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albifrons
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 Posté - 14 oct. 2007 : 23:14:49
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JPM : voici ce qui est écrit dans le rapport du 25/09 sur l'état daté
(donc je revisite ce que j'ai écrit ci-dessus à ce sujet) :
5.1 La facturation de l’état daté
Ce sujet (cf. supra) a été cité dans la déclaration des consommateurs mais ne figurait pas dans le mandat initial et n’a pas été discuté. Il nécessite de plus qu’une expertise juridique préalable soit menée.Toutefois, ce point a été également mis en lumière dans l’enquête de la DGCCRF. Cette facturation résulte de la mise en oeuvre de l’article 10-1 de la loi de 1965, modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui permet désormais aux syndics de demander « au seul copropriétaire concerné. » des honoraires privatifs pour l’établissement de l’« état daté », document nécessaire dans le cas d’une vente de lot de copropriété.
Les relevés de prix réalisés par la DGCCRF à l’occasion de l’enquête sectorielle précitée mettent en évidence que les syndics utilisent la faculté qui leur est offert pour pratiquer des prix élevés, compris dans une fourchette de 150€ à 1000 €, la moyenne se situant autour de 250 €.
Je pense en fait, que plutôt que de détailler la gestion courante il serait mieux de lister ce qui peut relever de la prestation particulière.
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Edité par - albifrons le 15 oct. 2007 00:09:42 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 00:02:37
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Pas besoin de tergiverser sur certains abus de tarification. Ils sont incontestables.
Les honoraires dits " de mutation " ne viennent pas du tout de l'aticle 10-1.
Ils ont toujours existé et ils figuraient clairement comme honoraires exceptionnels dès les années soixante dans les arrêtés préfectoraux comportant la txation administrative des syndics.
L'article 10-1 ne traire pas de la légalité de ces honoraires. Il se borne à donner un fondement légal à leur imputation au débit du vendeur.
Je rappelle par ailleurs les précédents travaux du CNC (1997) sur ce point. Il a été totalement ignoré. On peut se demander s'il n'en sera pas de même pour elui de 2007 
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Flap
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 14:17:55
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sans trop argumenter je trouve que ce texte plus ou moins inutile en l'état , personnellement et après une lecture diagonale je n'y ai rien trouvé que je facture par contre je pourrais y rajouter un certain nombre de lignes ...
(mais je suis toujours aussi peu favorable à "l'obligation" du compte séparé n'en déplaise à JPM) |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 09:41:05
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Bonjour baghirati,
Pourriez vous ,en quelques arguments seulement faire savoir aux lecteurs qui parcourent ce site, pourquoi vous êtes "toujours aussi peu favorable à "l'obligation" du compte séparé" ?.
JPM préfère ce compte !Il a raison.C'est la loi !Mais cela n'empêche pas les copropriétaires, en leur et conscience,de décider aussi, en AGO, qu'ils préfèrent avoir un "compte unique",-souvent baptisé "compte individuel"-,sans doute pour une raison d'horaires, mais au détriment d'une comptabilité plus transparente, ( notamment celle en partie double) car elle ne permet pas de jongler comme avec ce compte unique qui est .
Sans doute deviendrez vous l'apôtre de votre théorie différente
de celle de quelqu'un qui sait de quoi il parle ,en matière de comptabilité, entre autres,même sans être toujours d'accord avec lui ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 09:53:55
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Bonjour baghirati,
Pourriez vous ,en quelques arguments seulement faire savoir aux lecteurs qui parcourent ce site, pourquoi vous êtes "toujours aussi peu favorable à "l'obligation" du compte séparé" ?.
JPM préfère ce compte !Il a raison.C'est la loi !Mais cela n'empêche pas les copropriétaires, en leur et conscience,de décider aussi, en AGO, qu'ils préfèrent avoir un "compte unique",-souvent baptisé "compte individuel"-,sans doute pour une raison d'horaires, mais au détriment d'une comptabilité plus transparente, ( notamment celle en partie double) car elle ne permet pas de jongler comme avec ce compte unique qui est .
Sans doute deviendrez vous l'apôtre de votre théorie différente
de celle de quelqu'un qui sait de quoi il parle ,en matière de comptabilité, entre autres,même sans être toujours d'accord avec lui !
est il possible d'avoir des précisions concernant la relation "compte individuel "- "horaires" ?????
("qu'ils préfèrent avoir un "compte unique",-souvent baptisé "compte individuel"-,sans doute pour une raison d'horaires," |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 10:06:52
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OK avec vous Oldman !
Mais je rappelle quand même qu'à mon avis le compte unique avec sous-comptes individualisés pourrait être la meilleure solution s'il était doté d'un régime juridique permettant le cumul des avantags techniques du compte unique avec les avantages juridiques du compte séparé.
On ne peut en effet négliger les avantages techniques.
Parmi les éléments du régime juridique d'un tel compte il y aurait :
1) En cas de " faillite " du syndic : impossibilité pour le mandataire judiciaire d'appréhender ce compte.
2) Possibilité pour tout syndicat de retirer ses fonds en cas de changement de syndic sans autre formalité que la justification par le nouveau syndic retrayant de sa qualité.
3) Journal des mouvements des fonds par débit des comptes des syndicats au crédit du compte personnel du syndic.
Il y aurait d'autres dispositions mais ces trois là sont primordiales.
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baghirati
Contributeur vétéran
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Posté - 18 oct. 2007 : 10:38:06
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L'argument est essentiellement que c'est techniquement beaucoup plus simple d'émettre un seul chèque par fourniseur (par exemple pour edf) que de générer autant de reglements et de chèques que de copropriétés, il y aussi moins de risques d'erreurs de saisie comptable et de pointage. Même si on peut aujourd'hui imprimer ses propres lettres chèque compte par compte, ça reste assez cher je crois et les coûts de lettres chèques ou de virements restent à notre charge (les profits aussi évidement !)
Pour la saisie des encaissement aussi ça représente un gain de temps notable.
On nous reproche parfois (souvent?) de ne pas passer assez de temps sur le terrain tandis qu'on augmente perpétuellement les lourdeurs administratives, ne nous privons pas de gagner du temps sur des taches aussi répétitives que les paiements et les encaissements.
Le compte "unique" n'est pas moins transparent, c'est simplement le syndic qui édite le relevé à la place de la banque.
Question à jpm : préconiseriez vous aussi le compte séparé pour chaque mandat de gestion locative ?
Je ne suis apôtre de rien et le compte séparé n'est pas une religion ...
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 10:49:33
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j'espère ne jamais être en "faillite" mais il est évident que dans ce cas les fonds détenus pour le compte de nos mandants ne devraient pas être bloqués au même titre que nos fonds propres: leur dépot sur un compte unique ou non ne change en rien leur propriété.
je ne comprends pas votre 3ème point jpm
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 14:47:47
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Bonjour !
Vous savez bien Baghirati que le contrôle des comptes lorsque le compte n'est pas séparé est incontrôlable, surtout par des particuliers non comptables : ce qui est le plus souvent contrôlé c'est essentiellement l'état des dépenses, les additions si on le fait, la correspondance de cet état avec les factures et les factures si on prend son temps à les éplucher.
Le contrôle des comptes est une mystification en cas de compte unique, et les experts-comptables disent bien eux-même qu'une compta en compte unique est incontrôlable !
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 14:59:44
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C'est une évidence que le compte unique est plus commode pour le syndic.
Ceci étant, Il est maintenant possible de payer par virement des fournisseurs à partir de vrais comptes séparés. Le problème est de travailler avec une banque dotée de l'équipement adéquate. Celà n'est pas toujours le cas.
Je ne parle pas des comptes pour la gestion locative. Il n'y a pas de grands problèmes avec ces compts qui sont purgés tous les mois ou tous les trimestres.
Il faut tenir compte des craintes et préventions des copropriétaires, qu'elles soient justifiées ou pas. Il n'y aurait pas de difficultés comme celles que nous connaissons si les sinistres avaient été réglés correctement.
Le journal dont je parle parmettrait au syndic de justifier rapidement et à tout moment si besoin est, qu'il n'a prélevé sur les sous-comptes que ses honoraires justifiés.
Qui dit journal dit grand-livre, soit ici la liste par syndicats.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 16:28:10
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je ne suis pas d'accord: je ne vois pas en quoi le relevé bancaire permet un meilleur contrôle que celui édité par le syndic : c'est le même à ceci près que les libellés du syndic peuvent être plus explicites.
Citation :
Initialement entré par albifrons
Bonjour !
Vous savez bien Baghirati que le contrôle des comptes lorsque le compte n'est pas séparé est incontrôlable,
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 16:36:45
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alors pourquoi lui compliquer la vie ? vous pensez que notre métier est trop simple ?
pour l'instant le cout des opérations sur comptes séparés (sauf à avoir des chéquiers manuels...) représente un surcout non négligeable.
je dois reconnaitre que je connais mal le problème des règlements de sinistres par les caisses de garantie mais je ne vois pas ce qu'il y a de novateur dans votre journal, nous avons journaux et grand livre comme partout.
Citation :
Initialement entré par JPM
C'est une évidence que le compte unique est plus commode pour le syndic.
Ceci étant, Il est maintenant possible de payer par virement des fournisseurs à partir de vrais comptes séparés. Le problème est de travailler avec une banque dotée de l'équipement adéquate. Celà n'est pas toujours le cas.
"Il faut tenir compte des craintes et préventions des copropriétaires, qu'elles soient justifiées ou pas. Il n'y aurait pas de difficultés comme celles que nous connaissons si les sinistres avaient été réglés correctement."
Le journal dont je parle parmettrait au syndic de justifier rapidement et à tout moment si besoin est, qu'il n'a prélevé sur les sous-comptes que ses honoraires justifiés.
Qui dit journal dit grand-livre, soit ici la liste par syndicats.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 18:31:18
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Baghirati, soyons clairs :
Quand il y a un vrai compte séparé, le contrôle de la trésorerie se fait par comparaison entre le relevé de la banque et la comptabilité, compte tenu d'un état de rapprochement. Donc le CS a une certitude justifiée quant à la cohérence des deux comptes. Reste que le syndic a peut être pris 1200 € d'honoraires au lieu de 1150. C'est une autre affaire, et le contraire arrive aussi.
Celà reste vrai avec un sous-compte de compte unique lorsqu'un relevé est fourni par la banque.
Dans le cas d'un compte unique sans sous-compte, le relevé du syndic peut informer mieux que celui de la banque, mais il ne peut pas être contrôlé car il faudrait contrôler les 60 ou 100 syndicats du syndic. Les experts comptables eux-même ne peuvent effectuer que des sondages.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 09:43:18
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| en fait vous n'avez pas confiance en vos syndics , ça se résume à ça non ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 10:07:23
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Non Baghirati !
Vous ne prenez pas le problème par le bon bout.
Le conseil syndical effectuant un contrôle pour le compte du syndicat n'a pas le droit de marcher à la confiance.
Le mandataire contrôlé doit admettre d'emblée ce principe.
La portée de la règle n'est pas limitée aux syndics. Elle est générale, dans le secteur privé comme dans le secteur public.
Elle doit être appliquée par les experts comptables et les commissaires aux comptes.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 10:43:56
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ce n'est pas un problème de confiance que de vérifier les comptes et
le contrôle important c'est quand même la réalité des factures et la concordance avec les reglements.
et pourquoi le relevé de la banque serait il plus fiable que celui du syndic ? une histoire de confiance ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 11:56:16
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Le relevé du syndic ne peut venir qu'après celui de la banque.
Si celle ci a commis une ou des erreurs c'est au syndic qu'il appartient de le vérifier avant la communication au CS et aux copropriétaires .
A noter que les interventions, sur le site, ne font jamais état d'erreurs comptables relevées dans les banques.
Si d'aucuns suggèrent de refuser le quitus au syndic c'est bien sur ses comptes et non pas sur ceux de l'organisme bancaire.
Il est vrai que des erreurs volontaires ou involontaires peuvent apparaître quel que soit le compte séparé ou unique .
Si le Gouvernement et le législateur ont donné la priorité au " compte séparé " ,je ne pense pas que ça soit pour alourdir les charges des copropriétaires ?.
Là où je trouve que les dispositions sont agravantes c'est pour nos finances, en raison dela mise en place de la "compabilité en partie double", selon des "critères trop étriqués",retenus pour les seules très petites copropriés,nouvelle comptabilité qui exige de nouveaux logiciels et une formation complémentaire des comptables pour tous les syndics, tant professionnels que non professionnels et bénévoles.
Le plan comptable pour la petite copropriété (moins de 30 à 40 lots) me parait trop proche du plan comptable général et de ses particularités justifiant mieux, pour d'autres structures industrielles ou commerciales.
A mon sens ,l'auto-gestion des SDC et des syndicats coopératifs va
" en prendre un coup" .Ils seront probablement loin d'assurer une véritable transparence,souhaitable pour tous et sans contrôle (dommâge) et sanctions (heureusement si on ne peut pas élargir les prisons). |
Edité par - oldman24 le 19 oct. 2007 12:04:59 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 15:09:50
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De Baghirati : Citation :
et pourquoi le relevé de la banque serait il plus fiable que celui du syndic ?
Comme l'indique, parce qu'il qu'il a été soigneusement pointé par le syndic, par comparaison avec les chèques et virements émis et les remises de chèques et les virements reçus.
Ensuite un état de rapprochement est tabli.
Le tout est vérifié par le conseil syndical.
Les comptes du Trésorier payeur général sont vérifiés de la même manière.
Et l'expert comptable de Baghirati demande les mêmes pièces.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 18:52:44
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Il serait interessant de connaître , entre autres, l'avis de néfer
sur votre dernier post.
Pour ma part, je pense que le TPG est contrôlé par la Chanbre Régionale des comptes, comme le sont les Ordonnateurs du secteur piblic. |
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Syndics- Conseil National de la Consommation
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