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Thalyn
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 02 oct. 2007 : 20:48:49
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Bonjour à tous,
Je parcours votre forum depuis quelques jours, à la recherche d'informations sur la constitution dans un avenir proche d'une société, j'ai quelques questions que je n'arrive pas à "trancher" seul.
La situation avec 2 amis nous envisageons l'achat d'un immeuble à renover, comprenant 8 lots. Pour un prix de 205k€
A nous 4 le capital de la société sera de 90k€
Le reste sera financé par un crédit infine sur 15ans (ne criez pas au danger tout de suite, l'explication de l'utilisation de cette méthode de financement est expliqué plus loin dans mon message)
Chacun des lots a une valeur locative "potentielle" de 450-500€/mois et une valeur de vente une fois renové de 60-65k€
L'objet principal de notre société est la location de ces lots.
Neamoins pour rembourser le credit infine par anticipation nous désirons vendre autant de "lots" necessaires pour rembourser le credit in fine dans sa totalite.
Ma question principale est:
La SCI est une société ayant une activité CIVILE donc pas question de faire marchand de biens ou autre activité commerciale. Néamoins la revente d'appartements de l'immeuble est "necessaire" pour la vie de la société, donc la société a toujours pour objet principal la location en nu, donc un objet civil. Mon raisonnement est-il correct ? Ce n'est pas un abus de droit ?
Notre autre solution serait la constitution d'une SARL, mais ca serait la porte ouverte a la constitution d'une société MDB or nous n'avons pas l'envie d'en faire une activité à plein temps.
Ce n'est qu'une forme juridique, mais pour moi (je peux me tromper, merci de me rectifier)entraine des formalités plus lourdes que la SCI.
Questions diverses
--- Pour la constitution d'une SCI à capital variable, est-il suffisant d'indiquer "SCI à capital variable" clairement dans la rubrique "forme" des statuts ?
--- La rémunération du gérant de la SCI n'est pas obligatoire, en est-il de meme des formalités URSAF, retraite, assurance chomage, etc ?
--- Est-il possible de ne pas rémunérer le gérant d'une SARL et d'éviter la cotisation aux divers organismes sociaux (car le gerant à deja une vie professionnelle) mais uniquement en redistribution de bénéfices ?
Merci de votre aide !
Pierre
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 21:09:47
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| s'il n'y a pas de salaire, il n'y a pas de cotisation sociale |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 21:26:37
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Pas de SARL pour faire du foncier nu.
De toutes façons, sauf si vous tous frères ou parents, la SARL sera a l'IS, donc il importe que vous mesuriez l'implication d'une location nue imposée à l'IS, en particulier la perte du système de taxation des plus-values du particulier.
L'autre problème qu'il faut mesurer est: Comment récupérer l'argent si société à l'IS?
Si vous êtes dans une société à l'IS, ce ne peut être que par dividende ou salaire.
Si vous entendiez faire du foncier nu, il faut que la société soit à l'IR, donc il me semble qu'il faut que ce soit une SCI (ou éventuellement un autre cadre, mais pas la SARL).
Citation :
Neamoins pour rembourser le credit infine par anticipation nous désirons vendre autant de "lots" necessaires pour rembourser le credit in fine dans sa totalite.
Je n'ai pas compris ce point.
Votre revenu semble etre de 8*450*12 mois = 43 200 euros par an.
Vous avez besoin de 205 000 - 90 000 + Travaux = je suppose 400 000 euros que vous voulez empruntez en in-fine.
Si vous prenez un pret amortissable sur 20 ans, vous rembourseriez 30 000 euros par an, ce qui génére une trésorerie hors mensualités de 43 200 - 30 000 = 13 200 euros qui devrait suffire pour les taxes et frais divers, et vous avez encore du cash au bout du mois, donc je ne comprends pas d'ou vient la nécessité de :
1/ Faire du infine
2/ rembourser le in-fine par la vente de certains lots.
De plus, même si je comprenais  , le remboursement du in-fine n'arrivant que dans 15 ans, vous allez vendre vos premiers lots dans 14 ans donc. Je ne vois pas l'abus de droit.
Si c'est pour rembourser par anticipation, la non plus je ne comprends pas l'intérêt, puisque vous dites que votre but principal est la location.
Quand on est bailleur, on a AVANTAGE a garder l'emprunt le plus longtemps possible précisément, puisqu'on achète cash avec rien, et on fait travailler l'argent de la banque.
Dit autrement, au lieu de rembourser à la banque le in-fine par anticipation, empruntez lui encore plus pour refaire la même opération une seconde fois, si vous êtes logique et que vous croyez à votre montage. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 02 oct. 2007 21:31:04 |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 13:01:26
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Réponse à Thalyn :
Questions diverses
--- Pour la constitution d'une SCI à capital variable, est-il suffisant d'indiquer "SCI à capital variable" clairement dans la rubrique "forme" des statuts ?
Sur le sujet de la SCI dite "à capital variable", nous sommes intervenus de nombreuses fois sur ce forum pour confirmer qu'il s'agit d'une fausse "bonne idée".
Il s'agit d'une mauvaise appréhension du problème de la variation de la composition de l'actif social et une confusion je pense entre capital social et actif social.
Vous pouvez fixer votre capital social à 90.000 euros et le maintenir à ce montant pendant toute la durée de la vie de la société, même si la composition de l'actif (notamment par des reventes de lots) varie à la baisse ou à la hausse.
La rédaction des statuts d'une société à capital variable et très délicate, et bien entendu la simple mention dans les statuts "SCI à capital variable" est totalement insuffisante, voire dangereuse pour l'avenir de votre société.
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moulinsart |
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Thalyn
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 14:44:17
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Réponse à ribouldingue:
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
Neamoins pour rembourser le credit infine par anticipation nous désirons vendre autant de "lots" necessaires pour rembourser le credit in fine dans sa totalite.
Je n'ai pas compris ce point.
Votre revenu semble etre de 8*450*12 mois = 43 200 euros par an.
Vous avez besoin de 205 000 - 90 000 + Travaux = je suppose 400 000 euros que vous voulez empruntez en in-fine.
Si vous prenez un pret amortissable sur 20 ans, vous rembourseriez 30 000 euros par an, ce qui génére une trésorerie hors mensualités de 43 200 - 30 000 = 13 200 euros qui devrait suffire pour les taxes et frais divers, et vous avez encore du cash au bout du mois, donc je ne comprends pas d'ou vient la nécessité de :
1/ Faire du infine
2/ rembourser le in-fine par la vente de certains lots.
De plus, même si je comprenais , le remboursement du in-fine n'arrivant que dans 15 ans, vous allez vendre vos premiers lots dans 14 ans donc. Je ne vois pas l'abus de droit.
Si c'est pour rembourser par anticipation, la non plus je ne comprends pas l'intérêt, puisque vous dites que votre but principal est la location.
Quand on est bailleur, on a AVANTAGE a garder l'emprunt le plus longtemps possible précisément, puisqu'on achète cash avec rien, et on fait travailler l'argent de la banque.
Dit autrement, au lieu de rembourser à la banque le in-fine par anticipation, empruntez lui encore plus pour refaire la même opération une seconde fois, si vous êtes logique et que vous croyez à votre montage.
Merci de votre réponse :)
Lors de mon premier message j'ai été concis et j'ai éludé l'explication du choix du in-fine.
Pourquoi le in-fine ?
1) Les interets sont plus importants car calculé sur le capital, imaginons un emprunt de 400k€ a 4% en in-fine cela fait des mensualités de 1333€/mois déductibles
2) La difference entre les revenus et les charges de la sci seraient placés en totalité, d'une part dans des produits financiers à hauteur du montant de l'emprunt in-fine, d'autre part pour investir dans d'autres projets immobiliers, sans oublier une remuneration des capitaux à 8-10% l'an engagés par les associés.
En chiffres cela donnerait:
revenus: 43200€
frais financiers: 16000€
Frais divers: 3000€
Dividendes: 7200€
Benefice brut: 17000€
1ere possibilité:
Soit une "epargne" de 17000€/an ou 1400€/mois placés dans le meilleur des cas à 5% au bout de 15années le credit in-fine peut etre remboursé par anticipation ou laisser courir les placements.
2éme possibilité:
Soit un reinvestissement possible de 17000€/an ou une possibilité d'endettement de 400k€ pour recommencer l'opération, etc.
Pour moi, enfin selon mon point de vue, le credit in-fine nous offre l'avantage d'emprunter plus, avec plus de "sécurité", le prix de l'immobilier (dieu nous preserve les années 90) double tous les 15ans, meme si nous devons revendre des lots dans 20ans pour rembourser le credit in-fine, en théorie nous n'aurons pas a vendre la totalité de l'immeuble. Mais surtout cela permets de remunerer les capitaux engagés à un minimum de 8% chose qui serait impossible avec un pret amortissable, c'est utiliser l'effet de levier.
Je rejoins parfaitement votre avis, un bailleur (et toute entreprise) a interet à faire courir l'emprunt le plus longtemps possible, vous avez raison le remboursement par anticipation n'est pas le plus logique.
Ma question qui portait sur l'abus de droit pour la vente de lot, c'est par exemple, la société decide de vendre la moitié des "lots" en sa possession au bout de 2ans (meme si ce n'est pas logique), est-ce un abus de droit ? la société sera-t-elle requalifiée en MDB et donc dissoute (car a l'encontre de son objet) ?
Réponse à moulinsart:
Merci de votre réponse :)
Pour la SCI à capital variable, de prime abord cela semblait interessant pour l'imposition de la plus value lors de la revente d'un bien immbolier. J'ai fait quelques recherches sur le forum, j'y ai trouvé un debut de réponse, il faut que je continue mes lectures avant d'avoir un avis. Auriez vous un lien direct sur le forum au sujet de "la confusion entre actif et capital social" ?
Je n'ai pas beaucoup de sources sur les SCI a capital variable, si jamais vous avez des liens internet, ou une bibliographie à me conseiller, je suis preneur !
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 19:52:32
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| En cas de revente d'un bien immobilier par la SCI, le montant du capital social n'a aucune espèce d'influence sur la taxation de la plus-value. Le régime est le même, pour une SCI à l'IR, que pour les particuliers, c'est à dire abattement de 10% par année au-delà de la 5ème année, etc... |
moulinsart |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 21:04:08
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Quel est votre but, parce que vous parliez d'une opération locative, mais je n'ai pas clairement l'impresssion que ce soit ca car vous faites un mo,tage très compliqué...
Vous êtes bien d'accord que votre gestion génère un revenu net de 17 000 euros par an, que vous pouvez en effet placer en réserve pour votre in-fine, et vous aurez largement de quoi le rembourser donc.
Je ne vois pas en quoi vous avez besoin de vendre des lots pour rembourser le in-fine/
Cependant êtes-vous certain que votre prêteur en in-fine qui va vous faire votre prêt plsu cher qu'un amortissable soit dit en passant) va vous donner l'argent sans vous obliger a lui acheter un placement en assurance-vie de l'ordre de 70 000 euros pour un emprunt de 200 000 ou 140 0000 euros pour un emprunt de 400 000? Car c'est la le second inconvénient de l'in-fine apres la hausse du taux d'intérêt.
Pour moi, techniquement, vous n'avez pas besoin de vendre des appartements (ce qui signifie mise en copropriété, avec des frais importants, nomination d'un syndic donc autres frais) pour rembourser votre in-fine. |
Festina lente |
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SCI objet civil et revente d'un bien pour financem
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