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sertim
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 25 oct. 2007 : 17:29:19
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Bonjour,
Récemment nous avons changé de syndic et nous avons choisi - ce n'était pas le choix du conseil syndical - de prendre le syndic qui ne nous accepte qu'à la condition : "...dispense le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, jusqu’au 30/09/2008 date à laquelle le mandat de syndic prendra fin.
Les fonds du syndicat seront imputés au compte de trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique «syndicat des copropriétaires» du Cabinet FFF, bénéficiant de la garantie financière et ce, en application de l’article 18, 6eme alinéa de la loi du 10 juillet 1965.
La comptabilité de l’immeuble reste indépendante de celle des autres copropriétés.
FFF bénéficie de ce compte dans le cadre de la loi N070-9 du 2janvier 1970".
Le contrat de sydic dans le paragraphe Gestion du compte bancaire rappelle : "Le syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique syndicat des copropriétaires du cabinet FFF bénéficiera de ce compte dans le cadre de la Loi du 02 janvier 1970."
Le précédent syndic libellait ainsi l'absence de compte séparé : "Les fonds du syndicat de copropriété seront versés au compte courant bancaire de la société LLL groupant l'ensemble des copropriétés gérés par le cabinet. La société LLL bénéficiera de ce compte dans le cadre de la Loi n°70-0 du 2 janvier 1970 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la Loi du 10 juillet 1965...".
Mon interrogation est la suivante :
Pourquoi à l'exploitation du grand livre transmis par LLL il existe un compte 512 alors que FFF n'en a pas?
Je n'arrive pas à discerner la différence fondamentale entre les deux libellés qui fait que LLL transmet les écritures sur ce compte 512 et FFF non.
Le gestionnaire de FFF, interrogé, répond que c'est normal dans le cadre du compte bancaire unique.
Qu'en pensez vous?
Merci pour vos réflexions sur ce sujet et vos conseils pour remédier à cette absence s'il y a lieu?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 10:34:29
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Dans les deux cas vous êtes sous le régime du compte bancaire unique ouvert au nom du syndic.
La formule de votre ancien syndic était plus claire.
Compte unique ou compte séparé, la trésorerie du syndicat doit être en 512.
Le première question est de savoir dans quel compte se trouve la trésorerie de votre syndicat, ce que vous n'indiquez pas.
Il y a bien un compte de trésorerie dans votre syndicat ??????
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sertim
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 13:38:57
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NON, c'est la surprise : il n'apparaît pas de compte de trésorerie 512 sur le grand livre des comptes.
Lorsque que je pose la question le gestionnaire me répond votre situation de trésorerie est x Euros. Encore heureux que le compte - dont il connaît la situation mais qui n'apparaît pas - ne soit pas créditeur. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 17:53:20
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De sertim
"NON, c'est la surprise : il n'apparaît pas de compte de trésorerie 512 sur le grand livre des comptes."
Vous êtes en "compte unique" au "nom du syndic", le syndicat n'a donc pas de compte de banque, il est donc normal qu'il n'apparaisse pas de compte de banque 512, le syndicat ne pouvant revendiquer aucune somme auprès d'une banque.
Par contre je sais que beaucoup de syndic font à tort mention d'un compte de banque alors que seul "un compte au nom du syndic" devrait apparaître dans les comptes du syndicat, étant juridiquement le seul débiteur des fonds qu'il detient pour le compte du syndicat.
Je sais aussi que Monsieur PICAULT Expert-comptable, auteur d'un ouvrage sur la comptabilité des copropriétés, cautionne cette pratique des syndics.
Le respect des règles juridiques permettrait de faire la différence entre une gestion par "compte unique au nom du syndic" et une gestion par "compte séparé au nom du syndicat".
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 22:34:13
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Compte séparé ou pas, le compte 512 doit être utilisé.
C'est bien ce que dit M. Picault page 156 V.10.2
Aprés avoir exposé le fonctionnement des comptes 512 et 514 (ccp), il précise : " ces schémas sont à appliquer quel que soit le mode de gestion de la trésorerie du syndicat (compte séparé, sous-compte individualisé ou compte global) ".
Il se borne ensuite à faire valoir qu'en cas de compte global (ou même sous-compte individualisé) le contrôle de la représentation des fonds n'es pas possible.
Ce qui est par contre exact est qu'en l'absence de compte séparé, les fonds de mandants doivent être repris en fin d'exercice dans les comptes d'une société exerçant l'activité de syndic, en face à face et sans incidence bien sur sur le résultat.
C'est une autre affaire.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 09:57:04
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De JPM:
"C'est bien ce que dit M. Picault page 156 V.10.2"
J'ai fait mention de cette opinion dans ma réponse.
Juridiquement un "sous compte individualisé" n'est pas un compte bancaire mais un extrait d'un compte global, il est donc anormal de faire apparaître dans la situation financière un compte 512 qui n'existe pas.
Même des banques ont laissé croire qu'un compte individualisé était un compte séparé, voir les nombreux post sur le site.
Il est certain que les syndics (et leurs prestataires: Experts comptables) ne sont pas favorables à cette solution qui enlèverait toute ambiguité sur la nature de ces comptes.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 10:12:19
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De JPM:
"Ce qui est par contre exact est qu'en l'absence de compte séparé, les fonds de mandants doivent être repris en fin d'exercice dans les comptes d'une société exerçant l'activité de syndic..."
Un début d'exercice le solde du compte représentant les fonds détenus par le syndic doivent être repris en "A nouveau".
En cas de changement de syndic, en l'absence de compte séparé, le nouveau syndic ne peut ouvrir un compte 512 banque tant qu'il n'a pas reçu les fonds de l'ancien syndic: le syndicat est créancier du syndic pas d'une banque. Ce qui illustre bien que la solution du compte 512, n'est juridiquement pas valable. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 11:04:32
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Mais JB 22, comment voulez vous enregistrer un chèque d'un copropriétaire de l'immeuble codifié 121, qu'il y ait compte séparé ou non ?
M. Picautl l'enregistre :
121-512 ...De Dupont chèque ..... 212,00
121-450-17 Votre règlement ..................212,00
Moi aussi !
Et vous ? Comme faîtes vous.
Comment codifiez ous le journal de banque
Comment sortez vous une balance de syndicat qui n'aurait pas de trésorerie ?
Ou trouverait-on la trésorerie du syndicat ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 11:56:07
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Un journal de "banque" n'est pas obligatoire.
Je tiens un journal et un compte de tiers au nom du Syndic, 461-1.
J'enregistre l'écriture suivante:
121 461-1 Chèque Dupont....212.00
121 450-17 Votre règlement..........212.00
"Comment sortez vous une balance de syndicat qui n'aurait pas de trésorerie ?
"Ou trouverait-on la trésorerie du syndicat ?"
On ne trouve pas de compte de trésorerie (Banque) le syndicat n'a pas de compte séparé, le syndicat a des fonds dû par le syndic, c'est donc son compte débiteur qui apparaît dans la comptabilité et la balance, et cela c'est ce que ne veullent pas les syndics...et Monsieur PICAULT.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 13:42:42
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Vous êtes libre  Mais cette procédure est totalement irrégulière et c'est à tort que vous invoquez le secours de M. Picault.
En cas de sinistre du syndic, le syndicat qui se présenterait chez le garanti financier avec une trésorerie en 461-1 se ferait ejecter en vitesse.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 13:51:56
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De JPM:
" c'est à tort que vous invoquez le secours de M. Picault."
Je n'invoque pas le secours de Monsieur PICAULT, vous avez mal lu, c'est tout le contraire.
Il n'y a pas de trésorerie dans un syndicat en compte unique, il n'y a qu'un débiteur, le syndic, et donc un compte à son nom (461-1).
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 14:16:14
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Bonjour,
Pour info :
Depuis plusieurs années 2 copropriétés gérées par des syndics différents, avec des comptes uniques, ont des cptes 512 et pas de changement avec la mise en application du décret.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 17:37:01
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Ce qui me fait sourire ce sont les échanges d'arguments entre
deux des contributeurs "fortiches" de la comptabilité sur le site.
Combien de syndics non professionnels ( et encore)ou bénévoles y retrouvent leurs petits,avec des copropriétaires qui ne savaient que compter leurs économies ,avant de s'embarquer sur une galère qui voguera très souvent aux seuls grés des flots. |
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sertim
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 20:11:35
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Ci-après la réponse du directeur administratif du nouveau syndic :
"En effet, ayant opté pour le compte bancaire unique, il n’y a pas de compte de trésorerie 512 sur vos documents comptables".
Il annonce que le solde de la balance présentée est un solde créditeur de trésorerie, alors que je trouve un solde débiteur en reconstituant les mouvements à partir des comptes mentionnés en contrepartie avec la mention 512 (J'espère qu'il ne va pas en profiter pour l'enlever).
D'un manière générale, les balances comptables ne doivent elles pas être équilibrées? Il est vrai que le nouveau syndic n'a pas encore reçu les éléments comptables de l'ancien JB22 27 Oct 2007 : 10:12:19.
J'ai l'impression d'être effectivement "embarquer sur une galère qui voguera très souvent aux seuls grés des flots".
J'ai posé la question parce que comme gbl - 27 Oct 2007 : 14:16:14 nos deux syndics précédents faisaient figurer les comptes 512 sur le grand livre.
Merci à tous |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 20:48:30
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Sertim, vous nous donnez des indications contradictoires :
au début du sujet, vous êtes en compte unique
maintenant, vous avec un compte séparé.
Quoiqu'il en soit, dans les deux cas, votre trésorerie doit comporter un compte 512. L'indication donnée est fausse.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 20:57:46
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"Il annonce que le solde de la balance présentée est un solde créditeur de trésorerie, alors que je trouve un solde débiteur en reconstituant les mouvements à partir des comptes mentionnés en contrepartie avec la mention 512 (J'espère qu'il ne va pas en profiter pour l'enlever)."
Il n'y a rien d'anormal:
Vous (Syndicat) êtes CREDITEUR vis à vis du Syndic (Il doit de l'argent au syndicat)
Le SYNDIC est débiteur envers le Syndicat des fonds qu'il détient pour son compte.
C'est le principe même de la comptabilité en partie double, quand l'un est débiteur l'autre est créditeur.
Pourquoi voudriez-vous "qu'il en profite", il reconnait qu'il doit de l'argent au syndicat!
"(J'espère qu'il ne va pas en profiter pour l'enlever)."
Les "enlèvements ne sont pas la spécialité des syndics....rassurez-vous!
Même sans les comptes de "reprise" de l'ancien syndic, une balance doit toujours être équilibrée, au besoin on ouvre "un compte d'attente" et on régularise ultérieurement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 00:06:53
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Il annonce que le solde de la balance présentée est un solde créditeur de trésorerie, alors que je trouve un solde débiteur en reconstituant les mouvements à partir des comptes mentionnés en contrepartie avec la mention 512 (J'espère qu'il ne va pas en profiter pour l'enlever
Votre syndic indique clairement que pour lui le montant de la trésorerie est en fait constitué par le solde de tous les autres comptes.
C'est précisément ce qui est interdit.
Mais de votre côt, vous parlez de la mention 512 et vous dîtes qu'il n'y a pas de compte 512. Ou est-il ce 512 ? en centralisation de tous les comptes de tous les syndicats gérés par ce syndic ?
Le montant de la trésorerie doit résulter des seules opérations enregistrées sur le compte 512 du syndicat. Il est alors possible de confronter ce compte avec les relevés bancaires, après établissement d'un rapprochement des écritures enregistrées en comptabilité et ne figurant pas (de manière normale) sur le relevé de banque et aussi de celles figurant sur le relevé de banque mais qu'on ne retrouve pas dans la comptabilité.
Après vérification de la trésorerie, il est possible si l'équilibre de la balance est réalisée. Si ce n'est ps le cas, il existe une ou des erreurs dans les autres comptes.
N'acceptez pas ce mode de fonctionnement qui est celui admis, faute de mieux, dans le cas d'un compte unique.
Vous pouvez par ailleurs vérifier si vous disposez bien d'un compte séparé, ce qui n'est pas certain.
Par ailleurs JB 22 a raison dans ce cas de présentation.
Mais on aimerait savoir où, dans une telle comptabilité, vous pouvez trouver la trace d'un chèque émis au profit de l'entreprise Dupont. Si vous le trouvez seulement dans le compte du fournisseur, celà ne va vraiment pas  Vous devez le trouver deux fois : au crédit de la banque et au débit du fournisseur.
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sertim
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 11:33:29
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FFF est un de ces syndics qui facture un forfait élevé par lot principal pour tenir un compte séparé.
Il était le mieux placé parmi les candidats soumis à l'AG si elle lui accordait la dispense demandée.
Le conseil syndical aurait préféré avoir un compte séparé mais il a été retenu.
NOUS NE SOMMES PAS EN COMPTE SEPARE.
La mention de compte 512 figure dans une colonne contrepartie du grand livre, dans notre cas, j'ai identifié deux numérotations 512 :
un pour l'avis de charges correspondant au troisième trimestre 2007 (premier trimestre de gestion FFF);
un pour l'avis de charges correspondant au quatrième trimestre 2007 (deuxième trimestre de gestion FFF).
Rien n'est simple : "embarquer sur une galère qui voguera très souvent aux seuls grés des flots".
Merci à JB22 29 Oct 2007 : 20:57:46 de me rassurer sur notre situation de trésorerie. Je n'arrivais pas à comprendre, malgrè nos nombreux réfractaires à payer, comment en un trimestre - gestion de ce syndic seul puisque l'ancien n'a encore rien transmis - nous avions pu atteindre un solde créditeur de trésorerie du niveau de celui annoncé par le syndic.
Un exemple de paiement à un fournisseur se trouve sous le compte
401 Factures parvenues
Facture fournisseur crédit : 1162,51 col contrepartie : "n°immeuble" compte 611
paiement chèque débit: 1162,51 col contrepartie : "1..............." compte 512
Le compte 611 est repris dans le grand livre,
611 Nettoyage des locaux
Facture fournisseur débit : 1162,51 col contrepartie : "n°immeuble" compte 401
les comptes 512 non, au final la balance n'est pas "carrée" et le directeur administratif d'annoncer que le solde créditeur est celui de notre trésorerie (ce qui m'a donné des frissons dans le dos encore merci à JB22 29 Oct 2007 : 20:57:46). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 12:01:15
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Vous êtes en compte unique. OK
Le 512 est dans la comptabilité globale " mandants " du syndic.
Ce n'est pas régulier, comme déjà indiqué. C'était une pratique ancienne qui n'est pas compatible avec le nouveau plan comptable.
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