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Mandrine
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 13 oct. 2007 : 17:20:58
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Bonjour,
J'ai passé ma soirée d'hier à consulter ce forum que j'ai trouvé riche d'enseignement. N'ayant pas trouvé de réponse à mon problème du moment, je le propose à votre étude.
Un menuisier souhaite vendre son ténement immobilier. Un promoteur immobilier est intéressé, si la surface d'atelier peut être transformé en surface habitable.
La parcelle de ce ténement immobier est d'environ 800 m2. Elle comporte une habitation d'une surface de 160 m2, un bureau et l'atelier de 400 m2.
Cette parcelle située en zone UDa "zone pavillonnaire peu dense" a un COS de 0,20 ; la surface minimale des parcelles à construire est de 1000 m2.
Y a t'il une solution à ce problème ?
Je suis à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Claire
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 19:11:09
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Si les bâtiments sont démolis, il ne sera pas possible de reconstruire les mêmes surfaces car il y a actuellement sur-COS.
Si je comprends bien, la seule possibilité est donc d'opérer un changement de destination qui n'aggravera pas le sur-COS, c'est à dire obtenir une autorisation d'urbanisme (DP ou PC selon les travaux envisagés) pour transformer les 400m², aujourdhui à destination d'activité commerciale, en logement donc à destination d'habitation.
Une partie des réponses se trouve dans le règlement d'urbanisme. Voyez ce qui est autorisé en terme de stationnement car je suppose que le promoteur souhaite créer plusieurs logements et il est possible que le règlement calcule le stationnement proportionnellement au nombre de logements et non à la SHON.
La faisabilité du projet consiste en grande partie à réussir à ce que le changement de destination n'aggrave pas une irrégularité existante (SHON, stationnement etc...).
Ensuite, il faut que la Mairie accepte de délivrer l'autorisation d'urbanisme, ce qui n'est pas forcément gagné. Elle peut accepter considérant que les irrégularités ne sont pas aggravées. Elle peut aussi refuser du fait que les irrégularités ne sont pas régularisées. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 oct. 2007 : 19:35:52
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Citation :
Initialement entré par Space
Si les bâtiments sont démolis, il ne sera pas possible de reconstruire les mêmes surfaces car il y a actuellement sur-COS.
Si je comprends bien, la seule possibilité est donc d'opérer un changement de destination qui n'aggravera pas le sur-COS, c'est à dire obtenir une autorisation d'urbanisme (DP ou PC selon les travaux envisagés) pour transformer les 400m², aujourdhui à destination d'activité commerciale, en logement donc à destination d'habitation.
Une partie des réponses se trouve dans le règlement d'urbanisme. Voyez ce qui est autorisé en terme de stationnement car je suppose que le promoteur souhaite créer plusieurs logements et il est possible que le règlement calcule le stationnement proportionnellement au nombre de logements et non à la SHON.
une telle règle ne sera pas opposable au pétitionnaire puisque le nombre de logements créés ne figure dans la demande de PC qu'à des fins statistiques !Citation :
La faisabilité du projet consiste en grande partie à réussir à ce que le changement de destination n'aggrave pas une irrégularité existante (SHON, stationnement etc...).
Ensuite, il faut que la Mairie accepte de délivrer l'autorisation d'urbanisme, ce qui n'est pas forcément gagné.
elle ne peut refuser que sur des motifs d'urbanisme... opposablesCitation :
Elle peut accepter considérant que les irrégularités ne sont pas aggravées. Elle peut aussi refuser du fait que les irrégularités ne sont pas régularisées.
non Romain, pas d'accord: le PC peut être refusé s'il aggrave les irrégularités... mais le batiment actuel n'est pas irrégulier : il a été construit selon d'anciennes règles et est, à ce titre, régulier. le PC ne sera donc refusé que s'il crée des irrégularité : le sur-COS n'en est pas une...si les règles ont évolué.
le cas serait différent si le batiment avait été construit en non conformité avec les règles applicables au moment de sa construction initiale. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mike71
Contributeur senior
89 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 06:20:07
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par Space
Si les bâtiments sont démolis, il ne sera pas possible de reconstruire les mêmes surfaces car il y a actuellement sur-COS.
Si je comprends bien, la seule possibilité est donc d'opérer un changement de destination qui n'aggravera pas le sur-COS, c'est à dire obtenir une autorisation d'urbanisme (DP ou PC selon les travaux envisagés) pour transformer les 400m², aujourdhui à destination d'activité commerciale, en logement donc à destination d'habitation.
Une partie des réponses se trouve dans le règlement d'urbanisme. Voyez ce qui est autorisé en terme de stationnement car je suppose que le promoteur souhaite créer plusieurs logements et il est possible que le règlement calcule le stationnement proportionnellement au nombre de logements et non à la SHON.
une telle règle ne sera pas opposable au pétitionnaire puisque le nombre de logements créés ne figure dans la demande de PC qu'à des fins statistiques !
euh vous voyez marqué où cette règle? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 08:10:00
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Citation :
Article R431-34
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)
La demande précise également, en vue de la collecte des informations statistiques :
a) Le nombre de logements créés ou démolis, répartis en fonction du nombre de pièces, du type de financement et de leur caractère individuel ou collectif ;
b) L'utilisation principale envisagée pour les logements créés ;
c) Le type d'hébergement prévu ;
d) Les catégories de services collectifs et d'entrepôts.
c'est le seul endroit où est précisé que la dmeande de PC présente le nombre de logements créés.
c'est d'ailleurs bien normal puisque le pétitionnaire n'a plus à fournir les plans intérieurs de son projet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 09:18:13
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Article R431-34
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)
La demande précise également, en vue de la collecte des informations statistiques :
a) Le nombre de logements créés ou démolis, répartis en fonction du nombre de pièces, du type de financement et de leur caractère individuel ou collectif ;
b) L'utilisation principale envisagée pour les logements créés ;
c) Le type d'hébergement prévu ;
d) Les catégories de services collectifs et d'entrepôts.
c'est le seul endroit où est précisé que la dmeande de PC présente le nombre de logements créés.
c'est d'ailleurs bien normal puisque le pétitionnaire n'a plus à fournir les plans intérieurs de son projet.
De toutes façons, il n'avait pas à les fournir non plus avant les plans...
Mais il reste que si règles d'urbanisme fixe un nombre de places de stationnement par rapport au nombre de logement, le pétitionnaire est tenu de la respecter, tout comme il est tenu d'indiquer le nombre correct de logement sur le formulaire.
Ceci étant dit, je pense que le service instructeur sera tout à fait fondé à refuser un PC si le nombres de places de stationnement prévues n'est pas suffisant par rapport au nombre de logements.
D'où que vienne l'information du nombre de logement, c'est une information.
Cette information pourrait par exemple être prise au niveau de la taxe d'habitation.
La mairie sait forcément par ce biais là combien il y a de logements dans l'appartement (encore que je me pose la question à propos des colocataires).
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 09:25:42
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Non Laurent, une telle règle doit être assise sur la SHON (créée a priori). C'est d'ailleurs ce qui est préconisé. A défaut, la règle est "légale"... mais désormais inapplicable.
Tu ne peux pas refuser le PC lui même sur une information dont tu ne disposes pas à cette fin... surtout quand c'est aussi spécifiquement et précisément indiqué dans la règlementation : le service instructeur se prononce sur un dossier d'autorisation et pas sur des "je pense que..." ou "j'ai appris subrepticement que..." !
Il en ira d'ailleurs de même pour certaines participations quasi-fiscales d'urbanisme (raccordements aux réseaux par exemple).... exigibles à l'occasion des autorisations d'urbanisme.
Quant à la TH, elle n'apparaitra que bien après l'autorisation d'urbanisme : elle n'est pas liée aux travaux mais... à l'habitation !
Entre l'autorisation et la première TH, le délai du retrait de l'autorisation ouvert à l'administration (3 mois désormais) sera écoulé depuis bien longtemps. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 oct. 2007 09:29:09 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 10:10:42
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Non Laurent, une telle règle doit être assise sur la SHON (créée a priori). C'est d'ailleurs ce qui est préconisé. A défaut, la règle est "légale"... mais désormais inapplicable.
Tu ne peux pas refuser le PC lui même sur une information dont tu ne disposes pas à cette fin... surtout quand c'est aussi spécifiquement et précisément indiqué dans la règlementation : le service instructeur se prononce sur un dossier d'autorisation et pas sur des "je pense que..." ou "j'ai appris subrepticement que..." !
Il en ira d'ailleurs de même pour certaines participations quasi-fiscales d'urbanisme (raccordements aux réseaux par exemple).... exigibles à l'occasion des autorisations d'urbanisme.
Quant à la TH, elle n'apparaitra que bien après l'autorisation d'urbanisme : elle n'est pas liée aux travaux mais... à l'habitation !
Entre l'autorisation et la première TH, le délai du retrait de l'autorisation ouvert à l'administration (3 mois désormais) sera écoulé depuis bien longtemps.
Je comprend l'argumentation que tu dévellopes, mais c'est pour moi du "foutage de gueule".
Une indication est portée sur le formulaire mais on n'a pas le droit de s'en servir ?
Qu'on la collecte par ailleurs alors !
Franchement, je me demande bien ce qu'en penseront les juges administratifs.
Si encore le renseignement était facultatif, peut-être.
Mais là il ne l'est pas.
Et on doit le remplir en s'engageant sur sa véracité, non ?
Sinon, à quoi il servira ?
Dans ce cas, je prédis que les juges administratifs seront fortement tentés d'autoriser à ce que ces chiffres permettent de fixer le nombre de place de stationnement.
Ceci dit, la fixation par rapport à la SHON permet de s'affranchir des problèmes liés à la vie du bâtiment.
Car lorsqu'un immeuble de T4 est transformé en immeuble de T2, sans autorisations d'urbanisme, qui vérifie que le nombre de places est doublé ? Personne.
A moins, avec la surface, c'est intellectuellement satisfaisant.
Intellectuellement car par contre, le nombre de voitures dans la rue aura bien lui augmenté !
Car 1.5 places par logement, c'est bien plus réaliste qu'une place pour 60m2 de SHON.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Mandrine
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 12:16:06
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Aux dernières nouvelles, la cour intérieure de ce ténement immobilier comporte actuellement un stationnement pour 8 voitures.
La menuiserie de 400 m2 serait tranformée en 3 logements. La structure ne sera pas démolie : les ouvertures seraient créées.
Est il possible d'accorder une autorisation d'occupation des sols, en l'occurence un permis de construire pour la création de 400 M2 de SHON alors que le COS de la parcelle est largement dépassé ?
Il s'agit là de rassurer le service de la mairie sur la régularité de cette affaire, car celui qui semble pas, a priori, opposer à ce projet. |
Contrebandier au grand coeur qui venge les pauvres terrassés par l'impôt en détroussant les fermiers généraux avides et corrompus... |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 12:57:45
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Citation :
Initialement entré par Mandrine
Aux dernières nouvelles, la cour intérieure de ce ténement immobilier comporte actuellement un stationnement pour 8 voitures.
La menuiserie de 400 m2 serait tranformée en 3 logements. La structure ne sera pas démolie : les ouvertures seraient créées.
Est il possible d'accorder une autorisation d'occupation des sols, en l'occurence un permis de construire pour la création de 400 M2 de SHON alors que le COS de la parcelle est largement dépassé ?
Heu, attendez, les 400m2 de SHON, s'il correspondent à la menuiserie, ils existaient déjà !
La scierie a toujours été de la SHON !
A moins que vous ne vouliez dire qu'il sera créé un autre niveau de plancher dans la scierie.
Dans ce cas, bien sur, ce ne sera pas possible.
Sinon, sachez que la transformation des 400m2 de scierie ne 400m2 de logement ne créé aucune SHON.
Citation :
Il s'agit là de rassurer le service de la mairie sur la régularité de cette affaire, car celui qui semble pas, a priori, opposer à ce projet.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 13:16:12
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Je comprend l'argumentation que tu dévellopes, mais c'est pour moi du "foutage de gueule".
et moi je parie que ça va être corrigé dans les semaines qui viennent par un décret correctif..., ne serait-ce que parce que pour le logement social, il est prévu, dans le code lui-même, un plafonnement des obligations de stationnement par logement créé, mais que pour l'instant, j'ai raison ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 oct. 2007 13:17:32 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 13:24:33
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Je comprend l'argumentation que tu dévellopes, mais c'est pour moi du "foutage de gueule".
et moi je parie que ça va être corrigé dans les semaines qui viennent par un décret correctif..., ne serait-ce que parce que pour le logement social, il est prévu, dans le code lui-même, un plafonnement des obligations de stationnement par logement créé, mais que pour l'instant, j'ai raison !
Je te dis, je comprend très bien l'argumentation et stricto sensu, tu as raison !
N'empêche que l'argument reste pour moi "du foutage de gueule".
On a une information mais on n'a pas le droit de s'en servir parce qu'elle n'est pas demandée dans le cadre légal tout à fait exact. Pfuu. Ce me fait penser l'époque où les gendarmes ne pouvait pas passer les frontières de leur département lorsqu'ils poursuivaient des truants ! Ah elle est belle la France !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 15:42:43
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Bon ben voilà une question de plus:
Est-ce que l'information concernant le nombre de logements -notmalement donnée à des fins statistiques- peut/doit être utilisée pour l'instruction?
Autre hypothèse:
Un projet concerne la création de collectif. Le dossier est donc envoyé à la Commission Accessibilité Handicapés, et la Commission demande les plans d'intérieur parceque sinon ils ne peuvent évidemment pas donner d'avis, est-ce que le pétitionnaire doit les fournir?
Si oui, est-ce que le service instructeur a le droit de les utiliser pour son propre travail d'instruction? |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 oct. 2007 : 15:52:06
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Citation :
Initialement entré par Space
Bon ben voilà une question de plus:
Est-ce que l'information concernant le nombre de logements -notmalement donnée à des fins statistiques- peut/doit être utilisée pour l'instruction?
Autre hypothèse:
Un projet concerne la création de collectif. Le dossier est donc envoyé à la Commission Accessibilité Handicapés, et la Commission demande les plans d'intérieur parceque sinon ils ne peuvent évidemment pas donner d'avis, est-ce que le pétitionnaire doit les fournir?
Si oui, est-ce que le service instructeur a le droit de les utiliser pour son propre travail d'instruction?
non aux deux, officiellement du moins : - la commission d'accessibilité statue sur des plans au titre de la législation reprise dans le CCH, qui est une législation distincte et indépendante... de même qu'on ne peut pas refuser un PC prévoyant des chambres "insalubres".
- sa décision figure dans les pièces d'instruction du PC.
- mais les plans eux ne figurent pas dans le dossier d'instruction du PC et, surtout, aucune règle d'urbanisme ne peut être opposée au pétitionnaire par rapport à ces plans.
en revanche si, par exemple, en feuilletant incidemment les plans, tu découvres une embrouille sur la SHON entrainant un dépassement de COS, rien n'empêche d'assortir l'autorisation d'urbanisme d'une phrase genre :"l'attention du pétitionnaire est appelée sur le fait qu'une visite de récollement permettra de vérifier le respect des règles de COS applicables à sa construction, notamment le respect de la SHON déclarée dans la demande." |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 oct. 2007 15:53:56 |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 09:46:54
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Emmanuel, je suis fondamentalement d'accord avec toi sur la "théorie", mais je crois que dans la pratique les choses se passeront très différemment, dans un premier temps du moins.
Laurent parle de "foutage de g.ule", ce qui est certainement l'expression la + appropriée: le pétitionnaire doit donner des informations (nombre de logements, plans d'intérieur éventuellement?), mais ces informations doivent être ignorées par le service instructeur car elles sont censées servir aux statistiques ou être traitées au niveau d'une autre législation... |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 10:00:30
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et oui : la loi (articles L.), déclinée par les règlements (articles R.) est restrictives et vise à la fois une simplification des procédures, un allègement de la charge d'instruction -à terme, on sait pourquoi quand l'objectif affiché est la réduction drastique du poids de la fonction publique dans l'économie française- et une responsabilisation des pétitionnaires.
sans doute frustrant par rapport aux habitudes, mais c'est ainsi. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 10:24:22
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
et oui : la loi (articles L.), déclinée par les règlements (articles R.) est restrictives et vise à la fois une simplification des procédures, un allègement de la charge d'instruction -à terme, on sait pourquoi quand l'objectif affiché est la réduction drastique du poids de la fonction publique dans l'économie française- et une responsabilisation des pétitionnaires.
sans doute frustrant par rapport aux habitudes, mais c'est ainsi.
Non, pas frustrant, au contraire: moi j'ai horreur des habitudes, et la FP est bourrée d'habitudes... |
Cordialement,
Romain |
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