|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
cclair
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 04 oct. 2007 : 22:03:09
|
Bonjour,
Dans la commune où j'envisage de faire contruire, les terrains à bâtir doivent normalement avoir une taille minimum de 800 m2. Or, une annonce parue dans la presse, propose à la vente une parcelle de 500m2 + maison à construire. Renseignements pris, l'annonce a été passée par un constructeur qui est propriétaire d'une parcelle de 1000m2 sur la commune en question. Ce dernier propose de découper le terrain en 2 parcelles de 500m2 et de faire une copropriété afin de ne déposer qu'un seul permis de construire. Les 2 maisons qui seront construites devront être mitoyennes par le garage. Difficile d'obtenir de sa part des renseignements clairs sur ce qu'implique cette copropriété (d'après lui chacun des 2 acheteurs sera bien propriétaire de sa parcelle et ça n'est qu'un montage pour pouvoir construire sur 500m2).
Pourriez-vous m'indiquer quelles sont les incidences de ce type de montage et les risques éventuels? Une fois les 2 constructions terminées la copropriété peut-elle être dissoute facilement?
Merci d'avance pour vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 22:31:44
|
Vous voulez le savoir ? 
C'est juste un attrape couillons !!! 
Non pas qu'il faille fuir lacopropriété, nous en sommes !
Mais la copropriété à 2 est la pire des choses, invivable, ingérable !!!
TOUT, absolument tout (ou quasi) doit être décidé par une AG comprenant les2, lesquels seraient ci à 50/50 !
Comme les décisions nécessitent des majorités variables en fonction (en gros) de l'importance des conséquences de ces décisions pour la copropropriété, vous comprenez qu'à 50/50 c'est impossible si les 2 ne sont pas toujours d'accord !
M^me s'ils sont d'accord mais que le jour de l'AG 1 des 2 oubli de venir et ne donne pas mandat, celui qui reste ne peut quasi rien décider !!
Il est donc monté ici une copropriété non par une démarche "philosophique" mais pour des raisons de €€€€€ !!!!
"d'après lui chacun des 2 acheteurs sera bien propriétaire de sa parcelle et ça n'est qu'un montage pour pouvoir construire sur 500m2"
Mensonge et magouille : si chacun est en pleine propriété de sa "parcelle" (laquelle, il n'y a QUE celle de 1000m²), il n'y aurait pas copropriété !!!
Mon avis : à fuir !!!! (hélas peut être .....) |
Edité par - gédehem le 04 oct. 2007 22:39:48 |
Signaler un abus  |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 08:25:27
|
Ce montage ressemble en tout point a celui qui nous a été proposé et qui est a l'origine de tout nos malheurs, d'abord il contourne les règles d'urbanismes puisque dans votre cas il vous faut 800 m² pour construire, en cas de mésentante vous vous trouverez bloqués pour toute demnde de construction ultérieur, et en cas d'infraction de l'un, sagissant d'un permis unique, la responsabilité sera commune, c'est ce qui nous a valu une condamantion alors que seule la partie de notre coindivis était en infraction.
Dans notre cas le terrain est en indivision, la partie habitation est bien notre propriété, mais régie par un règlement de copropriété, le POS nous oppose une superficie minimum de 1000 m² d'ou la vente en indivision de 1000 /2OO0 ièmes
VOILA UN ARTICLE INTERESSANT /
Il arrive que plusieurs personnes conviennent d’acheter ensemble un plus ou moins grand terrain pour que chacun y construise sa propre maison.
Pendant très longtemps, le support juridique choisi était la copropriété dite "horizontale".
Pour des raisons que nous avons souvent évoqué sur ce site, la copropriété horizontale tend à disparaître. Les mises en garde du Conseil supérieur du notariat aux notaires ne sont pas étrangères à cette désaffection.
Cependant, dès lors que le statut de la copropriété n’était pas utilisé pour tourner une règle d’urbanisme (lotissement, occupation du sol, marges de recul, aires de stationnement, etc.), le procédé n’était pas illégal, mais il était inadapté, le statut étant réservé aux immeubles bâtis, ce qui implique l’existence de parties communes, outre le sol. En revanche, il n’entraînait pas de division au sol en propriété ou en jouissance d’immeubles non bâtis, puisque la copropriété n’a d’existence que lorsque les immeubles sont bâtis. Bien entendu, dans le cas où il y avait volonté de s’affranchir d’une règle d’urbanisme, la fraude était susceptible d’être prouvée par l’intention originaire de placer l’ensemble dans le champ d’application de la copropriété.
Exit la copropriété horizontale. Nous ne la regretterons pas.
Mais, avec la prochaine entrée en vigueur des autorisations d’occuper le sol et à un moment où il est recherché une diminution du coût de l’opération de construction, il est permis de s’interroger sur une formule qui permettrait à notre groupe de personnes d’arriver à ses fins, avec un coût réduit obtenu par la suppression des intermédiaires au particulier pour la transmission du foncier.
La création d’une "ligne directe économique" vendeur du terrain/accédant à la propriété implique :
une division du terrain en propriété ou en jouissance avant l’achèvement des constructions,
bien entendu le respect des règles d’urbanisme,
que l’opération n’entre pas dans le champ d’application du contrat de promotion immobilière,
que la construction ne fasse pas l’objet d’un contrat de construction de maison individuelle.
Très vite, on s’aperçoit que la difficulté essentielle tient à la méthode à adopter pour la division, avec des questions annexes comme celle de l’exigibilité éventuelle du droit de partage, ou aussi l’incapacité de prendre une garantie hypothécaire du chef de chaque propriétaire indivis concerné, ou encore l’attitude quasi hostile des notaires face à tout ce qui s’apparente à la copropriété horizontale.
Une solution paraît cependant se dégager pour réaliser une opération d’habitations groupées "légale" sur une unité foncière non divisée c’est-à-dire une seule parcelle pour le calcul des surfaces minimales ou de la densité de construction.
Une réalité et une théorie
- La réalité, constatée par les plus farouches détracteurs de la copropriété horizontale, c’est que les tribunaux et surtout les tribunaux de l’ordre judiciaire sont désarmés en face d’une division qui suit même de très près l’achèvement des constructions. Les tribunaux judiciaires ne peuvent annuler les ventes que si elles étaient accompagnées de manoeuvres dolosives. Quant au juge administratif il ne peut faire application par exemple de la réglementation des lotissements que lorsque la division précède les constructions ; il ne dispose donc pas a priori de moyens pour exercer sa censure sur de telles opérations. Cependant le juge administratif a ce pouvoir si les pétitionnaires de l’autorisation d’occuper le sol font état dès l’origine de leur intention de diviser (arrêt Seguin du Conseil d’Etat du 26 septembre 1990).
- La théorie est celle soutenue par des notaires et des auteurs proches du notariat, en premier Maître Daublon (Répertoire du notariat Defrénois, 2000, 15 mai, p. 558), qui était notaire à Paris, et d’éminents professeurs et praticiens.
Pour ceux-ci le droit à construire est un droit personnel et non un droit réel immobilier. Ils en tirent par exemple la conséquence qu’un volume immobilier n’existe pas tant qu’il n’est pas rempli par la construction.
Un peu plus de détails, s’agissant de la division en volumes transposable à une vision de nature moins complexe :
L’article 553 du Code civil n’est qu’une application de ce que le principe de l’article 552 selon lequel "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous" ne constitue qu’une simple présomption. Il peut en être autrement de sorte que la propriété du dessus et celle du dessous peuvent appartenir à des personnes distinctes et cela également à différents niveaux, soit au-dessus soit en dessous du sol. C’est la division en lots de volumes définis par une cote (rattachée, par exemple, au Nivellement Général de France, système orthométrique) dès lors que ce niveau ne correspond pas à celui du sol naturel. Un volume en sous-sol correspondant à une partie du tréfonds possède une réalité physique. En revanche, un volume en sur-sol, dont le niveau de base est différent du sol naturel, tant qu’une construction n’aura pas été édifiée à l’intérieur de ses limites n’a pas de réalité matérielle ; c’est un cube d’air. Cette situation (bien qu’en définitive elle ne soit pas de nature différente de celle du droit de superficie) a suscité certaines interrogations.
Pour certains, même pour ce qui est du simple droit de superficie, il ne peut y avoir de droit réel qu’à partir du moment où il y a construction. La cession du droit de superficie porte sur un droit de construire avec renonciation au droit d’accession. Tant que le superficiaire n’a pas construit, il n’est titulaire que d’un droit personnel susceptible d’extinction par son non-usage. Cette thèse a été développée notamment par M. Saint Alary (Rép. civ. V° Superficie n° 9 s. - Droit de la Construction, 3e éd. R. Saint Alary et C. Saint Alary Houin, p. 19 et 20) pour lequel le droit de propriété ne peut porter sur un simple "vide abstrait". Plus récemment, la question a été reprise par M. Bertrel (L’accession artificielle immobilière. Contribution à la définition de la nature du droit de superficie : RTD civ. 1994, n° 737 s. ; Les ensembles immobiliers complexes : Droit et patrimoine nov. 1994, p. 44 s.) qui considère également que la propriété d’un volume détaché du sol n’est pas concevable car on ne peut être propriétaire d’un espace immatériel (l’auteur s’appuie essentiellement sur H, L et J. Mazeaud, Leçon de droit civil, t. II, 5e éd. par M. de Juglart, n° 1351 - Contra Planiol et Ripert, Traité de pratique de droit civil, t. III, p. 56, n° 544 s. - Cass. 3e civ., 6 mars 1991). M. Bertrel estime que le droit de l’acheteur d’un "volume d’espace", tant que la construction n’a pas été édifiée, n’est qu’un simple droit de construire sur le sol d’autrui. En revanche, contrairement à M. Saint Alary, il estime que ce droit de construire doit être considéré comme un droit réel immobilier résultant, tant que la construction n’a pas été édifiée, d’un démembrement de la propriété du sol d’autrui (ce qui revient à reconnaître un droit réel nouveau, c’est-à-dire à remplacer une ambiguïté par une autre). La question de savoir si un volume non construit peut être ou non l’objet d’un droit de propriété est extrêmement importante, notamment quant à la possibilité d’hypothèque et quant au caractère perpétuel ou non du droit sur le volume.
Pour Maître Daublon, aucun doute, le droit de superficie dont le volume est une application n’existe pas avant la construction.
Aussi, le montage, utilisant les formules publiées au Defrénois, consisterait à établir un acte de vente par le propriétaire actuel à un acquéreur futur constructeur portant sur des tantièmes indivis du sol réduit au tréfonds (hors toute assiette de construction) et sur un droit personnel qui ne deviendrait un droit réel immobilier qu’à l’achèvement des constructions, mais qui néanmoins serait déjà défini à l’état descriptif de division contenu dans le premier acte de vente.
L’affectation hypothécaire serait possible par chaque acquéreur, sans engagement conjoint de tous, puisqu’il y aurait un lot "publicité foncière". L’acquéreur serait propriétaire de x/1000e du tréfonds et d’un lot y (sans parties communes) constituant un droit personnel puis un droit réel à l’achèvement des constructions. Les règles de l’accession valideraient l’affectation hypothécaire anticipée sur ce lot.
Le droit de partage (1,10% + salaire du conservateur des hypothèques) ne serait pas exigible puisque le partage résulterait des acquisitions divises du futur droit de superficie.
Le seul pouvoir donné par les acquéreurs à l’un d’eux ou à un tiers, comme l’entreprise pilote, ne sera pas considéré comme un contrat de promotion immobilière s’il se limite aux seules opérations administratives. Il s’agit là d’une exception au principe du contrat de promotion immobilière dans l’un des cas visés à l’article L. 222-1 du Code de la construction et de l’habitation : le contrat de promotion est rendu facultatif dans le cas d’un locateur d’ouvrage qui n’accomplit, en plus de ses obligations spécifiques, de locateur d’ouvrage que les opérations administratives visées à l’article 1831-1 du Code civil (article L. 222-2 du CCH). A fortiori si le mandat n’est pas donné au locateur d’ouvrage.
Il faut sur le sujet voir l’arrêt Gary/SCUC de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 3 mai 2001 (pourvoi n° 99-20-244).
Le contrat de louage d’ouvrage simple reste possible :
si l’entrepreneur n’a pas procuré le terrain directement ou indirectement (auquel cas qui est ici exclu, il faudrait recourir à la VEFA ou à la vente à terme),
si l’entrepreneur n’a pas proposé ou fait proposer le plan de la maison, sinon il faudrait conclure un CCMI avec fourniture de plan,
si l’entrepreneur ne s’est pas engagé à exécuter les travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison, sinon il faudrait conclure un CCMI sans fourniture de plan,
si l’entrepreneur n’agit pas comme mandataire du maître de l’ouvrage, sauf pour les formalités administratives de la construction, sinon il faudrait conclure un contrat de promotion immobilière.
Il reste donc une niche impliquant qu’aucun entrepreneur ne fournisse les plans et qu’aucun ne prenne en charge l’essentiel des travaux, ce qui n’interdit pas de contracter avec un groupement de préférence non formel d’entrepreneurs, en passant un marché de travaux avec chacune d’elles et ce même si l’une de ces entreprises se voit confier le pilotage du chantier.
En résumé
Un montage comprenant :
un acte de vente "vendeur/acquéreur final" avec état descriptif de division façon Maître Daublon (Defrénois, préc.), éventuellement séquestre partiel du prix pour garantir l’exécution des VRD et engagement de construire dans un délai déterminé en liaison avec tout autre acquéreur,
un éventuel pouvoir par le vendeur ou par l’acquéreur pour les formalités administratives, comme la demande de permis de construire, mais s’agissant du pouvoir par l’acquéreur pouvant être étendu aux missions visées à l’arrêt Gary/SCUC (assistance du maître de l’ouvrage, contrôle du chantier, etc.),
un marché "acquéreur/maître d’oeuvre" pour la fourniture du plan, hors toute intervention des entrepreneurs,
des marchés de travaux séparés sans aucune mission de conception et de maîtrise d’ouvre (voir à ce propos l’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 13 janvier 2005).
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 21:03:40
|
Bonsoir,
J'adresse mes compliments à l'auteur de cette contribution. |
| Signaler un abus |
|
|
aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 21:39:51
|
illisible en diagonale
mais interessant, instructif et passionnant quand on prend le temps de lire.
comme j'aime. merci RIGAOUS.
un seul regret: que la source de "VOILA UN ARTICLE INTERESSANT /
" ne soit pas citée.
am
|
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 14:33:16
|
Cette publication pose un problème de droit relatif au"copyright".
Reste à savoir qui doit s'en expliquer ? |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 15:03:40
|
Rigaous:
il n'est pas honnête de copier in extenso un article sans en donner les sources et ainsi de s'en attribuer les droits!
lisez ou relisez la charte d'UI!!! |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 15:49:08
|
A noter quand même que l'intervenant ne se prétendait pas l'auteur puisqu'il indiquait bien qu'il s'agissait d'un article.
Sauf erreur de ma part la méthode critiquée par Jurisprudentes est la méthode Stemmer qui a fait l'objet de nombreuses critiques, pour ne pas dire plus.
Mais : Exit la copropriété horizontale. Nous ne la regretterons pas
C'est peut être un peu trop loin . Il ne fait pas généraliser le caractère boiteux d'une solution juridique.
|
| Signaler un abus |
|
|
RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 14:13:32
|
milles excuses mais jamais je ne me suis attribue cet article, j'ai juste mis a disposition une recherche effectuée pour moi même et qui correspondait au sujet soulevé par CCLAIR, afin qu'il puisse comprendre les risques du montage proposé, nombreuses sont les critiques de la méthode STEMMER et autres, mais rares sont les recherches et propositions pour la contourner et c'est en cela que cet article était interessant.
Désolé que vous n'ayez pas compris mon but |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Incidences et risques liés à la copropriété
Forum fermé
