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 Sujet  |
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mohican
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 20 oct. 2007 : 22:11:49
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Bonjour,
J'envisage d'acheter une maison comme résidence principale. Elle dispose d'une seconde entrée indépendante et moyennant l'aménagement d'une seconde cuisine près de cette entrée, je pourrais louer (plutôt en meublé) un F1 de 30 m2.
Si je ne sépare pas fiscalement ce F1 du reste de la maison, c'est à dire loue le F1 en meublé, et si j'opte pour le régime réel d'imposition, pourrais-je:
1. déduire de mes revenus locatifs le montant des travaux d'aménagement?
2. déduire de mes revenus locatifs les intérêts d'un emprunt contracté pour ces travaux?
3. déduire de mes revenus locatifs les intérêts d'une part de l'emprunt contracté pour l'achat de la maison?
Si la réponse est non à la question 3. puis-je contourner le problème en contractant deux emprunts distincts pour l'acquisition de la maison, dont un spécifiquement pour la quote part (selon quels critères?) du F1 loué?
J'espère que c'est à peu près clair.
Merci d'avance pour votre avis éclairés.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 10:58:02
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Citation :
Si je ne sépare pas fiscalement ce F1 du reste de la maison, c'est à dire loue le F1 en meublé,
Je ne comprends pas le séparé fiscalement.
Si il y a une seconde entrée, c'est un logement distinct, vous devez donc si ce n'est fait déclarer aux impots fonciers ce logement et le votre par un formulaire H1 ou H2.
Vous louez en meublé, et du coup puisque ce n'est pas une partie de votre logement principal, vous devez le déclarer en BIC. Si ca avait été le cas, vous auriez pu dans une certaine mesure être exonéré
Citation :
et si j'opte pour le régime réel d'imposition, pourrais-je:
1. déduire de mes revenus locatifs le montant des travaux d'aménagement?
Ca dépend de la nature des travaux.
Si ce sont des meubles ou des équipements, ils ne sont pas déductibles ni amortissables.
Si c'est l'installation d'un compteur EDF, le consuel et la rénovation de l'électricité dans le logement meublé de façon à séparer le circuit du locataire, c'est aussi amortissable, pas déductible.
Citation :
2. déduire de mes revenus locatifs les intérêts d'un emprunt contracté pour ces travaux?
Oui a condition de ne pas omettre de porter le logement au bilan de votre LMnP (liasse 2033, un des formulaires, je ne sais plus lequel mais téléchargez la laisse 2033 et la feuille 2031)
Citation :
3. déduire de mes revenus locatifs les intérêts d'une part de l'emprunt contracté pour l'achat de la maison?
Oui.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 21 oct. 2007 11:03:05 |
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mohican
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 16:07:29
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Tout d'abord, Merci Ribouldingue pour votre aide. J'aimerais approfondir un peu le sujet.
Vous m'indiquez (par le oui à la question 3.) qu'effectivement je pourrais déduire de mes revenus locatifs UNE PART des intérêts de l'emprûnt contracté pour l'ensemble de ma maison.
A/ Avez-vous une idée de la meilleure façon (une acceptable par le fisc) pour déterminer la part des intérêts de l'emprunt global qui serait affecté au F1 à louer? Simplement en proportion des surfaces respectives (celle que j'occupe et celle du F1)? ou quelque chose de plus alambiqué?
B/ Ne pensez-vous pas qu'il serait plus judicieux de contracter 2 emprunts différents pour financer l'achat de ma maison? Je déduirais alors les intérêts de l'un des 2 emprunts. La question pour la part respective des 2 emprunts reste entière cependant.
C/ Comment dans mon cas définir la valeur du F1 à porter au bilan de mon LMnP? Encore une fois c'est l'ensemble que j'achète. Même règle de partage que pour l'emprûnt? (rapport des m2?; valeur marché du F1?)
Pour le moment la maison (bien qu'ayant deux entrées distinctes) n'est aux yeux du fisc connu que comme une seule habitation (cadire une taxe foncière). J'ai compris de vos réponses que vous prenez comme hypothèse la déclaration de la maison en deux habitations distinctes (formulaire H1 ou H2 ..). Je crois pourtant savoir qu'une telle démarche (que j'appelais le séparé fiscal) n'est pas obligatoire. Il s'agit alors de la location d'une partie de sa résidence principale.
D/ Si je poursuis dans cette voie (1 seule habitation 1 seule taxe foncière), ce qui était l'hypothèse mal formulée de départ de mon premier message, les réponses aux trois questions de mon premier message sont-elles modifiées? |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 00:03:05
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Effectivement il existe la possibilité de louer en meublé une partie de sa résidence principale à condition de respecter certains plafonds de loyers (en fait, très bas). Mais je ne crois pas que ce soit votre intérêt car dans ce cas, vous ne pourrez rien déduire fiscalement.
La solution qui me vient à l'esprit serait :
1/ souscrire 2 emprunts disjoints: un pour la résidence principale, un pour l'investissement locatif.
2/ faire homologuer par le fisc la séparation physique des 2 logements (donc 2 imprimés à remplir)
3/ louer le F1 non pas en meublé, mais en nu de façon à déduire de vos revenus locatifs les travaux d'aménagement de ce logement (cuisine, etc) + les intérêts de l'emprunt souscrit pour son acquisition
Quelques années plus tard, après avoir épuisé les déductions fiscales, vous n'aurez qu'à profiter d'un changement de locataire pour meubler votre F1 et le louer comme tel. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 08:43:05
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Citation :
moyennant l'aménagement d'une seconde cuisine près de cette entrée, je pourrais louer (plutôt en meublé) un F1 de 30 m2.
Il s'agit de deux logements qui doivent être identifiés comme tel par les services fiscaux (je confirme ce que disent Ribouldingue et Martin Gal). Vous avez d'ailleurs, à mon avis, tout intérêt à séparer les deux entités ne serait-ce que pour avoir les montants respectifs de TEOM.
Pour les intérêts d'emprunt, les prêts ne posent pas vraiment de problème (à mon avis contracter deux emprunts est inutile) : vous connaissez le montant des travaux et, pour l'achat, la surface du locatif en regard de la surface totale. Par contre avec un meublé le calcul de l'amortissement du F1 vous devrez diminuer cette part de l'emprunt du montant habituellement estimé pour le terrain (non amortissable). |
Edité par - yguerveno le 22 oct. 2007 08:44:29 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 08:51:02
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| vous parlez d'un logement séparé : a t il un compteur EDF et GDF distinct ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 10:29:17
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Citation :
A/ Avez-vous une idée de la meilleure façon (une acceptable par le fisc) pour déterminer la part des intérêts de l'emprunt global qui serait affecté au F1 à louer? Simplement en proportion des surfaces respectives (celle que j'occupe et celle du F1)? ou quelque chose de plus alambiqué?
Par exemple les valeurs locatives fiscales [une fois que vous aurez déclaré vos logements], ou bien un mixte de la surface habitable et des valeurs locatives réelles , mais je ne garanti rien, la parce que je n'ai pas d'expérience personnelle poussée, ni connaissance de cas qui fonctionnent et de cas qui sont refusés.
Désolé.
Citation :
B/ Ne pensez-vous pas qu'il serait plus judicieux de contracter 2 emprunts différents pour financer l'achat de ma maison? Je déduirais alors les intérêts de l'un des 2 emprunts. La question pour la part respective des 2 emprunts reste entière cependant.
A mon avis, c'est inutile.
Pendant longtemps les banques ont tenté d'imposer aux acheteurs loi Malraux deux emprunts, un pour le foncier, un pour les travaux AFUL, mais je crois qu'il y a la plus de sources de profits que de justification fiscale.
Ce n'est pas parce qu'il existe un emprunt édié que les valeurs retenues ne sont plus contestées.
Citation :
C/ Comment dans mon cas définir la valeur du F1 à porter au bilan de mon LMnP? Encore une fois c'est l'ensemble que j'achète. Même règle de partage que pour l'emprûnt? (rapport des m2?; valeur marché du F1?)
Une fois retiré le cout global du terrain non amortissable (environ 15% traditionellement), pour l'immeuble, le même rapport semble OK, mais cela va vite diverger, suite à l'achat de meubles, de travaus qui vont être plus chers au m2 dans le meublé, et qui ne sont pas pris en compte dans le nu.
Pour charger le trait:
Si votre studio vous revient hors terrain à 50 000 euros,
que vous y installez une cuisine équipée à 10 000 euros,
payez 10 000 euros de travaux divers,
5 000 euros de meubles (excessif j'en conviens),
votre valeur amortissable incluant les frais de notaires, les frais de prêts, de mise en route (factures de transports, tec...) peu atteindre les 76 000 euros, soit 150% de la valeur de l'immeuble seul.
Citation :
Je crois pourtant savoir qu'une telle démarche (que j'appelais le séparé fiscal) n'est pas obligatoire. Il s'agit alors de la location d'une partie de sa résidence principale.
A vérifier...
Citation :
D/ Si je poursuis dans cette voie (1 seule habitation 1 seule taxe foncière), ce qui était l'hypothèse mal formulée de départ de mon premier message, les réponses aux trois questions de mon premier message sont-elles modifiées?
Oui, vous ne pouvez plus amortir.
Comment pourriez vous amortir aux yeux du fisc une partie de votre logement principal?
Vous ne pouvez plus déduire grand chose non plus. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 22 oct. 2007 11:27:18 |
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