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97434
Contributeur senior
69 réponses |
 Posté - 18 oct. 2007 : 13:57:43
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Dans le cadre d'un contrat de ravalement, le syndic a versé 30% du montant convenu, mais des divergences entre le syndic et le fournisseur ont causé l'annulation du contrat. Ce fournisseur a conservé les sommes avancées pour "épurer" des dettes de ce même syndic suite à des travaux dans d'autres copropriétés.
Suite à l'action du CS, le syndic s'est engagé à rembourser les sommes !!!!
Aujourd'hui, l'exercice est clos (30/06/2007) et nous devons approuvé les comptes, MAIS  les sommes versées n'ont pas été restituées. Depuis le mois d'août, le syndic fait des virements (3) sur notre compte en "détournant" les virements pour le même fournisseur à la suite de travaux faits par lui dans les autres résidences gérées par ce syndic. A ce jour, la totalité de la somme avancée n'a pas été restituée.
Que dites-vous de ce cas ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 15:22:27
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| le CS a t il exigé et mis en demeure le syndic de rembourser la dite somme avant la fin de l'exercice???? |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 20:37:08
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| Pas formellement je le crains, mais un CR du CS le mentionne. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 oct. 2007 : 10:13:15
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Je suis surpris des réponses.
La position de l'entrepreneur n'est pas admissible.
Il est urgent de lui faire sommation par huissier à l'entreprise de restituer les fonds qui n'appartiennent pas aux autres syndicats !
Si vous demandez au syndic de régulariser entre les syndicats qu'il administre, vous entérienez une situation qui est irrégulière.
Ne perdez pas de temps. Un dépot de bilan se fait très rapidement.
Je parle de l'entreprise.
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 16:09:00
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LA SUITE ....
Lors de l'AG hier soir, j'ai questionné sur le remboursement de l'avance sur travaux versée sans que l'entreprise ne fasse ses travaux.
Le syndic prélève sur d'autres copropriétés les sommes dues à la même entreprise pour les virer sur notre compte, sans l'autorisation de personne.
Au cours de cette réunion, le syndic s'est justifiée en parlant de compensation...
La compensation est définie par le Code civil : " lorsque deux personnes se trouvent débitrices, l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes…jusqu'à concurrence de leur quotité respective. (Articles 1289 et suivants du Code civil)
- , La compensation légale s'opère de plein droit, par la seule force de la loi, même à l'insu des parties, du jour de la coexistence de deux dettes réciproques satisfaisant aux conditions de l'article 1291 du Code Civil, soit la fongibilité, la liquidité, et l'exigibilité de chacune des obligations
- La compensation judiciaire est prononcée par un juge, dès lors qu'un débiteur poursuivi en paiement d'une dette opposera la créance qu'il détient sur le demandeur à l'instance
- compensation conventionnelle résulte d'un accord par lequel les parties fixent en totale liberté les conditions dans lesquelles leurs dettes réciproques pourront s'éteindre simultanément
Votre opinion |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 16:29:55
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vous n'avez pas à vous préocupper de la manière dont le syndic agit pour recréditer le compte de votre syndicat
le principal c'est que la comptabilité de votre syndicat soit en ordre..... |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 16:48:04
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Citation :
Initialement entré par nefer
vous n'avez pas à vous préocupper de la manière dont le syndic agit pour recréditer le compte de votre syndicat
le principal c'est que la comptabilité de votre syndicat soit en ordre.....
Quelle réponse fasc......
Et si les autres copro refus le financement
et si l'entreprise est el liquidation et que le liquidateur réclame les sommes aux autres copro,
est-ce vous mettrez au pot ????? |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 11:36:56
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Merci de bien vouloir nous indiquer ce que Mussolini vient faire dans cette affaire 
Nefer donne une solution. Le problème est de déterminer les suites juridiques éventuelles d'une telle procédure.
Une question importante est de connaître le libellé des devis et surtout des ordres de services. Le libellé normal est Syndicat des copropriétaires 12 rue Machin [représenté par son] syndic le cabinet Truc. Plus généralement il faut considérer que l'entrepreneur es sensé savoir ce qu'est une copropriété et qu'il est appelé à travailler pour les différentes copropriétés A, B, C, D, ....
Dans ce cas la situation est claire : les relations contractuelles sont distinctes et les mouvements financiers de même.
S'il a encaissé 10 000 € du syndicat A comme acompte sur un chantier qu'il ne peut réaliser, il ne peut pas imputer les 10 000 € sur deux dettes de 6 000 et 4 000 des syndicats B et C. C'est encore plus vrai lorsque les syndicats sont dotés d'un compte bancaire séparé.
Si toutefois cette opération irrégulière a été effectuée, le syndic peut sans nul doute en établir le reflet dans les comptabilités des syndicats. Les syndicats B et C sont libérés d'une dette par un paiement du syndicat A. Il n'y a aucun préjudice pour B et C.
Il n'en reste pas moins que ces pratiques sont mauvaises et que la prudence commande au conseil syndical de A de se gendarmer pour obtenir une justification de la concordance des écritures de l'entrepreneur, d'une part, du syndic d'autre part.
Il n'est d'ailleurs pas impossible de mettre en cause judiciairement l'entrepreneur, je l'ai déjà indiqué.
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MALIRO
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 13:05:15
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| C |
Edité par - MALIRO le 08 nov. 2007 13:47:23 |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 13:49:14
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Citation :
Initialement entré par JPM
Merci de bien vouloir nous indiquer ce que Mussolini vient faire dans cette affaire
Nefer donne une solution. Le problème est de déterminer les suites juridiques éventuelles d'une telle procédure.
Sans vouloir être déplaisant, si vous appellez une solution la réponse faite par NEFER, je comprends les problèmes relationnels qui polluent notre quotidien.
Sur la réponse proprement dite que vous faites, je vois que pour vous le fait que l'entreprise touche d'une société A et crédite avec cette somme des arriérés non payés de sociétés B et C semble irrégulier, mais il semble normal que le syndic vire directement des sommes de B et de C sur la compte de A pour "compenser", sans que les conseils syndicaux de B et de C soient informés.
Quant au libellé des devis et surtout des ordres de services, le devis est adressé à la copropriété avec un bon pour accord, que le syndic a signé en même temps qu'il virait l'acompte, et RIEN D'AUTRE. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 15:52:09
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Le devis et le ou les mémoire(s) doivent comporter l'identification exacte du client qui est maître d'ouvrage.
Dans le cas d'une copropriété, le maître d'ouvrage client est le syndicat des copriétaires et non pas le syndic.
Le syndic est, à une date donnée, le représentant légal du syndicat. Il peut s'agir du cabinet Dupont en juillet 2007, du cabinet Durand en octobre 2007 s'il y a eu changement de syndic régulier.
Avec Durand comme avec Dupont, le client maître d'ouvrage reste le syndicat des copriétaires de la rue Machin.
Il y a une collection de décisions de jurisprudence sur cette question d'immatriculation du maître d'ouvrage. Dans ces décisions la question est le plus souvent de savoir si le syndic Dupont qui a envoyé des demandes d'intervention ou des ordres de services pour plusieurs syndicats sans préciser qu'il agissait ès qualités de syndic de tel tel syndicat, peut être condamné à titre personnel au paiement de ces travaux.
La réponse judiciaire est toujours affirmative lorsque le libellé de l'OS ne fait pas apparaître clairement que Dupont a agi en qualité de syndic. La réponse reste la même lorsqu'il est évident que l'entrepreneur savait qu'il travaillait pour des copropriété différentes.
D'où la nécessité pour un syndic prudent de faire rectifier un devis (et le cas échéant un mémoire) ne mentionnant pas que les travaux seront (ou ont été) effectués pour le syndicat des copropriétaires de la rue Machin.
Le défaut de cette mention peut avoir d'autres conséquences : pour la garantie des travaux et les assurances, pour le fisc (TVA et déductions ou avoirs fiscaux), pour les accidents du travail et le travail dissimulé, etc...)
Votre cas est différent mais, s'il y avait un litige quelconque, l'immatriculation correcte ou non pourrait avoir une incidence.
L'expérience montre que, lorsqu'une vérification de comptabilité est nécessaire, on trouve chez l'entrepreneur toutes les factures adressées au syndic Dupont dans un compte unique sans distinction entre les syndicats maîtres d'ouvrage et véritables débiteurs.
De leur côté, certains syndics ont la mauvaise pratique, lorsqu'ils doivent 15 mémoires pour 10 syndicats à un même fournisseur, pour un total de 72 000 €, de lui envoyer un acompte global de 30 000 € sans préciser la ventilation de l'acompte.
Sur le plan purement juridique, la réponse de Nefer n'est nullement choquante dès lors qu'il y a concordance entre les écritures de l'entrepreneur et celles du syndic. C'est vrai a fortiori si la gestion financière des syndicats est faite par compte bancaire unique ouvert ou nom du syndic.
Il ne pourrait y avoir préjudice que si un syndicat débité pour régularisation au profit du vôtre avait l'intention de ne pas solder les travaux effectués pour son compte (pour une malfaçon par exemple).
Si l'on sort du domaine purement juridique, on peut par contre critiquer les méthodes de travail du syndic 
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