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ERIC9
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 21 oct. 2007 : 11:25:39
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Qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire doit payer les travaux d'amélioration ?
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 11:42:37
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 Bonjour.
Merci de faire preuve d'un peu de courtoisie afin de tenter d'obtenir une réponse....
Sur ce forum, les réponses sont émises par des bénévoles...
Cordialement. |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 12:30:10
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Bonjour.
Sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, les droits de vote attachés à un lot démembré sont exercés par une seule et même personne : l'usufruitier, le nu-propriétaire ou encore un tiers désigné d'un commun accord entre les parties. En cas de différend, le juge peut être amené à désigner ce représentant commun.
Même s'ils sont représentés par un mandataire commun, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent assister tous les deux à l'assemblée.
La convocation à l'assemblée et l'ordre du jour doivent être expédiés à la fois au nu-propriétaire et à l'usufruitier.
Les travaux
Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : elles concernent les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de clôture.
Toutes les autres réparations sont d'entretien et sont à la charge de l'usufruitier.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.
Enfin, un petit lien:
http://www2.logement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f14_03.PDF
Cordialement
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ERIC9
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 14:00:23
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Merci lionelthomas pour ces informations, et pour le lien qui est trés intéressant.
Juste une demande SVP pour éclairer mon ignorance: changer une porte dans une partie commune et enlever une partie du bardage en plaque de fibro-ciment d'une façade sont-ils des travaux d'entretien ? |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 16:05:15
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 Bonjour.
Il faut d'abord lire le reglement de copropriété afin de savoir s'il s'agit d'une partie privative ou commune.
Pour ma part, s'il s'agit de changer une porte détériorée, partie commune et d'en remettre une, de même niveau de standing, ce sont des travaux d'entretien.
Il en est de même pour la plaque de facade, si des joints ont lâché..
Parties communes : "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux." (art. 3 loi du 10 juillet 1965).
Sont réputés parties communes : le sol , les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des services communs; les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes : le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller (creuser) le sol; le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes; le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins; le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Parties privatives : "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé" (art.2 loi du 10 juillet 1965). Les parties reconnues comme privatives par les règlements de copropriété ou par la jurisprudence sont : l'intérieur des appartements d'habitation, les cloisons intérieures (hors gros oeuvre), les revêtements de sol (parquets, carrelages), les équipements intérieurs (sanitaire, installations de cuisine, chauffage central individuel...), les caves, les greniers, les emplacements de stationnement attribué à chaque lot.
Un petit lien:
http://www.leparticulier.fr/vdq/logement/lire_fiche.asp?id_index=38&oparent_index=7&id_fiche=157
http://www.leparticulier.fr/vdq/logement/lire_fiche.asp?id_index=38&oparent_index=7&id_fiche=374
En vous espérant d'autres contributions...
Cordialement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 16:26:48
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A ce stade, aucune réponse n'a été apportée à la question posée 
Il est indiqué : Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, ce qui n'est pas exact.
L'article 605 du Code civil dit que le nu-propriétaire en a la charge mais il ne dit pas qu'il doit les effectuer.
La Cour de cassation 3e 30/01/1970 et autres arrêts juge que l'article 605 n'autorise pas l'usufruitier a agir contre le nu propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Alors que peut bien vouloir dire l'article 605 ?
Il dit qu'à la fin de l'usufruit, c'est à dire souvent à la mort de l'usufruitier, il y aura compte à faire et c'est alors que le nu-propriétaire devra rembourser le coût des travaux effectués par l'usufruitier.
La 2e chambre de la CA Paris (11/01/2000) est allée plus loin encore en laissant à la charge définitive de l'usufruitier des travaux lourds : réfection de l'étanchéité, de l'ascenseur et de la chaufferie !!!!
La solution est identique en matière de copropriété. Les syndics devraient la connaître et en tenir compte lorsque la question se pose.
Ils devraient aussi savoir qu'il peut y avoir une clause contraire dans le contrat d'usufruit. Celà peut arriver.
Si le syndic demande copie des clauses de l'acte, on va lui répondre qu'il est indiscret et il y aura un "abus" de plus
Si le syndic ne demande pas la oopie, on lui dira qu'il n'y connait rien et fait mal son travail, et il y aura aussi un " abus "
Mais dans tout celà il n'y a toujours pas de réponse à la question posée  , car Eric 9 ne parle pas de gros travaux mais de travaux d'amélioration
Quid en cas d'amélioration ? A dire vrai on ne le sait pas très bien. On peut dire que celà mérite un débat et, si possible un accord entre les deux intéressés.
On peut dire aussi que la première chose à aire est de lire le contrat d'usufruit.
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 16:57:53
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JPM.
J'ai la plus grande estime pour vous, puisque vous êtes syndic, et que cette dénomination constitue un gage de sérieux  .
Cependant, ERIC9 demandait:
Citation :
Juste une demande SVP pour éclairer mon ignorance: changer une porte dans une partie commune et enlever une partie du bardage en plaque de fibro-ciment d'une façade sont-ils des travaux d'entretien ? Citation :
J'ai des lunettes à aller faire, certes, mais, je ne lis pas ici " travaux d'amélioration".
Merci donc, de donner votre impression à ERIC9 sur la citation concernée.
Et, en cadeau, un petit lien sur l'usufruit vu par les pros de la Fnaim :
http://www.fnaim.fr/infos/guide-immobilier/usufruit/regles.aspx
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 17:35:03
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Si vous voulrez prendre la peine de remonter à la question, elle est ainsi rédigée : --------------------------------------------------------------------------------
Qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire doit payer les travaux d'amélioration ?
Le titre du sujet est : usufruit et travaux d'amélioration
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 17:44:11
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Le lien de la FNAIM dit la même chose que moi :
Le nu-propriétaire, en revanche, n'est pas légalement obligé d'effectuer les travaux de grosses réparations qui lui incombent et l'usufruitier ne peut l'y contraindre. Mais en refusant de les effectuer, le nu-propriétaire agit contre son propre intérêt puisque le bien peut se dégrader.
Une situation plus fréquente qu'on ne le croit. En effet, le nu-propriétaire ne disposant pas des revenus du bien, il peut arriver qu'il n'ait pas les moyens financiers d'entreprendre les réparations nécessaires. Dans ce cas, l'usufruitier peut se substituer à lui et prendre volontairement ces travaux à sa charge. Il peut même y être obligé par le locataire si le bien est loué.
Exception notable : dans les immeubles en copropriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus d'effectuer les travaux qui leur incombent dès lors qu'ils ont été votés par l'assemblée générale.
C'est inexact, car le syndicat des copropriétaires ne peut intervenir dans les rapports financiers entre usufruitier et nu propriétaire.
S'il effectue le recouvrement des appels de fonds contre les deux, il obtiendra la condamnation de l'usufruitier, mais pas celle du nu-propriétaire (sauf clause dans le contrat).
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 18:25:51
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Bonsoir JPM.
Nous sommes relativement d'accord.
Cependant, il faut savoir que lorsque la copro d'un lot est démembrée, il n'y a pas de solidarité entre l'usufruitier et le nu proprio.
Il existe cependant des reglements de copros qui le prévoient...
Selon les jugements, c'est oui ou non...
Nous attendons la Cour de cassation.
Dans les rapports en tre usufruiier et nu proprio, on applique l'art 605 du code civil.
Citation :
Article 605 du code Civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».
Article 606 du code Civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien ».
Citation :
SOURCE: CODE CIVIL (DALLOZ)
NB: Il existe une jurisprudence encadrant ce dernier point:
(cass. civ. 3e ch. du 27.11.02, n° 01-12.816)
Enfin, selon la jurisprudence, il ' y a pas de solidarité entre des copros en indivision. Chacun doit supporter sa quote part de charges, proportionnellement à ses droits indivis.
Encore un petit lien sur l'usufruit:
http://www.net-iris.fr/forum-juridique/infos-utiles-droit-de-famille-successions/52362-civil-reparti-prix-de-vente-simultanee-de-nue-propriete-de-usufruit.html
Cordialement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 18:47:56
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De toute manière le syndic ne peut pas établir deux comptes pour un lot en usufruit pour la bonne raison qu'il ignore s'il y a des clauses particulières dans l'acte qui ne lui est pas comminiqué.
Une autre raison est qu'un syndic fait en réalité les comptes d'un lot mais pas ceux des copropriétaires (CA Paris 12/12/2002)
Pour la validité de la clause de solidarité du RC : Cass. 30/11/2004.
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ERIC9
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 19:10:15
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Merci pour toutes ces informations.
La répartition des charges entre un usufruitier et un nu-propriétaire, pour des grosses réparations dans une copropriété ne me semble pas trés clair.
SVP,dans une copropriété pour le changement d'une porte, partie commune et l'enlèvement de plaques de fibro-ciment sur la façade de l'immeuble, c'est l'usufruitier ou le nu-proprietaire qui paye ?? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 21:30:58
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Pour moi, c'est l'usufruiier puisqu'il s'agit de travaux n'entrant pas dans l'énonciation des grosses réparations,définies limitativement par le code civil , qu'il suffit de relire.
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