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 Sujet  |
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boonker
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 01 oct. 2007 : 22:07:33
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Bonjour
Disposant d'un acte de vente sur lequel aucune surface n'est pécisé (maison individuelle) nous avons creusé le sol du sous/sol (!!!)déclaré comme sous/sol total afin de dépasser les 1.80m et faire des pièces exploitables.
Ces travaux doivent-ils faire l'objet d'une DT ou d'un PC pour la mairie puisque la surface n'est semble-t-il précisée nul part (la nouvelle surface totale est en accord avec le cos).
Pour les impots en revanche j'imagine qu'un formulaire est à remplir afin de faire prendre en compte cette nouvelle surface dans les calculs annuels ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 22:11:38
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allez en mairie pour voir quelles étaient les caractéristiques de l'autorisation originelle pour ce batiment.
c'est en analysant l'écart entre le PC d'origine et la situation actuelle que vous saurez ce qu'il convient d'engager comme procédure. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 05:16:45
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Tiens, tiens une question à laquelle je me suis intéressé pour des habitations pas vraiment conventionnelles.
La question simplifiée c'est: Creuser est-ce construire?
La réponse est moins simple, mais brut de fonderie disons que tant qu'on se contente de creuser, cela ne constitue pas une construction. Par contre, dès que l'on élève des murs (même sous terre) cela devient une construction, et nécessite donc une autorisation.
Références:
Selon la circulaire du 23 juin 1994 relative à la rubrique 2510 de la nomenclature des installations classées, aucune autorisation n'est exigible si la superficie de la carrière est inférieure à 1000m² et si l'extraction représente moins de 2000T/an.
Il faut néanmoins prendre en compte l'article 131 du Code Minier:
"Toute personne exécutant un sondage, un ouvrage souterrain, un travail de fouille, quel qu'en soit l'objet, dont la profondeur dépasse dix mètres au-dessous de la surface du sol, doit être en mesure de justifier que déclaration en a été faite à l'ingénieur en chef des mines."
La loi Saumade du 4 janvier 1993 a soumis les carrières à la législation des installations classées, mettant ainsi fin au régime déclaratif initialement prévu par le code minier. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 08:56:24
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Citation :
Initialement entré par boonker
Bonjour
Disposant d'un acte de vente sur lequel aucune surface n'est pécisé (maison individuelle) nous avons creusé le sol du sous/sol (!!!)déclaré comme sous/sol total afin de dépasser les 1.80m et faire des pièces exploitables.
Si les pièces se trouvent réellement sous le sol, c'est à dire complètement enterrée, alors vous pouvez bien augmenter autant que vous voulez la hauteur disponible.
D'un point de vue urbanistique, de toutes façons, une cave n'est pas de la SHON, qu'elle fasse 1m50 ou 3m de haut (elle est ar contre toujours de la SHOB).
C'est une Légende Urbaine répandue dans quelques régions qui fait que certains propriétaires veulent absolument que leur cave fasse moins de 1m80, imaginant ils ne savent pas trop quoi, mais qu'il faut faire tout de même comme ça.
Citation :
Ces travaux doivent-ils faire l'objet d'une DT ou d'un PC pour la mairie puisque la surface n'est semble-t-il précisée nul part (la nouvelle surface totale est en accord avec le cos).
De toutes façons non car vous ne créez pas de plancher.
A moins que cette surface n'ai jamais été déclarée en SHOB, ce qui été illégal.
Quelle age a la maison ?
Citation :
Pour les impots en revanche j'imagine qu'un formulaire est à remplir afin de faire prendre en compte cette nouvelle surface dans les calculs annuels ?
Tout dépend si les impôts comptent déjà cette surface en cave ou non.
Le fait qu'elle fasse moins de 1m80 ne change rien pour eux. La pensée contraire fait aussi partie de la Légende Urbaine.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 09:41:24
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Laurent, puisuq'on en parle, je n'ai pas retrouvé dans les textes règlementaires du fil "majeur" l'histoire de la cave quelque soit sa hauteur.
peux tu juste indiquer où c'est, directement dans le premier message du fil SHON/SHOB, au moins par une précision comme celle que tu fais dans le message ci--dessus ?...
merci |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 12:04:38
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Laurent, puisuq'on en parle, je n'ai pas retrouvé dans les textes règlementaires
Il n'y a pas de textes réglementaires parlant nommément des caves.
Ne sont pas de la SHON les surfaces non aménageables situées en sous-sol nous dit la loi.
La détermination de ce qui est aménageable ou ne l'est pas est laissé à l'appréciation du juge.
Et les juges ont dit que les caves, quoi qu'il en soit, ne sont pas des surfaces aménageables. Quelle que soit la hauteur de celle-ci, une cave n'est pas aménageable (et je dirais : encore heureux !).
Et au moins un jugement a même étendu ceci à d'autres locaux qui, s'en être de caves, étaient cependant situés en sous-sol et sans ouvertures sur l'extérieur.
Et c'est un jugement sur lequel je suis très réservé.
Car il ouvre bien trop la porte à la création de pièces de vie, même si celles-ci sont en sous-sol. Il n'y a pour moi pas de raison qu'une salle de billard ou un cinémaison ne soit pas de la SHON.
Citation :
du fil "majeur" l'histoire de la cave quelque soit sa hauteur.
Hum, de quel sujet veux-tu parler ?
De celui-ci ?
Citation :
peux tu juste indiquer où c'est, directement dans le premier message du fil SHON/SHOB, au moins par une précision comme celle que tu fais dans le message ci--dessus ?...
merci
Je vais y réfléchir.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 02 oct. 2007 12:05:54 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 12:10:55
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| je pensais à celui là, avec au moins une JP claire puisque la circulaire ne l'est pas autant qu'on pourrait l'espérer....la question revient régulièrement et la réponse a donc sa place dans l"'éclairage" ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 20:42:19
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Vu que le forum est momentanément calme et que mon histoire de "creuser est-ce construire?" ne vous a pas vraiment inspiré, j'en profite pour vous soumette quelques réflections sur le sujet:
Tout d'abord, il y a l'article 552 du Code Civil:
Citation :
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.
C'est la reconnaissance de la propriété du sous-sol, mais aussi le droit absolu de construire en sous-sol et de creuser librement, exceptions faites des restrictions du droit minier et des règlements de police.
Lorsque dans un PLU (qui n'a rien à voir avec les mines et la police) il est écrit:
Citation :
Sont interdits:
- Les carrières, exhaussements et affouillement autres que ceux nécessaires à la construction des habitations.
Là je me pose des questions. Comment un réglement (le PLU) peut-il contrevenir à une loi (le Code Civil)?
Et que se passe-t-il dans un tel cas? Hé bien c'est simple la clause réglementaire est réputée nulle et non écrite.
Voilà pour l'échauffement.
Maintenant prenons un cas identique à celui de ce forum, mais où la maison a été construite sur de la roche bien stable. Le propriétaire décide de creuser la roche sous sa maison.
Quelle autorisation doit-il demander?
- Comme écrit dans mon premier post le Code minier n'impose aucune autorisation dans ce cas.
- Le PLU peut l'interdire (si vous arrivez à prouver que l'échauffement était bâclé) mais il peut aussi l'autoriser.
- Reste le Code de l'Urbanisme. Mais sur ce point il est muet.
Notre propriétaire n'aurait donc aucune autorisation à demander pour creuser (et juste creuser) sous sa maison.
Au passage examinons le cas où le propriétaire après avoir creusé, monte des murs en sous-sol. Dans ce cas, je pense qu'il construit puisqu'il prolonge par un ouvrage son habitation.
Revenons au cas où il a juste creusé.
Le propriétaire a-t-il créé de la SHOB ou de la SHON?
Selon le Code de l'Urbanisme les SHOB et SHON sont générées par les sufaces bâties. Dans notre cas, le propriétaire n'a rien bâti, il a juste creusé dans son terrain sans apporter aucune modification à ses bâtiments.
Voili, voilà, je vous laisse réfléchir pour qu'on mette un peu d'ambiance...
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boonker
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 21:00:33
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Merci pour toutes ces réponses...qui embrouillent néanmoins quelque peu le néophite que je suis en ces matières.
En fait la maison date de 1922 et un agrandissement de même surface a été fait en 1974. Pour les deux dates on trouve 30m² de sous-sol semi enterré puisqu'il y a portes et fenêtres.
Et effectivement comme j'ai pu le lire plus haut les projets d'aménagement de type ciné ou billard sont présents et ces pièces, une fois terminées n'auraient pas tant à envier à celles de l'étage.
Le sous/sol complet (60m²) figure sur les plans d'architecte qui j'imagine ont été utilisés pour le PC de 1974, mais tout est signifié en moins de 1,80m. |
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