadeur. Une association de ces copropriétés d'ampleur nationale permettrait de peser sur nos députés et sénateurs pour qu'enfin le consommateur soit défendu et non subir la loi de groupe(s) de pression(s).
x.... a planifié une journée portes ouvertes mi-novembre 2007 pour présenter et vendre leur "EXCELLENCE", une journée pour manifester notre mécontentement! Seul c'est mission impossible, nombreux et solidaires x...... devra revoir management des copropriétés.
D'avance merci.
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Edité par - nefer le 01 oct. 2007 16:00:03 |
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Flap
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808 réponses |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 16:02:11
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Quitte à contecter l'ARC, faîtes une campagne pour la participation aux sessions de formation. Celà sera plus utile de que fabriquer des banderoles
Si les conseillers syndicaux (pour aller au plus accessible) étaient mieux formés, il y aurait moins de bazar dasn les copropriétés.
Rien qu'à savoir lire une balance comptable, on évite des heures de vérifications inutiles.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 17:41:55
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JPM : bélénos48 parle ici de difficultés de gestion avec un grand Syndic, rien à voir avec la formation des CSs.
J'aimerais que les gestionnaires succéssifs soient aussi sérieux et professionnels que l'ensemble des conseils syndicaux actuels !!
Toujours votre amour des Syndics!! attention. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 18:16:41
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Au risque de déplaire, et bien que je sois parfois en désaccord avec certaines affirmations de JPM, je partage ici son avis !!
Voyez, c'est comme les "chiens fous" dont on parle actuellement : est-ce le chien qui est 'fou' .. ou est-ce le maitre qui n'est pas formé-à la hauteur-compétent...etc .... ???
90% des copropriétaires ignorent totalement les règles qui prévalent en copropriété.., ils en igorent la structure, l'articulation ! Et comme les conseillers syndicaux sont désignés parmi ces coropriétaires, je vous laisse deviner le résultat !!
Combien de conseillers savent au départ qu'il leut faut un RFCS ? Combien connaissent le role, les attributions d'un CS ? Combien disposent des textes (L.65,D.67) ? Combien ont une copie du RDC, que tous (les conseillers) ont lu aumoins une fos et auquel ils se réfèrent souvent ? Combien disposent de la liste des copropriétaires, des principaux contrats (assurances, employés, entretien ascenseurs, etc ....) ?
Ici, il ne s'agit que du B A BA des choses ... Parce qu'ensuite c'est le controle de la gestion du syndic, des ses covocations aux AG, de la conformité des PV, sans oublier le controle des dépenses et comptes, trimestriellement de préférence...., sans parler du suivi des impayés, ... ni des demandes de devis s'il y a des travaux envisagés, des notes d'info aux copropriétaires ..etc ..
Car il faut s'en convaincre, et c'est ici que je rejoins JPM : lorsqu'un CS ne fait pas son boulot, ce pour quoi il est fait, ASSISTER ET CONTROLER LE SYNDIC, soyez certain que ce dernier va s'engouffrer dans la brêche et profiter du vide ouvert devant lui !
Le chat n'est pas là, les syndics dansent !!!....
"On a le syndic qu'on mérite." (ne cherhez pas, c'est de moi ....) |
Edité par - gédehem le 01 oct. 2007 18:20:04 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 18:39:06
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Il y a déjà tellement eu d'abus (voir ce lien pour le dernier en date du 26.09.2007) http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0907/abus1143.htm de réclamations concernant ce syndic signalés par l'ARC que je doute que les actions objets de ce sujet aient un effet quelconque.
Les accords de l'ARC avec ce groupe pour le respect des textes est manifestement un échec
philippe388, dans ces grands groupes ce n'est pas le gestionnaire lui même qui est à mettre en cause mais la "politique" menée par les directions qu'ils sont dans l'obligation de suivre ou de chercher du boulot ailleurs
Pour les conseillers syndicaux je suis,malheureusement,d'accord en grande partie avec gédehem mais je mettrais, presque à égalité, les copropriétaires car ces derniers,souvent, "n'épaulent" pas le CS lorsque ce dernier veut changer de syndic, preuves édifiantes à l'appui |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 19:52:19
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gedehem : Citation : Car il faut s'en convaincre, et c'est ici que je rejoins JPM : lorsqu'un CS ne fait pas son boulot, ce pour quoi il est fait, ASSISTER ET CONTROLER LE SYNDIC, soyez certain que ce dernier va s'engouffrer dans la brêche et profiter du vide ouvert devant lui !
Le chat n'est pas là, les syndics dansent !!!....
Vous oubliez que le Syndic est un professionel, il est mandaté par une assemblée, il gère des fonds importants des copropriétaires, il a une OBLIGATION de conseil,...
Vous dites qu'il profite de la naiveté, de la méconnaissance des règles de copropriété des Conseillers Syndicaux. Ils n'ont pas à profiter de qouique ce soit, mais à gérer des fonds.
gedehem vous dites : " le chat n'est pas la, les souris dansent " ; vous entendez par la qu'ils profitent des fonds, qu'ils détournent la loi, qu'ils ne respectent pas leurs contrats, qu'ils rigolent dans leur trou de la bétise des CSs qui ne connaissent rien!! BELLE MENTALITE QUE CECI!!!
JPM et gedehem, il est trop facile de parler d'incompétence des conseillers syndicaux. Un mandataire doit être intègre,les copros lui font confiance !! Non!!
Dans notre copropriété, nous sommes plusieurs très très actifs, compétents et intelligents, mais malgré toutes nos qualités, nous nous heurtons à un mur de silence, à des personnes qui refusent d'assumer leurs erreurs grossières ( pas besoin d'être comptable ou avocat), à des sommets de fautes de gestion,.... Le syndic danse beaucoup moins, mais sa resistance est forte, mais il devra payer un jour de ses manquements, nous serons patients et pugnaces ( c'est le bon terme pour un CS)
Ne mélangeons pas les responsabilités de chacun, du CSs et du Syndics. Le Syndic est responsable devant les copropriétaires, qu'ils soient bons ou mauvais, l'argent du Syndicat leur appartient, le Syndic leur doit des comptes. ( il peut danser le week-end en boite, mais les copros ne doivent pas payer l'entrée, le champagne et les petits fours) |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 20:09:02
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Citation : Initialement entré par philippe388 gedehem vous dites : " le chat n'est pas la, les souris dansent " ; vous entendez par la qu'ils profitent des fonds, qu'ils détournent la loi, qu'ils ne respectent pas leurs contrats, qu'ils rigolent dans leur trou de la bétise des CSs qui ne connaissent rien!! BELLE MENTALITE QUE CECI!!!
Vous avez entièrement raison ! Je ne comprends pas pourquoi les Syndics (en général, bien sûr) peuvent faire tout ce qu'ils font sans être inquiétés de quoi que ce soit, sans qu'il y ait un organisme d'Etat qui les contrôle. Il y a des lois, des obligations, pourquoi cela peut-il être détourné ?
Un exemple, les AURA d'U****** : sans autorisation d'AG, ils prélèvent 400 € pour 75 lots, éditent une facture "Aura de l'U****** de Provence", et se paient eux-même. Sur quelle base ? C'est un prélèvement de fonds sans jusification, à leur propre initiative. Mais aucune inquiétude à avoir. Prenez une toute autre entreprise mandatée par un client, si elle prélève des fonds elle-même et de façon détournée, on appelle ça de l'escroquerie, et ça fait mal. Mais chez les Syndics, ça existe sans s'en cacher, et ils n'ont strictement rien à craindre.
Je ne comprendrais jamais comment un syndic peut gérer si mal une copropriété si le CS n'est pas derrière lui. Bref on peut écrire 10 pages là-dessus, c'est hallucinant. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 21:53:33
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C'est qu'au départ il y a un paradoxe qui fait que tout est quelque part vicié : Le fonctionnement des copropriété est encadré stricement par la loi. L'activité de syndic "prof" est elle aussi encadrée par la loi.
Mais la relation "syndicat/syndic" relève du droit privé, que chacun peut consentir librement ! C'est ce qui fait que l'administration n'a aucun recours contre les syndics qui font n'importe quoi dans les copros qu'ils gèrent : cela ne la regarde pas !!!
On peut résumer les choses ainsi : "On vous dit à tous comment il doit être fait (loi,réglementation), à vous ensuite de vous débrouiller dans une relation de droit privé (contrat de syndic)"
Mais là où la chose devient viciée (ou vicieuse), c'est que les textes pris ici et là dernièrement, loin de protéger ou favoriser les copropriétaires qui sont tout de même "propriétaires de leur bien commun, en plus de leurs privatifs", n'ont eu pour but que de renforcer les prérogative de leut mandataire, le syndic !
Pire, le législateur à dépouillé les copropriétaires des quelques gardes-fous qui restaient.
Pour n'en citer que 2 d'importance : - D.art.10 nouveau, qui est un scandale honteux dont on ne dira jamais assez tout le mal. - D.art.27 nouveau, avec la suppression de "l'assistance du CS", denier paravant aux éventuelles magouilles des mandataires.
Je passe rapidement sur le fait que l'élaboration de l'ODJ des AG, ODJ qui ne concerne QUE les copropriétaires, reste du domaine réservé du syndic car, outre ce D.art.10 scandaleux, les textes modifiés n'obligent toujours pas à ce que cet ODJ soit élaboré avec le CS ! Non seulement ce n'est pas recommandé, mais ce n'est même pas prévu !!!
Lorsqu'en plus on constate que toutes les prétendues "obligations" détaillées dans les textes n'en sont de fait pas, n'étant jamais sanctionnées par les textes eux-mêmes (donc recours au TGI obligatoire, ce qui réduit à rien ces 'obligations'), on voit bien dans quel gouffre on est un peu plus plongé .....
On a donc bien des copropriétaires de fait placés sous tutelle de pseudo "professionnels", lesquels dans ces groupes dont nous parlons sont des "pions" chargés d'un maillage, d'une emprise à finalité uniquement commerciale ! Faisons du chiffre, du rendement, tel est le seul mot d'ordre.
Vous savez, un 'syndic' (je parle ici des gestionaires), c'est tout au plus un "commercial" chargé de vendre la salade de son groupe : si vous connaissez les mêmes ficelles que lui, pas difficile de détricoter son chandail ...
Le seul contre-pouvoir : les copropriétaires, et en première ligne les conseillers syndicaux ! D'où l'importance de leur formation !!
Le jour où les copropriétaires comprendrons enfin qu'ils sont collectivement les "patrons" de leur syndicat et que le syndic n'est là que pour exécuter ce que ce 'patron' décide, avec un CS qui tient le bonhomme (ou la bonne femme) à la culotte (à la juppe ), peut être qu'on pourra faire avancer les choses ....
Si vous me permettez une pirouette d'actualité : "pour faire baisser la garde à "Macenté" faut pas manger des MGO" .... Bien informés, les coropriétaires ne mangeront peut être pas ou plus la salade qu'on veut leur vendre ....
(Ceci dit, tous les syndics ne sont pas de vicieux bandits !!!)
Pour Philippe : "BELLE MENTALITE QUE CECI!!!" OUI, et je persiste et signe : ce sont pour une très grande part les copropriétaires, et en premier les conseillers syndicaux qui, par leur laxisme, leur j'm'enfoutisme, leur absenteisme, mais surtout leur méconnaissance des choses de la copropriété, sont à l'origine de tous ces dysfonctionnement relevés ici et là !
C'est comme pour le chien 'fou' : c'est le chien, ... ou son maitre ??? |
Edité par - gédehem le 01 oct. 2007 22:09:32 |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 22:29:37
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Très beau discours GDM ! *applause*
Disons que les copropriétaires ne savent pas qu'ils doivent prendre tout cela au sérieux. Exemple des assemblées générales : combien doivent se dire que c'est pour "faire pro", que ça ne sert à rien, qu'on y perd son temps, que bla bla... Quand on paie ses charges, on pense simplement au global : "oui je paie tant par mois, c'est cher"... oui mais pourquoi ? Et logiquement quand on fait appel à un PROFESSIONNEL, c'est pour grére de façon idéale ce à quoi on le mandate. On fait confiance, et c'est normal.
Vu ce que la Copropriété représente en France (7 ou 8 millions de copropriétaires je crois ?), vu le marché que ça représente (plusieurs milliards), et vu le budget mensuel également (personnelement : presque 1,5 salaire par an ! ), je ne comprends pas pourquoi il n'y a pas l'Etat qui suit le tout. Ou surtout pourquoi l'Etat n'encadre pas au mieux ce que vous dénoncez, les vides juridiques, les textes flous, les situations compliquées... Le pire, c'est que ça parraitrait relativement aisé.
En effet, les gestionnaires sont devenus des commerciaux (ceux des grands groupes bien sur). Tu peux placer une AURA ? allez hop parfait... tu peux placer les frais d'archivage ? on aura pas à les payer... Et j'imagine que tout ça, dans 75% des cas ça passe sans problème. Et des fois ça casse : quand je vois la "gestion" du mien sur ma Copro, mais je vous jure que vous hallucineriez... à tous azimuts en +, y'a rien de fait "correctement", au plus sain. Même côté "management" : y'a eu une pétition contre le gardien (peu présent alors que contrat de 35h...), le gestionnaire lui a fait une copie immédiatement ! comme ça, allez hop je sais qui a signé, je sais qui aller voir, je sais qui faire chier. Chapeau...
Quelque chose qui serait drolement bien donc : que l'Etat se rende compte de la nécessité d'aller jusqu'au bout des choses. Et ils ont déjà des associations qui ont fait le boulot pour eux et qui pourraient leur mettre tout dans les mains, c'est ça le pire. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 22:30:37
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Et si nous parlions de la formation des syndic ? Exemple 1 : un syndic embauche une comptable niveau BTS selon ses dires. Il s'avère que la personne a un BTS immobilier et ne connaît que très peu de choses en compta. Exemple 2 : que penser du niveau de formation des chargés de copro d'un des plus grands syndic de France ? A plusieurs reprises, j'ai du faire en AG des rappels juridiques, sur des questions aussi basiques que la double majorité. Il y a dans la profession des gens sérieux et compétent, heureusement. Il faudrait que la profession soit mieux encadrée, en rendant obligatoire une formation spécifique pour les syndics, de niveau mastère.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 23:37:11
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De Mespres Citation : Exemple 1 : un syndic embauche une comptable niveau BTS selon ses dires. Il s'avère que la personne a un BTS immobilier et ne connaît que très peu de choses en compta.
C'est indiscret aussi de demander à un candidat de présenter son diplôme ?
Pour la formation des gestionnaires ? Prenez le temps de consulter la brochure très complète du CIDJ sur les formations aux professions immobilières. Vous y trouverez la liste des établissements assurant des formations au BTS des professions immobilières.
J'ose dire ici que je doute que tous ces établissements soient en mesure d'assurer une bonne qualité de formation. Passe encore pour la formation à l'activité d'agent immobilier car, dans ce cas, c'est la "tripe" qui est essentielle. Pour la formation à la gestion, c'est une autre affaire.
Il faut ajouter que dans cette dernière branche, les meilleurs ne vont pas à la copropriété, mais au " management immobilier " (bureaux et autres) et au secteur social dans lequel on trouve des gestionnaires très sérieux.
Le problème brulant est celui de l'éventuelle troisième année. Parfois excellente, souvent gachée.
Quant aux mastères !!!!! C'est quoi un mastère, au fait ?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 23:39:41
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gedehem : Vous persistez sur la formation des CSs. Pas besoin de formation, je pense que la réalité des situations financières des copropriétés ( trop de charges et de facturations hors contrats augmentant) pousseront les copropriétaires à se pencher sur la gestion des syndics.
Vous remarquerez que de plus en plus des articles, des enquêtes épinglent vos chers Syndics (JPM);
mespres : je suis d'accord avec vous, le niveau des gestionnaires des gros syndics ne m'apparait si élévé que ça. Beaucoup de CSs bien informés, sont aptes à juger de la réalité d'une comptabilité et d'une gestion d'un mandataire.
Le point important, en dehors du contrôle de la gestion, est la préparation et l'organisation de l'AG, avec un président qui mène les débats,et surtout pas le Syndic qui doit rester secrétaire simplement, et répondre aux questions des copros sur sa gestion.
Gedehem : gare aux syndics qui jouent beaucoup avec les fonds et les comptes d'attente, ils ne sont pas en dehors des lois, malgré ce que vous dites. Il est vrai que beaucoup de copros hésitent à se lancer dans des actions longues et couteuses.
Quand on parle de mauvaise gestion, de comptes douteux, on est loin des relations privées CSs - Syndics.
Nous (CS) avons 2 rendez-vous importants ces 2 jours pour des questions précises sur des comptes créditeurs dormants, sur des appels de fonds incohérents, sur la gestion comptable en général de notre Syndic, et de la gestion d'un dossier d'impayés de charges très soucieux pour ce Syndic!!; Le directeur d"agence devra faire face à ces responsabilités, et à notre volonté sans failles de régler rapidement ces problèmes. Réponses dans les jours qui suivent - pot de fer contre pot de terre ??? Qui gagnera ?? |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 23:41:08
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Citation : Initialement entré par JPM
Quitte à contecter l'ARC, faîtes une campagne pour la participation aux sessions de formation. Celà sera plus utile de que fabriquer des banderoles
Si les conseillers syndicaux (pour aller au plus accessible) étaient mieux formés, il y aurait moins de bazar dasn les copropriétés.
Rien qu'à savoir lire une balance comptable, on évite des heures de vérifications inutiles.
C'est facile de dire que si le CS était mieux formé, la copro irait mieux, mais ça suppose aussi qu'en face du CS il y ait un gestionnaire compétent, un professionnel, un vrai et non pas un commercial qui ne fait que de l'approximatif avec un seul but: faire du chiffre pour être bien vu par sa hiérarchie et monter au sein du goupe. Ce type de syndic est à fuir? plus facile à dire qu'à faire quand ces gros groupes ont rachetés tous les indépendants du coin... |
Cordialement Dominique |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 08:20:49
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Mastère = bac +4. Eu égard aux responsabilités d'un syndic, demander un Bac+2 me paraît sous dimensionné. Vous évoquez un problème que je ne mesurais pas, la copro n'est pas attractive pour un jeune diplomé. Il faudrait en comprendre les raisons. C'est peut être une explication du manque de compétence des jeunes employés de syndic que j'ai rencontré (cf mon dernier post). |
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 09:33:09
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Ce thème "gestion X) est parti pour une dizaine de pages....
Non gedehem "on a le syndic qu'on mérite" n'est pas de vous : c'est notre syndic qui l'a dit l'an dernier de notre cs
Lorsque je suis rentrée au Cs il a a 4 ans, je me suis procurée divers livres (arc pour tout dire) et là j'ai compris quel était ou devait être le rôle d'un cs (votre site m'aide beaucoup, ainsi que jpm). J'ai ramé pendant toutes ces années pour essayer de convaincre, rien n'y a fait : personne n'a voulu consulter ma documentation sous prétexte qu'on paie un gestionnaire... Cette année nous somme 10 : 5 sont venus pour "faire de l'opposition systématique" et faire un travail de sape, seuls 3 agissent. Nous nous réunissons toutes les 5 semaines, faisons des cr très détaillés, obtenons des résultats... certains approuvent, d'autres disent que nous n'avons pas à bouger autant -"ça perturbe"... Il n'empêche que nous avançons et que le cr qui sera joint à la convocation de l'AG parlera de lui-même. Nous avons également gagné l'oreille du syndic qui coopère (dans le bon sens du mot)et nous attendons quil nous dise à nouveau "vous avez le syndic que vous méritez".. Pour être tout à fait honnête, notre cop est brandie comme un drapeau par ce gestionnaire, et nous faisons un peu de chantage pour arriver à nos fins...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 11:25:32
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Mamée nous sort encore un message que vous pouvez copier et encadrer
Nous avons également gagné l'oreille du syndic qui coopère (dans le bon sens du mot)
Je ne prétends pas que c'est toujours le cas, mais c'est souvent le cas.
Si le syndic (ou gestionnaire) se trouve au même instant en présence de trois incidents de gestion, c'est celui du syndicat de Mamée qu'il traitera en priorité.
Les mauvaises langues diront alors que le syndic est de mèche avec le CS . Les mauvaises langues, le mieux est de les couper
Mespres nous dit : Mastère = bac +4. Celà, je le sais. Mais encore ?
Je suis d'accord avec l'insuffisance de Bac + 2 pour les syndics. Bac + 3 est nécessaire mais suffisant.
Pour les futurs syndics, les stages en cabinet sont absurdes la première année. Ces sont les visites guidées (bien guidées !)d'immeubles et de chantiers importants qui sont utiles : chaufferies, machineries d'ascenseur, et autres installations communes, terrasses, etc. Ces visites doivent aller de concert avec un cours de technique du bâtiment de bon moyen niveau.
Il n'appartient pas au syndic de calculer la section nécessaire des canalisations mais quand un gestionnaire entrant dans une chaufferie est incapable de dire où est la vanne trois voies et à quoi elle sert, c'est que sa formation est mauvaise.
Demandez lui alors à qui sert une vanne de pied de colonne. Il ne saura pas vous le dire. Il sera donc incapable de conseiller utilement l'assemblée quand on lui fera connaître des troubles de jouissance qui dénoncent la nécessité d'un équilibrage du chauffage.
Dans la plupart des formations le cours de technique est le deshérité. D'emblée, les éudiants y renâclent. Pourquoi ? Parce que, pour les nuls dans ce domaine le cours magistral et les bouquins sont rébarbatifs si l'on ne voit pas, si l'on ne touche pas le matériel avec un bonhomme qui vous explique comment ça marche en éliminant les détails inutiles
Un bon formateur doit avoir des correspondants informateurs :
j'ai le ravalement d'une façade avec des pans de bois. Visite avant le démarrage : on voit les fissures, une partie écroulée, des dommages intérieurs. Visite après piochage : on voit les pans de bois qui ont tenu, ceux qui sont bouffés par les champignons, le collet de chute cassé d'ou les infiltrations sont venues.
J'ai une reprise en sous-oeuvre intéressante ....
Pour le reste : des cours et des cours. Ils passeront très bien parce que la plupart des étudiants auront perçu que le bâtiment est un être vivant que l'on peut soigner comme tout corps vivant.
Le mastère ? à 30 ou 35 ans OK ! Spécialisation dans une branche particulière quand on a les connaissances de base + 10 ans d'expérience pratique. Et à condition que ce ne soit pas un mastère bidon.
Le vice général des mastères est que pour la plupart des étudiants il s'agit avant tout de parvenir au grade Bac + 4, et l'admission en mastère est souvent restreinte. D'ou le dépôt de trois dossiers de demande d'admission avec une préférence pour le mastère A. Pas de chance : admission refusée. Mais admis en mastère B. Le candidat n'est pas très intéressé mais prend quand même
A 30 ou 35 ans le candidat doté d'un bon CV est toujours admis. Et de plus cela passe au titre de la formation continue avec un peu de débrouillardise.
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