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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 21 févr. 2009 : 18:09:04
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Citation :
Initialement posté par jcm
J'ai reçu un certain nombre de mails "privés" mais je ne me suis jamais permis de les publier, s'agissant justement de mails privés. On retrouve bien ici toute la délicatesse du personnage.
La délicatesse de votre personnage, jcm, c'est que vous êtes archi nul en droit. Droit immobilier et droit pénal (vous verrez certainement à quoi je fais allusion). Les fils où vous vous êtes ridiculisé sont nombreux. Vous feriez mieux de vous faire oublier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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satyam
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 20:04:50
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Je reviens sur ce site pour confirmer le jugement rendu (et gagné) à savoir sur la préemption du locataire et la commission d'agence. "...l'offre de vente aux locataires titulaires d'un droit de préemption ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur ouvrant droit au paiement d'une commission à l'agent immobilier...de sorte que la dite commission ne pouvait valablement figurer parmi les conditions essentielles de la notification de vente à ces derniers, dont le refus de prendre à leur charge ne constitue ainsi pas une contre proposition ou une acceptation conditionnelle..."
J'ai donc gagné en première instance et merci à le Nabot pour ses conseils utiles, et malgré l'avis contraire du Cridon qui stipule que la commission est due dés lors qu'elle figure dans la notification du notaire ("condition essentielle"). Les Notaires, se réfugiant derrière leur service juridique (cridon) me signifiant que je devais payer cette commission pour que la vente soit faite à mon profit, ceux-ci refusant de notifier l'acte (J'ai consulté 3 notaires hormis celui qui m'avait signifié).
J'ai subi des pressions de la part des personnes qui ont acheté l'appartement (ou je réside) car la vente s'est faite dans mon dos pendant la période de préemption (le Notaire???) car pour résumer l'histoire un compromis de vente avait été signé avec des acquéreurs bien avant que je sois notifié pour préempter (loi de 1975) et l'agent immobilier savait (témoignage public) qu'il allait perdre sa commission si je préemptais, et pourtant le notaire l'a fait figurer sur sa notification...nous sommes au dela du juridique...mais avouez qu'il m'a fallu beaucoup d'abnégation et de courage (j'ai aussi douté par moments) ,,,j'ai vu défiler les huissiers pour toute sorte de raison (jai dû contester à chaque fois) ...enfin j'ai gagné...je ne suis pas revanchard. Les conseils sur ce site m'ont été précieux...Merci. Satyam |
Legrec |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 07:56:00
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| Comme quoi les notaires ne font pas la loi, cridon ou non, et c'est tant mieux. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 08:57:20
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Comme quoi les notaires ne font pas la loi, cridon ou non, et c'est tant mieux.
Et les agents immobiliers encore moins. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 13:19:37
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Ben dites donc, chapeau les gars!
1) Fallait en avoir pour aller jusqu'au bout des procédures
2) Les conseils de "certains" sont trés avisés
3) Ca prouve encore que ceux qui font du business avec l'immo racontent n'importe quoi et sont à la limite de l'ecroquerie... |
GREG |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 14:25:55
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Un article fort intéressant et beaucoup plus nuancé dans le bulletin 52 des Editions législatives, du 15 février 2009 : "La délicate articulation entre le droit à commission et le droit de préemption du locataire."
Il en ressort que l'AI a droit à la commission s'il a trouvé un acquéreur préalablement à la préemption du locataire. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 14:54:19
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Il en ressort que l'AI a droit à la commission s'il a trouvé un acquéreur préalablement à la préemption du locataire.
Il ressort surtout de la jurisprudence de la Cour de Cassation que dans ce cas de figure l'agent immobilier n'a droit à rien du tout. Et c'est sans nuance. Pas un cent. 
Récemment la Cour de Cassation va même plus loin. Un congé pour vente imposant une commission d'agent immobilier est nul. Messieurs les agents immobiliers, vous pouvez aller aux vestiaires pour vous rhabiller.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 décembre 2008
N° de pourvoi: 07-15943
Publié au bulletin Rejet
M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président
Mme Gabet, conseiller rapporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Thomas-Raquin et Bénabent, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
--------------------------------------------------------------------------------
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 mars 2007), que le 21 novembre 2003 la société Gramont a, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, notifié à ses locataires une offre de vente de leur appartement et donné mandat à la société Feau commercialisation d'organiser la mise en vente des lots ; que l'offre précisait que le prix serait payable le jour de la signature de l'acte authentique, en ce compris les honoraires de négociation ; que Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... ont assigné la société Gramont en nullité de l'offre de vente ;
Attendu que la société Gramont fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1° / qu'aucune des parties au litige ne soutenait dans ses conclusions d'appel qu'aux termes de la clause litigieuse, les honoraires de négociation viendraient s'ajouter au prix de vente ; qu'au contraire, les consorts X..., Y..., Z..., A... reconnaissaient eux-mêmes à plusieurs reprises que ces honoraires étaient inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant cependant, pour prononcer la nullité de l'offre de vente, que les termes de la clause relative au prix ne pouvaient en aucun cas signifier que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission et ainsi que les honoraires de négociation venaient s'ajouter au prix de vente, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2° / qu'aucune des parties ne faisaient davantage valoir que la société Gramont aurait induit en erreur les locataires sur la formulation soit-disant erronée de la clause de l'offre de vente relative au prix, les conclusions des consorts X..., Y..., Z..., A... étant parfaitement muettes sur ce point ; qu'en retenant cependant que " la société Gramont Sas a donc induit en erreur par une formulation erronée justifiant l'annulation de l'offre ", sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
3° / que l'offre de vente indique que le prix est payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente en ce compris les honoraires de négociation auquel il y a lieu d'ajouter le paiement de frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente, leurs suites et leurs conséquences ainsi qu'une quote-part des frais de mise en copropriété ; que non seulement les termes " en ce compris les honoraires de négociation " expriment clairement que cette commission est comprise dans le prix mentionné et ne vient pas s'y ajouter, mais en outre l'indication qui suit immédiatement, selon laquelle au prix doit s'ajouter le paiement des frais, renforce par opposition l'absence d'ambiguïté de cette expression ; qu'en décidant cependant que l'offre de vente n'indiquait pas que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du code civil ;
4° / qu'en outre, l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux juges du fond de rechercher dans un acte étranger à l'une des parties en cause des renseignements de nature à éclairer leur décision ; qu'en l'espèce, une clause du mandat conclu entre la société Gramont et son mandataire, la société Feau commercialisation, stipulait que le mandataire devait percevoir, en contre-partie de sa mission, une rémunération du mandant ; qu'en retenant pourtant, pour décider que la société Gramont ne pouvait pas invoquer cette clause pour établir que le versement des honoraires de négociation visés dans l'offre de vente litigieuse lui incombait nécessairement, que cette stipulation ne concernait que les rapports entre le mandant et son mandataire et non les locataires qui n'étaient d'ailleurs pas censés en avoir connaissance, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1165 du code civil ;
5° / que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause doit recevoir application si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat ; qu'en l'espèce, le mandat conclu entre les sociétés Gramont et Feau commercialisation revêtait un caractère exclusif et stipulait en outre expressément qu'en cas d'exercice par le locataire de son droit de préemption " la rémunération sera due au mandataire " ; qu'en énonçant cependant de façon générale-à supposer qu'elle ait ainsi adopté les motifs des premiers juges sur ce point-que la mise en oeuvre du droit de préemption d'ordre public au profit du locataire ne pouvait ouvrir droit à une commission au profit de l'agent immobilier, même si c'est le bailleur qui en est débiteur vis-à-vis du mandataire, la cour d'appel a violé les articles 6 et 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'offre de vente qui énonçait que le prix était " payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation " impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à la société Feau commercialisation ne concernait pas les locataires, la cour d'appel, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'une erreur, en a exactement déduit que les offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption étaient nulles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Gramont aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gramont à payer à Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix sept décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 mars 2009 15:24:03 |
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FFIP
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283 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 16:03:17
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Sauf erreur, on ne parle pas de la même chose, LeNabot.
Cela ne vous étonnera pas que je fasse plutôt confiance aux Editions législatives qu'à vos approximations habituelles.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 16:12:34
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Sauf erreur, on ne parle pas de la même chose, LeNabot.
Cela ne vous étonnera pas que je fasse plutôt confiance aux Editions législatives qu'à vos approximations habituelles.
Si. On parle de la même chose. Un locataire est prioritaire dans son droit à préemption. Que vous le vouliez ou non. Si un agent immobilier trouve un acquéreur avant, c'est du bénévolat. Lisez l'arrêt.
Un arrêt de Cour de Cass a toujours eu plus de valeur que les élucubrations d'agents immobiliers. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 11 mars 2009 16:13:34 |
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FFIP
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283 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 17:57:53
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| Et vous lisez les éditions législatives. L'article est très bien écrit et très documenté. Il passe au crible tous les arrêts que vous citez, et d'autres. Pour en arriver à une conclusion différente. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 18:49:31
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Et vous lisez les éditions législatives. L'article est très bien écrit et très documenté. Il passe au crible tous les arrêts que vous citez, et d'autres. Pour en arriver à une conclusion différente.
Si vous lisez le cas exposé dans ce fil par satyam :
Citation :
J'ai subi des pressions de la part des personnes qui ont acheté l'appartement (ou je réside) car la vente s'est faite dans mon dos pendant la période de préemption (le Notaire???) car pour résumer l'histoire un compromis de vente avait été signé avec des acquéreurs bien avant que je sois notifié pour préempter (loi de 1975) et l'agent immobilier savait (témoignage public) qu'il allait perdre sa commission si je préemptais.
Je traduis de français à français pour le malcomprenant que vous semblez être : l'agent immobilier avait bien trouvé un acquéreur AVANT.
Vous pouvez citer toutes les analyses que vous voulez, les magistrats du TGI ont appliqué simplement la jurisprudence en cours (celle citée en début de fil). C'est à dire que la vente attaquée a été annulée, et le requérant admis dans ses droits de préemption SANS la fameuse commission d'agent immobilier à laquelle vous tenez tant. On se demande pourquoi.
Conclusion, les magistrats se foutent pas mal des lectures que vous pouvez avoir. Et là est le principal. Je vous conseille de changer de magazine juridique. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 mars 2009 06:28:36 |
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FFIP
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283 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 08:58:52
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Je vous trouve bien méprisant envers un magazine que vous n'avez pas lu. Il est vrai que vous êtes meilleur que tout le monde...
Mais il n'y a pas à chercher bien loin pour voir que vous vous plantez lamentablement, et avec une mauvaise foi confondante...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=53436
Quand les juges ont l'outrecuidance de ne pas juger comme vous l'auriez souhaité, ils ont tort...
Mais quand ça vous arrange, ils ont raison...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 09:05:52
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Je vous trouve bien méprisant envers un magazine que vous n'avez pas lu. Il est vrai que vous êtes meilleur que tout le monde...
Vous pouvez retourner le problème comme vous voulez, il y a un arrêt de principe de la Cour de Cassation ainsi qu'un jugement de TGI de surcroît très récent qui se calque intégralement dessus. Vous ne pourrez rien y faire, la réalité est là. La préemption d'un locataire se fait hors commissions point barre. Si vous continuez à ne pas l'accepter, quelque part vous êtes autiste.
Citation :
Quand les juges ont l'outrecuidance de ne pas juger comme vous l'auriez souhaité, ils ont tort...
Mais quand ça vous arrange, ils ont raison...
Là encore, ne travestissez pas la vérité. Dans le fil en question et qui n'a rien à voir avec le problème discuté ici, un arrêt de Cour d'Appel a infirmé un jugement de TC, je n'ai jamais affirmé que les juges ont eu tort. Si vous maintenez, citez donc le passage que l'on rigole bruyamment.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 mars 2009 09:16:59 |
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FFIP
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283 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 11:34:24
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Excellent article.
Il en ressort que si l'intermédiaire ne s'est pas contenté de notifier l'offre de vente légale mais a, au préalable, trouvé un acquéreur et établi un acte écrit constatant l'engagement des parties, on ne voit pas pour quelle raison le versement de sa commission pourrait lui être refusé. Il a en effet valablement accompli sa mission en réalisant une transaction avec un tiers.
En d'autres termes, il a fait son boulot. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 11:59:27
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Excellent article.
Il en ressort que si l'intermédiaire ne s'est pas contenté de notifier l'offre de vente légale mais a, au préalable, trouvé un acquéreur et établi un acte écrit constatant l'engagement des parties, on ne voit pas pour quelle raison le versement de sa commission pourrait lui être refusé. Il a en effet valablement accompli sa mission en réalisant une transaction avec un tiers.
En d'autres termes, il a fait son boulot.
Vous pouvez trouver l'article intéressant, mais il y a quelques jurisprudences dans ce fil qui contredisent vos conclusions. Même si l'agent immobilier travaille, il le fait bénévolement. Dès que le locataire préempte, la jurisprudence lui dénie le droit à commissions. Normal. L'agent immobilier n'a rien trouvé. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
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283 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 12:09:27
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Faux, on parle du cas où l'AI a trouvé un client.
Lisez donc cet article, qui décortique toutes les jurisprudences sur le sujet, celles que vous citez et plusieurs autres.
Il y en a 3 pages écrit petit, si ça ne vous rebute pas... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 12:13:04
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Faux, on parle du cas où l'AI a trouvé un client.
Lisez donc cet article, qui décortique toutes les jurisprudences sur le sujet, celles que vous citez et plusieurs autres.
Il y en a 3 pages écrit petit, si ça ne vous rebute pas...
Votre article ne vaut rien. Regardez donc ne serait-ce que l'exemple de ce fil. Vente annulée, locataire rétabli dans son droit à préemption, et commissions déniées à l'agent immobilier qui a donc travaillé pour rien. Vous avez lu au moins les jurisprudences de ce fil, au lieu de raconter n'importe quoi ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
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283 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 19:01:39
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J'ai tout lu, y compris l'article que vous enterrez sans l'avoir lu.
J'arrête là, vous êtes trop borné, c'est une discussion stérile. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 19:58:17
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Citation :
Initialement posté par FFIP
J'ai tout lu, y compris l'article que vous enterrez sans l'avoir lu.
J'arrête là, vous êtes trop borné, c'est une discussion stérile.
Ce n'est pas une question de bornage, ni de stérélité. Vous avez dans ce fil des jurrisprudences citées et il faut en tirer les conséquences.
On retiendra de ces jurisprudences que le prix indiqué dans le congé pour vente à un locataire ne doit pas inclure de commissions d'agent immobilier sous peine de nullité. Et que lorsqu'un locataire préempte, il ne doit pas payer de commissions puisque purger un droit de préemption n'est pas la présentation d'un acquéreur.
Si vous je comprenez toujours pas, je ne sais pas quoi vous dire. A part peut être vous excercer à l'art d'aracheur de sacs à main sur la voie publique si vous avez toujours vocation à gagner de l'argent bien mal acquis. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 19 mars 2009 20:00:02 |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 23:28:27
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| Procurez-vous l'article, lisez le et revenez. Si une revue juridique spécialisée a écrit 3 pages sur ce sujet, c'est qu'elle ne s'est pas contentée de jugements à l'emporte pièce comme vous. |
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