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Le syndic intente un procès contre un copropriétaire pour impayés de charges. Le syndic engage des dépenses (avocat, huissiers etc) et gagne son procès. Ces dépenses sont hors budget pour charges courantes. En effet, lors de l’approbation du budget prévisionnel, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) ne sait pas si des procès seront intentés pour charges impayées. Ces dépenses sont donc, par nature, des dépenses hors budget courant. Le copropriétaire est condamné à payer ces charges auxquelles s’ajoute une autre somme supplémentaire (article 700, dommage et intérêts). Cette somme supplémentaire est un produit pour le SDC. 1) Les dépenses engagées par le syndic pour ce procès sont elles réparties sur l’ensemble des copropriétaires (y compris le copropriétaire condamné) ? 2) Le produit du procès (somme supplémentaire) est il réparti sur l’ensemble des copropriétaires (y compris le copropriétaire condamné) ? 3) Lors de l’AG d’approbation des comptes, peut on faire voter une résolution dont l’objet serait de faire en sorte que le produit du procès, ne soit pas réparti sur le copropriétaire condamné ?
Citation :Ces dépenses sont donc, par nature, des dépenses hors budget courant.
Certainement pas !
Le budget prévisionnel doit comporter une ligne pour les frais de contentieux et un montant non symbolique
Le risque pour le syndicat d'avoir à engager ou supporter une action judiciaire est un risque courant de l'existence d'une personne morale. C'est a fortiori le cas pour un recouvrement de charges.
Même dans ce dernier cas, les frais à avancer par le syndicat ne sont pas négligeables et il peut se passer plusieurs mois, - dans les meilleurs cas -, avant qu'il n'en récupère tout ou partie.
Nonobstant les termes parfois trompeurs de l'article 10-1 de la loi, le syndic ne peut se contenter d'imputer directement au débiteur les frais avancés. Cette imputation d'emblée n'est pas permise, et de toute manière, elle n'améliore pas la situation financière du syndicat si le débiteur ne peut ou ne veut rien payer spontanément.
Sur 1) Les frais de procédure passent en charges générales, dans un premier temps. En fonction de la décision judiciaire définitive, elles peuvent, ou non, être imputées au débiteur seul pour nn €, qui reviennent à la collectivité en produit.
Sur 2) : voir ci dessus. Les frais sont passés au débit de tous. Le produit est passé au crédit de tous. Pour une autre solution il faudrait créer une grille excluant le débiteur. L'affaire peut durer un certain temps, pendant lequel il y a aura des ventes, d'où la pagaille.
3) Le syndicat doit se conformer aux dispositions de l'article 10-1 et à celles de la décision judiciaire. Cf 1) et 2)
Un autre cas est celui dans lequel le débiteur gagne son procès Il peut alors être dispensé de toute contribution aux frais collectifs du procés et obtenir de plus une indemnité en vertu de l'article 700 NCPC et la dispense de contribuer à ce paiement. Il perçoit alors la totalité de l'indemnité sans y contribuer
Dans certains cas il peut en sus obtenir des dommages et intérêts.
Ce qui est vrai aussi pour le syndicat gagnant. On oublie trop souvent les dommages et intérêts dans les recouvrement et, quand ils sont demandés par le syndicat, on oublie aussi de justifier la demande. Il en résulte un débouté sur ce point qui pourrait souvent être évité.
Comptabilité et contentieux
Forum fermé
Posté - 31 oct. 2007 : 13:54:13
Il peut alors être dispensé de toute contribution aux frais collectifs du procés et obtenir de plus une indemnité en vertu de l'article 700 NCPC et la dispense de contribuer à ce paiement. Il perçoit alors la totalité de l'indemnité sans y contribuer 
