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 Sujet  |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 19 oct. 2007 : 10:53:37
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Bonjour,
Suite à une annonce de mise en vente d’un appartement, nous découvrons qu'un copropriétaire a transformé, une partie des combles en une pièce d’habitation.
Par cette modification, il a, non seulement augmenté sa surface d’habitation à l’insu de la copropriété, mais augmenté considérablement le prix de son appartement.
Dans la région le prix au m2 est de l’ordre de 2800€, s’il a récupéré en loi CARREZ 15 m2 soit 42000 €, comment est-il possible de faire un profit sur le dos de la copropriété ?
Sans jamais avoir demandé ni proposé une quelconque indemnité ou achat à la copropriété.
Dans le règlement de copropriété il est stipulé :
COMBLES ; les propriétaires des appartements situés au deuxième étage du bâtiment, auront la jouissance privative et exclusive des combles, et ce UNIQUEMENT pour le passage de gaines, cumulus, ballon d’eau chaude, ou canalisations.
Merci de m’instruire sur cette situation, en matière de droit.
Cette personne demande maintenant pour la prochaine AG qui devrait avoir lieu en Novembre, une résolution, mais, quel type de majorité pour ce vote, la résolution doit-elle préciser le type de transformation et laquelle, si cet usage à jouissance privative devenue habitaion, doit devenir un rachat à la copropriété, et sur quelle base tarifaire, enfin, si elle modifie les tantièmes ?
Merci pour vos interventions
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 00:29:06
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PRECISION, ce sujet n'a aucun rapport avec " Frais sur achat, partie commune."
ce n'est que pure coincidence  !
Je suis sur la région LYONNAISE, voir mon identifiant....."bojolais"
Merci pour vos interventions... |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 09:15:34
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Les tantièmes de copropriété ne bougent pas par contre les tantièmes de charge doivent êtres recalculés.
Il faut lui demander faute de remettre en état de verser une indemnité à la copropriété pour usage abusif des combles par rapport au règlement de copropriété.
Lors de la vente le syndic pourra faire opposition en fonction de l'article 20 pour l'obliger à se soumettre au vote de l'AG.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 09:42:22
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Bonjour,
Vous parlez de mise en vente donc sur le compromis ce vendeur va indiquer tout ce qu'il croit vendre. Devant le notaire ce sera une autre histoire. L'acte de vente n'indiquera que ce qu'il y a au bureau des hypothèques donc sans ces pièces supplémentaires. Dur dur pour le vendeur.
Question technique... ces combles sont adaptés pour recevoir des charges supplémentaires ? il faut l'avis de l'architecte de la copro. Et bien entendu comme le dit Bouzigues l'accord en AG . Le fisc qui va arriver la dessus 
Moi j'essais d'anticiper 
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 11:09:44
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Merci pour ces premières interventions.
Mais demeurent les interrogations :
- le type de majorité pour le vote en AG, Art 24/25/26....double majorité ??
- l'occupation à usage d'habitation des combles, le copropriétaire en question doit acheter à la copro ces combles et sur quelle base de prix, ou simplement à l'occuper sans contre partie matériel ?
Pour ce qui est tes tantièmes, le syndic prétend que la FNAIM, lui a répondu qu'il n'y avait pas lieu de modifier les tantièmes ???
Merci d'apporter vos lumières.
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 11:15:52
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Bonjour FGARDI, à titre indicatif, pourriez-vous m'indiquer sur quelle base de tarif vous envigez l'achat de la superficie des combles dont vous faites état,
l'avis de votre syndic,
et des copropriétaires,
ou usage sur ce sujet.
Ceci nous serait utile, car notre syndic ne sait rien...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 12:20:09
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"Ceci nous serait utile, car notre syndic ne sait rien..."
le syndic lui a t il envoyé une mise en demeure par RAR de bien vouloir faire respecter le réglement de copropriété et les textes légaux sur la copropriété????
cela serait utile en cas de carence, faute professionnelle de sa part |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 15:26:03
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Merci Nefer pour votre intervention
Effectivement le syndic a adressé une lettre Recommandée/AR, pour rappeler au vendeur le règlement de copropriété. La vente à été annulée par l'acquéreur, mais la situation reste bloquée car le syndic ne sais pas quoi faire.
Il suggère une résolution en AG mais ne sais pas comment présenter le sujet ni comment l'aborder, vente../...pas vente des combles../...uniquement modification du règlement de copropriété../.. que deviennent les tantièmes../...vote double majorité ou autre ????
Il a fait appel à la FNAIM, qui semble lui avoir répondu, que l'usage des combles transformé en habitation, se résumait à une simple modification du règlement, ne modifiait en rien les tantièmes des copropriétaires. Réponse il me semble un peu sommaire. Notre syndic, m'a téléphoné afin de me transmettre cet avis de la FNAIM, dés lundi.
Merci pour votre avis
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 16:08:15
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Dans une copropriété il y a des parties communes et des parties privatives. Dans ce cas on veut basculer des parties communes en privatif, il y a donc des millièmes transférés.
Cet accord de transfert se fait lors d'une AG avec un certain pourcentage des copro.
La valeur est généralement estimée par le syndic et les copro. donnent leur accord. Mais le prix ne peut pas être le prix d'une surface habitable(dans ce cas il faut avouer que le vendeur est mal placé pour marchander)
Le projet accepté en AG devra être validé par l'architecte de la copro. et les pompiers(problème d'ouverture entre une partie suceptible d'amener un incendie et les combles peut-être pas adaptés.)
Un géomètre valide le transfert des millièmes, reste plus que le travail du notaire qui met noir sur blanc cet additif avec enregistrement au bureau des hypothèques. La déclaration aux impots est à faire personnellement.
Je comprends le syndic la charue a été mise avant les boeufs
Vous dites que ces frais sont estimés à 1500/1700 euros je suis septique, moi j'aurai pensé plus.
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 17:31:29
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| Bonjour "fegardi", pour le sujet des 1500/1700€, si vous le voulez-bien nous allons reter sur votre post "Frais sur achat, partie commune. ", je donne une réponse. |
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fgardi
Contributeur actif
46 réponses |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 14:31:38
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Particulièrement d’importance pour la question de bojolais est le lien 343 qui explique :
Dans certaines conditions, un copropriétaire peut procéder à l'annexion sans avoir besoin d'en passer par l'autorisation de la copropriété :
Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires: que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC.
Cette condition semble être satisfait dans le cas précisé.
Il en résulte que le propriétaire (aspirant vendeur) peut procéder à l'annexion.
Le résultat de cette annexion est que les restrictions que le règlement de copropriété donne sur jouissance privative et exclusive, à savoir « et ce UNIQUEMENT pour le passage de gaines, cumulus, ballon d’eau chaude, ou canalisations » devient entièrement inutile.
Le copropriétaire peut donc procéder comme si cette restriction n’existerait pas. Il n’y a rien à faire approuver ni à payer au syndicat de copropriétaires.
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Edité par - Guymmo le 22 oct. 2007 14:33:44 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 17:18:36
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Il y a quelque chose à payer au syndicat des copropriétaires, c'est le recalcul des tantièmes de charge par rapport à la nouvelle surface utile.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 18:41:30
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Bouziques, Même le recalcul des tantièmes de charge n’est pas nécessaire. Je déduis cela du lien http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
où le texte stipule que :
La description du bien dans le titre de propriété n'est pas modifiée, ce qui provoque de la méfiance chez les acquéreurs,
et
Sans constatation de l'annexion par un acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que des plans annexés au règlement, le droit du copropriétaire ou de ses acquéreurs ultérieurs sur les espaces ou volumes annexés ne devient définitif qu'à l'issue du délai de prescription décennale abrégée de l'article 2265 du Code civil. |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 23:57:28
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Bonsoir et merci aux intervenants et pardon pour mon silence, mais j'étais absent depuis fin octobre, je repends la suite du sujet, sur la notion de prescription decennale, il serait interessant de savoir à partir de quel moment commence la pèriode de 10 ans...sagissant d'une modification intérieure....non vue par les copropriétaires....et decouvert par une annonce d'une mise en vente fin 2007 ?
Pour une terasse, pas difficile, c'est à la vue de tous, mais récuperer des combles pour faire une chambre et un bureau.....faut déjà s'introduire chez l'habitant!....merci pour les infos
Cordialement...et meilleurs voeux...;;o) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 10:14:13
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Citation :
Le copropriétaire peut donc procéder comme si cette restriction n’existerait pas. Il n’y a rien à faire approuver ni à payer au syndicat de copropriétaires.
Il serait peut-être judicieux qu'on nous confirme que les combles dont il est quesiton ici ne constituent pas un accès a la toiture (quid si il faut changer des tuiles, par exemple) ni ne surmontent un lot de copropriété adjacent... |
Festina lente |
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aglaee
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 11:54:40
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Citation :
Initialement posté par fgardi
Dans une copropriété il y a des parties communes et des parties privatives. Dans ce cas on veut basculer des parties communes en privatif, il y a donc des millièmes transférés.
Dans le cas de combles, meme commune, il n'y a pas de milliemes. Donc pourquoi parler de transfert. Cela serait plutot une creation de millieme non ? |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 17:34:56
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Précision donc,
Les combles sont exclusivement au-desssus de l'appartement en question.
Nous ne somme jamais rentré dans cet appartement ni eu besoin d'intervenir sur cette toiture....donc pour le moment nous ne savons pas si une trape est prévue.
En tout état de cause il y a un deuxième acces sur la toiture (extérieure ) Mais pas sous la touture....la charpente est forcement accessible que par un passage obligé dans cet appartement.
Le point qui est soulevé pour le moment, c'est la notion de 10 ans merci de m'éclaircir sur ce point....quand, commencent les 10 ans ?
Merci !
Ce point aliènera toutes questions en fonction de la réponse. |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 11:46:13
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Bonjour et merci de me communiquer votre avis sur la prescrition de 10 ans....à quel moment la période de 10 ans commence.....je l'ai exprimé dans le post....outre les commentaires déjà exprimés sur le sujet d'utilsation et annexe des combles,je ne trouve nulle part le mode d'application de cette règle de 10 ans.....
Elle démarre le jour ou l'occupant a effectué les travaux de transformation à l'insu de tout le monde ? ou le jour où le dit occupant affiche qu'il a modifié l'usage des combles...?
Les réponses sont importantes, car l'avocat de cette personne, se réfugie dans cette disposition, "plus de 10 ans "
Et nous découvront seulement depuis qqs mois l'annexion !
Merci ! |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 19:53:28
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| Bonsoir et merci pour les avis ....avisés....de cette notion de 10 ans et comment décompter ??? |
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Combles ransformées en usage d'habitation
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