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Jerome.t
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5 réponses |
 Posté - 16 oct. 2007 : 21:33:30
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Bonjour,
Pourriez-vous nous apporter un peu d'aide svp ?
La copropriété a environ 10 copropriétaires. Un ne veut pas payer les charges car il a entamé un procès contre le syndic qu'il ne reconnait pas (procédure de fusion-absorption du syndic...).
Le syndic nous demande de payer les charges de ce copropriétaire. A priori il a le droit et on doit s'executer.
1. Est-ce vrai ?
2. quel recours pour que cela ne continue pas ainsi des années durant ?
3. Les assurances contractées par le syndic ne couvrent-elles pas en général des cas comme celui-ci ?
Merci de vos réponses.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 22:03:34
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S'il y a fusion absorption et que la société absorbante n'a pas été désignée comme syndic, votre syndicat n'a plus de syndic.
Il n'est pas difficle de savoir quelle est la situation, en fonction des éléments juridiques qui peuvent être facilement connus.
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Jerome.t
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 22:13:51
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C'est exactement la raison du procès intenté par le copropriétaire. Bien vu. Le syndic continue d'exercer et les procès se poursuivent.
en gros ce que vous dites c'est qu'il va donc gagner son procès.
- Que peut-il gagner au juste ? convocation d'une nouvelle assemblée pour élire un nouveau syndic ? ne jamais payer les 6500 euros répartis entre les co-propriétaires ?
- Les charges payées à sa place par les autres copropriétaires seront-elles perdues ? remboursées ?
- Que se passera-t-il si nous ne payons pas (sachant que nous payons nos propres charges) et que nous n'intentons aucun procès (en gros si nous faisons le mort) ?
- Ces charges deviendront-elles (si nous ne les payons pas) l'année prochaine des charges obligatoires ?
Merci de votre aide |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 22:21:00
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 Bonsoir.
Perso, en premier lieu je lirais mon règlement de copropriété afin de regarder s'il existe quelque chose de prévu à ce sujet.
Ensuite, je me méfierais de ce syndic...
Après des années d'aaaaargh!arassantes études et recherches académiques, votre ami " Google" vous propose ceci:
Que faire si l'un des copropriétaires ne paie pas ses charges? C'est au syndic de se charger du recouvrement. Il dispose de différents moyens allant du règlement amiable à l'arbitrage des tribunaux.
Un retard occasionnel ou régulier dans le paiement des charges peut mettre en difficulté la copropriété. Le syndic est chargé de recouvrer les sommes dues auprès des propriétaires défaillants.
Le paiement des charges
En cours d'exercice, les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses de l'immeuble en acquittant régulièrement les charges.
Les charges générales concernent les dépenses relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Elles sont réparties selon les millièmes de copropriété affectés à chaque lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Les charges spéciales s'entendent des frais occasionnés par l'utilisation des services collectifs (eau, chauffage, ascenseur, interphone, etc.).
Les copropriétaires doivent payer leurs charges dès que le syndic effectue l'appel de fonds. La lettre recommandée notifiant l'appel de fonds précise la date du versement. Dans certains cas, elle peut prévoir un délai de paiement au profit des copropriétaires.
Le recouvrement amiable
Le syndic doit réagir rapidement à tout retard de paiement. Il est habilité à effectuer les démarches nécessaires pour recouvrer les impayés, sans avoir à demander l'autorisation de l'assemblée générale. Sa négligence peut être mise en cause par l'un des copropriétaires ou par l'ensemble de la copropriété.
Le syndic doit contacter le débiteur et examiner avec lui les causes de l'impayé. Si le copropriétaire est de bonne foi et rencontre des difficultés financières passagères, le syndic peut proposer un échéancier de paiement. Cet accord daté et signé doit être scrupuleusement respecté par le copropriétaire.
Si le copropriétaire est de bonne foi, mais manifestement insolvable, la saisine de la Commission de surendettement ou la recherche d'une aide financière appropriée, se révèlent utile.
En présence d'un copropriétaire indélicat, une lettre de mise en demeure très ferme, adressée par courrier recommandée avec accusé de réception doit être envisagée.
Les moyens coercitifs
Le premier d'entre eux: le commandement de payer. Il est délivré par acte d'huissier et constitue un préalable indispensable à toute procédure judiciaire. Le débiteur peut se voir facturer des intérêts et pénalités de retard (article 36 du décret du 17 mars 1967). Les sommes n'ayant pas été acquittées à compter du commandement de payer peuvent être augmentées du taux d'intérêt légal. Le montant des intérêts sera obligatoirement reversé au syndicat des copropriétaires. Des pénalités supplémentaires sont parfois prévues par le règlement de copropriété.
Deuxième solution: l'inscription d'une hypothèque légale. Le syndic peut, en l'absence d'une procédure judiciaire, faire inscrire sur le lot du propriétaire défaillant, une hypothèque à concurrence des impayés accumulés depuis moins de cinq ans. Cette formalité permet aux copropriétaires de bénéficier d'un privilège en cas de vente du logement.
Les procédures judiciaires
En cas d'échec des procédures amiables ou coercitives, le syndic devra saisir le tribunal afin de faire reconnaître la dette. Plusieurs types d'actions sont envisageables.
L'injonction de payer d'abord. Il s'agit d'une procédure simple et rapide permettant d'obtenir un titre exécutoire ayant la valeur d'un jugement. Le syndic adresse une requête au tribunal d'instance du lieu de l'immeuble, en joignant au dossier les justificatifs nécessaires: règlement de copropriété, procès-verbal d'assemblée de copropriété, etc. Le recours à un avocat n'est pas nécessaire. Le juge qui accepte le bien-fondé de la demande rend une ordonnance d'injonction de payer en faveur de la copropriété. Le débiteur dispose alors d'un délai d'un mois pour faire opposition.
Deuxième voie: l'assignation devant le tribunal. Lorsque le débiteur s'oppose à l'ordonnance qui suit l'injonction de payer, le syndic doit saisir le tribunal compétent. Le litige est porté devant le tribunal d'instance si les sommes en jeu sont inférieures à 7.600 euros et devant le Tribunal de grande instance lorsque la dette dépasse ce montant.
Après le jugement définitif, le syndic s'adresse à un huissier pour procéder à l'exécution du jugement. L'huissier peut avoir recours à une saisie sur compte bancaire, une saisie du salaire ou encore une saisie sur loyer si le copropriétaire loue son logement. En dernier recours, le syndic peut procéder à une saisie immobilière. La vente du logement à la barre du tribunal permet à la copropriété de récupérer les sommes dues sur le prix de vente. La copropriété bénéficie en effet d'un super privilège pour se faire payer. Elle passe avant tous les autres créanciers pour les dettes impayées de l'exercice en cours et des deux années précédentes.
Les frais de recouvrement des impayés
C'est en principe le syndicat des copropriétaires qui assume les frais de relance des impayés. La jurisprudence (cour d'appel de Paris du 7 octobre 1994) autorise cependant le syndic à réclamer ces sommes au débiteur lorsqu'elles concernent: - l'exécution d'une décision de justice, condamnant le propriétaire à payer ses dettes;
- les frais d'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception préalable à l'application des intérêts de retard;
- les frais de délivrance d'un commandement d'huissier préalable à la prise d'hypothèque sur un lot;
- les décisions où le débiteur de mauvaise foi a été condamné à payer les frais de recouvrement.
Un protocole de recouvrement des charges
Pour éviter tout laxisme dans le recouvrement des impayés, l'assemblée des copropriétaires a intérêt à le prévoir dans le règlement de copropriété. Il s'agit d'un protocole de recouvrement des charges qui fixe les délais de paiement, les possibilités d'accorder des délais aux copropriétaires de bonne foi et les sanctions applicables. Le copropriétaire défaillant peut toujours consulter le règlement de copropriété et vérifier les différentes étapes de ce protocole.
Contrôler l'efficacité du syndic
Le syndic doit agir avec diligence pour recouvrer les impayés et se comporter en gestionnaire avisé. Dans ce but, il doit:
- tenir à jour une comptabilité régulière du montant des impayés;
- mettre à la disposition du conseil syndical une liste mentionnant l'identité des débiteurs;
- veiller à respecter les dispositions de la loi et le cas échéant du protocole de recouvrement des impayés;
- choisir les formalités de recouvrement adaptées à la situation personnelle du débiteur;
- éviter les frais de procédures inutiles. Par exemple, l'injonction de payer est moins coûteuse qu'une assignation classique devant le tribunal.
Questions-réponses
Les charges impayées sont-elles compensables auprès des autres copropriétaires ?
Non, car il n'existe pas de solidarité entre l'ensemble des copropriétaires pour le paiement des charges. En pratique, un déficit de trésorerie peut mettre la copropriété en difficulté. Le syndic devra réunir une assemblée générale l'autorisant à faire des appels de fonds supplémentaires. Indirectement, les copropriétaires auront à compenser la défaillance du débiteur. Ceux qui estiment avoir subi un préjudice peuvent engager une action contre le propriétaire défaillant devant le Tribunal de grande instance.
Qui doit payer les charges d'un lot en indivision ?
Les propriétaires d'un lot en indivision ne sont pas tenus solidairement du paiement de l'ensemble des charges concernant le lot. Le règlement de copropriété ou toute décision de l'assemblée générale peut néanmoins prévoir la solidarité entre les indivisaires. Le syndic est dans ce cas autorisé à procéder au recouvrement des charges auprès de n'importe quel copropriétaire indivis.
Source: http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300190527.htm
D'autres liens ad hoc:
http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_752_1427-copropriete_impayes_348.pdf
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2603.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N357&n=Charges%20de%20copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N353
http://www.leparticulier.fr/vdq/logement/lire_fiche.asp?id_fiche=162
http://www2.logement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%
A9/Usa_f8_03.PDF
Bonne lecture: Ce sera plus profitable que la série américaine de la télé..j'espère...
Cordialement
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 22:23:24
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1) à priori OUI !
Mais il faut s'assurer qu'en paralelle le syndic met en œuvre la procédure prévue face à un impayé !
2) régler ce pb de syndic et/ou celui de l'impayé.
3) non .... sauf si prévu au contrat, ce qui est très rare ..donc cher !
Sur le fond, quelques remarques que je vous demande de ne pas prendre mal .. 
"La copropriété a environ 10 copropriétaires"
Vous n'êtes que 10 (environ  ) et ne connaissez pas le nombre exact de membre de votre groupement ????
Une procédure de "fusion-absorption" met fin automatiquement au mandat du syndic ... faute pour lui d'avoir convoqué une AG destinée à désigné le nouveau syndic (la nouvelle société ..ou une autre).
Sans AG, qui doit être convoquée par le syndic avant la fin de son mandat, votre syndicat se retrouve dépourvu de syndic dès l'enregistrement de la nouvelle société au registre du commerce.
Si tel est le cas, vous n'avez pas de syndic.
Votre ex syndic ne peut recevoir les charges ni passer aucun acte au nom de votre syndicat.
La nouvelle société n'est rien du tout pour vous, elle est tiers au syndicat : vous n'avez rien à lui verser (bien que cela pénalise votre syndicat )!
Maintenant, si les copropriétaires veulent à tout prix verser des fonds à quelqu'un, je vous donne mes coordonnées bancaires et le résultat sera le même pour votre syndicat : versement de fonds à un étranger au syndicat.
Le mandat de votre syndic ayant pris fin sans désignation d'un nouveau par une AG dument convoquée, il est devenu ex-syndic sans que vous en ayez un nouveau.
De ce fait, vous (c'est à dire 2 ou 3 copropriétaires, dont sans doute celui qui ne paye pas) devez très rapidement contacter un avocat pour qu'il dépose requête auprès du Pdt du TGI du coin afin de demander la désignation par ordonnance d'un administrateur provisoire (qui peut être 1 des copropriétaires), sur le fondement de D.art.47 :
"Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, a la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale."
Voyez chez vous ce qu'il en est de tout ça et rapprochez vous de celui qui ne paye pas, il est sans doute bien informé.
(Lionel, avant de balancer des tonnes de Goog...  , lisez bien la question : ici, ce n'est pas du tout un simple problème d'impayé !!) |
Edité par - gédehem le 16 oct. 2007 22:27:32 |
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Jerome.t
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 22:36:04
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Merci de votre réponse.
Sur le lien que vous proposez et ce que nous avions lu sur certains sites :
- les 2 sont d'accord pour dire qu'il n'y a pas solidarité de tous les copropritéaires
- par contre, le lien que vous proposez dit que nous ne sommes pas obligés de payer ces charges. Lequel des 2 a raison ?
De plus, le lien envoyé précise les différents moyens coercitifs envers le copro indélicat. Seulement, si ce copro est en procès et a de grandes chances de le gagner. Que va-t-il se passer ? Faut-il faire le mort ?
Désolé pour toutes ces questions mais c'est un peu compliqué... |
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Jerome.t
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 22:48:56
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Merci gédehem de votre réponse précise.
En synthèse, si nous avons bien compris :
- Le mauvais payeur a raison et va gagner son procès.
- Si nous payons et que le syndic est de mauvaise foi, il peut partir avec la caisse.
- Le syndic actuel ne peut nous réclamer les charges à payer (celles du mauvais payeur et les notres) car il n'est plus notre syndic.
- Il faut vite voir un avocat et engager une procédure auprès du pdt du TGI.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 23:02:14
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C'est bien résumé.
Il faut que dès demain, ou avant ce WE, vous puissiez faire une petite réunion pour informer les copropriétaires et leur exposer ces données !
Rapprochez vous de celui qui ne paye pas, sans doute mieux informé que les 9 autres ...
Il faut faire vite pour faire désigner un administrateur.
Si un des 10 accepte de se faire désigner (celui qui ne paye pas, mieux informé ?) c'est préférable, puisqu'alors à moindre cout.
Un administrateur n'est pas gratuit !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 09:46:38
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Gedehem : Il faut faire vite pour faire désigner un administrateur.
Dans la mesure ou il y a une instance au fond en cours, relative à la validité du mandat du syndic en cours, je ne pense pas que le Président du TGI puisse désigner un administrateur judiciaire.
Il est vrai que le requérant ne fera peut être pas mention de cette procédure dans sa requête. Alors le Président dsignera un administrateur, mais il pourra y avoir une demande de rétractation de l'ordonnance.
Dans un tel cas, il faut que les assignations dirigées contre la société absorbante soient assorties d'une solide demande de dommages et intérêts.
Le problème des cessions de cabinet est compliqué. Son étude est délaissée au profit de campagnes sur des questions beaucoup moins importants.
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 13:54:54
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Gédehem,
Il me semble avoir lu sur ce même forum (je n'ai plus le fil exact en tête désolé) que tant qu'il n'y avait pas de décision du TGI mettant un terme définitif et légal au mandat de l'ancien syndic, les copropriétaires lui restaient redevables des charges... C'est faux?
Vous confirmez donc bien que dès que son mandat est expiré (au delà de la durée définie et votée en AG par exemple) il ne peut plus percevoir les charges ni engager d'action contre les copropriétaires qui ne lui pairaient pas? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 21:20:35
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Une personne qui excerce sans mandat une prétendue fonction de syndic, ce qui semble être le cas ici, ne peut valablement engager une action pour impayé !
Il sera facile de démontrer que cette personne n'a pas qualité pour agir au nom du syndicat par la production des derniers PV d'AG.
Syndic 'de fait', cela n'existe pas !
" il a entamé un procès contre le syndic qu'il ne reconnait pas"
Nous ne savons pas de quoi il retourne, d'où mon conseil plus haut de se rapprocher de ce copropriétaire !
Suivant l'avancée de son affaire, il peut très bien revenir en arrière, la requête en désignation d'un administrateur étant bien plus simple et surtout rapide pour la sécurité du syndicat que les 18 mois à 2 ans d'une action au fond, si tel est le cas ici. |
Edité par - gédehem le 17 oct. 2007 21:21:38 |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 15:01:26
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 Bonjour.
Concernant la validité d'une fusion-absorption, il convient de savoir où l'on en est.
En effet: La fusion d'une Société Syndic avec une autre n'est constatée, donc officielle vis-à-vis de leur Syndicat de copropriétaires, qu'après mention au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le caractère (intuitu personae) du contrat de Syndic empêche son transfert à la Société absorbante. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre A, 4 juillet 2001
Cordialement |
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Jerome.t
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 15:17:01
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Nous avons eu de nouvelles informations venant à l'encontre des premières. En fait le mauvais payeur n'a pas entamer de procédure. C'est juste le syndic qui l'a mis en demeure et intente aujourd'hui un procès envers ce mauvais payeur. Ce dernier repousse les audiances sans cesse et énoncera le jour où il daignera se présenter à l'audiance, les motivations de ses non paiements.
De notre côté,
Si on refuse de payer, quelles démarches suivre pour ne pas être inquiétés ou taxés de mauvais payeurs et pour se protéger :
-lettre avec AR au syndic, signalant notre refus de payer et les raisons + Copie au Procureur de la République ?
-versement d'un chèque du montant demandé à la caisse des dépôts et consignation ?
-ou autre ...???
Merci |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 16:47:51
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Il faudrait vérifier auprès d'un spécialiste, mais verser la somme sur un compte séquestre est, je crois, parfois recommandé comme permettant de justifier de sa bonne foi.
Adresser un courrier RAR au syndic en lui précisant la démarche et sa raison sera sûrement un plus, soit pour le faire réfléchir avant qu'il n'intente une démarche à votre encontre, soit pour pouvoir se défendre le cas échéant. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 18:43:43
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Jerome t, le 24/10 vous en êtes toujour à discuter alors que le 16/10 vous était exposée la démarche à entreprendre TRES RAPIDEMENT en vous rapprochant de celui qui ne paye pas !
"C'est bien résumé.
Il faut que dès demain, ou avant ce WE, vous puissiez faire une petite réunion pour informer les copropriétaires et leur exposer ces données !
Rapprochez vous de celui qui ne paye pas, sans doute mieux informé que les 9 autres ...
Il faut faire vite pour faire désigner un administrateur.
Si un des 10 accepte de se faire désigner (celui qui ne paye pas, mieux informé ?) c'est préférable, puisqu'alors à moindre cout.
Un administrateur n'est pas gratuit !"
L'heure n'est pas à savoir si on paye ou pas.
L'heure est de faire désigner tout de suite une personne ayant qualité pour recevoir les fonds du syndicat et convoquer une AG destinée à désigner le syndic.
Déja 8 jours de perdus pour rien !!
AU TRAVAIL !! |
Edité par - gédehem le 24 oct. 2007 18:44:26 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 00:49:09
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Bonjour,
Une simple question:
Par quels moyens un syndic qui accumule systémat!quement les infractions à la loi peut -il obtenir le recouvrement des charges?
Le non paiement n'est-il pas, avec le risque de mettre les finances en difficulté, le seul moyen de faire comprendre aux autres copro que quelque chose ne va pas, de les intéresser aux problèmes du syndicat, de les inciter à venir aux AG et à ne plus voter pour lui?
Quant à la justice, nous attendons sa réponse depuis bientôt 2 ans pour une demande d'annulatin d'un AG au cours de laquelle il venait de se faire é lire pour 3 ans, (après force magouillage et bidouillage).
Repports sur reports d'audience de procédur et, maintenant, encombrement du greffe
Plus envie de |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 09:04:12
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Le Fredo Citation :
Il me semble avoir lu sur ce même forum (je n'ai plus le fil exact en tête désolé) que tant qu'il n'y avait pas de décision du TGI mettant un terme définitif et légal au mandat de l'ancien syndic, les copropriétaires lui restaient redevables des charges..
.
C'est parfaitement exact.
La solution, bonne ou mauvaise, est identique pour la validité d'une décision d'assemblée générale et celle du mandat du syndic.
Mais ce qui est vrai pour le cabinet Dupont qui a bien été désigné initialement par l'assemblée ne l'est pas forcément pour la société Machin qui a absorbé le cabinet Dupont. La société Machin n'a jamais été désignée comme syndic.
Du point de vue pratique, il serait pourtant préférable de permettre officiellement à la société absorbante de convoquer l'assemblée.
Elle pourrait être tenue de convoquer dans un délai de N mois pour obtenir la ratification du transfert du mandat ou au contraire voir rejeter sa demande.
Dans ce dernier cas elle serait assimilée à un syndic sortant avec toutes les obligations attachées à cette qualification. Les syndicats s'en trouveraient mieux car l'absence de syndic est bien la pire des situations et mieux vaut la société absorbante qu'un administrateur judiciaire.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 10:30:50
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De JPM:
"Mais ce qui est vrai pour le cabinet Dupont qui a bien été désigné initialement par l'assemblée ne l'est pas forcément pour la société Machin qui a absorbé le cabinet Dupont. La société Machin n'a jamais été désignée comme syndic."
Je ne suis pas certain que la société Machin a absorbé Dupont, en général Machin prend une participation majoritaire dans la société Dupont, qui subsiste en général un certain temps avant la "fusion absorption". Cela permet à Machin de se faire nommer syndic à l'expiration du mandat de Dupont.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 11:15:38
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Oui, JB 22, cest la bonne solution !
Mais ce n'est pas toujours la procédure utilisée. |
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un copropriétaire ne veut pas payer ses charges...
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