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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 08 oct. 2007 : 18:57:38
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Notre Copropriété est composée de 5 syndicats, et d'une Union des Syndicats gérant les parties communes ( Bois, voiries, électricité, entretien,les travaux,..)
L'Union appelle ses charges à chaque Syndicat suivant leurs tantièmes ds l'Union, chaque syndicat appelle les charges de l'Union et les charges du syndicat suivant les tantièmes de chaque copro dans le syndicat et dans l'Union.
exemple de mon appel de fond trimestriel :
charges du syndicat xxx mes tantièmes 3700/100 000
charges de l'Union xxx mes tantièmes 900 / 26 000
26 000 est la quote-part de mon syndicat dans l'Union.
Nous avons un impayé d'un Copro, comprenant donc les charges de l'Union et les charges du syndicat.
Cet impayé ne permet plus à notre tranche de payer les charges de l'Union ( le fond de roulement est totalement mangé).
En l'attente du réglement de cet impayé, le Syndic doit appeler les copros à boucher le déficit pour le bon fonctionnement du syndicat, et par conséquence de l'Union.
Ma question ( qui fait débat au sein du CS) est de savoir si la totalité des 5 syndicats (150 copro.) devra être appelée pour la dette sur les charges de l'Union ( parties communes), et les copros (35 copros)de notre syndicat sur les charges du Syndicat.
Merci au spécialiste, le Syndic nous a précisé qu'il devra appeler les 35 copors de notre tranche, sur la totalité des impayés ( charges communes de l'Union, Trvx sur les parties communes, et charges du syndicat.
Je ne suis pas tout à fait d'accord sur ce principe. Merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 20:02:33
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Et pourquoi donc en serait-il autrement ???
C'est VOTRE syndicat de 35 membres qui ne paye QUE pour 34 (charges syndicat et charges Union), pourquoi voulez-vous que ce soit les 4 autres syndicats qui payent pour Votre syndicat ????
Si dans votre famille de (mettons) 5 personnes un des enfants doit 100 balles à un copain, vous n'allez tout de même pas les demander à votre voisin de palier ! 
Ici c'est la même chose : c'est le syndicat concerné qui doit régler ses propres charges, tant VOS charges Union que VOS charges Syndicat, charges à répartir ici sur 34 membres puisque le 35ème ne paye pas !
C'est un grand classique qui ne souffre aucune contestation ! |
Edité par - gédehem le 08 oct. 2007 20:05:16 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 22:49:15
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Les charges de l'union . Celà n'existe pas, au sens où vous l'entendez.
Une union ne peut répartir des charges qu'entre des syndicats.
Elle ne peut avoir à recouvrer des charges à l'encontre d'un copropriétaire
S'il existe un syndicat principal et cinq syndicats secondaires, l'union répartit entre six syndicats.
Dans ce cas le syndic principal répartit les charges du syndicat principal entre tous les copropriétaires directement. Elles sont payées entre les mains du syndic principal directement. Il fait le recouvrement des impayés à l'encontre des copropriétaires.
Un syndic principal ne peut pas agir en recouvrement de charges dues à un syndicat secondaire et réciproquement. S'il y a des garanties à prendre, elles doivent être prises au nom du syndicat principal.
Itou pareil pour les syndicats secondaires. Il importe peu que le cabinet Dupont soit le syndic principal et celui de 4 secondaires sur 5. Il doit y a voir le cabinet Dupont syndic principal, le cabinet Dupont syndic syndicat A, etc...
Il doit y avoir Six comptes séparés si vous êtes en comptes séparés, six comptes inidividualisés dans le cas contraire, plus le compte de l'union.
Si Dubois, copropriétaire du syndicat B doit des charges, il en doit un petit montant au titre du syndicat principal, et le plus important au titre du syndicat secondaire B.
Je suppose que le syndicat principal peut survivre sans " emprunt auprès des copropriétaires ".
C'est dans la caisse su syndicat secondaire B qu'il y a une insuffisance de trésorerie.
La conclusion est simple : les copropriétaires du syndicat secondaire B se partagent l'emprunt destiné à couvrir l'insuffisance de trésorerie de leur syndicat
Vous allez me dire sans doute que votre ensemble ne fonctionne pas comme celà. Si tel est le cas, il faut rapidement faire le ménage. Car si votre débiteur a un avocat compétent, il risque de vous chambarder joliment votre procédure de recouvrement.
Vous devriez aussi regarder vos assurances de près. Je vous l'ai peut être déjà dit ? Je rabâche alors. Mais il est souvent utile de rabacher 
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 09:30:04
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JPM : hors sujet, pas de syndicat principal et secondaires, mais 5 Syndicats et une Union de Syndicats.
Je vous prie de noter ce texte sur les charges de l'UNION, texte tiré des statuts et cahier des charges de l'Union des Syndicats :
Les dépenses de l'Union seront, pour les copropriétaires de chaque Syndicat, considérées comme des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la loi de juillet 1965, observation faite que celles ci seront reparties entre eux conformément aux stipulations du réglement les régissant, sans que lesdites stipulations puissent être opposables à l'Union, les copropriétaires étant à son égard, en vertu des présentes stipulations, conjointement responsables du paiement des charges de l'Union, mais chacun seulement à concurrence de la quote-part dans les parties communes générales comprises dans le ou les lots lui appartenant.
En conséquence l'Union aura toujours la possibilité de poursuivre le paiement des sommes qui lui sont dues auprès de chaque copropriétaire individuellement, pour la part ci-dessus indiquée.
gedehem, JPM : votre avis sur ce texte ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 09:43:40
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Il n'y a rien de bien extraordinaire dans ce texte. Le chauffagiste d'une copropriété classique, s'il n'est pas payé par le syndicat, a tout aussi bien le droit d'agir en paiement contre les copropriétaires, chacun pour sa part.
Pour autant l'union ne répartit les charges qu'entre les syndicats et ce sont les syndicats qui paient à l'union. Comme le chauffagiste, l'union ne peut poursuivre les copropriétaires que si elle n'a pu se faire payer par le syndicat.
Une union de syndicats ne peut donc pas adresser un appel de fonds à des copropriétaires.
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Edité par - JPM le 09 oct. 2007 09:47:17 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 10:18:05
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JPM Citation :
Une union de syndicats ne peut donc pas adresser un appel de fonds à des copropriétaires.
relisez mon post initial, je n'ai jamais écrit cela.
J'ai bien l'impression que personne ne soit capable de répondre à un tel imbroglio, ni le Syndic, ni les copros,ni les pro de UI,...??? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 17:25:23
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Vous écrivez :
L'Union appelle ses charges à chaque Syndicat suivant leurs tantièmes ds l'Union, chaque syndicat appelle les charges de l'Union et les charges du syndicat suivant les tantièmes de chaque copro dans le syndicat et dans l'Union.
exemple de mon appel de fond trimestriel :
charges du syndicat xxx mes tantièmes 3700/100 000
charges de l'Union xxx mes tantièmes 900 / 26 000
++++++++++++
En principe votre règlement de copropriété doit préciser pour chaque lot :
le nombre de tantièmes généraux en base 100 000 (par exemple), ce qui est fait.
le nombre de tantièmes du bâtiment (ou du sous ensemble) en base 10 000 ou 100 000 pour chaque bâtiment.
Dans votre cas il semble que la base des tantièmes par bâtiment ou sous-ensemble corresponde au sous-total des tantièmes généraux des lots du bâtiment, soit 26 000. Ce n'est pas interdit.
Mais alors le syndic de votre bâtiment ne peut vous appeler les charges qu'en nn/26000. Il peut toutefois y avoir des charges d'une autre catégorie (chauffage par exemple) et une autre base.
Votre syndic ne peut pas vous appeler des charges pour 3700 / 100 000.
La différence n'est pas mince
3700 / 100000 = 0.037 soit 370 e pour un charge de 10000
900 / 26000 = 0,03461538 soit 346,15 pour une charge de 10000
S'il y avait un syndicat principal, le syndic principal vous appellerait les charges principales sur 3700 / 100 000.
Relisez le règlement de votre syndicat et voyez quelles sont les catégories de répartition.
Pour information je vous indique que dans les ensembles avec ASL on a des problèmes identiques : l'ASL répartit souvent les charges de chauffage entre les syndicats au prorata des surfaces construites.
Ensuite dans chaque syndicat le syndic répartit la quote-part de l'immeub;e entre les copropriétaires au prorata des surfaces chauffantes pa exemple.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 19:01:34
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philippe, comme cela lui arrive parfois, JPM part dans des démonstrations sans objet au regard de la question posée et qui ne font qu'embrouiller les choses !
Dans votre cas, il y a 5 syndicats totalement indépendants les uns des autres.
Chaque syndicat fait donc sa propre cuisine pour ce qui concerne ses propres charges de fonctionnement.
Dans la mesure où 1 de ces 5 syndicats a un impayé, il est évident que la dépense totale de CE syndicat sera supportée par les copropriétaires 'payeurs' de CE syndicat.
Les 4 autres ne sont pas du tout concernés par ce syndicat !!!
Relisez :
"Si dans votre famille de (mettons) 5 personnes un des enfants doit 100 balles à un copain, vous n'allez pas les demander à votre voisin de palier (qui n'y est pour rien et que cela ne regarde pas !)"
Cncernat l'Union, qui n'a pour objet que de gérer des services et/ou équipements communs aux 5 syndicats, les charges de ces services et équipements communs seront imputées Syndicat par syndicat, une "Union de syndicats" ne pouvant connaitre que des 'syndicats', par la force des choses !
Les copropriétaires, l'Union ne les connait pas !
De ce fait, les charges "Union" imputées au syndicat A seront réparties entre les membres du syndicat A, et entre eux seuls !
A eux de se débrouiller !
S'il n'y en a que 34 qui payent au lieu de 35, l'imputation sera faite aux 34, qui devront payer !
Encore une fois, la quote-part de charges Union du syndicat A ne concerne en rien les 4 autres syndicats, chacun ayant sa propre part spécifique "charges Union" !
Ensuite, en interne dans chaque syndicat, vous retrouvez ces points :
- votre quote-part de charges du syndicat A (pour son foctionnement).
- votre part de la quote-part 'Syndicat A' aux "charges Union".
Ici, s'il y a des impayés, le syndic est fondé de faire un appel particulier auprès des payeurs du syndicat A pour pouvoir payer ce que le syndicat doit :
- les charges spécifiques syndicat A et la quote-part syndicat A à l'Union.
Désolé, mais s'il y a des impayés dans VOTRE syndicat, c'est aux 34 qui payent de payer pour le 35ème ! |
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