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Je dois signer un compromis de vente pour un appartement en RDC dont la cave (entierement enterrée) accessible par un escalier depuis l'appartement a été amménager en chambre. Un plancher en verre a été créée pour faire un puit de lumiere car il n'y a pas de fenetre dans cette cave, une Ventillation a aussi été mise en place. Je voudrais savoir s'il est possible de changer l'affectation du lot correspondant à la cave par "piece d'habitation" sachant aussi que ce n'est pas interdit par le reglement de copropriété. Et si cela n'est pas possible quels sont les risques d'avoir une chambre dans une cave?
* l'une, relative au règlement d'urbanisme applicable à votre secteur. Ce volume compté en cave n'était certainement pas constitutif de SHON. Sa transformation a créé de la SHON : elle n'était possible que sous respect des règles de COS (à consulter dans le POS/PLU de la commune) et si des règlements spécifiques n'interdisaient pas la création de pièce d'habitation en sous-sol (inondabilité...).
pour régulariser la situation en regard de l'urbanisme, il faut donc lire le règlement de POS/PLU et vérifier que c'est régularisable.
*l'autre par rapport aux règles de salubrité de la règlementation de la construction et de l'habitation : il n'est pas certain que cet aménagement puisse être désigné par le mot "chambre" dans un contrat de location
*la troisième par rapport à la copro : le changement d'affectation entraine sans doute un chagmeent des tantièmes dans la répartition des charges (à vérifier dans la clé de répartition du RdC), à faire valider en AG
*la dernière par rapport au fisc : ce volume a t il été déclaré pour permettre une révision de la valeur locative cadastrale ?
bref, si rien de tout ça n'a été fait et que la vente est urgente, il vaut mieux décrire le local en cave !
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Merci cela sera le cas pour la vente, la piece sera décrite en cave. Par contre quels sont les risques d'avoir une piece à vivre déclarée officiellement en tant que cave?
Citation :Initialement entré par Emmanuel WORMSER
je vois là 4 difficultés :
* l'une, relative au règlement d'urbanisme applicable à votre secteur. Ce volume compté en cave n'était certainement pas constitutif de SHON. Sa transformation a créé de la SHON : elle n'était possible que sous respect des règles de COS (à consulter dans le POS/PLU de la commune) et si des règlements spécifiques n'interdisaient pas la création de pièce d'habitation en sous-sol (inondabilité...).
pour régulariser la situation en regard de l'urbanisme, il faut donc lire le règlement de POS/PLU et vérifier que c'est régularisable.
*l'autre par rapport aux règles de salubrité de la règlementation de la construction et de l'habitation : il n'est pas certain que cet aménagement puisse être désigné par le mot "chambre" dans un contrat de location
*la troisième par rapport à la copro : le changement d'affectation entraine sans doute un chagmeent des tantièmes dans la répartition des charges (à vérifier dans la clé de répartition du RdC), à faire valider en AG
*la dernière par rapport au fisc : ce volume a t il été déclaré pour permettre une révision de la valeur locative cadastrale ?
bref, si rien de tout ça n'a été fait et que la vente est urgente, il vaut mieux décrire le local en cave !
les risques : *par rapport à l'urbanisme : si les travaux ne sont pas régularisables par rapport aux règles du POS/PLU et qu'ils ont moins de 3 ans, risque de poursuite pénale (sur dénonciation en général) avecamende et remise en état à la clé. Après 3 ans, aucun risque pratiquement. *pour la "salubrité" et ce genre de règles, aucun bail de location ne devra décrire ce volume en chambre... mais si c'est chez vous, libre à vous de dormir dans le placard ! *par rapport à la copro, un copropriétaire jaloux (le même qui a tenté une dénonciation plus haut) peut engager une action en jusitce pour participation insuffisante aux charges commune puisque la répartition des tantièems n'a pas été mise à jour *fiscalement, enfin, risque de pénalité pour non déclaration de gtravaux ayant modifié la valeur locative du bien
tout ça, c'est dans le cas le pire. *fiscalement, il est utile de déclarer au plus vite... une simple déclaration H1 suffira *avec l'urbanisme, si les travaux ont plus de 3 ans et qu'il y a moyen de le prouver, laissez tombre *pour la copro, si l'ambiance est bonne, prévoyez de mettre la question à l'OdJ de la prochaine AG
cordialement Emmanuel Wormser
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Statut d'une chambre amménagée dans une cave
Forum fermé
Posté - 18 oct. 2007 : 12:19:16
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
